(Шишкин М. И., Кодолова А. В.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2011, N 2)
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
М. И. ШИШКИН, А. В. КОДОЛОВА
Шишкин Михаил Иванович, доктор экономических наук, директор Удмуртского филиала Института философии и права Уральского отделения РАН.
Кодолова Алена Владимировна, кандидат юридических наук, научный сотрудник Удмуртского филиала Института философии и права Уральского отделения РАН.
В статье раскрываются некоторые проблемы осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, в частности, поднимаются вопросы о пересмотре теоретических подходов к недвижимому имуществу с позиции кадастрового учета, а также о необходимости осуществления кадастрового учета части здания для регистрации договора аренды.
Ключевые слова: государственный кадастр недвижимости; кадастровый учет; объект недвижимого имущества; земельный участок.
Actual problems of realization of the cadastral account of objects of the real estate M. I. Shishkin, A. V. Kodolova
Shishkin Mikhail Ivanovitch, Doctor of Economic Sciences, Director of Udmurt Branch of Philosophy and Law Institute, Ural Branch of Russian Academy of Sciences.
Kodolova Alena Vladimirovna, Candidate of Juridical Sciences, Scientific worker of Udmurt Branch of Philosophy and Law Institute, Ural Branch of Russian Academy of Sciences.
The article is about actual problems of realization of the cadastral account of objects of the real estate. In particular, the authors have opened questions on review of theoretical approaches to real estate from a position of the cadastral account, as well as about an indispensability of realization of the cadastral account of a part of a building for registration of the rent contract.
Key words: the state cadastre of the real estate; the cadastral account; object of real estate; the plot.
В юридической литературе неоднократно поднимался вопрос об эффективности ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <1> (далее — Закон о кадастре недвижимости). Значение рассматриваемого законодательного акта весьма велико, поскольку с момента его вступления в силу система государственных кадастров претерпела значительные изменения. ——————————— <1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
До 2007 г. по зданиям и сооружениям учет вела система БТИ, никак не связанная с существующей системой учета земельных участков. Данная система представляла собой отдельную систему регистрации и учета, которая осуществлялась на муниципальном уровне и предоставляла юридическим лицам и гражданам выписки из технического паспорта здания или сооружения. Объединение учета земельных участков и объектов капитального строительства явилось важным шагом на пути реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Тем не менее существующая система учета объектов недвижимости не лишена недостатков, для устранения которых необходимо внести изменения в Закон о кадастре недвижимости. Помимо этого данные вопросы требуют решения и на уровне других отраслей законодательства. Существующее определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, нельзя назвать удачным с точки зрения кадастрового учета. Во-первых, объекты недвижимости, отнесенные к таковым в силу закона, такие, как морские и воздушные суда, космические корабли, не могут быть объектами такого учета (п. 6 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости). Не распространяются положения рассматриваемого Закона и на участки недр, поскольку только их значимость для государства позволяет выделить их в отдельную от земельного участка категорию недвижимого имущества. Во-вторых, согласно п. 5 ст. 1 Закона государственный кадастровый учет осуществляется в отношении объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе, таких, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. При этом отсутствуют четкие критерии разграничения движимого и недвижимого имущества: прочная связь с землей не является основополагающим признаком недвижимости с момента исключения из ст. 130 ГК РФ лесов и многолетних насаждений. Такие объекты традиционно считались недвижимостью еще со времен римского права, а их исключение из перечня недвижимых вещей в силу закона фактически поставило под сомнение основополагающий признак недвижимого имущества. Перемещение без несоразмерного ущерба назначению имущества также не может служить критерием отнесения объекта к недвижимости: при современном уровне развития технологий переместить без причинения повреждений возможно практически любое здание и сооружение. Кроме того, существует целая категория объектов капитального строительства, отнесение которых к недвижимому имуществу имеет все основания, но на которые не распространяется Закон о кадастре недвижимости. К ним относятся воздушные и морские суда, используемые в качестве кафе и ресторанов, капитальные сооружения, не имеющие фундамента, заглубленного в землю, и т. п. Также под категорию недвижимого имущества подпадает такая правовая фикция, как предприятие как имущественный комплекс. При этом кадастровый учет осуществляется в отношении каждого земельного участка и объекта капитального строительства, входящего в данный комплекс. Эти проблемы кадастрового учета объектов недвижимости требуют внесения изменений в гражданское законодательство с позиции пересмотра теоретических подходов к недвижимому имуществу. Невозможно повышение эффективности кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства без реформирования законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество. Например, определенные проблемы кадастрового учета объектов недвижимости выявляются при регистрации договоров аренды части здания. Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости представляет собой выписку из такого кадастра, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Статья 1 Закона содержит исчерпывающий перечень объектов, в отношении которых осуществляется кадастровый учет: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» <2> утверждена форма кадастрового паспорта помещения, которая включает две части: во-первых, текстовую, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения); во-вторых, графическую, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план). ——————————— <2> Российская газета. 2008. 22 февр.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <3> в целях государственной регистрации договора аренды части помещения вместе с договором необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте. ——————————— <3> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
До вступления в силу Закона о кадастре недвижимости решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку соответствующей части помещения). Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота. После вступления в силу Закона о кадастре недвижимости судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения. Так, решением Арбитражного суда города Москвы удовлетворено заявление ООО «ЕМС», а также признано незаконным решение УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного заявителем с арендодателем (ЗАО «ТГК «Салют») на аренду нежилого помещения (дело N КГ-А40/9763-07). Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению суда, сведения, описывающие непосредственно часть помещения (ее местоположение, размер площади), не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении индивидуализировать объект не позволяет, что противоречит положениям ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав. Правомерным ФАС Московского округа посчитал и вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В рассматриваемом случае судебное толкование законодательства позволило решить проблему, которая в настоящее время является правовым пробелом. Тем не менее данная ситуация позволяет констатировать, что в настоящее время существуют нерешенные проблемы осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, которые возможно решить лишь путем комплексного анализа действующего законодательства с позиции эффективности проведения кадастрового учета.
