Сдача в аренду нежилых помещений представляет собой один из самых распространенных видов предпринимательской деятельности, приносящих регулярный доход. Осмотрительные собственники при заключении договоров аренды стараются установить как можно больше различных условий, обеспечивающих максимальную защиту их прав и законных интересов (обеспечительный платеж, неустойку, отступное, личное поручительство физического лица, подписывающего от имени арендатора договор, и др.). Однако им далеко не всегда удается защитить себя договорными положениями.
«Однодневка» поневоле
Одной из самых злободневных проблем, с которыми сталкиваются собственники коммерческой недвижимости, является так называемый адрес массовой регистрации. Арендаторы, получившие по договору аренды помещения, указывают адрес этих помещений в своих учредительных документах в качестве места своего нахождения (юридического адреса). По истечении срока действия договора аренды или в случае его прекращения по иным основаниям, предусмотренным в законе или в соглашении сторон, недобросовестные арендаторы изменения в свои учредительные документы не вносят, оставляя в них имеющиеся сведения. Данные сведения отражаются в ЕГРЮЛ, публичном реестре, на достоверность информации в котором полагаются участники делового оборота. Если таких арендаторов много, то соответствующий адрес налоговые органы, которые ведут ЕГРЮЛ, рассматривают в качестве «массового».
Какие негативные последствия в связи с этим возникают для собственника? Во-первых, вся корреспонденция, относящаяся к деятельности арендатора, будет поступать к собственнику на указанный адрес (письма, запросы, требования, повестки в суд и т. д.). Во-вторых, собственника могут беспокоить различные контрольные органы по вопросам хозяйственной деятельности арендатора (судебные приставы, прокуратура, ОВД и др.). В-третьих, в зону риска попадают добросовестные партнеры собственника помещений с адресом массовой регистрации, которые открыли свои офисы в этих помещениях. Ведь для налоговых инспекторов регистрация организации по такому адресу — верный признак ее неблагонадежности (возможно, это фирма-однодневка) (Приказ ФНС России от 29.12.2006 N САЭ-3-09/911@, письмо ФНС России от 11.02.2010 N 3-7-07/84 и др.).
Как собственнику защитить себя в такой ситуации?
Негаторный иск
В одном деле ООО «ЛАЙТ-Л», являющееся собственником нежилых помещений, попыталось использовать вещно-правовой способ защиты — иск об устранении нарушений, не связанный с лишением владения (негаторный иск). В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ООО «ЛАЙТ-Л» потребовало в суде признать незаконным использование своим бывшим арендатором адреса принадлежащих ему на праве собственности помещений. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд указал, что избранный способ защиты права относится к гражданско-правовым способам защиты, тогда как истец фактически предъявил требования о признании неправомерными действий коммерческой организации. Кроме того, отметил суд, восстановление первоначального положения в результате удовлетворения предъявленных в суд требований также невозможно, поскольку в этом случае требования фактически направлены на ликвидацию арендатора способом, не предусмотренным действующим законодательством.
Внесение изменений в сведения о юридическом лице в ЕГРЮЛ в отношении места его нахождения возможно только после внесения изменений в учредительные документы этого лица. А ООО «ЛАЙТ-Л» не относится к лицам, которые вправе требовать внесения изменений в учредительные документы арендатора. Но при подтверждении доводов ООО «ЛАЙТ-Л» о том, что арендатор совершил умышленные действия по внесению в ЕГРЮЛ недостоверных сведений о месте нахождения своего исполнительного органа, налоговые органы вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации такого юридического лица (Постановление ФАС МО от 14.12.2009 N КГ-А40/13656-09).
Однако такой иск также будет оставлен без удовлетворения, поскольку по смыслу ст. 61 ГК РФ арендатор может быть ликвидирован только в следующих случаях:
— по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;
— по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
Наличие в учредительных документах недостоверных сведений об адресе арендатора грубым и существенным нарушением не является, поскольку оно может быть им устранено. На это обращается внимание в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.01.2000 N 50.
Таким образом, даже при обращении налогового органа (регистратора) в суд с иском о ликвидации арендатора проблема собственника не будет решена. Однако можно предложить следующий способ разрешения данного вопроса.
Что написано пером…
Изначально при заключении собственником договоров со своими арендаторами в него необходимо включить следующие положения:
1. В случае если адрес предоставленных по настоящему договору в аренду помещений с согласия арендодателя может использоваться арендатором в качестве места его нахождения (юридического адреса), по истечении срока действия договора, при прекращении его по любым иным основаниям, предусмотренным договором или законом, арендатор обязуется в срок не более 10 дней с момента прекращения договора обратиться в регистрирующий орган и внести изменения в свои учредительные документы, исключив сведения об адресе предоставленных по настоящему договору помещений из ЕГРЮЛ.
2. Данный срок стороны признают достаточным для того, чтобы арендатор смог подыскать новые помещения для использования под юридический адрес и оформить изменения в учредительные документы.
3. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения данной обязанности в срок и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
4. Стороны признают, что обязанность арендатора внести изменения в учредительные документы в связи со сменой юридического адреса после прекращения действия настоящего договора и право арендодателя требовать от него ее исполнения направлены на обеспечение достоверности сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, на защиту прав арендодателя и не ущемляют прав и законных интересов арендатора.
5. Неисполнение арендатором своего обязательства по внесению изменений в учредительные документы по поводу смены юридического адреса дает арендодателю право обратиться в суд с иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре — обязать произвести смену юридического адреса и зарегистрировать соответствующие изменения в ЕГРЮЛ, а также использовать иные способы правовой защиты.
6. Арендодатель вправе требовать уплаты от арендатора неустойки за каждый календарный день просрочки исполнения указанной обязанности.
Оценивая данные положения договора аренды на предмет их допустимости, необходимо отметить следующее. Стороны свободны в заключении договора и определении любых его условий при том, что они не противоречат закону (ст. 421 ГК РФ). Приведенное нами условие в законе прямо не предусмотрено и не обязательно для включения в договор аренды, однако оно ему не противоречит, следовательно, является допустимым в силу принципа свободы договора.
Если арендатор подписал договор аренды с указанным условием без возражений, значит, он признал его обязательность для себя. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).
Ни в законе, ни в самом договоре не установлена возможность для арендатора отказаться от исполнения обязательства по смене юридического адреса и регистрации соответствующих изменений в ЕГРЮЛ, если оно добровольно им на себя было принято.
Данное обязательство конкретизировано, исполнимо, не нарушает норм публичного правопорядка РФ, прав и законных интересов третьих лиц. Такое обязательство не может рассматриваться как ограничение правоспособности арендатора и нарушение запрета на произвольное вмешательство кого-либо в частные дела (ст. 1 ГК РФ).
Обязательство арендатора поменять свой юридический адрес после прекращения договора аренды и зарегистрировать соответствующие изменения в ЕГРЮЛ не нарушает права арендатора, если он добровольно, без возражений согласился на такое условие в договоре аренды. Оно не является ограничением его правоспособности, поскольку предмет данного обязательства в достаточной степени конкретизирован, его выполнение направлено на защиту прав арендодателя и на своевременное отражение в ЕГРЮЛ актуальной информации, соответствующей действительности.
Возможность использовать юридический адрес была обусловлена наличием арендных правоотношений с арендодателем. При прекращении данных правоотношений арендатор утрачивает эту возможность. Более того, сохранение данной записи в учредительных документах арендатора, а также в ЕГРЮЛ не соответствует действительности.
Такая позиция по рассматриваемому вопросу была отражена в судебно-арбитражной практике (Определения ВАС РФ от 11.01.2009 N 17040/08, от 28.01.2009 N 16130/08, от 17.07.2009 N ВАС-8521/09).
Даешь гарантию!
Включение в договор условий, обеспечивающих максимальную защиту прав и законных интересов арендодателя, служит достаточной и надлежащей правовой гарантией для него. Он получает право на иск в соответствии со ст. 12 ГК РФ. В данной статье прямо предусмотрен такой способ защиты права, как иск о присуждении к исполнению обязанности в натуре. В предмет доказывания по такому делу входят следующие обстоятельства: наличие между сторонами обязательства, требование об исполнении которого заявляется истцом (Постановление ФАС УО от 04.04.2012 N Ф09-1398/12), наличие у должника реальной возможности исполнить такое обязательство (Постановление ФАС СКО от 14.11.2001 по делу N Ф08-3704/2001) и возможность эффективной защиты прав кредитора посредством выбора данного иска, реальное восстановление его прав и законных интересов (Постановление ФАС ЦО от 21.12.2010 по делу N А36-1378/2009).
Применительно к рассматриваемой нами ситуации между арендодателем и арендатором существует обязательство, предусмотренное договором аренды. Если такой договор в установленном порядке не признан недействительным или незаключенным, то у суда нет оснований не принимать его в качестве доказательства по делу.
У арендатора имеется реальная возможность исполнить данное обязательство, поскольку он вполне может подыскать себе новые помещения и договориться об условиях их аренды, зарегистрировав в ЕГРЮЛ соответствующие изменения. Отметим, что выполнение арендатором данной обязанности не требует волеизъявления со стороны третьих лиц, поэтому никаких препятствий для его исполнения нет.
Посредством данного иска в полной мере защищаются права и интересы арендодателя, поскольку исполнением данного обязательства по решению суда, который обяжет арендатора, арендодатель получает то, на что рассчитывал при заключении договора аренды с указанным условием.
Собственнику помимо включения в свой типовой договор аренды указанного условия также целесообразно обратиться в регистрирующий орган соответствующего региона (в Москве это Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 46 по г. Москве) с заявлением в произвольной форме, в котором следует указать, что собственник просит регистратора не производить государственную регистрацию юридических лиц по адресу его помещений, если только в пакет документов не будет представлено гарантийное письмо от собственника с разрешением использовать юридический адрес или заключенный договор аренды, в котором дано такое согласие. Заявление нужно сдать в канцелярию регистратора под расписку о получении. Данное заявление, а также ответ регистратора в дальнейшем собственник может использовать как доказательство (Постановление ФАС МО от 30.03.2011 N КГ-А40/2191-11).
Таким образом, своевременно предпринятые собственником оперативные меры помогут ему эффективно защитить свои права. Включив в типовой договор аренды рассмотренное нами в настоящей статье условие, он получает возможность избавить свою коммерческую недвижимость от ярлыка «адрес массовой регистрации».
