——————————— <*> Selivanova E. S. Premises lease contract.
Селиванова Евгения Сергеевна, доцент кафедры гражданского права Южного федерального университета, кандидат юридических наук, доцент.
В статье на основе анализа истории формирования института договора аренды жилого помещения в законодательстве России, положений действующего ГК РФ делается вывод о том, что наметившаяся в нормативных правовых актах, определяющих жилищную политику страны, тенденция к сближению договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения может привести к расформированию сложившейся за последние двадцать лет системы удовлетворения потребности граждан в жилье посредством предоставления его по договору найма жилого помещения, что потребует внесения существенных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации.
Ключевые слова: договор аренды жилого помещения, договор найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения, наемный (арендный) дом, жилое помещение.
In the article based on the analysis of the history of the institute of the premises lease formation in Russian legislation and provisions of the current Civil Code, it is made a conclusion that the tendency in the documents defining the housing policy of the country, the trend towards convergence of the lease of premises and the tenancy agreement could lead to the dissolution of the evolved over the last twenty years system of meeting the citizens’ needs for housing through the provision of housing in his tenancy agreement, which will require significant amendments to the Civil Code of the Russian Federation and the Housing Code of the Russian Federation.
Одним из оснований владения и (или) пользования чужим жилым помещением является договор аренды жилого помещения, возможность заключения которого предусмотрена в п. 2 ст. 671 ГК РФ. Впервые в российском законодательстве упоминание о договоре аренды жилого помещения появилось в ЖК РСФСР в редакции Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1 <1>. В статье 10 ЖК РСФСР указывалось, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. В текст главы 6 раздела III ЖК РСФСР были включены статьи, упоминавшие о договоре аренды. Однако дополнение статей ЖК РСФСР положениями о договоре аренды жилого помещения не привело к сущностным изменениям в отношениях между наймодателями — собственниками домов и квартир — и нанимателями, поскольку данный договор порождал отношения, ничем не отличающиеся от договора найма жилых помещений в индивидуальном жилищном фонде. Так, общие правила как для одного, так и для другого договора были сформулированы в ст. 131 ЖК РСФСР «Сдача внаем, аренду жилых помещений в домах, квартирах, принадлежащих гражданам», в ст. 133 ЖК РСФСР «Права членов семьи нанимателя, арендатора» и т. д. В разные законодательные коридоры договор найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения в современной России были разведены в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» <2>, согласно ст. 17 которого собственники жилищного фонда приобрели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Таким образом, в отличие от ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал возможность предоставления жилого помещения по договору аренды не только физическим, но и юридическим лицам. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником либо управомоченным собственником лицом. Однако механизм действия договора аренды ни в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ни в других нормативных правовых актах в достаточной степени разработан не был. Предусмотрев возможность предоставления жилья по договору аренды в тот период, законодатель признал его товаром, способным к свободному эквивалентному обмену. Однако отношение к жилью, находящемуся в государственной собственности, муниципальной собственности как благу, т. е. преобладание его потребительской функции, было сохранено и при регулировании арендных отношений. Так, цена договора устанавливалась в публичных видах жилищного фонда не по соглашению сторон, а Правительством РФ и правительствами республик в составе РФ, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, местной администрацией (ст. 18 Закона РФ «Об основах…»). Арендатору предоставлялось право обмена занимаемого жилого помещения, независимо от согласия его собственника (ст. 20 Закона РФ «Об основах…»). Арендатор подлежал выселению при невыполнении обязательств по оплате жилья и коммунальных услуг в течение 6 месяцев с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям (ст. 18 Закона РФ «Об основах…»). Это означает, что были сохранены некоторые правила, по которым действуют стороны договора социального найма жилого помещения. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Постатейный комментарий к основным законам: Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; Жилищному кодексу РСФСР; Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации А. А. Титова (под ред. В. Б. Исакова) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2003 (4-е издание, исправленное). —————————————————————— <1> Титов А. А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В. Б. Исаков. М., 1999. С. 97. <2> Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
Можно сделать и другой вывод: законодатель различил договор аренды жилого помещения, заключаемый в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах, и договор аренды жилого помещения, заключаемый в частном жилищном фонде. В таком виде договор аренды просуществовал до вступления в действие части второй ГК РФ 1996 г. Гражданский кодекс Российской Федерации 1996 г. выделяет два самостоятельных правовых института: аренду (имущественный наем) (глава 34) и наем жилого помещения (глава 35). В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать только юридическое лицо, которое, в свою очередь, может предоставлять жилое помещение по договору физическому лицу для удовлетворения его потребности в жилье. Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а юридическое лицо в силу своей природы неспособно пользоваться жилым помещением по назначению, то договор аренды жилого помещения предполагает наличие иного договора, на основании которого юридическое лицо предоставляет жилое помещение для проживания гражданам. В данном случае возникает своеобразный правовой симбиоз договора аренды жилого помещения и договоров, на основании которых жилые помещения предоставляются в пользование гражданам, как правило, основным среди которых выступает договор найма жилого помещения. Основными причинами разграничения институтов найма жилого помещения и аренды жилого помещения являются, во-первых, принцип потребительского использования жилья, который стал основой регулирования наемных отношений в российском законодательстве, что нашло закрепление и в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной статье, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, т. е. проживание в жилом помещении. Договор же аренды предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе, но пользоваться всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов, получать имущество во временное владение (ст. 606 ГК РФ). Во-вторых, выделение в качестве самостоятельного договора жилищного найма связано также с природой предмета правоотношения по пользованию чужим жилым помещением. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан — это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности, связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений наймодателя жилья, что находит закрепление в главе 35 ГК РФ <3>. ——————————— <3> Селиванова Е. С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. 2008. N 3. С. 21.
Гражданский кодекс внес ряд существенных коррективов в регулирование наемных жилищных отношений. Структура и редакция норм главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» позволяют сделать вывод, что законодатель различает две разновидности договора найма жилого помещения. Одна из них имеет легальное определение — «договор социального найма» (ст. 672 ГК РФ), другая законодательного обозначения не имеет. Однако сущность последней позволяет назвать ее договором коммерческого найма жилого помещения. Выполняя, как и договор социального найма, функцию потребительского использования жилья, договор коммерческого найма для собственников жилых помещений создает возможность удовлетворения их коммерческого интереса. На наш взгляд, некорректно отождествлять договор найма жилого помещения, закрепленный в главе 35 ГК РФ, только с договором коммерческого найма жилого помещения <4>. Договор коммерческого найма жилого помещения также не является синонимом понятия «коммерческая аренда жилья». Во-первых, необходимо учитывать различия в субъектном составе названных договоров. Во-вторых, договор аренды жилого помещения предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе, но и пользоваться всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов. Согласно ст. 671 ГК РФ, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, т. е. проживание в жилом помещении. ——————————— <4> Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 40.
Следует обратить внимание на то, что в нормативных правовых актах, определяющих жилищную политику государства, как правило, понятие «аренда жилого помещения» рассматривается как синоним понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «наем жилого помещения, не относящийся к договору социального найма жилого помещения». Так, в программных документах, определяющих жилищную политику Российской Федерации, в качестве основных механизмов решения жилищной проблемы граждан с невысокими доходами назван договор найма жилого помещения и развитие рынка доступного арендного жилья <5>. ——————————— <5> Государственная целевая программа «Жилище на 2010 — 2015 годы»: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 дек. 2010 г. N 1050 // СЗ РФ. 2011. N 5. Ст. 739; Концепция долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года: утв. распоряжением Правительства РФ от 17 нояб. 2008 г. N 1662-р // СЗ РФ. 2008. N 47. Ст. 5489; Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2012. N 19. Ст. 2337; распоряжение Правительства РФ от 29 авг. 2012 г. N 1556-р «Об утверждении Перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012. N 36. Ст. 4971.
В проекте ФЗ N 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» <6> предлагается внедрить в законодательство институт наемного (арендного) дома, под которым предлагается понимать многоквартирный дом, который принадлежит (все помещения в котором принадлежат) на праве собственности одному лицу, и все квартиры в котором предоставляются собственником, иным правообладателем такого дома (всех помещений в таком доме) или управомоченным ими лицом гражданам для проживания по одному виду договора из указанных в ч. 4 ст. 19.1 ЖК РФ. ——————————— <6> Список законопроектов. ВерсияПроф // СПС «КонсультантПлюс».
В законопроекте следовало бы уделить внимание регламентации договора аренды жилого помещения, арендатором в котором, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ, может выступать только юридическое лицо. Особой регламентации требует договор аренды жилого помещения арендатором, в качестве которого выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления. Действующее российское законодательство не содержит норм, регулирующих специфическую сферу арендных отношений с участием государства и муниципалитетов в качестве арендаторов <7>. В то же время, учитывая дефицит жилищного фонда публичных форм собственности, аренда жилых помещений у их собственников органами государственной власти и органами местного самоуправления с целью их дальнейшего предоставления по договору найма жилого помещений могла бы помочь в решении жилищной проблемы граждан с невысокими доходами. Такая возможность заложена в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. ——————————— <7> Сергачева О. А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. N 14. С. 27.
Анализ нормативных правовых актов, определяющих государственную жилищную политику, позволяет прийти к выводу, что под рынком доступной аренды жилья понимается, как правило, рынок жилья, предоставляемого по договору найма жилого помещения гражданам за доступную плату. Однако корректнее, учитывая действующее законодательство, говорить о рынке доступной аренды жилья как о совокупности жилых помещений, предоставляемых юридическим лицам по договору аренды с целью дальнейшей их сдачи по договору найма жилого помещения (по договору безвозмездного пользования жилым помещением). Для того чтобы стоимость найма в арендованных юридическими лицами помещениях была доступной для граждан с невысоким уровнем доходов, можно рассмотреть вопрос о предоставлении налоговых и иных льгот и преференций таким юридическим лицам-наймодателям. Проект ФЗ N 197376-6 предусматривает, наряду с договором социального найма жилого помещения, договором найма жилого помещения, договором найма специализированного жилого помещения, еще и договор некоммерческого найма жилого помещения. В наемных (арендных) домах жилые помещения могут предоставляться на основании всех перечисленных видов договоров найма жилого помещения. Основная цель формирования института наемного (арендного) дома состоит в обеспечении жилыми помещениями всех нуждающихся в них граждан с разным уровнем доходов, как правило, с невысокими доходами. В начале XXI в. была сделана попытка внедрить в законодательство институт доходного дома, а затем — бездоходного дома. Предполагаем, что идея института наемного (арендного) дома — это прошедшая эволюцию идея о доходном, а затем бездоходном домах <8>, а также возврат к существовавшей в советское время системе формирования, содержания и управления государственного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставлялись по договору найма жилого помещения. ——————————— <8> Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5; Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5 авг. 2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL://housing. mos. ru.
Думается, что термины «доступное арендное жилье», «институт наемного (арендного) многоквартирного дома» требуют серьезной доработки. В настоящее время они не вписываются в уже сложившуюся в законодательстве систему институтов договора найма жилого помещения: социального и коммерческого, договора аренды жилого помещения, института многоквартирного дома. Представляется, что особое внимание законодателю следовало бы уделить разработке института договора аренды жилого помещения как в частном жилищном фонде, так и когда арендатором является орган государственной власти и орган местного самоуправления. Тем более, что как способ обеспечения государственных и муниципальных нужд аренда имущества уже включена в нормы специального нормативного правового акта <9>. ——————————— <9> Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»: принят в третьем чтении Государственной Думой РФ // Официальный сайт Государственной Думы РФ.
Анализ нормативных правовых актов, определяющих жилищную политику страны, и законопроектов, направленных на формирование системы доступного жилья, позволяет прийти к выводу, что наметилась тенденция к сближению правовых целей договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения также может стать эффективным способом решения жилищного вопроса граждан с невысокими доходами. Пересмотр роли договора аренды жилого помещения в системе механизмов удовлетворения потребности граждан в жилье может привести к расформированию сложившейся за последние двадцать лет системы обеспечения жильем нуждающихся в нем граждан. Это может потребовать внесения существенных изменений в гражданское и жилищное законодательство в части регулирования договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения.
Список литературы:
1. Государственная целевая программа «Жилище на 2011 — 2015 годы»: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 дек. 2010 г. N 1050 // СЗ РФ. 2011. N 5. Ст. 739. 2. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99. 3. Концепция долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года: утв. распоряжением Правительства РФ от 17 нояб. 2008 г. N 1662-р // СЗ РФ. 2008. N 47. Ст. 5489. 4. Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5. авг. 2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL: //housing. mos. ru. 5. Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5. 6. Проект ФЗ N 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» // СПС «КонсультантПлюс». 7. Распоряжение Правительства РФ от 29 авг. 2012 г. N 1556-р «Об утверждении Перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012. N 36. Ст. 4971. 8. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2012. N 19. Ст. 2337. 9. Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»: принят в третьем чтении Государственной Думой РФ // Официальный сайт Государственной Думы РФ. 10. Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. 11. Селиванова Е. С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. 2008. N 3. 12. Сергачева О. А Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. N 14. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Постатейный комментарий к основным законам: Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; Жилищному кодексу РСФСР; Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации А. А. Титова (под ред. В. Б. Исакова) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2003 (4-е издание, исправленное). —————————————————————— 13. Титов А. А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В. Б. Исаков. М., 1999.
