Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Управляющая организация на основании ст. 162 ЖК РФ осуществляет управление многоквартирными домами на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений в таких домах
В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
В течение 2010 г. управляющая организация планирует подписать с собственниками договор управления многоквартирными домами в новой редакции, в соответствии с которым:
1. Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление услуг по управлению многоквартирным домом, направленных на обеспечение сохранности общего имущества многоквартирного дома и на предоставление установленного уровня качества жилищно-коммунальных услуг.
2. Управляющая организация обязана:
— управлять многоквартирными домами в соответствии с условиями договора и в соответствии с действующим законодательством РФ;
— оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов с надлежащим качеством;
— предоставлять коммунальные услуги собственникам жилых помещений и пользующимся этими помещениями лицам;
— производить начисления и сбор платежей за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги;
— вести финансово-лицевые счета собственников;
— представлять и отстаивать интересы собственников перед ресурсоснабжающими организациями.
3. В соответствии с договором управления в новой редакции цена договора определяется как сумма платы, вносимой собственниками за содержание общего имущества домов, прилегающих к ним территорий, текущий ремонт многоквартирных домов, организацию начисления и сбора денежных средств населения и средств целевого бюджетного финансирования. Собранные денежные средства за коммунальные услуги, которые имеют целевое назначение, управляющая организация в соответствии с принципом пообъектного учета учитывает на едином счете многоквартирного дома.
За выполнение работ и оказание услуг по договору собственники уплачивают управляющей организации вознаграждение в размере 12% от фактически поступивших денежных средств по статьям «содержание» и «текущий ремонт», что составляет доходную часть управляющей организации.
В соответствии с договором управления в новой редакции управляющая организация признает своим доходом только 12% от суммы фактически поступивших средств по статьям «содержание» и «текущий ремонт», а остальную часть жилищно-коммунальных платежей признает целевыми средствами.
Данная позиция основана на следующих нормах действующего жилищного, налогового и гражданского законодательства:
1. Статья 154 ЖК РФ предусматривает в составе жилищно-коммунальных платежей статьи:
— плата за наем — представляет плату за пользование жилым помещением, находящимся в муниципальной собственности, в полном размере собранных средств перечисляемую собственнику (в муниципальный бюджет);
— плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собранные средства по этим статьям в соответствии с законодательством расходуются на оплату работ (которые выполняются подрядными организациями) и включают вознаграждение управляющей организации за оказание жилищно-коммунальных услуг по договору. Размер такого вознаграждения определяется управляющей организацией по согласованию с собственниками и закрепляется в договоре;
— капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, соответственно, полученные средства по этой статье имеют целевое назначение и расходуются в полном размере на оплату согласованных с собственниками работ (которые выполняются подрядными организациями);
— плата за коммунальные услуги, которая включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Собранные по этой статье средства перечисляются в полном размере ресурсоснабжающим организациям и другим организациям, обеспечивающим учет потребления таких ресурсов. На иные цели расходование этих средств не допускается жилищным законодательством.
2. Статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Принимаемые средства населения и в некоторых случаях средства бюджета, расходуемые на строго определенные жилищным законодательством цели, не приносят управляющей организации никаких экономических выгод. Такие средства являются целевыми. Управляющая организация распоряжается ими по заданию собственника и за плату, которая жилищным законодательством определена как часть полученных средств по статьям «содержание» и «текущий ремонт» многоквартирных домов. Размер такой платы определяется в договоре с собственниками, и только она приносит экономическую выгоду управляющей организации, которая в соответствии с налоговым законодательством признается доходом.
3. Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ определяет деятельность управляющей организации как оказание услуг по заданию собственников и за плату, а при условии, что управляющая организация оказание коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту не осуществляет и расходует средства только на строго определенные направления, такая формулировка ЖК РФ придает договору управления характеристики договора поручения, регулируемого в соответствии с гл. 49 ГК РФ. В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина России от 11.07.2008 N 03-11-04/2/102.
В связи с вышеперечисленным правомерно ли признавать доходом для целей исчисления налога на прибыль только вознаграждение в размере 12% от собранных средств по статьям «содержание» и «текущий ремонт», а коммунальные платежи, плату за наем, капитальный ремонт и 88% платы за содержание и текущий ремонт учитывать как целевые средства, принадлежащие собственникам многоквартирных домов?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 декабря 2009 г. N 03-03-06/1/817
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения прибыли при выполнении открытым акционерным обществом функций управляющей организации многоквартирным домом и сообщает, что в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство финансов Российской Федерации дает письменные разъяснения налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах. Консультирование указанных лиц по выбору наиболее оптимального для налогоплательщика порядка уплаты налога, проведение экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, методик оценки показателей хозяйственной деятельности этих лиц, а также оценка конкретных хозяйственных операций к обязанностям Минфина России не относятся.
Одновременно сообщаем следующее.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии со ст. 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами. Доходы и расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, определяются с учетом положений гл. 25 Кодекса. Расходы должны соответствовать требованиям, определенным в п. 1 ст. 252 Кодекса.
Исходя из изложенного суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами, учитываются в целях налогообложения прибыли. При этом расходы указанной организации по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих организаций при условии их соответствия критериям, предусмотренным ст. 252 Кодекса, также учитываются в целях налогообложения.
Исчерпывающий перечень средств, признаваемых средствами целевого финансирования и целевыми поступлениями, не учитываемыми в целях налогообложения прибыли, установлен пп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 Кодекса.
Доходы организаций, не соответствующие перечню средств и критериям целевого финансирования (целевых поступлений), применяемым в целях Кодекса, учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, установленном гл. 25 Кодекса.
