(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 10)
АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Э. А. БОБУНОВ
Эдуард Анатольевич Бобунов, директор ООО «Оценочная компания «Тереза», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный по Европейским стандартам специалист по недвижимости, вице-президент саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» по региональной политике, член Экспертного совета саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» (г. Пермь).
Автором статьи анализируется практика арбитражных судов по оспариванию величины кадастровой стоимости на основании правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ), отраженной в Постановлении от 28 июня 2011 года N 913/11, значительно изменившем соответствующую судебную практику, в частности предоставившем возможность изменять кадастровую стоимость практически на постоянной основе. Рассмотрены 8 судебных актов в различных регионах России, проанализированы различные интерпретации арбитражными судами правовой позиции, указанной в Постановлении N 913/11.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, Постановление N 913/11, оспаривание величины кадастровой стоимости, оспаривание кадастровой стоимости, государственный кадастр недвижимости.
Analysis of judicial practice to challenge the cadastral value
E. A. Bobunov
The author examines the practice of arbitration courts to challenge the value of the land value based on the legal position of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation (RF), as reflected in the decision of 28 June 2011 N 913/11, have significantly changed the relevant jurisprudence, in particular, provide an opportunity cadastral value change almost on a constant basis. Examined eight judgments in various regions of Russia, analyzed different interpretations by courts of arbitration legal position specified in the decree N 913/11.
Key words: cadastral value, decision number 913/11, challenging the values of the cadastral value, challenging the cadastral value, state real estate cadastre.
В России ситуация с кадастровой оценкой накалялась на протяжении нескольких лет. Одна из причин — частые случаи существенного отличия ее величины от рыночной стоимости. В некоторых регионах это переходило в открытое противостояние землепользователей с властями. Темой настоящей статьи является не анализ причин такого несоответствия, а судебный аспект этой ситуации. Рассмотрим, как проходило судебное оспаривание ранее и как это происходит сейчас.
Анализ этой проблемы интересен еще и тем, что если до настоящего времени кадастровой оценке подвергались только земельные участки, то в недалеком будущем это будут объекты капитального строительства, то есть квартиры, дома, дачи, гаражи, что коснется уже самых широких слоев населения.
Что же происходило при судебном оспаривании кадастровой стоимости? У землепользователей, узнавших о том, что кадастровая стоимость их земельных участков не соответствует рыночной стоимости этих участков, было два пути судебного оспаривания:
1) признание кадастровой стоимости недостоверной;
2) признание недействительным нормативного акта субъекта Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости.
И то и другое крайне затруднительно. И вот почему.
До июня 2011 года, пожалуй, основным и единственным документом, формирующим единообразие судебных решений арбитражных судов, было информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — письмо ВАС РФ N 92). Этим документом часто пользуются и суды общей юрисдикции.
Согласно этому документу «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица)».
Стоит отметить, что такая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее также — ВАС РФ) вполне приземленная и здравая. Можно представить, что было бы, если бы в любой момент любая сделка могла быть подвергнута сомнению на основании недостоверной стоимости. Наступил бы коллапс в хозяйственном обороте, о здоровом инвестиционном климате можно было бы забыть. Надо сказать, что совсем недавно мы были на пороге такого коллапса, когда в Уголовный кодекс Российской Федерации чуть не была введена статья «Об уголовной ответственности оценщика». Следствием этого были бы высокие риски оспаривания любой сделки.
Но, к сожалению, в свете кадастровой оценки принятие ВАС РФ этой позиции сослужило землепользователям плохую службу. Совершенно очевидно, что основная масса землепользователей узнают о том, что кадастровая стоимость их земельных участков изменилась уже после принятия акта государственным органом и оспаривание достоверности кадастровой стоимости в соответствии с письмом ВАС РФ N 92 уже невозможно. Не стоит забывать, что в этом случае даже теоретически оспаривать кадастровую стоимость только одного объекта недвижимости затруднительно, так как применяются методы массовой оценки.
Зачастую истцам приходилось подвергать сомнению всю кадастровую оценку, а это десятки и сотни тысяч земельных участков. Это противоречило и государственной политике в области налогового планирования — из-за одного спорщика весь субъект остается без новой налогооблагаемой базы. Часто землепользователи шли по пути оспаривания самого нормативного акта о принятии кадастровой оценки, что, безусловно, сопровождалось новыми трудностями. Как правило, все формальности при принятии кадастровой оценки четко соблюдались, кроме того, включался административный ресурс.
Исходя из сказанного совершенно очевидно, что суды чаще всего отказывали землепользователям в оспаривании кадастровой стоимости. А в тех редких случаях, когда акт государственного органа о принятии кадастровой оценки отменялся, тоже не происходило ничего хорошего — страдала государственная налоговая политика.
Стало очевидным, что надо искать возможность корректировки кадастровой стоимости.
Первой ласточкой стало внесение изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности», когда в него была включена глава 3.1 «Государственная кадастровая оценка». Нормы этого Закона позволили землепользователям инициировать изменения кадастровой стоимости в административном порядке через комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в течение 6 месяцев с момента внесения данных в Государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН). Это стало огромным прорывом в процессе оспаривания кадастровой стоимости, но, к сожалению, это возможно только в небольшой промежуток времени после проведения массовой кадастровой оценки.
Землепользователи продолжали бороться за свои права платить экономически обоснованные налоги.
Безусловным шагом вперед стал процесс по иску ООО «Аверс» (Кемеровская область) об оспаривании величины кадастровой стоимости. Этот процесс начался осенью 2008 года. ООО «Аверс» обратилось в арбитражный суд с обширными исковыми требованиями к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) — признание недостоверными результатов государственной кадастровой оценки (далее также — ГКО), признание недействительными некоторых пунктов акта проверки отчета Федерального кадастрового центра «Земля» (далее — ФКЦ «Земля»), признание незаконными действий Росреестра.
Не буду слишком нагружать настоящую статью цитатами из документов судов и нормативных актов, приведу только мои комментарии со ссылками на документы при необходимости. Те, кто заинтересовался этим вопросом, смогут прочитать это в Постановлении Президиума ВАС РФ N 913/11 (далее — Постановление N 913) и в комментируемых материалах судов (к счастью, сейчас все решения судов имеются в открытом доступе).
Итак, Арбитражный суд Кемеровской области и 7 арбитражный апелляционный суд частично удовлетворили исковые требования, однако Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил эти решения. ООО «Аверс» обжаловал это решение в ВАС РФ в порядке надзора. В результате рассмотрения этого дела 28 июня 2011 года Президиум ВАС РФ издал Постановление N 913, которое в корне пересмотрело существующую судебную практику. Если изменения в Закон об оценочной деятельности предоставили возможность изменять кадастровую стоимость в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ГКН, то Постановление N 913 предоставляет такую возможность практически на постоянной основе и только в отношении конкретного объекта недвижимости. Это Постановление решило сразу несколько проблем:
— землепользователи получили достаточно простую, хотя и судебную, возможность корректировать кадастровую стоимость своих объектов при их несоответствии рыночной стоимости практически в любое время;
— отпала необходимость оспаривать массовую кадастровую оценку, что значительно снизило напряженность в регионах;
— для органов власти стало возможным получить более адекватную карту кадастровой стоимости;
— появилась возможность улучшить инвестиционный климат, так как неадекватная кадастровая стоимость часто отпугивает потенциальных инвесторов.
Проанализируем 8 судебных актов (см. табл. 1), один из которых — Постановления N 913, все остальные основаны на правовой позиции этого Постановления. Ответчиками во всех этих делах были региональные управления Росреестра и кадастровые палаты.
Таблица 1
Перечень судебных актов и принятых по ним решений
Истец Суд N дела Дата Решение об
изменении
кадастровой
стоимости
ООО «Аверс» Президиум 913/11 28.06.2011 Отправлено на
(г. Кемерово) ВАС РФ новое
рассмотрение
в Арбитражный
суд
Кемеровской
области
ООО «Аверс» Арбитражный А27-4849/2010 22.02.2012 Отрицательное
(г. Кемерово) суд
Кемеровской
области
ООО «Аверс» Седьмой 07АП-8100/10 11.05.2012 Отрицательное
ООО «УК «Витус» Семнадцатый А50-11882/2011 23.03.2012 Положительное
арбитражный
апелляционный
суд
ООО «Интер — Арбитражный А50-26103/2011 22.03.2012 Положительное
Актив» суд
Пермского
ОАО «Пермский края А50-786/2012 18.04.2012 Положительное
домостроительный
комбинат»
Постановление N 913 достаточно подробно разъяснило судам, как следует принимать решения об изменении величины кадастровой стоимости, однако, безусловно, не все нюансы были полностью прописаны в этом Постановлении, и уже появилась некая вариативность в решениях судов.
По иронии судьбы именно по делу ООО «Аверс», благодаря которому появилось Постановление N 913, при повторном рассмотрении было принято уже два отрицательных решения в Арбитражном суде Кемеровской области и в седьмом арбитражном апелляционном суде. Это произошло потому, что истец (ООО «Аверс») допустил несколько ошибок, а именно:
1) несмотря на четкие указания Постановления N 913, истцом были неверно сформулированы исковые требования — и признание недостоверными результатов государственной кадастровой оценки, и признание недействительными некоторых пунктов акта проверки отчета ФКЦ «Земля», и признание незаконными действий Росреестра, и т. д. Хотя в Постановлении N 913 ясно указано, что в случае изменения кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости достоверность кадастровой стоимости, законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются;
2) истец не представил в материалах дела положительное заключение на отчет об оценке, хотя очевидно, что в этом резонансном деле ему будут противодействовать всеми средствами;
3) отчет об оценке был выполнен оценщиками из двух разных саморегулируемых организаций (далее — СРО), и суд указал, что в этом случае предполагается экспертиза двух СРО;
4) судя по замечаниям одного из ответчиков, отчет был сделан недостаточно аккуратно, что, безусловно, недопустимо в рассматриваемом случае;
5) оценщик не представил свой отзыв на замечания по отчету об оценке;
6) истец неосторожно провел оценку на дату более позднюю, чем была проведена кадастровая оценка. В ситуации, когда этот вопрос Постановлением N 913 не проработан, суд может трактовать ситуацию любым образом. Хотя, как будет сказано далее, другие суды смотрят на вопрос с датами оценки по-другому;
7) истец внес ходатайство о стоимостной экспертизе, хотя надо было ходатайствовать о нормативно-методической экспертизе (возможно, даже и не своей СРО). Суд снова истолковал Постановление N 913 не в пользу истца, указав на то, что стоимостная экспертиза — это, по сути, новая оценка, что не соответствует принципам допустимости при оспаривании кадастровой стоимости. По этому вопросу также есть иная позиция в других судах, о чем будет сказано далее.
При повторном рассмотрении Арбитражный суд Кемеровской области, на мой взгляд, тоже допустил несколько ошибочных суждений:
1) привел в решении мнение авторов некоей статьи о том, что кадастровая стоимость должна быть рассчитана на единую дату и зафиксирована на определенный срок, что противоречит духу Постановления N 913;
2) проигнорировал презумпцию достоверности отчета об оценке в соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и, по сути, сам принял решение о его недостоверности на основании отзыва ответчика, что экспертизой отчета явно не является, к тому же требования о признании отчета недостоверным в процессе не предъявлялись;
3) вынес суждение о необходимости представления заключений двух СРО, что противоречит принципу назначения экспертов в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ). Заключения СРО обязательны и необходимы только в случае обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом [5]).
Седьмой арбитражный апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции и отказал ООО «Аверс». Стоит отметить, что апелляция исправила несколько ошибок суда первой инстанции, одновременно указав на некоторые неоднозначные позиции судов:
1) еще раз было подтверждено, что возможно только изменить кадастровую стоимость своего участка; подвергать сомнению результаты массовой кадастровой оценки и отчет кадастрового оценщика возможно только в рамках дела об оспаривании нормативного правового акта, то есть фактически нельзя;
2) интересно мнение суда, которое звучит так: «…допускается возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета о рыночной стоимости на основании решения органа исполнительной власти, а при несогласии с их решениями — в судебном порядке». Видимо, суд считает, что сначала недовольный должен обратиться к органам власти с требованием изменить кадастровую стоимость и только потом в суд. Но у органов власти нет иной легитимной возможности изменить кадастровую стоимость, кроме как в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Во всех иных случаях отказ практически гарантирован;
3) также суд указал на то, что поскольку кадастровая стоимость была определена на 1 января 2007 года, то отчет о рыночной стоимости на 1 января 2010 года не доказывает нарушение прав истца на 1 января 2007 года. То есть фактически указал, что даты должны быть соотносимыми;
4) суд восстановил презумпцию достоверности отчета, однако указал, что поскольку Постановление N 913 предполагает изменение кадастровой стоимости в размере рыночной с момента вступления в силу судебного акта, учитывая, что решение принимается в 2012 году, то отчет об оценке от 2007 года уже не актуален на текущую дату. Получилось достаточно забавно — отчет о рыночной стоимости на 1 января 2010 года не доказывает нарушение прав истца на 1 января 2007 года и не может быть применен в 2012 году, потому что уже не актуален;
5) суд дал понять, что если бы ходатайство о назначении стоимостной экспертизы было подано в апелляции, то оно, возможно, было бы удовлетворено, то есть ошибка суда первой инстанции, отказавшего в такой экспертизе, исправлена.
На этом анализ отрицательной судебной практики для землепользователей, использовавших возможности Постановления N 913, заканчивается.
Теперь проанализируем несколько дел, в которых истцы постарались четко соблюсти требования Постановления N 913.
Рассмотрим решение Арбитражного суда Свердловской области по иску Федерального государственного учреждения «Свердловский учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта». Отметим несколько особенностей этого решения, которое было четко выверено в соответствии с Постановлением N 913:
1) суд отказал в ходатайстве администрации области о привлечении в качестве третьего лица муниципального образования, хотя именно оно является получателем земельного налога;
2) дата рыночной оценки совпадала с датой кадастровой оценки;
3) какое-либо экспертное заключение представлено не было, ответчики не оспаривали отчет о рыночной стоимости, хотя представитель администрации в суде заявил, что считает отчет недостоверным.
Более интересно решение Арбитражного суда Свердловской области по иску ООО «Крылосовский известковый завод». Завод оспаривал величину кадастровой стоимости на две даты — 1 января 2007 года и 1 января 2010 года, представив отчеты об оценке на обе даты.
Суд, так же как и в Кемерове, вынес суждение, что кадастровая оценка должна иметь какой-то срок действия, а не меняться постоянно, и, поскольку 1 января 2007 года — самая ранняя дата, рыночная стоимость по состоянию на эту дату и принята в качестве кадастровой. То, что она оказалась максимальной из двух возможных величин рыночной стоимости, видимо, чистая случайность.
Интересен тезис суда: изменение рыночной стоимости от одного периода к другому должно быть в достаточной степени мотивировано, однако такие данные в отчете отсутствуют. Несмотря на это, суд поддержал презумпцию достоверности отчета и отклонил доводы формальной экспертизы в отзывах сторон, мотивируя тем, что в деле есть экспертное заключение и оно никем не оспорено.
Процессы в Арбитражном суде Пермского края тоже имеют некоторые интересные особенности.
Процесс по делу ООО «УК «Витус», рассмотренному Семнадцатым арбитражным апелляционным судом (г. Пермь) в марте 2012 года, начался до принятия Постановления N 913.
В отличие от Кемеровского решения суд счел возможным назначить стоимостную экспертизу, и кадастровая стоимость была установлена судом в размере рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.
Любопытны два следующих решения Арбитражного суда Пермского края, дающих пищу для размышления, — по искам ООО «Интер-Актив» и ОАО «Пермский домостроительный комбинат».
Здесь требуется небольшое пояснение — предыдущая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась в Пермском крае по состоянию на 1 января 2006 года, и ее результаты внесены в ГКН с 1 января 2007 года. В настоящее время проведена кадастровая оценка по состоянию на 1 января 2010 года, результаты которой должны были быть внесены в ГКН с 1 января 2012 года, но затем срок внесения был перенесен на 1 января 2013 года. Иначе говоря, сейчас действуют результаты кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года.
Итак, истец провел оценку на 1 января 2012 года. Суд счел возможным ее принять, хотя на несовпадение дат кадастровой и рыночной оценок ответчики неоднократно указывали.
Оценщик представил положительное заключение СРО.
Исходя из сути этих двух решений, а также толкования Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу ООО «Аверс», кадастровую стоимость можно менять почти постоянно — как только ее величина изменилась. Все указанные решения или не оспаривались или в основном были подтверждены в вышестоящих судебных инстанциях, вступили в законную силу, и на них можно ориентироваться.
Для лучшего восприятия итогов этих процессов в таблице 2 приведены позиции соответствующих судов по основным моментам судебных актов. Стоит обратить внимание, что если основная канва этих решений схожа, то некоторые нюансы, которые были недостаточно четко прописаны в Постановлении N 913, суды трактуют по-разному.
Таблица 2
Истец Суд Предмет иска Необходи — Первоначаль — Необходимость Момент Соотношение Наличие в
мость ная доказывания изменения дат оценки деле
фиксации возможность достоверности кадастровой и установ — экспертизы
величины пересмотра рыночной стоимости — ления и ее тип
кадастровой кадастровой стоимости в вступление в кадастровой (стоимостная
стоимости стоимости соответствии силу решения стоимости или
на опреде — в органах с АПК РФ суда нормативно —
ленный исполнитель — методичес —
срок ной власти кая)
ООО Президиум Установление Прямо не Прямо не Доказывание Да Прямо не Прямо не
«Аверс» ВАС кадастровой указана указана необходимо указано указано
(г. РФ стоимости в
Кемерово) размере
рыночной
ООО Арбитраж — Несоответст — Величина Пересмотр Не указано Дата Нормативно —
«Аверс» ный суд вие кадастровой невозможен рыночной методическая
(г. Кемеровс — Постановлению стоимости оценки
Кемерово) кой N 913 должна должна
области быть совпадать с
зафиксиро — датой
вана на установления
определен — кадастровой
срок стоимости
ООО Седьмой Прямо не Пересмотр Указано Если Экспертиза
«Аверс» арбитраж — указана возможен косвенно оспаривается возможна, но
(г. ный величина тип не
Кемерово) апелляци — кадастровой указан
онный суд стоимости
на прошлую
дату,
то рыночная
стоимость
должна быть
определена
на ту же
дату; если
меняется
текущая
величина
кадастровой
стоимости,
то дата
определения
рыночной
стоимости
также
должна быть
текущей
Федераль — Арбитраж — Установление Прямо не Пересмотр Не требуется, Не указано Дата Вопрос не
ное ный суд кадастровой указана невозможен если нет рыночной рассматри —
государ — Свердловс — стоимости в обоснованного оценки вался
ственное кой размере оспаривания должна
учрежде — области рыночной величины совпадать с
ние рыночной датой
«Свердло — стоимости ни установления
вский одной из кадастровой
учебно — сторон стоимости
курсовой
комбинат
автомоби —
льного
транспор —
та»
ООО Величина Не требуется, Изложено Тип
«Крылосо — кадастровой если есть не двусмысленно представлен —
вский стоимости оспоренное ни ной
известко — должна одной из экспертизы
вый быть сторон не указан
завод» зафиксиро — экспертное
вана на заключение
определен —
ный срок
ООО «УК Семнадца — Прямо не Доказывание Не указано Не указано Назначена и
«Витус» тый указана необходимо использована
арбитраж — стоимостная
ный экспертиза
апелляци —
онный суд
ООО Арбитраж — Кадастровая Не требуется, Да Дата Представлена
«Интер — ный суд стоимость если нет определения экспертиза
Актив» Пермского может обоснованного рыночной СРО
края быть оспаривания стоимости
ОАО изменена величины может
«Пермский в любое рыночной быть
домостро — время при стоимости ни текущей
ительный изменении одной из
комбинат рыночной сторон
стоимости
На основании изложенного землепользователям и оценщикам можно рекомендовать следующее:
1) использовать правильную формулировку искового требования: «установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости»;
2) над датой оценки надо думать в каждом конкретном случае — однообразия в решениях судов по этому вопросу нет. По моему мнению, нужна текущая дата оценки с учетом 6-месячного срока действия в соответствии с федеральными стандартами оценки;
3) отчет об оценке должен быть выполнен предельно аккуратно, чтобы он мог пройти самую строгую экспертизу;
4) вместе с отчетом об оценке в суд лучше всего представить положительное заключение саморегулируемой организации или в крайнем случае заключение авторитетной в регионе экспертной организации в области оценки;
5) если стороны критикуют отчет об оценке, необходимо обязательно приводить обоснованные контрдоводы.
Литература
1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральными законами от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ и от 26 июля 2010 года N 167-ФЗ).
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ.
5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 «Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».
6. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 22 февраля 2012 года N А27-4849/2010.
7. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2012 года N 07АП-8100/10.
8. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 декабря 2011 года N А60-44314/2010.
9. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 декабря 2011 года N А60-14393/2011/А60-31426/2011.
10. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2012 года N А50-11882/2011.
11. Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 марта 2012 года N А50-26103/2011.
12. Решение Арбитражного суда Пермского края от 18 апреля 2012 года N А50-786/2012.
