Одним из способов управления многоквартирным домом, предлагаемым собственникам помещений в таком доме российским жилищным законодательством, является управление управляющей организацией.
Управляющей организацией может признаваться как юридическое лицо, причем независимо от его организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Управляющие организации могут применять как общую систему налогообложения, так и специальные налоговые режимы. Некоторые вопросы налогообложения управляющих организаций мы и рассмотрим в этой статье.
Итак, повторим еще раз, что управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Такое определение управляющей организации содержат Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг).
Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено п. 3 ст. 161 ЖК РФ, причем решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), п. 2 ст. 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 г. N Ф03-191-2010.
Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, что определено п. 2 ст. 162 ЖК РФ.
В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:
— состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома (пп. 1 п. 3);
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг (пп. 2 п. 3);
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы (пп. 3 п. 3);
— порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления (пп. 4 п. 3).
Отметим, что под порядком определения цены договора по разъяснениям, приведенным в письме Минрегиона России от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14, следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления.
Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с п. 13 ст. 155 и ст. 157 ЖК РФ, а также нормами разд. III и VII Правил предоставления коммунальных услуг.
Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Здесь же отметим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Итак, мы определили, что обязанностью управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Помимо этого управляющая организация обязана осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, управляющая организация получает доходы и, соответственно, производит расходы. Как учитываются эти суммы в целях налогообложения налогом на прибыль организаций и являются ли они объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость, мы и поговорим далее.
Начнем с вопроса применения налога на добавленную стоимость (далее — НДС) в отношении коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказанных управляющей организацией собственникам помещений в этом доме.
С 1 января 2010 г. в соответствии с пп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) от налогообложения НДС освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, при условии приобретения коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций.
При этом в соответствии с вышеназванной нормой НК РФ освобождение от налогообложения НДС коммунальных услуг, реализуемых управляющим организациям организациями коммунального комплекса, а также поставщиками электроэнергии и газоснабжающими организациями, НК РФ не предусмотрено.
При применении указанной нормы НК РФ следует руководствоваться п. 4 ст. 154 ЖК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (далее — Федеральный закон N 210-ФЗ).
Пунктом 4 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 210-ФЗ организацией коммунального комплекса является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.
То есть коммунальные услуги, указанные в п. 4 ст. 154 ЖК РФ, предоставляемые управляющими организациями, освобождаются от налогообложения НДС при условии, если данные коммунальные услуги приобретаются ими у юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона N 210-ФЗ, а также поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, что подтверждено письмом Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169.
Суммы НДС по коммунальным услугам, предъявленные управляющим организациям организациями коммунального комплекса, поставщиками электрической энергии и газоснабжающими организациями, включаются управляющими организациями в стоимость коммунальных услуг и вычету не подлежат, что следует из пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ.
Таким образом, от налогообложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг управляющими организациями по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.
В письме N 03-07-15/169 отмечено, что аналогичный порядок применения освобождения от налогообложения НДС установлен пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ по работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
На основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождается реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, при условии приобретения управляющими организациями работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее — Правила N 491), содержание общего имущества включает в себя:
— осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил N 491 ответственными лицами;
— освещение помещений общего пользования;
— обеспечение температуры и влажности в помещениях общего пользования;
— уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
— сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
— меры пожарной безопасности;
— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
— текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации вышеуказанных работ (услуг) по содержанию, а также ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). При этом работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям организациями и индивидуальными предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены.
Кроме того, НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций.
Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические лица, но и юридические лица. По разъяснениям, данным в письме Минфина России от 30 апреля 2010 г. N 03-07-07/21, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации вышеуказанных работ (услуг), осуществляемые в том числе управляющими организациями по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). При этом освобождение применяется независимо от того, кому оказываются услуги управляющей организацией — физическим или юридическим лицам.
Не следует забывать о том, что управляющая организация, осуществляющая операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок, не позднее 1-го числа налогового периода, с которого она намерена отказаться от освобождения или приостановить его использование. Такая возможность предусмотрена п. 5 ст. 149 НК РФ.
Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых управляющей организацией операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг). Не допускается отказ или приостановление от освобождения от налогообложения операций на срок менее одного года.
В письме Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169 указано, что в случае отказа от освобождения от налогообложения НДС вышеназванных операций налогообложения и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления этих операций, следует производить в общеустановленном порядке.
Вопрос о порядке применения НДС при получении управляющими организациями денежных средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» рассмотрен в письмах Минфина России от 8 декабря 2009 г. N 03-07-11/309, от 21 декабря 2009 г. N 03-07-14/118.
Если управляющая организация, в отношении которой принято решение о выделении финансирования проведения капитального ремонта, получает на отдельный банковский счет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, то ей следует учитывать нормы ст. 20 Федерального закона N 185-ФЗ. Согласно этой норме управляющая организация не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на указанный банковский счет, за исключением оплаты работ по капитальному ремонту и выплаты аванса на проведение работ по капитальному ремонту.
Подпунктом 1 п. 1 ст. 146 НК РФ установлено, что объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС включаются суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Поскольку денежные средства, получаемые управляющими организациями на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, в полном объеме перечисляются подрядным организациям, то эти денежные средства с оплатой товаров (работ, услуг), реализуемых управляющей организацией, не связаны и поэтому у управляющей организации в налоговую базу по НДС не включаются.
При этом освобождение от налогообложения НДС ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, положениями НК РФ не предусмотрено.
В отношении налогообложения средств на содержание и текущий ремонт, поступающих управляющим организациям от собственников помещений в многоквартирном доме, а также коммунальных платежей отметим следующее.
В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами. Доходы и расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, определяются с учетом положений гл. 25 НК РФ. Расходы должны соответствовать требованиям, определенным п. 1 ст. 252 НК РФ.
Суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирным домом, учитываются в целях налогообложения прибыли. При этом расходы управляющей организации по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих организаций при условии их соответствия критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения, на что указано в письме Минфина России от 18 декабря 2009 г. N 03-03-06/1/817.
Таким образом, суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами, учитываются в целях налогообложения прибыли. При этом расходы указанной организации по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих организаций при условии их соответствия критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения.
Исчерпывающий перечень средств, признаваемых средствами целевого финансирования и целевыми поступлениями, не учитываемыми в целях налогообложения прибыли, установлен пп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 НК РФ.
Доходы организаций, не соответствующие перечню средств и критериям целевого финансирования (целевых поступлений), применяемым в целях НК РФ, учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.
Вопрос о порядке учета платы за коммунальные услуги, полученной управляющей организацией от собственников жилых помещений, рассмотрен в письме УФНС России по г. Москве от 11 января 2009 г. N 19-12/000120.
В письме сказано, что в соответствии со ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющей организацией), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги управляющей организации.
Аналогично собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — Правила N 307).
Согласно п. 4 Правил N 307 коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Правилами N 307, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть, в частности, управляющая организация, о чем сказано в п. 3 Правил N 307.
Таким образом, если договор на предоставление коммунальных услуг заключен нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений с управляющей организацией, то плата, поступившая за предоставленные коммунальные услуги, учитывается управляющей организацией в качестве выручки для целей налогообложения прибыли.
Как учитываются субсидии, выделенные управляющей организации на проведение капитального в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, а также средства, полученные от собственников квартир, в целях налогообложения прибыли? Ответ на этот вопрос дан специалистами Минфина России в письме от 29 октября 2009 г. N 03-03-06/1/710.
В ст. 251 НК РФ приведен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли организаций. Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде средств бюджетов, выделяемых, в частности, управляющим организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ.
Таким образом, средства из бюджета, полученные управляющей организацией на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.
По поводу средств собственников квартир, полученных управляющей компанией на ремонт многоквартирных домов, управление которыми она производит, в письме сообщено, что согласно п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы также не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления из бюджета и целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики — получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Ввиду того, что в вышеприведенной норме в качестве получателя средств на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества поименован ограниченный перечень организаций, доходы в виде указанных отчислений, поступившие иным лицам, подлежат включению в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли организаций.
Как вы знаете, организации помимо общей системы налогообложения могут применять и специальные налоговые режимы, предусмотренные НК РФ, в частности упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), порядок определения доходов и расходов при которой регулируется гл. 26.2 НК РФ.
Многие организации, управляющие многоквартирными домами, одновременно являются и подрядными организациями по ремонту общего имущества этих многоквартирных домов.
Для финансирования работ по ремонту жилья, предусмотренных федеральной программой содействия реформированию ЖКХ в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ), открывают отдельные банковские счета, куда зачисляются бюджетные средства. Управляющие организации не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на эти банковские счета, на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, за исключением выплаты аванса в размере не более 30% и оплаты работ на основании актов приемки выполненных работ по капитальному ремонту путем перечисления средств на другой банковский счет.
На этот отдельный банковский счет, открываемый управляющей организацией, поступают субсидии на капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств фонда, а также денежные средства от собственников помещений. Являются ли поступившие денежные средства целевым финансированием и включаются ли они в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН с объектом налогообложения «доходы»?
Ответ на этот вопрос дан специалистами Минфина России в письме от 7 мая 2010 г. N 03-11-06/2/73. Согласно пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
На основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к имуществу, полученному налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, которое не включается в доходы при определении налоговой базы, относятся средства бюджетов, выделяемые осуществляющим управление многоквартирными домами управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ.
Таким образом, как сказано в письме, денежные средства, полученные управляющими организациями из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона N 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Как правило, управляющие организации на основании договора управления многоквартирным домом принимают на свой расчетный счет платежи от населения за коммунальные услуги, содержание и ремонт домов. Эти средства в полном объеме перечисляются ресурсоснабжающим организациям. В свою очередь, в договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющим организациям за сбор средств от населения. Будут ли учитываться в доходах управляющей организации, применяющей УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» платежи за коммунальные услуги, полученные от собственников помещений?
Согласно ст. 346.15 НК РФ при применении УСН налогоплательщики должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения УСН, доходы от реализации и внереализационные расходы. Указанные доходы определяются соответственно исходя из положений ст. ст. 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются.
Подпунктом 9 п. 1 ст. 251 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
По разъяснениям Минфина России, содержащимся в письме от 4 мая 2009 г. N 03-11-06/2/77, в случае если предпринимательская деятельность налогоплательщика — управляющей организации исходя из договорных обязательств является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
