Бочаров М., заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России.
Российское право сделало важные шаги по направлению к развитию гражданского законодательства, однако такие шаги не всегда последовательны и иногда за ними не прослеживается четкое представление о развитии всей системы права. Одним из противоречивых моментов в российской системе права является положение о сложной вещи. Также размыты границы между данным понятием и институтом улучшения земельного участка, принадлежностью к главной недвижимой вещи, предприятием как объектом гражданских прав. Данные вопросы проистекают от отсутствия четкого представления о недвижимости.
Все объекты недвижимости, за исключением земельных участков и акваторий, были созданы трудом человека из некоторых частей и предметов природного мира (глины, бетона, кирпичей, стали и т. п.). Следовательно, все они по своей юридической природе — сложные вещи, получившие в силу переработки простых вещей новое хозяйственное предназначение. Эта простая, казалось бы, мысль необходима для понимания зыбкой грани между недвижимостью и движимостью. Не случайно поэтому в значительном числе правопорядков мира ничто, кроме земли, не признается недвижимостью, так как является значительным или менее значительным улучшением земельного участка.
К сожалению, российское право, установив в основе классификации физический признак недвижимости — невозможность отделения вещи от земли без несоразмерного ущерба, растворило в этой универсальности отличительные признаки зданий, помещений, улучшений земельного участка. И дорожное полотно, и дерево, и траву, и комнату, и трубопровод невозможно перенести на другое место без несоразмерного ущерба, однако это не делает дерево и траву, а в отдельных случаях — трубопровод и помещение объектами недвижимости. Такое определение привело к появлению судебных решений, признающих объектом недвижимости и дорожное покрытие, и строительные вагончики, и даже часть помещений. Имеются специальные указания на то, что является недвижимостью, например, ст. 8 Федерального закона «О связи» предусмотрено, что линейно-кабельные сооружения связи являются объектами недвижимости и подлежат государственной регистрации. В то время как по своей сути они представляют иногда только соединенные движимые вещи (кабели и провода), что не позволяет их регистрировать в реестре прав, и это подтверждается судебной практикой. Этот пример показывает несовершенство понятия недвижимости, а следовательно, юридические производные от данного определения будут с определенным изъяном.
Поэтому изначально в настоящей работе для целей определения составной недвижимой вещи следует дать определение недвижимой вещи не в силу указания закона, а в силу правовой природы.
Таким объектом недвижимости может быть либо участок земли или акватории со всеми неперемещаемыми улучшениями, либо если права на неперемещаемые улучшения, имеющие очевидные пространственные пределы, отделены от права собственности на землю, то и такие замкнутые неперемещаемые улучшения следует признавать объектами недвижимости. В иных случаях объекты, крепко связанные с землей или друг с другом можно признавать в обороте единой вещью. Вместе с тем ключевым вопросом остается: является такая вещь улучшением земельного участка или она должна проявляться как сложная вещь, т. е. совокупность земельного участка, сооружений, зданий и т. п.?
При построении теории создания сложной вещи должны быть решены три задачи:
1. Удобство гражданского оборота, с точки зрения возможности собственника определенным образом сочетать свои вещи в одной сложной вещи, тем самым достигая удобства их использования, распоряжения и владения и дешевизны и простоты оформления.
2. Необходимость соответствия государственным правилам учета недвижимости.
3. Возможность налогообложения недвижимости.
В различных теориях сложной вещи по-разному определяется подход к возможности ее образования:
— по источнику сведений о сложной вещи (в силу кадастровых работ или заявления собственника недвижимости при регистрации прав на сложную вещь);
— по видам вещей, которые могут быть включены в состав сложной вещи (движимые и недвижимые);
— по возможности включения обособленных вещей в состав сложной вещи (ранее описанные вещи, на которые определены права, или совокупность вещей, которая описывается изначально как отдельная вещь);
— по объему вытеснения прав на вещи, входящие в состав сложной вещи (права на сложную вещь полностью отменяют права на входящие в ее состав вещи или сложная вещь лишь знаменует собой полномочия по распоряжению входящими в ее состав «простыми» вещами, при этом пользование каждой из них осуществляется отдельно);
— по необходимости группировки вещей в одну с точки зрения их технологического единства (необходимость наличия такой производственной связи доказывается или опровергается).
Если рассматривать перечисленные теории сквозь призму упрощения оборота недвижимости и упрощения и удешевления оформления прав на объекты недвижимости, то можно прийти к выводу о том, что собственнику выгодно определять отдельные вещи лишь постольку, поскольку это отделяет его собственные вещи от вещей иного лица. Например, если на земельном участке стоят несколько строений и все они принадлежат собственнику земельного участка, то наличие границы земельного участка является одновременно защитой прав на все находящиеся на земельном участке здания и помещения. Поэтому с точки зрения собственника в этом случае достаточно было бы оформить права на земельный участок, но не на сами строения. Определение границ строения или помещений в нем необходимы, если в этих пределах возникает право иного лица, пусть даже и вторичное, скажем аренда.
Вместе с тем государство, обеспечивая публичные интересы, должно:
— обладать знаниями о том, что происходит на земельном участке (и с точки зрения обеспечения планирования использования земельных участков, и с точки зрения строительного контроля);
— иметь возможность простого способа начисления налога на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке.
Поэтому даже в странах, где строения всегда являются принадлежностью земельного участка, имеется определенный порядок учета строений и их свойств, влияющих либо на социальную политику (качество жилья, например), либо на вопросы налогообложения. То есть вне зависимости от того, является или нет объект строительства объектом недвижимости, он должен быть описан по определенным государственным стандартам, соотносимым со стандартом, принятым для описания объекта капитального строительства для целей регистрации прав. Иначе говоря, объекты должны быть описаны с такой степенью тщательности, как это требуется для внесения в сведения государственной регистрации прав, даже если право на каждый из них не будет зарегистрировано. Их описание должно осуществляться не в объеме, определенном собственником ради своего удобства, а в объеме, необходимом для выполнения публичных задач — единообразия учета недвижимости и обеспечения налогообложения. В тех же случаях, когда учет недвижимости не касается этих задач (например, с точки зрения налогового бремени безразлично количество помещений в здании или свойства линейного объекта либо число участков, включенных в одну производственную базу), выбор объектов, составляющих сложную недвижимую вещь, должен осуществлять собственник этих объектов.
Следует по возможности шире применять теорию улучшений земельного участка, и считать те улучшения, которые нет необходимости описывать в кадастре с точки зрения взимания налога или строительной безопасности (вспомогательные сооружения, садовые домики, дорожные покрытия, гаражи и т. п.), не нуждающимися в отдельной регистрации. Возможно их отдельное описание в виде примечаний к зарегистрированному праву или в виде деклараций. Сужение круга объектов строительного контроля также дополнительно позволит упростить регистрацию на возведенные сооружения, так как их можно будет отнести к улучшениям земельного участка.
Упрощение регистрации на сложную вещь, не прибегая к конструкции сложной вещи, можно видеть и в обратном подходе, примененном в российском праве к жилым квартирам: регистрация прав на помещения является одновременно регистрацией прав на все обслуживающее недвижимое имущество и жилой участок, расположенный под домом.
Введение единого налога на недвижимость, принимающего за базу земельный участок как улучшение или помещение, подразумевающее одновременно и право на земельный участок, также открыло бы дополнительные пути к упрощению регистрации и кадастрового учета.
Таким образом, проблема сложной вещи, рассматриваемая российскими учеными, выглядит некоторым образом странно: как нужно вычленять те улучшения земельных участков в отдельные объекты прав, даже те, которые государство считает возможным не описывать, чтобы затем их искусственно объединить с земельным участком?
Представляется, что такой вопрос во многом отпадет при широком применении правила, устанавливающего, что земельный участок и все, что на нем находится, является одним объектом прав, но не в силу их принудительного официального объединения, а в силу природного юридического единства. Разумеется, данное правило применимо только при наличии одного права собственности на здания, помещения и земельный участок. Более того, обременения таких объектов не должны возникать в отношении части земельного участка (иначе необходимо будет обособлять соответствующую часть имущества как предмет обременения) либо возникать, но не подлежать регистрации в силу своей малозначительности или краткосрочности. В этой связи уместно предложить увеличение срока договоров аренды, подлежащей регистрации с одного года до пяти лет.
Конечно, требуется помнить о существующих условиях оборота. В России приватизация начиналась именно с помещений, потом зданий, а до земельных участков дело дошло в последнюю очередь. Приватизация земельных участков под многоквартирными домами, промышленными и административными зданиями началась практически только с 2001 г. В настоящее время примерно 73% застроенных частными зданиями земельных участков находится в государственной и муниципальной собственности. Поэтому необходимы законодательные меры, совершенствующие порядок передачи государственных земель собственникам зданий и помещений.
Вопрос сложной вещи имеет остроту именно из-за того, что здания и сооружения, принадлежащие одному лицу, невозможно объединить по принадлежности к одному участку, поскольку сам участок находится в собственности другого лица. Из-за этого уделяется повышенное внимание порядку образования сложной вещи: какие здания и сооружения можно включать, а какие — нет, как подтвердить их технологическую связь и т. п. Представляется, что это надуманные вопросы. Практика знает примеры, когда устойчивые технологические связи (например, территория бывшего завода) не мешали возникновению частной собственности разных лиц на разные объекты ранее единого комплекса, это приводило к прекращению старых и возникновению новых технологических связей. Поскольку технологическая связь — явление, напрямую зависящее от человеческой деятельности, то придавать ей характер объективной и непреодолимой силы вряд ли разумно. Ключевыми признаками для составления единого объекта должны быть: единство права собственности на них, отсутствие регистрируемых обременений прав на часть объекта недвижимости (по крайней мере, пока часть объекта участвует в обороте), возможность налогообложения сложной вещи как единого целого. В остальном собственник должен быть свободен в выборе тех объектов, из которых должна состоять сложная вещь. Также на усмотрение собственника должен оставаться вопрос, обособлять ли помещения в зданиях и сооружения, если это не связано с осуществлением строительного контроля. Ответ на данный вопрос зависит от намерения собственника отчуждать данные объекты отдельно от земельного участка, если это допускается земельным законодательством, или обременять их правами третьих лиц. Однако, как было показано выше, описание зданий для целей строительного контроля и для целей расчета налога собственник должен представлять всегда.
Естественно, такой подход позволяет по-новому взглянуть на необходимость существования института предприятия, подразумевающего права на движимые и недвижимые вещи, включая нематериальные активы. Данный вид объекта права был удобен исключительно для целей приватизации. При обороте, конечно же, нелепо требовать одновременного и одинакового способа оформления прав на движимое и недвижимое имущество. Более того, «узурпирование» такого понятия исключительно для целей промышленного производства делает затруднительным использование данного института для регулирования сходных отношений в сельском и лесном хозяйстве, при оформлении торговых и деловых комплексов.
Образование сложной вещи должно осуществляться в ходе кадастровых работ. При этом неважно, была ли составная ее часть ранее обособлена как отдельная вещь, и таким образом, включается в состав сложной вещи или же описывается сразу как составная часть сложной вещи. Наиболее сложным вопросом в части описания является проверка соответствия расположения зданий на земельном участке и обеспечение прав на занимаемый земельный участок. Как отмечалось ранее, наилучшим решением вопроса было бы объединение в одну сложную вещь земельного участка, зданий и сооружений, находящихся на одном земельном участке, если все перечисленные объекты недвижимости принадлежат одному лицу. В отсутствие права собственности на земельный участок его может заменить правом постоянного пользования землей или долгосрочной аренды. Однако ряд сооружений невозможно или нецелесообразно разместить на земельном участке (линейные сооружения, плотины, мосты и т. п.), в таком случае должен быть обеспечен сервитут для размещения названных объектов недвижимости, который тоже может быть включен в состав сложной вещи.
Самым непростым вопросом оформления, как было показано ранее, является следующий: государство по различным причинам вынуждено ставить на учет земельные участки, строения, помещения как объекты материального мира и одновременно их совокупность как составных частей сложной вещи. Данное противоречие возможно преодолеть несколькими способами:
1. Регистрировать права на совокупность объектов недвижимости, выявляемых по перечисленным номерам, если кадастром подтверждена их возможность существования в качестве сложной вещи, взимая при этом пошлину как за одно регистрационное действие и открывая при этом одну книгу правоустанавливающих документов. Данный способ представляется наилучшим, так как он не вынуждает создавать дополнительную учетную единицу кадастра и регистрации прав, учетные действия по которой должны быть связаны со всеми существующими параллельно «простыми» объектами учета, включенными в состав сложной вещи. Единственная видимая сложность такого подхода — противодействие правовой инерции, привычке видеть за каждым кадастровым номером отдельный объект недвижимости.
2. Учитывать в кадастре новую сложную вещь, замещая записью о ней записи по всем объектам недвижимости, вошедшим в ее состав. Также в составе сложной вещи придется учитывать все «простые» объекты, вытесненные из общего реестра. Это приведет к дополнительным трудностям, так как кадастр не сможет справляться с одной из своих главных задач — выяснять непротиворечивость сведений об объектах недвижимости путем сопоставления сведений об их местоположении (местоположение земельных участков друг с другом и местоположение зданий с местоположением земельных участков), так как наличие сложной недвижимости, очевидно, потребует ее вытеснения в «нулевой» кадастровый квартал.
