РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА <*>
Н. А. КОЛОСКОВА
——————————— <*> Koloskova N. A. Development of legal regulation of relations in the sphere of individual living construction.
Колоскова Н. А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.
Законодательство в сфере регулирования отношений, возникающих в связи со строительством жилых домов, в настоящее время проходит очередной этап развития и совершенствования. В данной статье отмечены особенности правового регулирования одного из направлений в строительстве — индивидуального строительства начиная с 80-х годов прошлого столетия. Ключевые слова: индивидуальное жилищное строительство, жилые дома, правовое регулирование.
Legislation in the sphere of regulation of relations related to construction of living houses undergoes a new stage of development and improvement. The article notes the peculiarities of legal regulation of one of the trends in construction — individual construction starting from 1980-s. Key words: individual living construction, living houses, legal regulation.
Правовое регулирование отношений, возникающих в связи со строительством жилых домов, является в настоящее время вопросом, требующим особого внимания. Общий анализ и сравнение ранее принятых актов в данной сфере с действующими на настоящий момент актами позволяют проследить процесс усовершенствования правового регулирования и установления прочности позиции законодателя относительно регламентации правового обеспечения порядка осуществления строительной деятельности. Одним из первых актов в этой сфере стало Постановление Совета Министров СССР от 5 октября 1981 г. N 973 «Об индивидуальном жилищном строительстве» <1>, которое имело своей основной целью создать правовую основу для деятельности застройщиков, но разрешает оно только лишь некоторые из многочисленных и значимых вопросов. Гарантией для приобретателей жилья является законодательное закрепление положения о том, что стоимость индивидуальных жилых домов с надворными постройками, возводимых предприятиями, учреждениями, организациями, расположенными в городской местности, совхозами и другими предприятиями и организациями, расположенными в сельской местности, а также колхозами и организациями потребительской кооперации для продажи своим работникам, исчисляется в порядке, по ценам и нормам, которые установлены для определения сметной стоимости государственного жилищного строительства. ——————————— <1> Нормативные правовые акты и официальные документы, в том числе утратившие силу, приводятся по справочно-правовой системе «КонсультантПлюс» (на 01.09.2009).
Правовой основой жилищного строительства в СССР было Постановление СМ СССР от 19 августа 1982 г. N 765 «О жилищно-строительной кооперации». Согласно названному Постановлению в планы капитального строительства включались только те кооперативные жилые дома, по которым имеется утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация и под строительство которых отведены земельные участки. В качестве застройщиков выступали государственные, межколхозные подрядные и другие строительные организации в соответствии с нормами продолжительности строительства. Уделялось особое внимание строительству в сельских населенных пунктах, городах и поселках городского типа, где наряду с многоквартирными жилыми домами могли строиться одноквартирные и двухквартирные дома с надворными постройками для ведения личного подсобного хозяйства. Исключение составляли населенные пункты, в которых в соответствии с действующим законодательством не отводятся земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. И в то же время шла речь о возможности размещения в жилых домах встроенных и пристроенных помещений предприятий и учреждений торговли, общественного питания и культурно-бытового обслуживания, а также помещений общественного назначения. Также размещение было возможно только с согласия жилищно-строительного кооператива. На мой взгляд, очень важное положение. Ведь в настоящее время участник строительства только лишь соглашается с тем, что решено за него. Выразить свое согласие или несогласие на размещение каких-либо нежилых помещений в доме, в котором он покупает квартиру, он не может. А до заселения он может и не знать, какая организация будет с ним соседствовать. И не каждому жильцу будет приятно соседствовать, например, с организацией, деятельность которой связана с приемом большого количества людей. А иногда приходится соседствовать с ночным клубом, размещаемым на первом этаже жилого дома. И это в то время, когда каждый человек должен рассчитывать на спокойную обстановку в месте, где он живет. Даже наличие магазина тоже может оказаться не всегда приятным соседством. Данный вопрос в действующем российском законодательстве не разрешен и напрасно, на мой взгляд, оставлен законодателем без внимания. Для любого человека, приобретающего квартиру или дом, существенно положение о гарантийном сроке. Он равен двум годам, отсчитываемым со дня приемки кооперативного дома в эксплуатацию. В течение данного срока по требованию жилищно-строительных кооперативов ремонтно-строительные и строительные организации должны устранить за свой счет допущенные по их вине недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в построенных жилых домах. В названном Постановлении определено, что в сельских населенных пунктах, городах и поселках городского типа для жилищно-строительных кооперативов наряду с многоквартирными жилыми домами могут строиться одноквартирные и двухквартирные жилые дома усадебного типа, а также многоквартирные блокированные жилые дома с надворными постройками для ведения личного подсобного хозяйства (за исключением населенных пунктов, в которых в соответствии с действующим законодательством не отводятся земельные участки под индивидуальное жилищное строительство). В этой связи необходимо отметить одну из значимых на сегодняшний день проблем экономического характера — негативное состояние сельского хозяйства, что, в свою очередь, требует серьезного решения многочисленных правовых проблем. В связи с проводимыми реформами эта проблема требует скорейшего решения. Развитие сельского хозяйства необходимо в нашей стране. Это, в свою очередь, приведет к необходимости обширного строительства как жилых, так и нежилых помещений. При этом особое значение приобретает именно индивидуальное жилищное строительство. И это могут быть не только одноквартирные и двухквартирные дома, как это было разрешено в 1982 г., но это могут быть многоэтажные дома, элитные дома. Индивидуальное жилищное строительство приобретает особый интерес, когда речь идет о дачном строительстве, строительстве загородных домов, предназначенных не только для отдыха, но и для постоянного проживания. Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 февраля 1982 г. N 154 «Об индивидуальном жилищном строительстве» предусмотрена необходимость обеспечения расширения строительства индивидуальных жилых домов, включая многоквартирные, с надворными постройками, с правом собственности каждого застройщика на жилой дом (часть дома), для работников подведомственных предприятий, учреждений и организаций, а также других граждан. Строительство жилых домов постановлено осуществлять по типовым проектам с использованием прогрессивных конструкций заводского изготовления и местных строительных материалов. Принципиально новым, поворотным этапом в законодательном регулировании жилищных отношений в России стало принятие в декабре 1993 г. Конституции РФ, а Верховным Советом РФ — Законов «Об основах федеральной жилищной политики» и «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Принятие в конце декабря 1992 г. Верховным Советом РФ Закона «Об основах федеральной жилищной политики» позволило развить принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности. Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят главным образом для того, чтобы увеличить количество частных собственников и в городе, и в селе. Анализ указанных правовых источников позволяет сделать следующие выводы: — правовое регулирование жилищного строительства осуществлялось на подзаконном уровне; — строительство осуществлялось по типовым проектам, и это было обязательным законодательным установлением; — отмеченное законодательство предусматривало четкое регламентирование деятельности строительных организаций, в том числе в сфере закупки строительных материалов; — строительство и капитальный ремонт жилья осуществлялись за счет средств застройщиков и с привлечением долгосрочного банковского кредита; — следует выделить строгое определение перечня органов, осуществляющих контроль за качеством строительства; — отсутствует нормативный правовой акт, регулирующий права граждан, вселяющихся в жилые дома; — контроль за ценообразованием. В соответствии с Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 «О Государственной целевой программе «Жилище» для концентрации и эффективного использования средств, направляемых на жилищное строительство, предполагается образовать Фонд развития жилищного строительства. Создание такого Фонда предусматривалось только на 2008 г. На современном этапе развития законодательства, посвященного правовому регулированию жилищного строительства, к нему необходимо отнести ФЗ от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», целью которого является содействие развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий. Таким образом, в заключение следует отметить, что на настоящий момент идет бурное развитие законодательства, регулирующего отношения в сфере жилищного строительства. Оно существенно отличается от законодательства советского периода. Но в то же время указанные выше источники, утратившие силу, также имеют определенные преимущества, что определяет их особую значимость в системе правовых актов, сформировавших основу для современного российского законодательства о строительстве.
