(Васькин В. В., Мустафин Р. Р.) («Жилищное право», 2009, N 12)
УСТУПКА ПАЯ В ЖИЛИЩНОМ КООПЕРАТИВЕ
В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН
Васькин В. В., руководитель юридического центра ООО «АН ТИМУР».
Мустафин Р. Р., заместитель директора юридического центра ООО «Респект».
Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение <1>. ——————————— <1> Жилищное право. Учебник / Под ред. П. И. Седугина. М., 2000. С. 283.
Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение. В настоящее время деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов посвящен раздел V Жилищного кодекса Российской Федерации. В настоящей статье хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с так называемой уступкой или продажей паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Актуальность темы исследования, на наш взгляд, вызвана большим количеством таких «сделок» в обороте прав на жилые помещения. Необходимо ответить на вопрос, а возможны ли в принципе такие сделки и какие правовые последствия они порождают. Для этого следует проанализировать правовую природу членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, основания возникновения прав в отношении кооператива у его участников. В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (статья 125 ЖК РФ). Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива <2>. ——————————— <2> Жилищное право. Учебник / Под ред. П. И. Седугина. М., 2000. С. 287.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (статья 121 ЖК РФ). Таким образом, мы видим совокупность юридических фактов, необходимых для получения статуса члена жилищного или жилищно-строительного кооператива. 1. Подача заявления в правление жилищного кооператива о приеме в члены жилищного кооператива. 2. Рассмотрение поданного заявления правлением. 3. Утверждение решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). 4. Уплата вступительного взноса. То есть, для того чтобы стать членом кооператива, необходимо четыре юридических факта (действия), совершаемых последовательно. Отсутствие одного из них исключает получение статуса члена кооператива. Так как использование жилищно-строительных и жилищных кооперативов является одним из возможных вариантов привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, данные правовые конструкции активно используются. Практически это выглядит следующим образом: застройщик, привлекающий денежные средства для строительства многоквартирного дома, создает жилищно-строительный кооператив, а граждане, желающие приобрести жилье, вступают в его члены по рассмотренной выше схеме. Проблема возникает, когда гражданин, ставший членом кооператива, желает продать свой пай. В случае с долевым участием в строительстве каких-либо проблем не возникает, так как возможность уступки прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, прямо предусмотрена статьей 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <3>. ——————————— <3> Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
Процедура уступки пая происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая, после состоявшейся уступки направляется уведомление в кооператив о том, кто приобрел указанный пай. Нетрудно заметить, что рассмотренный выше порядок продажи или уступки пая в точности копирует уступку прав требования из договора участия в долевом строительстве. Следует заметить, что приобретатель пая, заключив подобную сделку, не становится членом жилищного кооператива, потому что порядок вступления в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы ЖК РФ в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом кооператива, ни соглашением сторон. Чтобы приобретатель пая стал членом кооператива, необходимо выполнение четырех действий, указанных выше, так как ЖК РФ иного способа не предполагает. Возникает вопрос: а чем же является договор купли-продажи пая <4>? В ЖК РФ отсутствует какое-либо правовое регулирование, касающееся оборота паев, он содержит лишь правила о наследовании пая (статья 131 ЖК РФ). Представляется, что к решению данного вопроса можно подойти с разных точек зрения. Жилищное право является частью частного права, для которого характерно проявление принципа «Разрешено все, что не запрещено», то есть раз нет запрета на совершение таких сделок, следовательно, заключение таких договоров возможно. ——————————— <4> Приходилось слышать мнение, что данный договор есть жилищно-правовая сделка, однако в этом есть большие сомнения (см., например, статью 8 ЖК РФ).
Однако, как отмечалось выше, заключение и исполнение договора купли-продажи пая не делает приобретателя пая членом кооператива, необходимо выполнение условий, указанных в статье 121 ЖК РФ. Это связано с тем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (статья 110 ЖК РФ). Цель деятельности таких кооперативов есть приобретение прав на жилые помещения исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому в законодательстве и нет упоминаний о возможности продажи паев, просто это противоречит цели деятельности таких кооперативов, и с этой точки зрения можно рассматривать договор купли-продажи пая как недействительную, ничтожную сделку на основании статьи 168 ГК РФ, так как данный договор противоречит цели правового регулирования, а значит, противоречит действующему законодательству <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, следует согласиться с авторами в том, что ч. 1 ст. 110 определяет цель объединения граждан в ЖК и ЖСК как «удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме» и не содержит упоминаний о возможности извлечения гражданами прибыли. Однако, в том случае если «цена» пая в договоре купли продажи не превысит уплаченных членом кооператива взносов, то достаточно сложно будет утверждать, что член кооператива, заключая подобный договор, преследовал цель — извлечение прибыли. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе содержатся в том числе и сведения о «размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов». Соответственно, на практике в связи с финансовыми затруднениями члена жилищного кооператива может возникнуть ситуация, когда гражданин/юридическое лицо не сможет внести очередной денежный взнос. В этом случае, учитывая изложенное, а также в целях защиты интересов как членов кооператива, намеревающихся продать свой пай, так и иных членов кооператива, застройщика, оплачивающих расходы по строительству жилого дома, представляется возможным рассматривать данную сделку как соответствующую законодательству.
Кроме того, даже если оставить вопрос о недействительности рассматриваемого договора, остается открытым вопрос о приобретении статуса члена кооператива. Допустим, сделка совершена, договор исполнен, однако без принятия решения правления и утверждения этого решения общим собранием членов кооператива приобретатель не может стать членом кооператива. Указанные органы управления кооператива вправе, но не обязаны принимать в члены кооператива приобретателя пая, при этом ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе нет правового способа защиты, который позволял бы обязать правление и общее собрание сделать это <**>. ——————————— <**> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Учитывая приведенное выше справедливое замечание авторов об отсутствии «принудительного» порядка приема в члены кооператива, хотелось бы рекомендовать сторонам заключаемого договора перед продажей пая обратиться к правлению кооператива для одобрения заключаемого договора и к общему собранию членов кооператива (конференции) для получения решения об одобрении заключения договора купли-продажи пая и необходимости принятия покупателя в члены кооператива (после подписания договора).
Отдельно стоит остановиться и на том, каким образом возникает право собственности на жилое помещение у члена кооператива. Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Из указанной нормы прямо следует, что право собственности на жилое помещение у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива может возникнуть лишь из членства и полной выплаты паевого взноса. Отсюда можно сделать вывод, что договоры уступки или купли-продажи пая не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта. Соответственно, сделку, заключенную между членом кооператива и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую (статья 170 ГК РФ), т. е. сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия <***>. ——————————— <***> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, как отмечают авторы, сама по себе сделка по купле-продаже пая не носит правоустанавливающего характера в отношении жилого помещения. Однако в результате ее совершения у покупателя возникает право собственности на пай, а в совокупности с решением общего собрания членов кооператива (конференции) о принятии покупателя в состав членов кооператива можно утверждать, что покупатель приобретет и право собственности на жилое помещение.
В случае отказа в принятии приобретателя права в члены кооператива затруднительным будет являться и защита его прав. По нашему мнению, при обращении такого лица в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение, ему должно быть отказано, так как отсутствуют правопорождающие юридические факты, которые могут быть положены в основу судебного решения. В таком случае восстановить права такого гражданина можно будет лишь с помощью правовых механизмов реституции или кондикции. Подводя итог, можно сделать вывод, что оборот паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах действующим законодательством не предусмотрен, договор уступки и купли-продажи пая не имеет правопорождающего характера, приобретение права собственности на жилое помещение в кооперативе, которое уже закреплено за определенным лицом, возможно лишь с соблюдением процедуры выхода одного члена кооператива и принятием нового.
——————————————————————
Интервью: Рынок недвижимости — та сфера, которая всегда привлекает внимание криминальных структур («Жилищное право», 2009, N 12)
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ — ТА СФЕРА, КОТОРАЯ ВСЕГДА ПРИВЛЕКАЕТ ВНИМАНИЕ КРИМИНАЛЬНЫХ СТРУКТУР
А. В. СТУПИНА
Ступина Алена Владимировна, адвокат, член Адвокатской палаты г. Москвы, член Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы, адвокатская контора «Центр правовой помощи».
Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества. Все они, к сожалению, имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины такого положения дел? — Рынок недвижимости — это та сфера, которая всегда привлекает внимание криминальных структур. Потерпевшими в данном случае могут оказаться как продавцы недвижимости, так и ее покупатели. Я полагаю, что все-таки основная причина заключается в том, что применяемая мера наказания не совсем адекватна действиям, которые совершаются мошенниками. Иными словами, необходимо ужесточить меру наказания, поскольку мошенничество — это серьезное преступление, за которое следует строго наказывать. Расследование преступлений, связанных с мошенничеством, проводится ненадлежащим образом. Полагаю, что этот вопрос также требует решения на законодательном уровне. Кроме того, сегодня в России отсутствует эффективный государственный контроль за рынком новостроек. Покупатели строящихся квартир не всегда в полной мере осознают все условия заключаемого договора.
Кор.: О чем стоит предостеречь покупателей недвижимости и ее продавцов? Что необходимо предпринять, чтобы обезопасить себя? — Необходимо тщательно проверять документы, прежде чем подписывать договор. Лучше изучать договор вместе с опытным, независимым юристом, который разъяснит вам положения документа и даст оценку возможным рискам, о существовании которых многие покупатели даже не догадываются. Если квартира приобретается на стадии строительства, следует проверить компанию-застройщика. Один из самых достоверных источников информации — бывшие клиенты. Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг. Особое внимание нужно обратить на то, сколько лет компания работает на рынке, во что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строительство жилого дома. Не соблазняйтесь на низкую стоимость квартиры — цена должна быть рыночной. В получении полезной информации большую помощь сегодня может оказать Интернет. Изучение сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков нерадивых руководителей и учредителей позволит вам создать объективный портрет застройщика. Постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Вполне возможно, что к ним уже поступали жалобы и заявления от покупателей или местных жителей, а также от различных контрольно-надзорных органов. Если вы покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, обязательно пообщайтесь с прежними жильцами на предмет того, почему они продают квартиру. Расспросите соседей. Заодно поймете, что за люди будут вас окружать. Самый уязвимый момент при этом — неучтенные права третьих лиц. Важно уяснить, нет ли в этой квартире прописанных непроживающих членов семьи (детей, не достигших совершеннолетия, осужденных, отбывающих срок наказания, лиц, проходящих службу в армии, а также пропавших без вести). Требуйте снятия с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире до подписания договора купли-продажи, сведения об этом также стоит проверить в паспортном столе. Опасайтесь приобрести жилье с обременением, то есть с прописанными в нем жильцами. Цены на такое жилье, как правило, ниже процентов на 20 — 30, однако вам придется годами выписывать бывших жильцов и тратить деньги на услуги юриста. Что касается покупки части квартиры, которая является совместной собственностью, то покупатель должен знать, что продавец в первую очередь обязан в письменной форме предложить выкупить эту долю другим собственникам жилья. И только в случае их письменного отказа от покупки либо отсутствия какого-либо ответа в течение месяца он может выставлять свою часть в свободную продажу. Обратите внимание на адрес той квартиры, которая вам понравилась и которую вы собираетесь покупать. Если квартира перепродавалась, необходимо тщательное изучение всей цепочки договоров. Откажитесь от покупки квартиры, если продавец предъявляет вам только копии документов, пусть даже нотариально заверенные, — он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям. Будьте предельно осторожны, если продавец действует по доверенности. Не исключено, что к моменту заключения сделки собственник жилья отменит ее. Кроме того, доверенность будет недействительна после его смерти. Потому в обязательном порядке требуйте присутствия при подписании договора собственника жилья. Запрашивайте у бывших владельцев документы, подтверждающие, что на момент продажи они не имеют задолженности по коммунальным платежам. В договоре всегда указывайте реальную стоимость покупки. Расчет должен производиться только между покупателем и продавцом, а не с риелторской фирмой, выступающей в роли посредника. Найдите единственно правильный способ оплаты. Не экономьте на безопасности: пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения. Будьте осторожны, если квартира продается по цене ниже рыночной. Поинтересуйтесь психическим здоровьем продавца и его супруга(-и), не стоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Подобная информация значительно снизит риск расторжения сделки по причине недееспособности продавца. Еще один подводный камень — состояние временной недееспособности. Что это такое? Если в момент подписания сделки продавец находился в состоянии алкогольного опьянения или под воздействием наркотических веществ, любая графологическая экспертиза в дальнейшем может установить этот факт. Суд, соответственно, признает такую сделку недействительной и примет решение вернуть деньги покупателю, а вам предложат покинуть квартиру. Важно знать, не была ли квартира ранее предметом судебного разбирательства? Даже если процесс завершился благополучно и решение суда вступило в законную силу, не исключена вероятность возобновления дела в порядке надзора или по вновь открывшимся обстоятельствам. В этом случае на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем закончится новое разбирательство. При покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.
Кор.: Все мы перед совершением сделки читаем договоры, но тем не менее зачастую оказываемся обманутыми. Если обратиться за помощью к «дорогому» юристу, это будет гарантией безопасности? — Нет, вряд ли вам дадут какие-то гарантии, но чистоту сделки максимально проверят. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то гарантировать получение готового жилья еще сложнее. Даже Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не защитит вас в случае банкротства компании-застройщика, но вот от риска двойных продаж обезопасит. На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор — это договор долевого участия в строительстве жилья. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет). На сегодняшний день, помимо предусмотренных вышеназванным Законом об участии в долевом строительстве, используются следующие альтернативные (серые) схемы привлечения денежных средств для строительства. Если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, вам могут предложить заключить договор соинвестирования. В этом случае покупатель становится партнером застройщика. С одной стороны, это неплохо, потому что договор подпадает под действие федеральных законов и при возникновении спорной ситуации покупатель сможет доказать свои права на квартиру. С другой стороны, соинвестор разделяет и несет все возможные риски инвестора. У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае заключается договор переуступки прав требований. При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. Так что, заключая такой договор, не забудьте выяснить, какие долги числятся за прежним хозяином. Многие застройщики предлагают покупателям предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. По своей сути, это письменное обещание компании, что, закончив строительство, она заключит с покупателем договор купли-продажи готового жилья. Для покупателя участие в таком договоре — большой риск, потому что, отдавая деньги, вы фактически не вкладываете их в будущую квартиру. Налицо лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Однако если впоследствии застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру (например, сочтет, что ему это выгодно в связи с сильным ростом цен на рынке) и заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. По закону предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, поэтому если застройщик окажется, мягко говоря, не совсем порядочным, он может запросто заключить пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это невозможно. Достаточно распространена у наших застройщиков и вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. В соответствии с Гражданским кодексом РФ вексель — это «ничем не обусловленное обязательство». В связи с этим нет никаких гарантий, что застройщик в будущем не решит вместо квартиры вернуть вам ваши деньги, разумеется, уже обесцененные инфляцией.
Кор.: Так как же распознать мошенников? — Первое, что должно вас насторожить, это: — неоправданно низкая цена на квартиру, поскольку квартира, с которой все в порядке, не может стоить дешевле других подобных квартир; — срочность заключения сделки, когда продавец искусственно создает атмосферу спешки и нервозности; — ситуация, когда продавец предъявляет вам только копии документов или их дубликаты. Если квартира покупается на стадии строительства, факт мошенничества можно предположить, если: — установлены низкие проценты за рассрочку; — платежный документ выдается в одном экземпляре.
Кор.: Каким образом можно проверить покупателя, продавца? — При проверке в первую очередь необходимо убедиться: 1) в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект недвижимости; 2) в наличии у продавца права на продажу этого объекта недвижимости. 1. Лица, которые могут предъявить свои права на проверяемый объект недвижимости или на долю в праве, это: — не участвовавший в приватизации несовершеннолетний ребенок, прописанный в тот момент в квартире (1991 — 1993 гг.). Ребенок, скорее всего, сейчас уже вырос и может предъявить претензии по поводу ущемления его прав. То же самое может произойти, если ребенка выписали незадолго (в течение года) до приватизации квартиры; — гражданин, зарегистрированный в квартире, но отказавшийся от участия в приватизации. Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер. Для того чтобы застраховать себя от подобных неожиданностей, необходимо получить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе ЖЭКа. 2. Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность (паспорт). В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным. Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Попросите продавца взять справки в нарко — и психодиспансере по месту жительства о том, что он не состоит на учете в одном из них. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания. Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-ги) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках. Необходимо также требовать и от супруга(-и) продавца справку из нарко — и психодиспансера, чтобы не возникло спорных ситуаций по поводу супружеской доли. Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы сильно рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко — и психодиспансера. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему генеральную доверенность на словах, что не воспользуются правом на отчуждение. Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта проверка позволит удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и в отсутствии ограничений прав собственности.
Кор.: Пожалуйста, приведите примеры наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости. — Наиболее распространены следующие случаи мошенничества с квартирами: продажа квартиры одновременно нескольким людям. В этом случае продавец использует нотариально заверенные копии, дубликаты документов либо поддельные документы, в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и исчезает. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует договор; — продажа чужой квартиры. При помощи поддельных бланков и печатей (подставного нотариуса) оформляются поддельные документы. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье; — получение аванса с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Аванс, как правило, берется не с одного, а с нескольких покупателей, после чего квартира продается одному из них; — продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Суд в этой ситуации чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости с этим соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, поэтому возвращать их он будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно); — при приобретении квартиры на стадии строительства участились случаи продажи мошенниками квартир в доме, который строит известная компания, якобы от ее имени. На объекте покупателей встречают лжеагенты, показывают квартиру, затем везут в свой офис оформлять документы. И ничего не подозревающий покупатель отдает деньги не имеющим никакого отношения к строительству людям.
Кор.: Были ли в Вашей практике какие-то интересные примеры подобного рода дел? — Приведу один из них. Собственник квартиры, заключив договор ренты в установленном законом порядке, скоропостижно скончался. Через два года после смерти рентополучателя собственником квартиры согласно поддельному решению суда стала сестра покойного. Фактически никакой сестры у покойного рентополучателя не было вообще. Тем не менее недобросовестный нотариус выдал доверенность от имени несуществующей сестры на совершение сделки купли-продажи. Квартира была успешно продана дважды. Последний покупатель, зарегистрировав свое право собственности, проживал в квартире четыре года. По истечении семи лет после смерти рентополучателя на квартиру заявил свои права рентодатель, суд удовлетворил требования истца, и к вартира была истребована у последнего собственника.
——————————————————————
Интервью: Не стоит думать, что жертвами махинаторов становятся пенсионеры или приезжие («Жилищное право», 2009, N 12)
НЕ СТОИТ ДУМАТЬ, ЧТО ЖЕРТВАМИ МАХИНАТОРОВ СТАНОВЯТСЯ ПЕНСИОНЕРЫ ИЛИ ПРИЕЗЖИЕ
В. СПАССКИЙ
Спасский Владимир, директор юридического департамента МИАН.
Кор.: О мошенничестве в сфере недвижимости говорят и пишут все, но современные Остапы Бендеры продолжают успешно работать. Как Вы полагаете, в чем причина? — Действительно, мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости по-прежнему носит массовый характер. Каждый год пополняются ряды квартирных аферистов, изобретаются новые схемы обмана, а уже действующие совершенствуются. Не стоит думать, что жертвами махинаторов сегодня, как десять лет назад, становятся в основном пенсионеры или приезжие. В сети обманщиков попадают вполне успешные люди, всю жизнь прожившие в Москве, сделавшие карьеру. Да и мошенники изменились, схема «взяли деньги и растворились» встречается уже редко. Сегодня они действуют в рамках закона, пользуясь незнанием или нежеланием жертвы соблюдать закон.
Кор.: О чем бы Вы предупредили покупателей недвижимости? — Основная ошибка многих покупателей — это попытка сэкономить небольшие деньги на дополнительных услугах при приобретении недвижимости, что может привести к печальным последствиям. Например, отказ от страхования риска утраты права собственности, отказ от обращения к юристам и проверки документов через профессиональное агентство. Без помощи специалистов покупателю сложно сориентироваться во всех нюансах сделки, и возможны неприятные сюрпризы: наличие обременения правами третьих лиц, запутанные расчеты по сделке и т. п. Во избежание этого лучше подойти к вопросу покупки недвижимости серьезно и обращаться к профессионалам заблаговременно, включив в перечень своих расходов статью на оплату услуг по сделке.
Кор.: Как распознать мошенников? — Первое, на что следует обратить внимание, — это цена квартиры. Если она значительно ниже рыночной, вам следует попытаться разобраться, что побудило продавца выставить ее на реализацию себе в убыток. Возможно, таким образом он пытается быстро избавиться от юридически грязной квартиры, взять деньги и скрыться. Обязательно получите историю сделок с этим объектом недвижимости. Если в течение трех лет квартира многократно переходила из рук в руки, можете не сомневаться — перед вами мошенник. Одна из типовых схем обмана, например, следующая: в настоящее время из столицы в регионы России приходят компании, специализирующиеся на продаже квартир в новостройках от имени известных застройщиков и инвесторов. Мошенники регистрируют фирму под уже раскрученными на рынке брендами. К примеру, двойник может изменить всего лишь одну букву в названии бренда и работать на рынке. И даже зарегистрировать его официально. Неискушенные покупатели редко обращают внимание на «не ту» букву. По телефону им отвечают, что такая компания есть, давно работает на рынке, а отзывы о ней самые наилучшие. И людям порой этого бывает достаточно. Мошенники даже вывозят людей на объект, показывают квартиры. Покупатели вносят определенную сумму денег и начинают ждать… Нередки случаи, когда фирма просто исчезает, а одна и та же квартира, как потом выясняется, продана сразу нескольким покупателям.
Кор.: Как же можно обезопасить себя? — Покупку квартиры лучше осуществлять через крупное, хорошо зарекомендовавшее себя профессиональное агентство, которое гарантирует ряд преимуществ, таких, как безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг. Агентство МИАН, например, работает только с проверенными партнерами и всегда рекомендует своим клиентам страховать титул (риск утраты права собственности в случае признания сделки недействительной). Ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по цене намного ниже рыночной, не имеет истории работы на рынке, требует произвести расчет только в наличной форме. При подготовке к сделке, прежде всего, необходимо обращать внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе — основании регистрации права собственности продавца). При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или получил от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.) Все договоренности, достигнутые с продавцом, зафиксируйте письменно, заключив соответствующее соглашение, подтверждающее серьезность намерений обеих сторон. Следует помнить, что за недостатки недвижимости (скрытые, появившиеся впоследствии) перед покупателем отвечает продавец. Так, согласно статье 475 ГК РФ, если недостатки недвижимости не соответствуют условиям договора купли-продажи и не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае же существенного нарушения требований к качеству недвижимости, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы.
Кор.: Пожалуйста, приведите примеры наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости. — Для рынка новостроек характерны следующие способы мошенничества: ненадлежащее оформление разрешительной документации на строительство; двойная и даже тройная продажа одной и той же квартиры; «пирамиды», то есть строительство за счет средств соинвесторов последующих объектов; создание фиктивных фирм для получения денег без цели какого-либо строительства. Гораздо больше возможных вариантов обмана на вторичном рынке, так как здесь нужно проверить достаточно большой объем документов — всю историю квартиры, что под силу только профессионалу. Основная проблема, которая может возникнуть у покупателя, — это приобретение квартиры с обременениями. Мошенники, как правило, утаивают наличие у собственника (или у сособственника) психического расстройства, вследствие которого он находится в неадекватном состоянии и не понимает значения своих действий; факт регистрации в квартире человека, отбывающего наказание в местах лишения свободы; невключение несовершеннолетних детей в число собственников при приватизации квартиры; наличие у собственника супруга, который может претендовать на определенную долю имущества; наличие наследников, права которых были ущемлены при вступлении в наследство на жилье; недействительность доверенности, по которой от имени собственника продается квартира. Приведу еще несколько наиболее распространенных схем мошенничества. Фальшивое свидетельство о смерти. Длительно отсутствующего человека мошенники «хоронят», причем не обязательно физически, фабрикуя фальшивое свидетельство о смерти владельца квартиры и завещание. Вступив через полгода в права наследования, аферист немедленно продает квартиру. Авансы и предоплата. Регистрация сделки купли-продажи — это длительный процесс, к тому же требующий сбора документов. Всегда есть вероятность того, что возникнут те или иные непредвиденные обстоятельства, все предусмотреть не сможет даже самый опытный аферист, поэтому, обманывая людей на меньшие деньги, мошенники работают и по более безопасным схемам. Получив и подделав документы на квартиру и, опять же, имея возможность ее показать, иногда преступники ограничиваются сбором предоплаты. Они могут попытаться сделать еще один шаг и уговорить покупателя заплатить часть суммы или даже всю сумму после заключения основного договора, но до регистрации сделки. На всякий случай следует уточнить, что делать этого ни в коем случае нельзя. Деньги обязательно надо закладывать в банковскую ячейку, доступ к которой покупатель получает только после процедуры регистрации. Используя такую схему, преступники могут получить аванс или продать сразу несколько квартир, после чего исчезнуть. Завладение муниципальным жильем после смерти квартиросъемщиков. В последнее время широкое распространение получило завладение муниципальным жильем путем заключения фиктивных договоров, обмена квартир, браков и прописки после смерти квартиросъемщика. В данном случае лица, совершающие такие преступления, используя свои преступные связи в органах ДЕЗ, РЭУ, паспортных столах, местных органах власти, фальсифицируют документы, в том числе завещания, дающие право претендовать на квартиры, фактически являющиеся выморочным имуществом, после чего незаконно завладевают указанным жильем. Лжеадреса. Доверчивого гражданина, особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре города, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» на окраине. При этом используются совпадения в названиях улиц или навешиваются необходимые таблички на дома или квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения. Очень часто подобные случаи встречаются при сделках с загородной недвижимостью: мошенники показывают потенциальному покупателю роскошную трехэтажную виллу, а документы оформляют на подсобное помещение. Многократная продажа или аренда. В этом случае аферист продает или сдает квартиру сразу нескольким лицам, получая со всех деньги (полностью или аванс). Техника здесь отработана до совершенства — получение дубликатов, изготовление фальшивок, подделка паспортов. Рекорд был установлен в г. Минеральные Воды — одна квартира была продана сразу девяти покупателям, причем семь из них внесли задаток, а два расплатились полностью.
