ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ВЫСЕЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКА ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Е. В. ГИМГИНА
Гимгина Е. В. юридический факультет Оренбургского государственного аграрного университета.
Использование института выселения собственников из жилого помещения как инструмента защиты прав хозяйствующих субъектов, граждан и государства может стать фактором, деформирующим социальную стабильность. В связи с этим исследования в данной области представляются актуальными. В статье на основе проведенного анализа нормативной базы делаются выводы, которые могут быть полезными для правоприменительной практики. Ключевые слова: институт выселения собственника из жилого помещения, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский кодекс Российской Федерации.
Use of institute of eviction of owners from living accommodation as an instrument of protection of rights of economic subjects, citizens and state might become a factor deforming social stability. In this connection the studies in this sphere are topical. On the basis of analysis of normative base the author makes conclusions which might be useful for law-application practice. Key words: institute of eviction of owner from living accommodation, Federal Law «On Mortgage», Civil Code of the RF <*>. ——————————— <*> Gimgina E. V. Problems and prospects of development of the institute of eviction of owner from living accommodation.
Интенсивный характер развития жилищного законодательства, выразившийся в принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), во внесении многочисленных изменений в федеральное законодательство (в т. ч. в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ), актуализировал жилищную проблематику. Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института, который представляет собой совокупность правовых предписаний, регламентирующих последствия прекращения правоотношений, связанных с фактическим использованием жилья <1>. ——————————— <1> Лапина А. Д., Корхин Д. В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. 2008. N 4. С. 11.
Доминирующими тенденциями содержания правовых новелл, регулирующих выселение собственников из жилья, являются: во-первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений; во-вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивавших или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов. В соответствии с положениями Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» <2> обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи. ——————————— <2> О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 20.
В настоящее время ограничительные условия, препятствующие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу согласно Федеральному закону от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ <3>. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя <4>. ——————————— <3> О внесении в некоторые акты Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования): Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135 (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.). <4> О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2006. N 1 (ч. 1). Ст. 42.
Государство в соответствии с положениями ч. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 106 ЖК РФ <5> гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда и завершение расчетов с должником. ——————————— <5> Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. Подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14 (с посл. изм. и доп. на 23 июля 2008 г.).
Рассмотренные выше правовые предписания, регламентирующие выселение собственников из занимаемых жилых помещений, имеют гражданско-правовой характер, так как основанием выселения выступает причинение имущественного ущерба вследствие нарушения договорных обязательств. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая из просрочек не является значительной <6>. ——————————— <6> Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с посл. изм. и доп. от 30 декабря 2008 г.).
Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в ст. 29 ЖК РФ, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений: во-первых, о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью; во-вторых, о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. Правовой анализ изложенного нормативного предписания приводит к вопросу об административной или гражданско-правовой природе правоотношений, связанных с выселением из жилого помещения в рассматриваемом случае. С одной стороны, положение об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ <7>. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объект общественного отношения по закреплению прав граждан на жилище, а непосредственный объект посягательства — отношения по пользованию жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения в соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу. Исходя из определения административно-правовой природы переустройства в КоАП РФ, можно сделать вывод об административно-правовом характере выселения из жилого помещения, предусмотренного ст. 29 ЖК РФ <8>. ——————————— <7> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ. Принят Государственной Думой 20 декабря 2001 г. Одобрен Советом Федерации 26 декабря 2001 г. Подписан Президентом Российской Федерации 30 декабря 2001 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1 (с посл. изм. и доп. от 7 мая 2009 г.). <8> Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. Подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14 (с посл. изм. и доп. на 23 июля 2008 г.).
С другой стороны, следует обратить внимание на положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми суд может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Следовательно, нарушение прав и законных интересов граждан, создание угрозы их жизни и здоровью, возникшие вследствие несогласования перепланировки и переустройства жилого помещения, являются основаниями для выселения граждан из занимаемых жилых помещений. Таким образом, гражданам причиняется имущественный вред, связанный с повреждением квартиры, санитарно-технического и иного оборудования жилого помещения, моральный ущерб, связанный с причинением вреда здоровью и жизни, вследствие несанкционированной перепланировки или переустройства жилого помещения. В рассматриваемом случае основания выселения граждан из занимаемого жилого помещения носят имущественный, т. е. гражданско-правовой, характер, и следовательно, правоотношения, связанные с выселением из жилого помещения, имеют гражданско-правовую природу. Может иметь место и третья, компромиссная точка зрения. С учетом того что правила пользования жилыми помещениями, равно как и имущество, жизнь и здоровье граждан, являются объектами посягательств вследствие несанкционированной перепланировки и переустройства жилого помещения, можно утверждать о комплексном административно-гражданском характере рассматриваемого правового института выселения из жилого помещения. По мнению авторов, выселение из жилого помещения носит характер карательной санкции, вне зависимости от характера правоотношений, так как связано с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки. Предупредительно-карательный характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние. Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция неадекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья. По нашему мнению, введение данного предписания представляется нецелесообразным, так как в отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями лица. Нормативной основой этого механизма являются положения ст. 11, 12 ГК РФ о возможности судебной защиты гражданских прав, установлении способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, компенсация морального вреда. Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и (или) перепланировки, является возможность применения положений ч. 2 ст. 235, ст. 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника, на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств, с учетом требований ст. 446 ГПК РФ, жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами. А такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки; трудная жизненная ситуация; низкая зарплата; содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений. На сегодняшний день, обобщая практику работы судов г. Оренбурга, можно смело сказать, что в данном регионе нет ни одного дела по выселению собственника за перепланировку или переустройство жилого помещения. Таким образом, собственник жилого помещения может быть выселен: во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировки или переустройства жилого помещения; во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при обращении взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке. В этом случае на основании ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда.
