ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ
ПОМЕЩЕНИЯ НЕОБХОДИМА ПОСТАНОВКА ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ
НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
И. В. ГРИЦЕНКО
Гриценко Иван Валерьевич, партнер практики недвижимости и строительства CMS Россия.
На сегодняшний день спорным является вопрос о способе идентификации части помещения, являющейся объектом долгосрочного договора аренды.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 607), в договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Однако Гражданский кодекс не говорит о том, какие именно данные о части объекта недвижимого имущества необходимо указать в договоре аренды. Положения Гражданского кодекса конкретизируются положениями Закона о государственной регистрации, а именно п. 3 ст. 26 указанного Закона, в котором говорится, что если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в здании или часть помещения, то для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества необходимо представить кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Таким образом, согласно законодательству, постановка части помещений на кадастровый учет не является необходимым условием для государственной регистрации договора аренды части помещения.
Тем не менее последняя правоприменительная практика Управления Росреестра по Москве говорит как раз об обратном, а именно о том, что государственная регистрация договора аренды, заключенного в отношении части объекта недвижимого имущества, может быть осуществлена только в том случае, если соответствующая часть объекта недвижимости поставлена на государственный кадастровый учет до того, как договор аренды был подан на государственную регистрацию.
Фактически регистрирующие органы трактуют законодательство таким образом, что отсутствие в кадастре сведений о части помещения, которое планируется сдать в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.
С моей точки зрения, данная правоприменительная практика противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной им по вопросу, каким образом должна быть идентифицирована часть недвижимой вещи в долгосрочном договоре аренды для целей государственной регистрации. В пункте 9 Постановления от 25 января 2013 г. N 13 Пленум ВАС четко разъяснил, что если арендодатель уже зарегистрировал свои права на недвижимое имущество, часть которого сдается в аренду, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание предмета аренды. Если из такого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в государственной регистрации по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан незаконным. Следовательно, единственное необходимое условие для государственной регистрации договора аренды части помещения — это возможность его идентификации, а не проведение формального учета части помещения в государственном кадастре недвижимости.
Поскольку на практике в большинстве случаев в аренду сдаются именно части зданий, прошедших кадастровый учет, разъяснения ВАС дают возможность упростить процесс государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Однако Управление Росреестра по Москве не учитывает позицию суда и продолжает настаивать на том, что непредставление документа кадастрового учета части сдающегося в аренду недвижимого имущества является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды. Подготовка таких документов связана с дополнительными административными и финансовыми затратами, а главное, не является необходимой с точки зрения обеспечения законности и стабильности гражданских правоотношений.
С моей точки зрения, позиция Управления Росреестра по Москве не должна быть поддержана судами. Однако, если стороны договора аренды считают ведение судебного процесса нецелесообразным, они могут действовать следующим образом.
Если в государственный кадастр недвижимости не внесены сведения о части помещения, передаваемой по договору аренды, то регистрирующий орган, как правило, принимает решение о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц.
В этом случае, чтобы избежать отказа в государственной регистрации договора аренды, необходимо, во-первых, подать в Управление Росреестра заявление о приостановлении государственной регистрации на срок до 3 месяцев. Затем следует обратиться в компетентный филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета части помещения. К такому заявлению в обязательном порядке должен быть приложен технический план части помещения, передаваемой по договору аренды, который нужно предварительно оформить в бюро технической инвентаризации. По окончании государственного кадастрового учета части помещения (которая занимает 20 рабочих дней с момента подачи заявления) можно обращаться в регистрирующий орган с заявлением о возобновлении государственной регистрации договора аренды. При этом информацию о постановке части помещения на кадастровый учет регистратор может запросить у кадастровой палаты самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.
