ПРАВОВЫЕ РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН
Васькин В. В., практикующий юрист.
Мустафин Р. Р., практикующий юрист.
На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями. В настоящей статье мы хотели бы остановиться на некоторых из них, а также предложить способы предупреждения данных ситуаций.
РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОВЕРЕННОСТЕЙ
В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.
На практике встречаются случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже не было в живых. В конце 2008 года в одно из агентств г. Перми обратилась женщина с предложением приобрести объект нежилой недвижимости — офис. Сотрудники агентства обратили внимание на то, что указанный объект за последние два месяца сменил трех владельцев, кроме того, подозрения вызвал адрес проживания продавца (общежитие) при стоимости офиса более 3 миллионов рублей. При детальной проверке выяснилось, что данный офис переведен в нежилое помещение из квартиры несколько месяцев назад. Собственник квартиры при этом скончался, а перевод был осуществлен по доверенности, выданной до смерти. В этом случае работает правило, предусмотренное подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ, в соответствии с которым действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Следовательно, и сделка, совершенная по такой доверенности, будет являться ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ. Наследники умершего в данном случае вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если с объектом недвижимости совершено несколько сделок, то в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ наследники вправе истребовать такое имущество и у добросовестного приобретателя.
Если продавец недвижимого имущества действует на основании доверенности, то необходимо выяснить причины, по которым собственник (или единоличный исполнительный орган юридического лица) не может подписать договор лично.
Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.
В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).
Так, П. обратилась в Свердловский районный суд г. Перми, указывая, что 30 августа 2007 года подписала договор купли-продажи квартиры с Т., интересы которого по доверенности представляла К. Документы были сданы на государственную регистрацию. Однако в начале сентября 2007 года Т. отменил доверенность, выданную на имя К., в результате чего в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру П. было отказано. В исковом заявлении П. просила признать за ней право собственности. Требования П. были судом удовлетворены, суд кассационной инстанции оставил решение в силе.
Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.
Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.
Согласно пункту 3 статьи 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.
Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если объект недвижимости был продан по «цепочке сделок», то лицо, доверенность от имени которого подделали, вправе предъявить виндикационный иск.
Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, имущество может быть истребовано, в том числе и у добросовестного приобретателя, поскольку выбыло помимо воли собственника (в случае, если доверенность подделана).
Также покупателю при совершении сделки совершенно не известны условия, при которых выдавалась доверенность, не было ли при выражении воли доверителя каких-либо ее дефектов. В дальнейшем лицо, выдавшее доверенность, может обратиться в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, мотивируя это тем, что в момент совершения сделки оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), или указать, что доверенность была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ).
Так, В. выдал доверенность на имя К. с правом приватизации принадлежащей ему квартиры и дальнейшей ее продажи. К. приватизировала квартиру и заключила договор купли-продажи. В. обратился в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, указывая, что страдает алкоголизмом и при выдаче доверенности не мог осознавать значение своих действий и руководить ими. В ходе рассмотрения указанного дела Мотовилихинским районным судом г. Перми была назначена судебно-психиатрическая экспертиза. В заключении комиссии экспертов было указано, что можно с большей долей вероятности заключить, что В. при подписании доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Основываясь на указанном заключении, Мотовилихинский районный суд г. Перми признал указанную доверенность недействительной в соответствии со статьей 177 ГК РФ.
РИСКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ
ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и т. п.) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.
Распространенной проблемой при заключении предварительного договора и передаче задатка является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток.
В данном случае в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.
Как уже упоминалось выше, ситуации бывают различны, в некоторых достаточно объяснить перспективы судебного взыскания и продавец возвращает деньги, иногда приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ.
Необходимо отметить, что с 2009 года регистрирующий орган — Федеральная регистрационная служба РФ ввела правило, согласно которому свидетельства о государственной регистрации права собственности у собственника при совершении сделки не изымаются, также на них не ставится отметка о погашении. Такая практика привела к возможности и к реальным случаям получения задатков за уже проданные квартиры (авторам известны как минимум две попытки на территории г. Перми получить задаток за уже проданное жилье, при этом использовались свидетельства о государственной регистрации права предыдущего владельца).
При передаче задатка, по нашему мнению, следует руководствоваться следующими правилами.
1. Не передавать задаток в слишком большом размере (хотя в некоторых ситуациях это приходится делать, например при покупке дорогостоящего жилья).
2. Внимательнейшим образом изучить документы на объект недвижимости, так как не исключена возможность предоставления поддельных документов.
3. Получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, во-первых, тем самым можно убедиться в истинности представленных документов, а, во-вторых, в случае возникновения спора суд, скорее всего, будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, стоимость ее составляет 100 рублей. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ (статья 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), если реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на электронном носителе, то указанная информация предоставляется не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения.
ПРОБЛЕМЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЛИЦ,
ПРАВОМОЧНЫХ НА ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА
Как показывает практика, в отдельных случаях установить лицо, которое является собственником, бывает затруднительно, в частности, когда продавцом выступает наследник. Дело в том, что право собственности у наследника возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Наследник может представить свидетельство о праве на наследство (иногда вообще пытаются показать документы наследодателя, говоря при этом, что наследство оформляется), однако проверить его подлинность (а, как правило, показывается копия) практически невозможно, так как нотариусы идут на контакт крайне неохотно, мотивируя свои действия (по сути, бездействие) нотариальной тайной.
Единственным способом является сравнение информации из свидетельства о праве на наследство с выпиской из ЕГРП: если свидетельство настоящее, то в выписке должен быть указан наследодатель.
Кроме того, ситуации с наследством осложняются тем, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет. В итоге, когда обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший свидетельство о праве на наследство, возможно предъявление с его стороны виндикационного иска в соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ.
Например, в одно из агентств г. Перми обратился человек (наследник) с предложением продать принадлежащую ему двухкомнатную квартиру. Право собственности подтверждалось свидетельством о праве на наследство, выданным недавно. Подозрений ни наследник, ни документы у агентства не вызвали, была взята выписка из ЕГРП, в которой был указан наследодатель. Был найден покупатель, подготовлены документы, в последний момент было решено взять еще раз выписку из ЕГРП. Оказалось, что на квартиру наложен арест в связи с предъявлением искового заявления законным представителем еще одного несовершеннолетнего наследника. Оказалось, что у лица, желающего продать квартиру, есть несовершеннолетний брат, который проживает с матерью не в Перми. О смерти наследодателя они узнали поздно и не успели подать заявление о принятии наследства нотариусу. Если бы документы были сданы на регистрацию, то покупатель получил бы проблему, решение которой, скорее всего, оказалось бы не в его пользу.
ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЯ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Еще одним видом злоупотреблений при совершении сделок с недвижимостью являются случаи, когда после сдачи документов на регистрацию продавец объекта недвижимости пишет заявление об отказе от государственной регистрации, требуя от покупателя дополнительной платы. Как правило, такие ситуации происходят, когда оплата объекта производится непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию.
В таком случае, как представляется, целесообразно обратиться с иском о признании права собственности на спорный объект, обосновывая свой иск, во-первых, тем, что договор, несмотря на отсутствие государственной регистрации (речь идет в первую очередь о купле-продаже жилья), подписан сторонами, воля выражена, в нем определены существенные условия, в том числе и цена, во-вторых, действия продавца являются злоупотреблением своими правами в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
Кроме указанного способа защиты, существуют иски о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ): «Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».
А также иск о регистрации права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ): «В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».
Однако реализация этих способов защиты сопряжена с трудностями, связанными с позицией ФРС России. В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
А в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 указанного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав. Проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, в основном представляются продавцом и в случае отзыва заявления последним эти документы возвращаются заявителю, то есть продавцу, который в данной ситуации уклоняется от государственной регистрации.
Подводя итог, хотелось бы сказать, что рынок недвижимости на сегодняшний день является лакомым куском для желающих нечестно заработать, однако соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Как показывает опыт, большинство крупных агентств недвижимости, используя в своей деятельности отработанные технологии проведения сделок, не часто сталкиваются с серьезными случаями мошенничества. Также следует отметить, что лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем в судебном порядке восстанавливать свои нарушенные права, поскольку на это уходит немало времени и средств.
