Илона Оськина, доктор юридических наук, г. Москва.
Александр Лупу, доктор юридических наук, г. Москва.
Реализация во внесудебном (бесспорном) порядке обремененного залогом имущества может быть осуществлена на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. Поэтому, заключая такое соглашение, необходимо детально проработать его положения.
Отдельный документ или часть договора
Порядок реализации залогового права определен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». В соответствии со ст. 1 Закона N 306-ФЗ во внесудебном (бесспорном) порядке реализация имущества, обремененного залогом, может быть осуществлена на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. Оно может быть включено непосредственно в залоговый договор или оформлено отдельным документом (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). При этом действующее законодательство не содержит требования об обязательном включении такого соглашения непосредственно в договор о залоге, если оно было составлено в виде отдельного, самостоятельного документа. Поскольку соглашение должно в обязательном порядке содержать согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное имущество, в определенных законом случаях данное согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Следовательно, в ситуации, когда стороны залогового правоотношения включат согласие залогодателя в соглашение, то это соглашение будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению, а значит, необходимость в оформлении отдельного согласия отпадает. Если стороны включат согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное имущество непосредственно в договор залога, который содержит соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, то такой договор подлежит нотариальному удостоверению.
Условия и виды обращения взыскания
В статье 1 Закона N 306-ФЗ выделяются обязательные и факультативные положения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество:
1) обязательные условия: название (наименование) заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного договором залога, а если залогодателем является третье лицо, то и залогодатель указывается также; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие залоги имущества, являющегося предметом договора залога и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования;
2) факультативные условия: реализация заложенного имущества одним из способов, предусмотренных действующим законодательством; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных договором залога.
В соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество стороны могут предусмотреть все виды обращения взыскания на такое имущество за исключением случаев, указанных в законе. Например, при залоге (ипотеке) земельного участка в соглашении между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрена лишь реализация через проведение открытого аукциона. Если стороны в таком соглашении перечислят несколько видов обращения взыскания на заложенное имущество, то такое соглашение должно содержать условие о том, кто из сторон наделен полномочиями выбрать конкретный вид обращения взыскания.
Предмет залога и стороны соглашения
Необходимо учитывать, что существенные условия соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке могут различаться в зависимости от субъектного состава залоговых правоотношений либо от конкретного вида заложенного имущества (движимого или недвижимого). Так, при залоге недвижимого имущества (ипотеке) соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору ипотеки действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. В свою очередь, если предметом залога является движимое имущество, то согласно рассматриваемой ГД РФ редакции подп. 5 п. 6 ст. 349 ГК РФ под угрозой недействительности стороны соглашения о внесудебном порядке реализации заложенного имущества обязаны указать в нем конкретный вид мер и один из способов обращения взыскания на предмет залога.
Если договор залога заключен между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств — предпринимательский договор залога и если предметом залога является движимое имущество, то в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество к договору залога стороны должны указать один из возможных способов обращения взыскания на заложенное имущество:
— реализацию предмета залога посредством продажи с торгов;
— реализацию предмета залога посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером. В этом случае предмет залога поступает в собственность залогодержателя. Залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.
Когда сторонами договора являются физические лица, то в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также должен быть указан один из приведенных выше способов обращения взыскания на заложенное имущество.
Существенным условием, общим для всех соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, является обязательное указание начальной продажной цены заложенного имущества либо порядок ее определения.
Согласие залогодателя
Необходимо принимать во внимание, что если залогодателем является физическое лицо (в том числе и индивидуальный предприниматель), то такое соглашение должно в обязательном порядке содержать нотариально заверенное согласие залогодателя на осуществление внесудебной процедуры взыскания на заложенное движимое имущество (ст. 3 Закона N 306-ФЗ). А в случае если предметом залога является недвижимое имущество (при ипотеке), то нотариально заверенное согласие залогодателя должно быть заключено вне зависимости от того, является залогодатель физическим или юридическим лицом (ст. 5 Закона N 306-ФЗ).
Согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания, оформленное до заключения договора о залоге, не стоит отождествлять с предварительным договором либо с соглашением о намерении заключить какое-либо гражданско-правовое обязательство в будущем, а равно с дополнительным соглашением, поскольку они под угрозой действительности должны в обязательном порядке содержать все существенные условия договора залога. Тогда как указанное согласие будет считаться легальным при наличии в нем сведений, достаточных для подтверждения безусловного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания, а также достаточных для того, чтобы можно было определить и идентифицировать стороны залоговой сделки и выделить имущество, являющееся предметом залога, а также выбрать конкретный способ реализации заложенного имущества.
Следует заметить, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество изменяет лишь порядок обращения взыскания. Следовательно, если оно было заключено между залогодателем и залогодержателем до подписания договора залога, то оно вступает в силу с момента заключения договора залога. Необходимо учитывать исключение из указанного правила, установленного п. п. 3 и 4 ст. 349 ГК РФ, а также п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в виде запрета на возможность осуществить внесудебное обращение взыскания на имущество, переданное в залог, если данное имущество принадлежит на праве собственности физическому лицу, и для обременения этого имущества залогом (ипотекой) требуется разрешение или согласие иного физического лица либо государственного учреждения (органа). Но поскольку данное согласие не требуется на имущество, находящееся в совместной собственности (в том числе и совместной собственности супругов), то, следовательно, законодатель подразумевает случаи, когда речь идет о залоге имущества, принадлежащего лишь одному физическому лицу. Таким случаем, например, можно считать ситуацию, когда в залог передается имущество, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, соответственно, совершение залоговой сделки без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства невозможно.
В свою очередь, согласно положениям п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ если предметом залога либо ипотеки является имущество, находящееся в общей (совместной или долевой) собственности 2 и более лиц (как физических, так и юридических), то внесудебный порядок обращения взыскания на такое имущество возможен только при наличии письменного согласия всех сособственников.
Из приведенной градации, установленной в законодательстве, очевидны разные подходы законодателя к институту внесудебного способа обращения взыскания на предмет залогового правоотношения в зависимости от содержания и принадлежности права собственности на имущество, являющееся предметом залога (ипотеки). Это позволяет сделать вывод, что, если предмет залога является общей собственностью супругов, обращение взыскания на такое имущество в рассматриваемом порядке происходит при наличии надлежащим образом оформленного согласия супруга(и) как на передачу объекта в залог (ипотеку), так и на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, обращение взыскания на такой предмет залога.
Защитный механизм или баланс интересов
Законодатель, преследуя цель упростить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, но при этом соблюдая хрупкий баланс интересов залогодателя и залогодержателя, и не допустить злоупотреблений со стороны залогодержателя, ввел защитный механизм в виде дополнительной формальности при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Суть защитного механизма в следующем.
Залогодержатель, намеревающийся произвести реализацию заложенного имущества по правилам соглашения о внесудебном обращении, обязан направить в адрес залогодателя уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Уведомление в обязательном порядке должно содержать название заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя; сумму, подлежащую уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства; способ реализации заложенного имущества; цену (начальную продажную цену) заложенного имущества. Без направления такого документа реализация заложенного имущества по правилам соглашения о внесудебном обращении невозможна.
Кроме того, в качестве защиты прав залогодателя законодательство было снабжено еще одним предохранительным положением. Если более длительный срок не установлен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем о намерении залогодержателя обратить взыскание на предмет залога или же 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее. Исключения из данного правила четко определены в п. 6 ст. 24.1 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012): реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения этого срока при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также при существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.
Коллизия в толковании
Закон N 306-ФЗ, внеся принципиальные изменения в механизм регулирования обращения взыскания на заложенное имущество через соглашение между залогодателем и залогодержателем, вызвал определенную коллизию с толкованием положений п. 1 ст. 349 ГК РФ, который допускает возможность сторон договора залога уже непосредственно при заключении договора залога заключить соглашение о применении сторонами иного способа, нежели судебный способ обращения взыскания на заложенное имущество. Вместе с тем закон не определяет этот иной порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно букве закона порядок обращения должен быть установлен соглашением сторон. Однако, как правило, стороны в договоре залога ограничиваются одним лишь указанием на «несудебную процедуру обращения взыскания» и при этом не устанавливают собственно никакого порядка такой процедуры.
В силу этого возникает ряд закономерных вопросов. Во-первых, можно ли в данном случае считать согласованным сторонами условие о несудебном порядке обращения взыскания и вправе ли залогодержатель прибегать к этому порядку? Во-вторых, появляются ли в данном случае основания для заявления залогодателем в суд отдельных требований к залогодержателю, связанных с его возражениями по отсутствию основания для обращения взыскания на заложенное имущество, либо по размеру требования залогодержателя, равно как о наличии основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Необходимо отметить, что положения Закона N 306-ФЗ, регулирующие внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, вступают в прямое противоречие с положениями п. 2 ст. 3 ГПК РФ: отказ от права обращения в суд недействителен.
При этом формулировка законодателя о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество с точки зрения толкования норм закона вызывает сложность в связи с тем, что согласно предлагаемым изменениям в ГК РФ законодатель устанавливает требование о нотариальном заверении указанного согласия только в тех случаях, если стороной залоговой сделки является физическое лицо (в том числе и индивидуальный предприниматель), а применительно к залоговым правоотношениям, регулируемым Законом N 306-ФЗ, использует термин «залогодатель». Очевидно, законодатель исходил из следующего. Если стороной залоговой сделки является физическое лицо, то нотариальное заверение указанного согласия должно быть истребовано вне зависимости от того, является предметом залога движимое либо недвижимое имущество.
В том случае, когда стороной залогового правоотношения является юридическое лицо, такое нотариальное заверение согласия требуется только в случае, если предметом залога является недвижимое имущество.
По нашему мнению, использование формулировок, предлагаемых проектом поправок в ГК РФ, более корректно, так как они отражают смысл исследуемого правового института.
Хотелось бы обратить внимание на еще одно упущение законодателя при регулировании процедуры обращения взыскания на заложенное имущество на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. На практике вся указанная процедура может быть реализована лишь при условии того, что залогодержатель владеет предметом залога, иначе он не сможет передать права собственности лицу, купившему данное имущество на открытых торгах, либо по договору комиссии.
Таким образом, порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном (бесспорном) порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем имеет болевые точки, без учета которых трудно соблюсти (сохранить) баланс интересов залогодателя и залогодержателя.
