(Кудухов А. В.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2010, N 4)
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СИСТЕМЕ УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
А. В. КУДУХОВ
Кудухов Аслан Викторович, главный специалист-эксперт отдела управления правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве.
Недвижимость как один из наиболее ценных активов требует специальной системы учета и регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <1> (далее — Закон о государственном кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее — объекты недвижимости). ——————————— <1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Задачи учета и объединения информации среди прочих (контроль за законностью действий, придание факту законности, охрана прав заинтересованных лиц) <2> решает государственная регистрация недвижимости <3>. ——————————— <2> См.: Долинская В. В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации // Закон. 2006. N 2. <3> ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о гос. регистрации) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о государственном кадастре сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1 Закона о государственном кадастре). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о гос. регистрации). Под недвижимым имуществом, учет которого осуществляется, Закон о государственном кадастре подразумевает земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1), а Закон о гос. регистрации — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1). Но в последнем случае регистрируются не они сами, а права на них и сделки с ними (права собственности и другие вещные права, ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда) (ст. 4 Закона о гос. регистрации). Кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр <4>) и ее территориальные органы. ——————————— <4> Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.
В отношении государственного кадастра недвижимости однозначно указано, что он является федеральным государственным информационным ресурсом (п. 2 ст. 1 Закона о государственном кадастре). В отношении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним такое прямое указание отсутствует, хотя некоторые исследователи также относят его к таким ресурсам. Среди принципов ведения государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним особо выделим общедоступность или открытость содержащихся в них сведений (информации) (ст. 4 Закона о государственном кадастре, ст. 7 Закона о гос. регистрации). Информационные отношения по учету и регистрации недвижимости условно можно разделить на три группы: предоставление информации для учета и регистрации; предоставление информации из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; информационное взаимодействие компетентных государственных органов. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке заявлений о кадастровом учете <5> и необходимых для кадастрового учета документов (п. 5 ст. 4, ст. 16 Закона о государственном кадастре). ——————————— <5> Приказ Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. N 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» // Российская газета. 2008. 22 февр.
Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. Необходимые для кадастрового учета документы по общему правилу включают: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости); 2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка) и в необходимых случаях копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке; 3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; 4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости); 5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя); 6) копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости); 7) копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости); 8) копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель; 9) копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка; 10) копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (ст. 22 Закона о государственном кадастре, письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 21 мая 2008 г. N ВК/2177, письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 7 апреля 2008 г. N ВК/1646@). Государственная регистрация прав проводится на основании заявления управомоченного лица (по общему правилу) и документов, необходимых для ее проведения (ст. 16 Закона о гос. регистрации). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, в ст. 17 Закона о гос. регистрации неточно названные основаниями для государственной регистрации прав, по общему правилу включают в себя: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством; 7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством; 8) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Обязательным приложением к таким документам является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст. 18 Закона о гос. регистрации). Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц при условии уплаты государственной пошлины в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости; 3) кадастрового паспорта объекта недвижимости; 4) кадастрового плана территории; 5) кадастровой справки (ст. 14 Закона о государственном кадастре). Срок предоставления в зависимости от вида сведений — не более 10, 15 или 30 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Перечень сведений (информации) приведен в ст. 7 Закона о государственном кадастре, п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. N 35 <6>. ——————————— <6> Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2008. N 3.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя), в течение пяти рабочих дней или, если Единый государственный реестр прав ведется на электронном носителе, не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения (ст. 7 Закона о гос. регистрации). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в установленном федеральным законом порядке только: самим правообладателям или их законным представителям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя; залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; Председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ для обеспечения ее деятельности. Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства. По запросу правообладателя орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права, в срок не более чем семь рабочих дней. По общему правилу информация предоставляется за плату. Исключение составляют случаи предоставления сведений: о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в органы по учету государственного и муниципального имущества в объеме, который необходим для работы указанных органов; по запросам: — правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам; — органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; — налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; — государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; — органов государственной статистики; — федерального антимонопольного органа и его территориальных органов на территориях, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; — Председателя Счетной палаты РФ, его заместителя и аудиторов Счетной палаты РФ; — организаций, определенных законами Российской Федерации. Информационное взаимодействие осуществляется по нескольким направлениям. Во-первых, Росреестр согласно п. 6 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457, в целях реализации своих полномочий имеет право: запрашивать и получать от федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, организаций и должностных лиц документы, справочные и иные материалы, необходимые для принятия решений по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности; давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности. Во-вторых, орган кадастрового учета в установленные законом сроки представляет документы о данном учете в государственные органы, определенные Правительством РФ, а также регулярно предоставляет на безвозмездной основе органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления кадастровые сведения в виде кадастровых карт соответственно территорий субъектов РФ и территорий муниципальных образований в порядке, определенном соглашениями об информационном взаимодействии, которые заключены между органом кадастрового учета и указанными органами (ст. 15 Закона о государственном кадастре). Сюда же относятся обязанности: органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердивших в установленном законодательством Российской Федерации порядке результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня утверждения таких результатов представлять в орган кадастрового учета копию акта об утверждении таких результатов (п. 4 ст. 15 Закона о государственном кадастре); органа, осуществляющего ведение государственного лесного реестра, или органа, осуществляющего ведение государственного водного реестра, в срок не более чем пять рабочих дней со дня внесения в такие реестры сведений соответственно о лесах, водных объектах представлять документы о данных природных объектах в орган кадастрового учета (п. 7 ст. 15 Закона о государственном кадастре); органа государственной власти или органа местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в кадастровые сведения, представлять в орган кадастрового учета копию такого решения (п. 8 ст. 15 Закона о государственном кадастре). В-третьих, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (в том числе информацию об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенную информацию о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информацию о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество), любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей (ст. 7 Закона о гос. регистрации). Особенности обеспечения порядка информационного взаимодействия, формы представляемых при таком взаимодействии документов устанавливаются Правительством РФ. Подведем итоги. Кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним решают единые задачи, близки по объекту учета, осуществляются одним федеральным органом государственной власти. Возникающие в этой системе информационные отношения делятся на одни и те же группы. Представляется, что следующим шагом в правовом регулировании должно быть объединение этих двух систем в одну, отказ от учета сделок с недвижимостью в пользу учета самих объектов недвижимости и прав на них. Это повысит эффективность учета, информационного обмена и удовлетворения прав заинтересованных лиц.
Библиографический список
1. Долинская В. В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации // Закон. 2006. N 2.
