Григорий Рябцев, консультант ООО «Право и консультации».
Вопросы применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ часто возникают при совершении учреждениями юстиции юридических актов признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 2 этого Закона. Статья 1 Закона содержит основные термины, применяемые для целей государственной регистрации. Понятия или термина «регистрация перехода права собственности (вещного права)» указанный Закон не определяет. Может быть, понятие «регистрация перехода права на объект недвижимости» содержится в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однако вновь вышедшая Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли — продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Минюста 6 августа 2001 г. N 233, также не определяет понятие «регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество».
В соответствии со ст. 3 Закона N 122-ФЗ законодательство о государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество состоит из ГК РФ, самого Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ.
Для установления содержания рассматриваемого понятия в отношении недвижимого имущества следует учесть, что в теории гражданского права «переход права» рассматривается в нескольких значениях. Прежде всего, переход права рассматривается в качестве способа приобретения права на имущество.
Первый способ перехода права: приобретение индивидуально определенного имущества с прекращением права первого собственника и возникновение права на индивидуально определенное у нового собственника. Носителем перехода права признается гражданско — правовая сделка. Важным моментом перехода права (транслятивного) в этом случае является изменение субъектного состава абсолютного (вещного) правоотношения на основании гражданско — правовой сделки (купля — продажа, мена, дарение).
Второй способ перехода права: это установление определенных сделкой вещных правомочий на индивидуально определенное имущество без изменения субъектного состава абсолютного правоотношения (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление). Такой способ перехода права квалифицируется как правоустанавливающий (конститутивный).
Термин «переход права» содержится как в первой, так и второй части ГК РФ (ст. ст. 131, 251, 491, 551, 564, 570, 624, 700).
Статьи 251, 564 ГК РФ определяют момент перехода права собственности моментом государственной регистрации этого права. Это общее правило установлено для всех сделок, требующих государственной регистрации перехода права. Стороны также могут сформировать условия договора о переходе перехода права. Например, стороны по договору купли — продажи предприятия могут включить в договор условие о передаче предприятия без перехода права собственности. Осуществление права собственности продавца в этом случае ограничивается частным стеснением согласно условиям договора, основанным на норме права (п. 3 ст. 564 ГК РФ). В данном случае Закон устанавливает пределы осуществления права собственности, что не является ограничением, установленным судебным актом или соглашением сторон. Возможность диспозитивного регулирования моментов перехода права собственности для сторон договора, несомненно, должна учитываться при прохождении государственной регистрации перехода права.
Для формирования юридических фактов, необходимых для перехода права и регистрации, стороны осуществляют последовательные действия: заключение договора, исполнение обязательств, в т. ч. оплату и передачу недвижимого имущества. Законом установлено правило, что исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Порядок проведения государственной регистрации права указан в ст. 13 Закона. Этот порядок можно отнести и к регистрации перехода права собственности. Закон устанавливает следующие стадии государственной регистрации:
1. Сдача необходимых для государственной регистрации документов.
2. Правовая экспертиза и проверка законности сделки.
3. Внесение записей в Единый государственный реестр (ЕГРП) прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами.
4. Выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. В соответствии с требованиями ст. 12 Закона N 122-ФЗ и Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в Реестр вносятся записи о существующих и прекращенных правах.
Согласно разделу VI Правил запись о существующем праве в подразделе II ЕГРП погашается в связи с переходом права к другому правообладателю. Для нового правообладателя формируется подраздел II в виде записи о праве на новом листе.
Записи о праве нового собственника в подразделе II должны соответствовать условиям договора о субъектах, моменте регистрации договора (в случае, когда законом установлена регистрация), моменте возникновения денежных обязательств, передаче имущества. Эти условия договора определяют, каким и когда будет переход права собственности на недвижимое имущество. Например, переход права на жилое помещение может быть произведен после регистрации сделки и исполнения соответствующих обязательств сторон, которые возникают только после заключения договора. На практике часто подают на государственную регистрацию договоры купли — продажи жилых помещений с условием уже оплаченной стоимости объекта, причем до подписания (или после подписания) договора.
В данной ситуации (когда объектом выступают жилое помещение, жилой дом, часть жилого дома, часть жилого помещения) исполнение договора может быть произведено только после заключения договора, момент которого определяется государственной регистрацией. Текст такого документа о полной оплате стоимости до заключения договора недействителен и не дает оснований для исполнения обязательств по оплате и передаче имущества. При отсутствии в договоре условия о встречном исполнении сторонами обязательств регистрирующему органу проблематично квалифицировать факты передачи денежных средств за рамками договора в качестве надлежащего исполнения обязательств. Однако такие документы проходили и проходят через государственную регистрацию, по ним регистрируется переход права. Так называемое «исполнение» за рамками договора не может являться основанием для регистрации перехода права, на такой почве возможны всяческие злоупотребления. Поэтому для сделок с объектами недвижимости жилого назначения должна существовать раздельная схема государственной регистрации сделки и перехода права.
Раздельная схема государственной регистрации может быть представлена в таком виде:
I. При регистрации сделки регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр следующие записи:
1. Запись в подраздел I об объекте недвижимого имущества.
2. Запись в подраздел II о праве собственности.
3. Запись в подраздел III-4 о регистрации сделки, которая считается заключенной с момента государственной регистрации и ограничивает право собственника на заключение нового договора в отношении этого же объекта.
4. Выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
II. Следующая стадия — регистрация перехода права — выдача документов.
На этой стадии регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр следующие записи:
1. Записи в подразделе II о прекращении права и записи в подразделе III-4 о прекращении сделки в виде ограничения права.
2. Запись о праве нового собственника в подразделе II ЕГРП.
3. Выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При внесении записи о прекращении сделки следует учесть, что сделка прекращается в качестве ограничения, обусловленного переходом права собственности. Далее сделка существует в качестве основания возникновения права собственности и правоустанавливающего документа для нового собственника.
Для сделок с недвижимым имуществом, не требующих государственной регистрации, регистрация перехода права собственности возможна при наличии следующих условий:
1. Наличие в ЕГРП записей в подразделе I об объекте и подразделе II о существующем праве на объект, в подразделе III-4 об ограничении права на заключение другого договора на данный объект.
2. Наличие записи в подразделе II о прекращении права и записи в подразделе III-4 о прекращении сделки в виде ограничения права.
3. Наличие записи о праве нового собственника в подразделе II ЕГРП. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен содержать не противоречащие друг другу записи о правах на недвижимое имущество и о сделках, на основании которых совершается переход права в соответствии с гражданским законодательством. Следует также учесть, что перечисленные вопросы возникают не только у работников государственных учреждений юстиции, но и у предпринимателей. В каком виде и в какие сроки будет осуществлен переход права собственности, в большей степени зависит от сторон договора и в немалой степени от профессиональных действий работников государственных регистрирующих органов.
