Сделки по купле-продаже недвижимого имущества — основной вид сделок, заключаемых на вторичном рынке. Поэтому договоры соответствующего вида представляют особый интерес с юридической точки зрения, а рассмотрение соответствующих сделок, юридических нюансов, связанных с их заключением (проведением) и исполнением, позволит избежать многих неприятностей, традиционно подстерегающих участников рынка недвижимости.
В данной статье рассмотрены юридические аспекты договорных отношений по купле-продаже недвижимого имущества, к которым следует отнести прежде всего договорные отношения по купле-продаже жилых и нежилых помещений; вопросы соблюдения надлежащей формы этих договоров; вопросы регистрации договоров купли-продажи недвижимости, а также существенные условия, особенности порядка исполнения и ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий этих договоров.
1. Договор купли-продажи недвижимого имущества. Предмет договора.
Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и в соответствии с п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ предполагает передачу продавцом за плату в собственность покупателя недвижимого имущества, понятие которого дано законодателем в ст. 130 ГК РФ.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В контексте тематики данной статьи нас будут интересовать отношения по купле-продаже зданий и сооружений (жилых или нежилых помещений).
2. Форма договора купли-продажи недвижимости.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо соблюсти ряд требований к его форме, изложенных в абз. 1 ст. 550 ГК РФ, несоблюдение которых влечет его недействительность. Так, в соответствии с абз. 1 ст. 550 ГК РФ указанный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Последнее особенно важно, так как с точки зрения закона (п. 2 ст. 434 ГК РФ) возможно заключение договора в письменной форме путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В то же время именно несоблюдение правила о составлении единого документа с точки зрения абз. 2 ст. 550 ГК РФ может повлечь недействительность договора купли-продажи недвижимости.
3. Государственная регистрация.
В соответствии со ст. ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом, а также возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимостью. При этом установленное ст. ст. 164 и 131 ГК РФ общее правило о регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью несколько конкретизируется применительно к договорам купли-продажи недвижимости следующим образом: для договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений действуют несколько разные правила. Так, в п. 1 ст. 551 ГК РФ содержится общее правило о том, что государственной регистрации при продаже недвижимости подлежит переход права собственности по договору продажи. В то же время ст. 558 ГК РФ, посвященная особенностям купли-продажи жилых помещений, в п. 2 содержит требование, согласно смыслу которого (см. Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (в ред. от 24 декабря 2004 г.)) регистрации подлежит как переход права собственности, так и сам договор купли-продажи, а несоблюдение правила о госрегистрации договора означает признание договора продажи недвижимости незаключенным. Таким образом, можно говорить о том, что при продаже нежилого помещения сам договор не регистрируется, а регистрируется только переход права собственности по нему. Особенно это правило следует учитывать, когда в коммерческой практике имеют место договоры продажи недвижимости с отсроченным исполнением, когда после заключения договора в соответствии с оговоренными в договоре сроками исполнение по нему (переход права собственности) осуществляется несколько позже.
Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и переходов права собственности по ним определяется ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 3 июня 2006 г.) и сводится к процедуре, состоящей из следующих этапов: 1) прием заявления и документов, необходимых для государственной регистрации права; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права. В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация права проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Что касается государственной регистрации договора (например, договора о продаже жилого помещения), то при отдельных обстоятельствах она может быть произведена в иной срок, предусмотренный в законе или договоре.
Отдельно в законодательстве оговаривается вопрос об отказе или уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при наличии заключенного в надлежащей форме (ст. 550 ГК РФ), но не исполненного договора. Так, в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в том случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о принудительной регистрации перехода права собственности. Аналогичное правило существует и для случаев, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора о продаже жилого помещения (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В обоих случаях сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
4. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Одним из самых актуальных является вопрос о существенных условиях договора, то есть, говоря иначе, о тех условиях, без соблюдения которых договор купли-продажи (как и договор вообще (п. 1 ст. 432 ГК РФ)) не является заключенным.
Первым и наиболее важным существенным условием для договора как такового является условие о предмете договора. Статья 554 ГК РФ содержит специальные требования, предъявляемые к определению предмета договора в договорах о купле-продаже недвижимого имущества. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При этом в соответствии с абз. 2 ст. 554 ГК РФ при отсутствии этих данных договор купли-продажи недвижимости не считается заключенным.
Вторым существенным условием, отличающим договор купли-продажи недвижимости от договора продажи движимых вещей, является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (в договоре купли-продажи движимых вещей цена договора может быть и не указана (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ)). В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае он также считается незаключенным. В соответствии с п. 3 ст. 555 ГК РФ цена недвижимости может быть установлена за единицу площади или иного показателя ее размера.
Третье существенное условие касается исключительно договоров о продаже жилых помещений и относится к случаям, когда в продаваемом жилом помещении проживают лица, не являющиеся его собственниками, но сохраняющие право пользования этим жилым помещением. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ при продаже такого жилого помещения должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования соответствующим помещением с указанием прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением. В противном случае договор продажи недвижимости считается незаключенным.
И четвертым условием, необходимым для того, чтобы договор продажи жилого помещения считался заключенным, является рассмотренное выше требование о государственной регистрации договора продажи жилья, содержащееся в п. 2 ст. 558 ГК РФ, в соответствии с которым договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его госрегистрации.
5. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости.
Исполнением договора купли-продажи недвижимости можно считать выполнение сторонами лежащих на них в силу договора обязанностей — передачи продавцом недвижимости в собственность покупателя и уплату покупателем продавцу покупной цены соответственно.
Так, исполнение продавцом его обязанности происходит путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем. В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом на практике часто бывает, что момент подписания (заключения) договора и момент исполнения продавцом своей обязанности (подписание передаточного акта) совпадают. Однако возможны варианты, когда в отношениях по продаже как жилых, так и нежилых помещений в соответствии с условиями договора момент его исполнения отсрочен оговоренным в договоре сроком, тогда подписание передаточного акта происходит гораздо позже подписания (заключения) договора. В последнем случае момент регистрации перехода права собственности происходит гораздо позже момента заключения договора или государственной регистрации договора. С момента государственной регистрации перехода права собственности по договору собственником недвижимости на основании п. 2 ст. 223 ГК РФ является покупатель. Исполнение обязанности покупателя по договору связано с оплатой продаваемой недвижимости по цене, оговоренной в договоре, и в соответствии с иными (в частности, сроки, порядок оплаты) условиями договора о купле-продаже недвижимости. Так, в зависимости от условий складывающейся договорной ситуации, в соответствии с законодательством возможно предусмотреть следующие варианты оплаты продаваемой недвижимости: 1) предварительная (до передачи недвижимости в собственность по заключенному договору) оплата, предусмотренная ст. 487 ГК РФ. Причем в соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ возможна как полная, так и частичная предварительная оплата продаваемой недвижимости; 2) оплата продаваемой недвижимости в течение определенного времени после ее передачи в собственность покупателю (оплата недвижимости, проданной в кредит) (ст. 488 ГК РФ); 3) оплата недвижимости, проданной в кредит с рассрочкой платежа, предусмотренная ст. 489 ГК РФ. При этом в последнем случае в соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ должны быть оговорены порядок, сроки и размеры платежей, что является еще одним существенным условием договора продажи недвижимости, предусматривающего рассрочку платежа покупателем.
6. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора о купле-продаже недвижимости.
Последствия отказа от исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Отказ от исполнения продавцом договора купли-продажи недвижимости в случае, если возможность одностороннего отказа не предусмотрена в самом договоре (п. 3 ст. 450 ГК РФ) влечет возникновение у покупателя права требовать в судебном порядке принудительной передачи ему в собственность продаваемой недвижимости (п. 2 ст. 463 ГК РФ), либо право отказаться со своей стороны от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ). Также вместо требования передать ему соответствующую недвижимость покупатель вправе потребовать у продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (ст. 398 ГК РФ).
Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст. 486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Последствия нарушения сроков исполнения сторонами своих обязанностей.
Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит продавец в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда при продаже в кредит речь идет об оплате переданной недвижимости, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена, до дня ее фактической оплаты.
Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если несмотря на произведенную предоплату продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.
Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.
Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 557 ГК РФ. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
— безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.
Таковы основные правовые аспекты заключения, исполнения и ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений). В следующей статье будут рассмотрены схемы продажи недвижимого имущества, используемые на рынке недвижимости, а также распространенные на практике и возможные способы расчетов по договорам о продаже недвижимого имущества. Отдельно будет исследован вопрос об участии посреднических (риелторских) организаций в соответствующих отношениях и об особенностях посреднических договоров, заключаемых с профессиональными участниками рынка недвижимости.
