(Леонтьева Е. А., Эм М.) («Вестник гражданского права», 2011, N 6)
НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ: ОПЫТ ГЕРМАНИИ
Е. А. ЛЕОНТЬЕВА, М. ЭМ
Леонтьева Е. А., кандидат юридических наук, доцент кафедры международного частного права НИУ «Высшая школа экономики».
Эм Маркус, Dr. Jur., адвокат.
Опубликованный проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1> содержит положения о новом для современного российского законодательства ограниченном вещном праве застройки. Обращение к германскому опыту более чем столетнего эффективного применения института застройки позволит оценить преимущества предлагаемого законодательного решения, в том числе объяснить причины высокой результативности института, проанализировать соотношение права застройки с правом на постройку, изучить механизм придания вещно-правового характера содержанию права, определяемому соглашением сторон. ——————————— <1> Опубликован 14 сентября 2011 г. на сайте «Российской газеты» (www. rg. ru).
The published project of Federal Act «On Amending Part One, Part Two, Part Three, Part Four of the Civil Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation» contains new provision of limited property of building leasehold for the Russian contemporary law. Appealing to German experience based on centenary effective usage of building institute will allow to appreciate the benefits of the legislative solution, including the explanation of the reasons of high performance institute, the analysis of the correlation between building leasehold and the right to build, it will enable to study the mechanisms of giving estate nature to the content o f law, determined by agreement between the parties.
Key words: inherited building leasehold, limited law of estate, land plot, building/construction, housing construction.
Наличие эффективных правовых конструкций для обеспечения потребности населения в жилье — важнейший показатель цивилизованности современного правопорядка <1>. Вещное право современных европейских государств отличают возможности широкого выбора правовых оснований владения и пользования жильем, гибкое реагирование на динамику общественных отношений. В основе новейших преобразований лежит представление о социальной необходимости деконцентрации собственности, легко уловима и тенденция стимулирования приобретения собственного жилья, выражающаяся в различных правовых формах <2>. Первым проявлением современного образа вещного права европейских государств следует считать совершенствование модели суперфициарных отношений в гражданском законодательстве первой четверти XX в. ——————————— <1> В Германии, не принимая во внимание правовую форму владения жильем (собственность, наем, др.), на 1000 жителей приходилось в 2002 г. 472 квартиры, средняя площадь квартиры составляла 85,1 кв. м, жилая площадь на 1 человека — 40,1 кв. м (Baur R., Baur J., Sturner R. Sachenrecht. 18., neubearb. Aufl. Munchen: C. H. Beck, 2009. S. 375). <2> См.: Baur R., Baur J., Sturner R. Op. cit. S. 374 — 375.
Решение жилищной проблемы стало основным предназначением нового института застройки чужого земельного участка. В Обосновании к проекту положения о наследственном праве застройки Германии <1> цель института сформулирована следующим образом: «дать возможность постройки собственного дома также малоимущим гражданам, ведь в данном случае нет необходимости в дорогостоящем приобретении подходящего земельного участка». Значимость института подтвердилась с особой силой в периоды восстановления европейских экономик после мировых войн XX в. с их колоссальными проблемами в области строительства и жилищного хозяйства <2>, когда рациональное правовое регулирование отношений использования чужой земли под постройку сыграло первостепенную роль в выполнении государствами своих социальных функций. Важно заметить, что национальные законодательства о праве застройки не содержат публично-правовых норм, и высокая результативность цивилистической конструкции, способствующая реализации общественных задач, образует одну из выдающихся особенностей данного института. ——————————— <1> Begrundung zur Verordnung uber das Erbbaurecht vom 15.01.1919 // Erste Beilage zum Deutschen Reichanzeiger und Preussischen Staatsanzeiger. 1919. Nr. 26. <2> Ingenstau J. Kommentar zum Erbbaurecht: von Jurgen Ingenstau und Volker Hustedt. 8. neubearb. und erw. Aufl. Dusseldorf: Werner, 2001. S. XXV.
Право на застройку чужого земельного участка известно почти всем европейским правопорядкам: его разнообразные формы урегулированы в: Австрии — Законом о праве застройки от 26 апреля 1912 г. с существенными дополнениями к нему, вступившими в силу 1 июля 1990 г. («Baurecht»); Швейцарии — Гражданским уложением 1907 г. (ст. 674, 675, 779), значительно детализированным в отношении права застройки («Baurecht») Федеральным законом от 19 марта 1965 г. (Art. 779a — 779l ZGB), максимально приблизившим швейцарское Baurecht к германскому наследственному праву застройки; Бельгии и Люксембурге — Законом от 10 января 1824 («sur le droit de superficie»); Норвегии — Законом от 30 мая 1975 г. Nr. 20 о «tomtefeste», вступившим в силу 1 января 1987 г.; Швеции, где право застройки — важнейший инструмент городской земельной политики (более половины муниципальной земли Стокгольма передано инвесторам на праве застройки <1>) и признаются различные виды права застройки в зависимости от срока действия права и назначения постройки: «tomtratt» (Kap. 12 Jordabalken) предоставляет пользование земельным участком на неопределенный срок с целью возведения наземной либо подземной постройки; «bostadsarrende» (Kap. 10 Jordabalken) — на определенный срок для возведения жилого дома; «anlanggningsarrende» (Kap. 11 Jordabalken) — на определенный срок для возведения объектов производственного назначения; Финляндии — Законом об аренде от 29 апреля 1966 г. («tontinvuokraoikeus»); Нидерландах — Гражданским кодексом (Art. 758 — 766 Burgerlijk Wetboek), различающим правовые формы «regt van opstal» и «erfpachtsregt»; Великобритании — в Sattled Land Act 1925 г. (sect. 44(1) и 117(i)) урегулирована форма «building lease», тождественная по своей сути германской средневековой Erbleihe <2>; Ирландии — в Landlord and Tenant Acts 1967 — 1984 гг. («leaseholds»); Франции — Жилищно-коммунальным кодексом (Code de la construction et de l’habitation («droit de superficie»)) <3>; Италии — в Art. 952 — 956 Codice Civile («diritto di superficie»); Испании — в Ley del Suelo от 12 мая 1956 г. (в ред. от 2 мая 1975 г.) («derecho de superficie»); Португалии — в Art. 1524 — 1542 Codigo Civil Anotado («Do direito de superficie») <4>. ——————————— <1> Knothe H. Das Erbbaurecht: eine rechtsdogmatische und rechtspolitische Untersuchung. Frankfurt a. M.: Metzner, 1987. S. 97. <2> Ingenstau J. Op. cit. S. XXVII. <3> Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2010. С. 36 (http:// vak. ed. gov. ru/ ru/ dissertation/ index. php? id54=11474). <4> Linde T., RichterR. Erbbaurecht und Erbbauzins. 3. Aufl. Koln: Verlag Otto Schmidt, 2000. S. 7 — 8.
Наследственное право застройки Германии (Erbbaurecht) — вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки <1>. Подобное целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют сущность наследственного права застройки <2>. ——————————— <1> Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13., neubearb. Aufl. des von K. Haegele begrundeten und bis zur 5. Auflage bearbeiteten Handbuchs. Munchen: C. H. Beck, 2004. S. 799. <2> Motive zu dem Entwurfe eines Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Bd. III. Sachenrecht. Amtliche Ausgabe. 2. unveranderte Aufl. Berlin: J. Guttentag, 1896. S. 371.
Наследственное право застройки — новелла Германского гражданского уложения (далее — BGB), «результат соединения и переработки двух, в основе своей принципиально различных правовых институтов: германской Erbleihe и римской superficies» <1>. Как отмечается в литературе, посвященной созданию BGB, при моделировании наследственного права застройки разработчикам BGB удалось преодолеть всепроникающее влияние пандектистики и сформировать «один из немногих действительно оригинальных правовых институтов этого законопроекта» <2>. ——————————— <1> Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 16. <2> Roztocil NZ. 1894. S. 171 (цит. по: Knothe H. Op. cit. S. 59).
1. Развитие правового регулирования отношений застройки чужого земельного участка в германском праве
Еще до рецепции римского права (до XV в.) застройка чужой земли в феодальной Германии велась на основании особого права германского происхождения (Erbleihe или stadtische Bauleihe) — отчуждаемого наследуемого права постоянного владения и пользования земельным участком за плату с правом возведения постройки: «Неотчуждаемость значительной части городской территории, принадлежащей городской общине (Gemeindeland), церкви, фиску, членам королевской фамилии… и наряду с этим колоссальный рост и расцвет германских городов в эпоху с 1100 до 1500 гг. — все эти условия тогдашней городской жизни ясно указывают на неизбежность возникновения задолго до начала рецепции острой нужды в праве застройки» <1>. Правовая форма Erbleihe толковалась средневековыми юристами как разновидность собственности или производная собственность (пользование, почти исчерпывающее содержание права собственности) — dominium utile, Untereigentum, при этом право высшей собственности (dominium directum, Obereigentum) на земельный участок сохранял землевладелец. Возведенное на основании Erbleihe «строение… как продукт деятельности и затрат капитала застройщика принадлежало этому последнему; это право собственности на строение — melioratio — является центральной характерной особенностью германской Erbleihe в отличие от римской superficies» <2>. ——————————— <1> Митилино М. И. Указ. соч. С. 17. <2> Там же. С. 19.
В римском праве superficies есть вещное, наследуемое и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле и вследствие этого принадлежащим собственнику земли <1>. Л. А. Кассо писал, что «вопрос о праве собственности на здание не мог вызвать у римлян существенных затруднений, так как принцип superficies solo cedit одинаково применялся как при застройке своей земли чужим материалом, так и при возведении здания на чужом участке. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревне признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым… Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации…» <2> Германская Erbleihe при рецепции сливается с римской superficies и благодаря научным работам А. Тибо и Ф. К. Савиньи признается германской доктриной более не разновидностью собственности, а особым ограниченным вещным правом на земельный участок. ——————————— <1> Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права / Под ред. и с предисл. В. А. Томсинова. М.: Издательство «Зерцало», 2003. С. 284. <2> Кассо Л. А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 3 — 4.
В XIX в. застройка чужого земельного участка уже не имеет в германских городах столь широкого распространения, и при подготовке BGB значимость правового регулирования отношений по обладанию постройкой на чужом земельном участке недооценивается. Не только не предвидится роль института застройки в решении одной из важнейших проблем современного общества, более того, суперфициарные права считаются пережитком прошлого, сохранившимся до XX в. вследствие пиетета перед римском правом <1>. ——————————— <1> Knothe H. Op. cit. S. 62.
Наследственному праву застройки в BGB отводятся шесть параграфов (§ 1012 — 1017), и их положения до того абстрактны и пробельны, что институт застройки приобретает в германском праве лишь теоретическое, но не практическое значение. То, что право застройки вообще было включено в Уложение, в Мотивах к BGB объясняется лишь тем, что ранее оформленные распорядительные акты о застройке земельных участков еще не утратили силу и вследствие этого продолжают действовать суперфициарные права. Иными словами, хотя создатели BGB и не имели намерения отказываться от традиционного ограниченного вещного права, тем не менее не признавали его достаточно важным для того, чтобы рассматривать более подробно и основательно. Перелом в правовой оценке института застройки наступил в 20-е годы XX в. — главным образом благодаря целенаправленной пропагандистской работе идеологов земельной реформы во главе с А. Дамашке. Они были убеждены, что сосредоточение земельной собственности у социального меньшинства будет иметь роковые последствия <1>, и именно в конструкции права застройки усматривали действенные механизмы реализации концепции земельной реформы конца XIX — начала XX вв. <2>: способ пресечь земельные спекуляции; инструмент извлечения выгоды из непрерывного роста цен на городское жилье в интересах всего общества, а не малочисленной прослойки поземельных собственников; возможность наращивать объемы жилищного строительства в основном на городской земле и сохранить ее при этом в публичной собственности. ——————————— <1> http://de. wikipedia. org/ wiki/ Adolf_Damaschke <2> См.: Damaschke A. Die Bodenreform. Jena, 1913; ст. 155 Конституции Веймарской республики 1919 г.: «Artikel 155. [Bodenverteilung und Nutzung] Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen in einer Weise uberwacht, die Missbrauch verhutet und dem Ziele zustrebt, jedem Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien, besonders den kinderreichen, eine ihren Bedurfnissen entsprechende Wohn — und Wirtschaftsheimstatte zu sichern… Grundbesitz, dessen Erwerb zur Befriedigung der Wohnbedurfnisse, zur Forderung der Siedlung und Urbarmachung oder zur Hebung der Landwirtschaft notig ist, kann enteignet werden. Die Fideikommisse sind aufzulosen. Die Bearbeitung und Ausnutzung des Bodens ist eine Pflicht des Grundbesitzers gegenuber der Gemeinschaft. Die Wertsteigerung des Bodens, die ohne eine Arbeits — oder Kapitalaufwendung auf das Grundstuck entsteht, ist fur die Gesamtheit nutzbar zu machen. Alle Bodenschatze und alle wirtschaftlich nutzbaren Naturkrafte stehen unter der Aufsicht des Staates. Private Regale sind im Wege der Gesetzgebung auf den Staat zu uberfuhren».
Новые функции института застройки потребовали совершенствования его законодательного регулирования, в том числе по вопросам залога права. В Обосновании к проекту положения о наследственном праве застройки цели нового нормативного акта о праве застройки определены как «создание действительно пригодной для практического использования конструкции наследственного права застройки» и повышение «востребованности и способности наследственного права застройки быть объектом залога» <1>. ——————————— <1> Begrundung zur Verordnung uber das Erbbaurecht vom 15.01.1919.
Положение о наследственном праве застройки (Erbbaurechtverordnung) было принято 15 января 1919 г. <1> (вступило в силу 22 января 1919 г.) и заменило § 1012 — 1017 BGB и § 7 Положения о поземельной книге (Grundbuchverordnung). Законом от 23 января 2007 г. (ст. 25) <2> Положение было переименовано в Закон о наследственном праве застройки (Erbbaurechtgesetz (далее — ErbbauRG)) и до настоящего времени составляет основу нормативно-правового регулирования отношений застройки чужого земельного участка. Положение о наследственном праве застройки было существенно изменено и дополнено после Второй мировой войны, а также в 1974 г. введением так называемой скользящей платы за наследственное право застройки (§ 9a). Законом о праве собственности на жилье от 15 марта 1951 г. <3> (далее — WEG) были дополнительно введены определения наследственного права застройки на жилое и нежилое помещения (§ 30 WEG) и возможность обременения наследственного права застройки жилищным узуфруктом (§ 42 WEG); последние изменения в Закон о наследственном праве застройки были внесены Законами от 26 февраля 2007 г. (BGBl. I. 2007. S. 370) и 23 ноября 2007 г. (BGBl. I. 2007. S. 2614). После присоединения 3 октября 1990 г. к ФРГ пяти новых федеральных земель и восточного Берлина учреждение наследственного права застройки на территории бывшей ГДР регулируется также Законом об упорядочении вещного права от 21 сентября 1994 г. (Sachenrechtsbereinigungsgesetz (далее — SachenRBerG)) <4>. ——————————— <1> RGBl. 1919. Nr. 14. <2> BGBl. I. 2007. S. 2614. <3> Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 // BGBl. 1951. S. 175. <4> Sachenrechtsbereinigungsgesetz von 21.09.1994 // BGBl. I. 1994. S. 2457.
Характерной особенностью новейшего развития института застройки, выделяющей его из всего перечня ограниченных вещных прав, является преобладание договорного регулирования отношений, в рамках которого не только воспроизводятся de lege lata существующие законодательные нормы, но и предлагаются de lege ferenda, насколько это возможно, многочисленные и необходимые новые положения о праве застройки. В правоприменительной практике первостепенное значение придается типовым договорам о наследственном праве застройки, разработанным публично-правовыми образованиями и жилищно-строительными товариществами, которым в гражданском обороте придается значение «Положения о наследственном праве застройки для единичного случая» <1>. ——————————— <1> Ingenstau J. Op. cit. S. XXVIII.
2. Сфера применения и механизм осуществления наследственного права застройки
В современной практике ФРГ можно выделить две основные сферы применения наследственного права застройки. Во-первых, для решения социальных проблем, когда юридические лица публичного права передают слоям населения с невысокими доходами для возведения строений обременяемое и отчуждаемое наследственное право застройки, оставаясь при этом собственниками земельных участков. Право застройки является основной правовой формой городской жилищной застройки на землях, принадлежащих Федерации, федеральным землям, муниципальным образованиям, церквям, различным фондам и т. д. Возможность сохранения права собственности на земельные участки под застройку имеет важнейшее значение для субъектов государственной и муниципальной земельной собственности. В городах в связи с дефицитом площадей под застройку и необходимостью долгосрочного планирования развития территории право застройки является почти идеальным правовым решением вопросов организации строительства. Очерченный круг учредителей права застройки, кроме прочего, располагает дополнительными возможностями установления преференций для застройщиков с целью стимулирования развития жилищного и промышленного строительства. Во-вторых, в коммерческом обороте для привлечения инвесторов при строительстве крупного объекта: например, собственник земельного участка, который, сам не имея возможности либо намерения строить, обременяет его за плату наследственным правом застройки с целью строительства паркинга с магазинами в пользу строительной компании, которая по окончании строительства передает их в аренду предпринимателям. Таким образом, широкое применение одного и того же правового института обусловлено различными социальными потребностями. В настоящее время наибольшее количество прав застройки зарегистрировано в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия, меньшее — в федеральных землях Баварии и Баден-Вюртемберге и наименьшее — в городах федерального значения — Бремене, Гамбурге, Берлине <1>. По назначению сооружений, возводимых на основании права застройки, преобладают малоэтажные жилые дома индивидуальной застройки и многоквартирные дома; значительно реже наследственное право застройки используется для возведения торговых и офисных зданий, сооружений производственного назначения. ——————————— <1> Ibid. S. XXVII.
Как подтверждает судебная практика, на праве застройки возможны также строительство и (или) эксплуатация мостов и путевых устройств (KG OLG 10, 412; BGH WM 72, 797), мостовых (LG Kiel SchHA 72, 169), автозаправочных станций (BGH LM BGB, § 638, Nr. 7), канализационных сооружений (RG JW 10, 148, Nr. 1), опор для подвесных канатных дорог (OLG Kiel OLG 26, 126), опор для линий электропередач, фонарей, площадок для спорта и кемпинга (LG Paderborn MDR 76, 579), теннисных и детских площадок (LG Itzehoe Rpfleger 73, 304), подвалов (KG JW 33, 1334) и подземных гаражей, не являющихся строительной частью зданий (OLG Stuttgart OLG 8, 122), надгробных памятников (но не надгробных камней) и других монументов (Mot. 3, 470) <1>. Вид и назначение постройки согласовываются сторонами при установлении наследственного права застройки, простое указание «постройка» повлечет признание договора недействительным (BGH LM ErbbauVO, § 1, Nr. 3). Между тем судебной практикой допускается возможность установления наследственного права застройки с целью возведения «построек любого вида в соответствии с планом застройки территории» (BGHZ 101, 143, 146; 126, 12), что позволяет муниципалитетам предоставлять земельные участки на праве застройки, например, для размещения производственных площадок <2>. ——————————— <1> Rafle S. Erbbaurechtsverordnung: Kommentar zur Verordnung uber das Erbbaurecht unter besondere Berucksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Berlin; NY: de Gruyter, 1986. S. 15. <2> Baur R., Baur J., Sturner R. Op. cit. S. 387.
Причины высокой результативности института застройки заключаются в экономических и правовых преимуществах, которые он предоставляет обеим сторонам договора о застройке — субъекту права застройки и собственнику земельного участка. Для субъекта права застройки институт интересен открывающимися возможностями: а) строительства собственного жилья при отсутствии денежных средств на покупку земельного участка под застройку; б) финансирования строительства на основании кредитного договора в связи с появлением объекта залогового обеспечения — самого имущественного права застройки; в) получения дополнительной прибыли после прекращения договора застройки. Право застройки приравнено по своему экономическому значению к собственности: в течение установленного сторонами срока оно может свободно отчуждаться и передаваться по наследству, обременяться ограниченными вещными правами. Как отмечается в германской литературе, «наследственное право застройки — не меньшая, а иная форма господства над застроенным земельным участком, чем собственность» <1>. Сохранение de jure права собственности за иным лицом (собственником земельного участка) неспособно оказать существенного влияния на предпочтение застройщиком данной формы ведения застройки перед покупкой земельного участка под застройку, принимая во внимание длительный срок действия права застройки: по сложившейся практике, наследственное право застройки обычно устанавливается на 66, 70 или 99 лет <2>. ——————————— <1> Klosterberg. Volksheimstatte. 1950. Heft 9. S. 11. <2> Sturner R. Einfuhrung in Grundstuckrecht: Textausgabe mit ausfuhrlichem Sachregister und einer Einfuhrung von Universitatsprofessor Dr. Rolf Stumer. 3. Aufl. Munchen, 2002. S. X.
Важно отметить, что субъект права застройки получает возможность длительного использования в собственных интересах чужого земельного участка, не компенсируя собственнику земельного участка единовременно его полную рыночную стоимость, а осуществляя регулярные ежегодные платежи за пользование земельным участком. При этом плата за застройку носит умеренный характер и непременно ниже величины процентов, которые необходимо выплачивать при получении кредитных средств на покупку земельного участка <1>. Кроме того, субъекту права застройки гарантируется право на получение справедливого возмещения стоимости постройки, передаваемой собственнику земельного участка после истечения срока действия договора (§ 27 ErbbauRG) либо в порядке осуществления притязания на обратный переход права (§ 32 ErbbauRG). ——————————— <1> Ingenstau J. Op. cit. S. XXVI.
Субъект права застройки, вынужденный строить на чужой земле и использовать для строительства главным образом кредитные источники финансирования, как слабая сторона правоотношения при реализации своего права надежно защищается законом от произвола собственника земельного участка представлением специальных гарантий осуществления своих прав. 1. Существенное значение для защиты его интересов имеют нормы, предписывающие сторонам определять размер платы за наследственное право застройки и механизм ее изменения на весь период действия права. 2. Основания прекращения наследственного права застройки исчерпывающим образом перечислены Законом и не могут быть расширены по соглашению сторон: в соответствии с п. 4 § 1 ErbbauRG собственник земельного участка не вправе ссылаться на соглашение, в силу которого субъект наследственного права застройки обязуется при наступлении определенных оснований прекратить осуществление наследственного права застройки и ходатайствовать о внесении записи о его прекращении в поземельную книгу. Для собственника земельного участка правоотношения застройки являются формой инвестиционной деятельности. Следует признать конструкцию института застройки оптимальным бизнес-решением при недостатке финансовых средств для застройки собственного земельного участка, но при намерении сохранить земельный участок в собственности. Преимущества данной формы получения дохода по сравнению с получением дохода от отчуждения земельного участка состоят не только в сохранении заключающейся в земельном участке рыночной стоимости, но и в ее повышении за счет возведенной постройки. При этом за счет регулярных платежей за право застройки (как правило, 4 — 7% рыночной стоимости земельного участка ежегодно) <1> собственник все равно «в рассрочку» получает сумму, фактически равную продажной стоимости земельного участка, причем в зависимости от продолжительности договора застройки он может получить даже денежную сумму, которая превысит цену продажи. Немаловажное значение имеет и обстоятельство, что собственник земельного участка решает за счет субъекта права застройки проблему возведения построек, и после истечения срока действия договора застройки они переходят к собственнику земельного участка. ——————————— <1> Baur R., Baur J., Sturner R. Op. cit. S. 386.
Закон содержит положения, гарантирующие собственнику земельного участка защиту его интересов в процессе длительного пользования земельным участком субъектом права застройки. 1. Согласованное сторонами содержание права застройки, в том числе о целевом использовании постройки, о поддержании в надлежащем состоянии и эксплуатации постройки и пр. (§ 2 ErbbauRG), регистрируется в поземельной книге и становится обязательным для всех правопреемников субъектов права застройки. 2. Соглашением сторон может быть определено, что для отчуждения или обременения наследственного права застройки обладателю наследственного права застройки потребуется согласие собственника земельного участка (§ 5 ErbbauRG). 3. Собственник земельного участка может прекратить свою обязанность по выплате компенсации субъекту права застройки по истечении срока действия права застройки тем, что он продлевает субъекту наследственного права застройки срок наследственного права застройки после его окончания на предполагаемый срок существования постройки; если субъект наследственного права застройки отклоняет продление, то прекращает действие притязания на компенсацию. Наследственное право застройки может быть повторно продлено для предотвращения обязанности по выплате компенсации (п. 3 § 27 ErbbauRG). 4. Наследственное право застройки может быть прекращено только с согласия собственника земельного участка (§ 26 ErbbauRG), и субъект наследственного права застройки не вправе при обратном переходе или при прекращении наследственного права застройки убирать постройку или присваивать себе ее составные части (§ 34 ErbbauRG) <1>. ——————————— <1> J. von Staudingers Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen. Buch 3. Sachenrecht. Neubearbeitung. Sellier; de Gruyter, 2009. S. 11.
5. Особое значение для защиты интересов собственника имеет притязание на обратный переход права собственности на земельный участок (так называемое Heimfallrecht), например, при ненадлежащей эксплуатации постройки, невнесении застройщиком платы за наследственное право застройки или нарушении пункта договора о страховании здания. В этом случае собственник земельного участка обязан выплатить субъекту наследственного права застройки соответствующую компенсацию, размер которой зависит от стоимости построенного здания. Наличие этого права стимулирует застройщика к безукоризненному исполнению своих обязанностей. В соответствии со сложившейся судебной практикой в случае существенного обесценивания денег под влиянием рыночных — в частности инфляционных — процессов корректировка платы за наследственное право застройки допускается даже без соответствующего соглашения сторон по принципу утраты основания сделки (BGHZ 91, 32; 94, 257; 96, 371; 97, 171; предельное значение допустимого обесценивания денег — 3/5!) <1>. ——————————— <1> Baur R., Baur J., Sturner R. Op. cit. S. 387.
В современном германском вещном праве наследственное право застройки выполняет также дополнительную функцию — интеграции вещных прав, установленных на здания и земельные участки по законодательству бывшей ГДР, в систему вещного права ФРГ. Действовавший ранее Гражданский кодекс ГДР (далее — ZGB DDR) <1> в ряде случаев допускал самостоятел ьную собственность на здания (сооружения). Государственные или кооперативные земельные участки на территории бывшей ГДР могли предоставляться гражданам на праве бессрочного пользования для возведения и дальнейшего использования домов и иных сооружений, служащих личным целям. Возведенные на таком земельном участке здания, строения, сооружения, насаждения становились независимо от собственности на землю личной собственностью (Gebaudeeigentum) обладателя права пользования (Nutzungsrecht). Здания могли отчуждаться, наследоваться и обременяться ипотекой (абз. 1 § 289, абз. 1 и 2 § 293, § 452 ZGB DDR) <2>. С отчуждением здания приобретателю переходило также и право пользования земельным участком. Приобретателю здания выдавался документ, подтверждающий переход к приобретателю здания права пользования земельным участком. ——————————— <1> Zivilgesetzbuch DDR vom 19.06.1975 // GBl. I. N 27. S. 465. <2> Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Bd. 6. Sachenrecht. § 854 — 1296. 4. Aufl. Munchen: C. H. Beck, 2004. S. 737 — 738.
Собственник здания на чужом земельном участке (Gebaudeeigentum), занятом зданием и предназначенном для его использования, вправе потребовать установления наследственного права застройки либо выкупа земельного участка (§ 15 SachenRBerG), если Закон об упорядочении вещного права от 21 сентября 1994 г. применим по предмету правового регулирования (§ 1 и § 2 SachenRBerG), по кругу лиц (§ 9 SachenRBerG) и во времени (§ 8 SachenRBerG) и если притязанию не противостоят возражения (§ 28 ff. SachenRBerG), причем подлежащее уплате возмещение здесь принципиально равно половине рыночной стоимости земельного участка <1>. ——————————— <1> Ingenstau J. Op. cit. S. XXVII.
Институт застройки является значительно более совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по возведению объектов недвижимости, чем правоотношения, связанные со строительством на арендованной земле. Конфликт интересов собственника земельного участка и застройщика невозможно устранить в рамках диспозитивных норм института договорного права: «Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право и как таковое, независимо от степени совершенства того либо иного положительного арендного права, дает арендатору защиту, плохо гарантирующую его интересы против произвола собственника… с другой стороны, аренда не дает строителю возможности пользоваться необходимым для него ипотечным кредитом под возведенные им на арендованной земле строения» <1>. Для защиты субъекта права застройки как слабой стороны правоотношения необходима правовая конструкция вещного права с проявлением его принципа numerus clausus (Typenzwang и Typenfixierung) в императивных нормах института (по меньшей мере в положениях о порядке предоставления земельного участка под застройку, установления и изменения платы за пользование земельным участком под застройку, прекращения договора застройки). Наконец, ряд положений института аренды просто непригоден для регулирования взаимоотношений застройщика и собственника земельного участка: 1) аренда обязывает вернуть земельный участок, освободив его от постройки, что возлагает на собственника постройки бремя дополнительных существенных расходов; 2) аренда не определяет право застройщика на возведенную постройку и ее статус как недвижимой вещи (создание недвижимой вещи не соответствует ни содержанию понятий плодов, продукции и доходов, ни отделимых (движимых) улучшений, при этом как неотделимое (недвижимое) улучшение земельного участка постройка закономерно должна стать собственностью арендодателя); 3) договор аренды определяет только условия использования земельного участка, в то время как договор о застройке содержит также обязанности застройщика по параметрам, срокам возведения, поддержанию в надлежащем состоянии, эксплуатации и страхованию постройки. Наследственное право застройки устанавливается, как и любое вещное право, на продолжительный срок (возможно, даже без срока), в то время как срок аренды не может превышать 30 лет (или срока жизни арендатора) (§ 544 BGB). ——————————— <1> Митилино М. И. Указ. соч. С. 2.
3. Право застройки и концепция единого объекта недвижимости
При моделировании германским законодательством межобъектных связей земельного участка и построек по принципу единого объекта недвижимости <1> одной из наиболее важных теоретических проблем института застройки становится соотношение наследственного права застройки и права на постройку. Общим правилом BGB является вещно-правовое единство земельного участка и расположенных на нем либо под ним строений. Наследственное право застройки как вещно-правовое ограничение права собственности собственно и предназначено выполнить задачу разделения правовой судьбы земельного участка и постройки, состоящую в том, чтобы не допустить распространения вещных и иных прав собственника земельного участка на возведенную постройку. Посредством учреждения собственником земельного участка наследственного права застройки как субъективного ограниченного вещного права пользования земельным участком субъекту наследственного права застройки передается часть принадлежащих собственнику обширных правомочий (§ 903 BGB), а именно по допущению возведения и нахождения на участке постройки <2>. Вопреки правилу § 94 BGB о том, что постройка является существенной составной частью земельного участка и принадлежит его владельцу, возведенные на основании наследственного права застройки здания (сооружения) отделяются от права собственности на земельный участок: в соответствии с § 95(1) BGB к составным частям земельного участка не относится строение и иной объект, возведенные на земельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок. Таким образом, благодаря наследственному праву застройки право собственности на земельный участок ограничивается таким образом, что на постройку не будут распространяться установленные на земельный участок вещные и иные права, ограничения и обременения прав, а сама постройка не будет являться составной частью земельного участка. Аналогичное правило применяется и в случае установления права застройки на заложенный земельный участок с уже возведенной постройкой: в момент внесения в поземельную книгу записи о наследственном праве застройки обременение постройки залогом прекращается. ——————————— <1> См.: Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. N 2. <2> Rafle S. Op. cit. S. 2.
Важно отметить, что установление наследственного права застройки не приводит к возникновению отдельного права собственности на здание и не порождает тем самым раздельный оборот земельных участков и строений на них, как это было в социалистическом праве ГДР на основании § 284 — 294 ZGB DDR. Напротив, в нормах о праве на постройку традиционная конструкция единого объекта недвижимости получает свое последовательное развитие. Германская цивилистическая доктрина прибегает к фикции и признает само наследственное право застройки «юридическим земельным участком» — grundstuckgleiches Recht, и конструкция наследственного права застройки (собственно право + постройка) становится тем самым единым объектом недвижимости. По своему правовому режиму право застройки также приравнивается к земельному участку: оно, как и земельный участок, может обременяться ограниченными вещными правами (например, залогом) и подлежит защите как право собственности на земельный участок (в том числе § 985 ff., 1004 ff. BGB). В силу этого наследственное право застройки фактически приравнено к собственности. Вопрос о праве на постройку регулируется в § 12 ErbbauRG в ее взаимосвязи с § 93 BGB таким образом, что в течение срока действия права застройки постройка, как возведенная застройщиком, так и уже существовавшая на момент установления права, является существенной составной частью права застройки. Практическое, экономическое значение этого положения состоит в том, что благодаря постройке наследственное право застройки приобретает реальную стоимость при его обременении залогом <1>. Правовой режим существенной составной части в германском праве подразумевает, что, во-первых, исключается установление отдельного вещного права на существенную часть, а не на единую вещь, равно как не допускается отдельное распоряжение существенной составной частью (в том числе отчуждение и залог постройки); во-вторых, закон не препятствует возникновению не вещно-правовых, а обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части (например, в аренду может быть передана постройка либо любая ее часть). С момента установления наследственного права застройки до истечения срока действия права все обременения наследственного права застройки и все распорядительные сделки с наследственным правом застройки в полном объеме распространяются на постройку, в частности обременение залогом наследственного права застройки включает и имеющуюся постройку. ——————————— <1> Ingenstau J. Op. cit. S. 255.
Правовой режим существенной составной части также исключает возможность признания постройки отдельным объектом недвижимости и открытие соответствующего листа поземельной книги, следовательно, является невозможным внесение в поземельную книгу записей об отдельных правах на постройку, в том числе о праве собственности на постройку. Для наследственного права застройки, приравненного германским правом по своему правовому режиму к земельному участку — grundstuckgleiches Recht, прикладывается особый раздел поземельной книги для объекта недвижимости (поземельная книга для наследственного права застройки — Erbbbaurechtgrundbuch (§ 14 ErbbauRG)), в который вносятся записи о принадлежности наследственного права застройки и его обременениях. Приобретая наследственное право застройки, субъект наследственного права застройки получает правомочия собственника в отношении постройки. Здесь имеет место принцип акцессии, который применяется к праву собственности на постройку и вещному праву застройки аналогично тому, как он применяется к праву собственности на постройку и праву собственности на земельный участок. Правомочия собственника в отношении постройки у субъекта наследственного права застройки являются неотъемлемым элементом содержания наследственного права застройки, и на объем права не влияет момент установления права застройки — до возведения постройки либо в отношении уже застроенного земельного участка. При возведении на основании наследственного права застройки многоквартирных жилых домов (офисных зданий) за отправную точку моделирования права застройки на жилые (нежилые) помещения берется конструкция жилищной собственности в соответствии с Законом ФРГ от 15 марта 1951 г. «О праве собственности на жилье». Институт жилищной собственности (Wohnungseigentum, или Teileigentum) — это соединение доли в праве собственности на земельный участок в значении § 93 BGB (поверхность и здание) с отдельным правом на квартиру или нежилое помещение. Согласно определению ст. 3 WEG «общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением ее участников таким образом, что каждому участнику предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилое помещение (квартиру) или на определенные нежилые помещения в здании, которое построено или должно быть построено на этом земельном участке» <1>. Права на долю в общей долевой собственности на земельный участок распространяются на относящееся к ней право индивидуальной собственности (абз. 2 ст. 6 WEG). Как отмечается в цивилистической литературе, «законодатель подразумевал, что на долю в праве общей собственности на единую вещь — земельный участок — устанавливается особое вещное право в виде жилищной собственности» <2>. Из этого следует, что определяющей здесь является доля в праве собственности на земельный участок; юридически собственность на квартиру неразрывно связана с долей в праве (абз. 1 ст. 6); права, существующие на долю, распространяются также на квартиру (абз. 2 ст. 6). То, что юридически собственность на землю доминирует, а квартира — дополнение к ней, подтверждено практикой Верховного суда ФРГ <3>. Принципиальное отличие правовой конструкции при возведении многоквартирного дома (офисного здания) на основании права застройки здесь состоит лишь в том, что вместо общей долевой собственности на земельный участок право на помещение обременяет долю в «юридическом земельном участке — grundstuckgleiches Recht» — наследственном праве застройки, а на само помещение в поземельной книге регистрируется не собственность, а наследственное право застройки помещения (Wohnungs — und Teilerbbaurecht). Параграф 30 WEG предписывает, что субъект наследственного права застройки, которому право застройки принадлежит совместно с иными лицами как общее долевое право, может установить наследственное право застройки на помещения таким образом, что каждая из долей в наследственном праве застройки будет обременена предоставлением отдельного права собственности на квартиру или нежилое помещение в здании, которое возведено на основании наследственного права застройки. Для каждой доли в поземельной книге заводится отдельный лист о наследственном праве застройки (поземельная книга регистрации наследственного права застройки помещения (Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch)). ——————————— <1> Цит. по: Германское право. Часть III. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях, Положение о несостоятельности: Пер. с. нем. / Исследовательский центр частного права; Германский фонд международного правового сотрудничества. М., 1999. С. 61. (Серия «Современное зарубежное и международное частное право».) <2> Borner B. Das Wohnungseigentum und der Sachbegriff des Burgerlichen Rechtes // Vom deutschen und europaischen Recht: Festschrift fur Hans Dolle. Bd. 1. Deutsches Privat — und Zivilprozessrecht. Rechtsvergleichung / E. von Caemmerer, A. Nirisch, K. Zweigert (Hgs.). Tubingen: J. C.B. Mohr (Paul Siebeck), 1963. S. 203. <3> BGHZ 49, 250; 50, 56; 90, 174; 91, 343; 108, 156.
4. Особенности установления содержания наследственного права застройки
Отличительной особенностью германского наследственного права застройки как ограниченного вещного права является порядок установления содержания права. В содержании наследственного права застройки различаются минимальные условия, необходимые для действительности права и устанавливаемые законом (gesetzlicher Inhalt) (§ 1 ErbbauRG), и условия, дополнительно определяемые сторонами при установлении права застройки (§ 2 — 8, предл. 1 абз. 1 § 27 и предл. 2 абз. 1 § 32 ErbbauRG). При включении в договор о праве застройки условий по указанным пунктам (без оговорки об исключении вещно-правового действия) они признаются «содержанием права застройки, устанавливаемым сторонами» («vertragsmassiger Inhalt»). Важно отметить, что указанные соглашения сохраняют свою обязательственную природу, не обладая непосредственным действием в отношении иных третьих лиц <1>. Иными словами, Закон о наследственном праве застройки предоставляет сторонам возможность по собственному усмотрению дополнять содержание наследственного права застройки, что не допускается применительно ни к одному другому субъективному вещному праву из-за противоречия принципу numerus clausus. Руководствуясь принципом свободы договора, стороны устанавливают в договоре застройки дополнительные обязательства, которые действуют исключительно в отношении сторон договора и их наследников (преемников в силу универсального правопреемства). Вместе с тем, принимая во внимание продолжительный срок наследственного права застройки, возникает заинтересованность сторон в выполнении достигнутых договоренностей каждым из последующих участников отношений застройки. С этой целью предусматривается возможность придать указанным договорным условиям вещно-правовую силу на весь срок права застройки, распространив их действие не только в отношении правопреемников сторон по универсальному правопреемству, но и в отношении всех иных последующих собственников земельного участка и субъектов наследственного права застройки (BGH LM ErbbauVO, § 10, Nr. 1) <2>. По усмотрению сторон вещно-правовое действие установленных условий может быть исключено. Ограничение условий обязательственным воздействием достигается посредством необращения сторон за внесением в поземельную книгу согласованных условий: условия, не зафиксированные в поземельной книге, не имеют действия в отношении третьих лиц. ——————————— <1> J. von Staudingers Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen. Buch 3. Sachenrecht. Neubearbeitung. S. 47. <2> Rafle S. Op. cit. S. 9.
Условия, по которым могут быть достигнуты соглашения сторон с вещно-правовым действием, исчерпывающим образом перечислены в Законе о наследственном праве застройки, что не лишает сторон права дополнить договор об установлении наследственного права застройки иными условиями обязательственного характера (например, судебная практика признает допустимыми соглашения сторон, которыми предусматривается право собственника земельного участка через определенное время потребовать от субъекта права застройки выкупа земельного участка (BGHZ 75, 15)). Для обязательственного договора об установлении или приобретении наследственного права застройки предусмотрена нотариальная форма в соответствии с § 311b BGB (абз. 2, § 11 ErbbauRG), само установление либо приобретение права застройки требует вещно-правового соглашения (основание установления права) в простой письменной форме и внесения записи в поземельную книгу (абз. 2, § 11 ErbbauRG совместно с § 873 BGB). Вещный договор должен содержать четкие и недвусмысленные формулировки в отношении всех предусмотренных законом условий, составляющих как «установленное законом содержание» права застройки, так и в случае намерения придать договору вещно-правовую силу «установленное договором содержание» права застройки (BGH LM ErbbauVO, § 1, Nr. 3). Отсутствие любого из условий влечет признание вещного договора недействительным. Двойственная природа наследственного права застройки влечет одновременное внесение двойной записи об установлении права застройки в поземельную книгу: в книгу для земельного участка и книгу для наследственного права застройки. Право считается возникшим не ранее момента внесения записи; более раннее начало срока не может быть установлено соглашением сторон (BGH WM 73, 1071, 1072). Под прекращением наследственного права застройки понимают как отмену наследственного права застройки на основании сделки (§ 875 BGB, § 26 ErbbauRG), так и истечение срока действия права (§ 27 ErbbauRG). В момент прекращения наследственного права застройки правомочия собственника в отношении постройки у субъекта наследственного права застройки прекращаются и переходят к собственнику земельного участка в силу принципа акцессии (приращения), не нуждаясь для этого ни в специальной распорядительной сделке, ни в ходатайстве о записи в поземельной книге о переходе права на постройку, ни в передаче владения. Гибель постройки не влечет прекращения наследственного права застройки, так как наличие постройки не относится к условиям наследственного права застройки согласно § 1 ErbbauRG. Соглашение собственника земельного участка и субъекта наследственного права застройки о прекращении права застройки в случае гибели постройки является недействительным. Если иное не установлено договором о застройке, ни собственник, ни субъект наследственного права застройки не обязаны заново возводить постройку. Субъект наследственного права застройки имеет лишь право на ее восстановление — его обязанность перед собственником по восстановлению постройки возникает только в случае наличия соответствующего условия в договоре об установлении наследственного права застройки. Гибель постройки не является основанием для снижения платы за наследственное право застройки, если иное не предусмотрено договором об установлении наследственного права застройки. Наследственное право застройки как новая модель суперфициарных отношений явилось бесспорным достижением германского вещного права первой четверти XX в. На протяжении столетия институт застройки неизменно эффективно решает задачи стимулирования развития строительства, не только предоставляя дополнительные возможности выгодного использования жилой, а равно и нежилой недвижимости, но и обеспечивая социальные потребности обладания иммобилиарной собственностью несмотря на ее нахождение на чужом земельном участке.
Приложение
ЗАКОН О НАСЛЕДСТВЕННОМ ПРАВЕ ЗАСТРОЙКИ
от 15 января 1919 г. (последние изменения внесены ст. 57 Закона от 17 декабря 2008 г. I 2586) <1>
——————————— <1> Перевод с немецкого выполнен Е. А. Леонтьевой, кандидатом юридических наук, доцентом кафедры международного частного права НИУ «Высшая школа экономики».
I. Понятие и содержание наследственного права застройки
1. Содержание, устанавливаемое законом. § 1. (1) Земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в пользу которого установлено обременение, принадлежит отчуждаемое и наследуемое право обладать постройкой на поверхности или под поверхностью земельного участка (наследственное право застройки). (2) Наследственное право застройки может распространяться на не занятую постройкой и не являющуюся необходимой для ее использования часть земельного участка, если при этом постройка экономически остается главной вещью. (3) не допускается установление наследственного права застройки на часть здания, в особенности на этаж здания. (4) Наследственное право застройки не может быть ограничено условиями его прекращения. Собственник земельного участка не вправе ссылаться на соглашение, в силу которого субъект наследственного права застройки обязуется при наступлении определенных оснований прекратить осуществление наследственного права застройки и ходатайствовать о внесении записи о его прекращении в поземельную книгу. 2. Содержание, устанавливаемое договором. § 2. К содержанию наследственного права застройки относятся также соглашения собственника земельного участка и субъекта наследственного права застройки: 1) о возведении, поддержании в надлежащем состоянии и эксплуатации постройки; 2) о страховании постройки и ее восстановлении в случае разрушения; 3) о распределении бремени уплаты публичных и частноправовых платежей, налогов и сборов; 4) об обязанности субъекта наследственного права застройки при наступлении определенных оснований передать наследственное право застройки собственнику земельного участка (обратный переход к собственнику земельного участка); 5) об обязанности субъекта наследственного права застройки по уплате штрафов, установленных договором; 6) об установлении преимущественного права субъекта наследственного права застройки на возобновление наследственного права застройки после истечения срока его действия; 7) об обязанности собственника земельного участка продать земельный участок соответствующему субъекту наследственного права застройки. § 3. Притязание собственника земельного участка на обратный переход земельного участка не может быть отделено от права собственности на земельный участок; собственник может потребовать, чтобы наследственное право застройки было передано указанному им третьему лицу. § 4. Притязание на обратный переход земельного участка, равно как и притязание на уплату штрафов, установленных договором (п. 4 и 5 § 2), утрачивает силу по давности через шесть месяцев с момента времени, с которого собственник земельного участка узнал о наличии оснований, не принимая во внимание это знание, через два года с момента наступления данных оснований. § 5. (1) Соглашением сторон может быть определена в качестве содержания наследственного права застройки необходимость согласия собственника земельного участка субъекту наследственного права застройки на отчуждение наследственного права застройки. (2) Соглашением сторон, кроме того, может быть определена в качестве содержания наследственного права застройки необходимость согласия собственника земельного участка субъекту наследственного права застройки для обременения наследственного права застройки ипотекой, поземельным или рентным долгом или вещным обременением. При наличии такого соглашения изменение содержания ипотеки, поземельного или рентного долга или вещного обременения, которые содержат дальнейшее обременение наследственного права застройки, не может быть осуществлено без согласия собственника земельного участка. § 6. (1) Если достигнуто соглашение сторон в соответствии с § 5, то распоряжение субъекта наследственного права застройки наследственным правом застройки и договор, который обязывает его к данному распоряжению, являются недействительными до тех пор, пока собственник земельного участка не дал требуемое согласие. (2) Собственник земельного участка не вправе ссылаться на соглашение, согласно которому действие субъекта наследственного права застройки вопреки принятому согласно § 5 ограничению должно являться основанием для притязания на обратный переход земельного участка. § 7. (1) Если предположить, что отчуждением (абз. 1 § 5) цели, преследуемой установлением наследственного права застройки, в незначительной степени причиняется вред или создается угроза ее недостижения и что личность приобретателя дает основание предполагать надлежащее исполнение вытекающих из содержания наследственного права застройки обязанностей, то субъект наследственного права застройки может требовать, чтобы собственник земельного участка выразил согласие на отчуждение. Субъекту наследственного права застройки может быть и в иных случаях предоставлено притязание на получение согласия. (2) Если обременение (абз. 2 § 5) соответствует правилам гражданского оборота и оно неспособно в значительной мере воспрепятствовать достижению цели, преследуемой установлением наследственного права застройки, или создать угрозу ее недостижения, то субъект наследственного права застройки может требовать, чтобы собственник земельного участка выразил согласие на обременение. (3) Если в получении согласия собственника отказано без достаточного основания, то оно может быть заменено решением районного суда по иску субъекта наследственного права застройки, в округе которого расположен земельный участок. Соответственно применяются положения предл. 2 абз. 2 и предл. 1, 3 и 4 абз. 3 § 40 и п. 2 абз. 2 § 63 Закона о судопроизводстве по семейным делам и вопросах добровольной подсудности. § 8. Распоряжения, которые исполняются посредством принудительного приведения в исполнение судебного решения или наложения ареста или управляющим при банкротстве, являются недействительными в той степени, в которой они препятствуют осуществлению или наносят ущерб правам собственника земельного участка из соглашения в соответствии с § 5. 3. Плата за наследственное право застройки. § 9. (1) Если за установление наследственного права застройки будет обусловлено вознаграждение в виде повременных платежей (плата за наследственное право застройки), то применяются соответствующие положения ГГУ о вещном обременении. Не применяются существующие оговорки в пользу законов федеральных земель о вещных обременениях. (2) Притязание собственника земельного участка на внесение платы за наследственное право застройки в отношении еще не установленных сторонами платежей не может быть отделено от права собственности на земельный участок. (3) В качестве содержания платы за наследственное право застройки соглашением сторон может быть определено, что: 1) вещное обременение в отличие от абз. 1 § 52 Закона о продаже недвижимого имущества с публичных торгов и принудительном управлении с его главным притязанием по иску сохраняет свою силу, если собственник земельного участка при наличии вещного обременения или субъект ранее идущего или равноочередного по старшинству вещного права или обладатель названных в п. 2 абз. 1 § 10 Закона о продаже недвижимого имущества с публичных торгов и принудительном управлении притязаний на уплату взносов к платежам и сборам наследственного права застройки на жилое помещение занимается продажей наследственного права застройки с публичных торгов, и 2) соответствующий субъект наследственного права застройки обладает по отношению к соответствующему субъекту вещного обременения правом обременить наследственное право застройки в определенном объеме поземельным долгом, ипотекой или рентным долгом, которые по своему старшинству будут предшествовать вещному обременению в поземельной книге для наследственного права застройки. Если наследственное право застройки обременено вещными правами, то для действительности соглашения требуется согласие субъектов вещных прав, которые по старшинству предшествуют или равноочередны вещному обременению на основе платы за наследственное право застройки. (4) Просрочка платежа субъекта наследственного права застройки может стать основанием для притязания на обратный переход земельного участка только тогда, когда субъект наследственного права застройки имеет задолженность по внесению платы за наследственное право застройки как минимум в размере платы за два года. § 9a. (1) Если постройка, возведенная на основании наследственного права застройки, имеет жилое назначение, то соглашение о том, что можно потребовать изменения платы за наследственное право застройки, является основанием для притязания на повышение платы за наследственное право застройки только в том случае, если оно, принимая во внимание все обстоятельства конкретного случая, не является несправедливым. Притязание на повышение платы за наследственное право застройки следует во всех случаях рассматривать как несправедливое, если и насколько повышение, подлежащее расчету на основании согласованного принципа исчисления, выходит за границу изменения общего состояния экономических отношений, наступившего с момента заключения договора. Изменения отношений по оценке стоимости земельного участка не принимаются во внимание, кроме случаев, названных в предл. 4. В отдельном случае, принимая во внимание все обстоятельства, в особенности: 1) изменение стоимости земельного участка вследствие собственных необходимых в меру допустимого затрат собственника земельного участка или 2) преимущества, которые привели к изменению стоимости земельного участка или связанным с ним обстоятельствам для субъекта наследственного права застройки, притязание на повышение, превышающее эту границу, является справедливым. Притязание на повышение платы за наследственное право застройки может быть заявлено самое раннее по истечении трех лет с момента заключения договора и, если повышение платы за наследственное право застройки уже осуществлялось, самое раннее по истечении трех лет после последнего повышения платы за наследственное право застройки. (2) Если часть постройки, возведенной на основании наследственного права застройки, предназначена для целей проживания, то абз. 1 применяется только в отношении притязания на изменение соответствующей части суммы платы за наследственное право застройки. (3) Вышеуказанными предписаниями не затрагивается допустимость отметки для обеспечения притязания на повышение платы за наследственное право застройки. 4. Старшинство. § 10. (1) Наследственное право застройки может быть установлено в очередности исключительно на первое место, очередность не может быть изменена. Не принимаются во внимание права, которые для получения действительности по отношению к публичной достоверности поземельной книги не нуждаются во внесении записи. (2) Положением, принятым в федеральной земле, могут устанавливаться предписания, согласно которым при установлении наследственного права застройки может допускаться отклонение от требований первоочередности, если это не причиняет вреда предшествующему субъекту права и возникновению наследственного права застройки. 5. Применение права, регулирующего отношения, связанные с земельными участками. § 11. (1) В отношении наследственного права застройки находят соответствующее применение положения, регулирующие отношения с земельными участками, за исключением § 925, 927, 928 ГГУ, равно как и положения о притязаниях из права собственности, насколько иное не следует из настоящего Закона. Отчуждение наследственного права застройки, совершенное под условием или на время, является недействительным. (2) К договору, по которому одна из сторон обязуется установить или приобрести наследственное право застройки, находит соответствующее применение абз. 1 § 311b ГГУ. 6. Постройка. Составные части. § 12. (1) Возведенная на основании наследственного права застройки постройка является существенной составной частью наследственного права застройки. То же правило применяется в отношении постройки, которая уже существовала на момент установления наследственного права застройки. Распространение обременений земельного участка на постройку прекращается при внесении в поземельную книгу записи о наследственном праве застройки. (2) К наследственному праву застройки находят соответствующее применение § 94 и 95 ГГУ; составные части наследственного права застройки не являются одновременно составными частями земельного участка. (3) Если наследственное право застройки прекращается, то составные части наследственного права застройки становятся составными частями земельного участка. § 13. Наследственное право застройки не прекращается по причине того, что постройка погибла.
II. Положения о порядке ведения поземельной книги
§ 14. (1) При регистрации для наследственного права застройки в поземельную книгу в силу закона (без ходатайства об этом) прикладывается особый раздел поземельной книги для объекта недвижимости (поземельная книга для наследственного права застройки). В поземельную книгу для наследственного права застройки подлежат также внесению сведения о собственнике и каждом последующем приобретателе земельного участка. Для более подробного обозначения содержания наследственного права застройки может даваться ссылка на разрешение на внесение записи в поземельную книгу. (2) При регистрации в поземельной книге земельного участка для более подробного обозначения содержания наследственного права застройки должна быть дана ссылка на поземельную книгу для наследственного права застройки. (3) Поземельная книга для наследственного права застройки является для наследственного права застройки поземельной книгой в значении ГГУ. Регистрация нового субъекта наследственного права застройки должна быть немедленно отмечена в разделе поземельной книги для земельного участка. Отметка может быть заменена ссылкой на поземельную книгу для наследственного права застройки. (4) Если поземельная книга и поземельная книга для наследственного права застройки ведутся в машинописной форме, то для регистрации согласно предл. 2 абз. 1 достаточно, чтобы был отмечен только собственник обремененного земельного участка согласно соответственно последней регистрации в поземельной книге этого земельного участка. § 15. В случаях, указанных в § 5, разрешается вносить запись о переходе права или об обременении только тогда, когда учреждению, ответственному за ведение поземельной книги, подтверждено получение согласия собственника земельного участка. § 16. При прекращении наследственного права застройки поземельная книга для наследственного права застройки закрывается в силу закона (без ходатайства об этом). § 17. (1) Собственник земельного участка также должен быть оповещен о каждой записи в поземельной книге для наследственного права застройки, зарегистрированные в поземельной книге для наследственного права застройки субъекты ограниченных вещных прав должны быть оповещены о записи об ограничениях распоряжения субъекта наследственного права застройки. В остальном соответственно подлежат применению абз. 2, 3 § 44, абз. 1 — 3, 5 — 8 § 55, § 55a и 55b Положения о поземельной книге. (2) Субъект наследственного права застройки должен быть оповещен о регистрации в поземельной книге для земельного участка собственника земельного участка, регистрации ограничений правомочия распоряжения собственника земельного участка, равно как и о регистрации возражения против регистрации собственника. (3) От оповещения можно отказаться.
III. Передача в залог
1. Ипотека при опеке. § 18. Ипотека на наследственное право застройки, устанавливаемая в отношении земельного участка в границах страны для вложения денег опекаемого, должна рассматриваться как надежная, если она является амортизационной ипотекой и соответствует требованиям § 19, 20. § 19. (1) Ипотека не должна превышать половины стоимости наследственного права застройки. Последняя должна быть принята равной половине суммы стоимости строительства и капитализируемого ежегодного чистого дохода от аренды, установленного в твердой сумме посредством тщательного определения, который может постоянно обеспечивать каждому владельцу постройка вместе с составными частями наследственного права застройки, принимая во внимание ее поддержание в надлежащем состоянии. Принятая стоимость не может при этом превышать капитализируемый чистый доход от аренды. (2) Плата за наследственное право застройки, предшествующая по старшинству ипотеке, должна быть капитализирована и вычтена. Данное положение не применяется, если заключено соглашение в порядке, предусмотренном предл. 1 абз. 3 § 9. § 20. (1) Планомерное погашение долга по ипотеке должно: 1) производиться при увеличении сэкономленных платежей; 2) начаться самое позднее с началом четвертого календарного года на предоставление ипотечного капитала; 3) заканчиваться самое позднее за десять лет до прекращения наследственного права застройки и не может; 4) длиться дольше, чем требуется для амортизации по правилам бухгалтерского учета согласно принципам, существующим в экономике. (2) Наследственное право застройки должно длиться по меньшей мере еще так долго, чтобы платеж по ипотеке, соответствующий одному из положений абз. 1, был возможен для каждого субъекта наследственного права застройки или его правопреемника из вычетов по плате за наследственное право застройки. 2. Пределы безопасности при передаче в залог страховыми компаниями. § 21. (1) Наследственные права застройки могут обременяться ипотекой страховыми компаниями согласно условиям § 53 Закона о страховом надзоре, если заключено соглашение о платеже, соответствующем п. 3 и 4 абз. 1 § 20. (2) К плате за наследственное право застройки, предшествующей по старшинству ипотеке, должно соответственно применяться положение абз. 2 § 19. 3. Положения права федеральных земель. § 22. Законодательство федеральной земли в отношении земельных участков, расположенных в сфере его действия, может: 1) регулировать соответствие использования имущества опекаемого лица предписаниям опекунского совета при ипотеке на наследственное право застройки иначе, чем положения § 18 — 20; 2) определять, каким способом должно быть установлено, подлежат ли применению условия о соответствии использования имущества опекаемого лица предписаниям опекунского совета (§ 19, 20).
IV. Страхование на случай пожара, принудительная продажа с торгов
1. Страхование на случай пожара. § 23. Если постройка застрахована на случай пожара, то страховщик должен безотлагательно уведомить собственника земельного участка, если ему сообщено о наступлении страхового случая. 2. Принудительная продажа с торгов: a) наследственного права застройки. При принудительном приведении в исполнение судебного решения в отношении наследственного права застройки в качестве участника в значении § 9 Закона о принудительной продаже с торгов и принудительном управлении рассматривается также собственник земельного участка; b) земельного участка. § 25. Если земельный участок продается с торгов в принудительном порядке, то при этом наследственное право застройки сохраняется, если оно не учитывалось при установлении самой низкой предложенной суммы.
V. Прекращение, возобновление, обратный переход к собственнику земельного участка
1. Прекращение: a) отмена. § 26. Наследственное право застройки может быть отменено только с согласия собственника земельного участка. Согласие должно быть заявлено в учреждение по ведению поземельной книги или обладателю наследственного права застройки; оно является безотзывным; b) истечение срока действия. § 27. (1) Если наследственное право застройки прекращается в связи с истечением срока действия, то собственник земельного участка должен предоставить компенсацию за постройку. Содержанием наследственного права застройки могут являться соглашения о размере компенсации и виде платежа, равно как и об их недопущении. (2) Если наследственное право застройки установлено для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченного круга населения, то компенсация должна составлять как минимум 2/3 общей стоимости, которую имеет постройка при прекращении наследственного права застройки. Собственник земельного участка не вправе ссылаться на соглашение, устанавливающее иные условия. (3) Собственник земельного участка может прекратить свою обязанность по выплате компенсации тем, что он продлевает обладателю наследственного права застройки срок наследственного права застройки после его окончания на предполагаемый срок существования постройки; если субъект наследственного права застройки отклоняет продление, то прекращает действие притязания на компенсацию. Наследственное право застройки может повторно быть продлено для предотвращения обязанности по выплате компенсации. (4) Перед наступлением срока платежа притязание на компенсацию не может быть уступлено. § 28. Требование о компенсации регистрируется в отношении земельного участка на месте наследственного права застройки и в его очередности. § 29. Если наследственное право застройки по истечении времени, на которое оно установлено, еще обременено ипотекой или поземельным долгом или задолженностями из рентного долга или вещного обременения, то кредитор по ипотеке, поземельному или рентному долгу или вещному обременению имеет на притязание на получение компенсации те же права, которые ему принадлежат в случае прекращения его права на получение дохода посредством принудительной продажи с торгов. § 30. (1) Если прекращается наследственное право застройки, то к договорам аренды, которые заключал субъект наследственного права застройки, применяются соответствующие положения, действующие в случае перехода права собственности. (2) Если наследственное право застройки прекращается в связи с истечением срока его действия, то собственник земельного участка вправе расторгнуть договоры аренды с соблюдением установленного законом срока. Расторжение может осуществляться лишь в один из обоих первых сроков, для которых оно допустимо. Если наследственное право застройки прекращается досрочно, то собственник земельного участка может осуществить право на расторжение только в том случае, если наследственное право застройки также прекращено в связи истечением срока. (3) Арендатор может потребовать при определении обозначенного срока от собственника земельного участка объяснения по поводу того, вправе ли он воспользоваться правом на расторжение. Расторжение может осуществляться только до истечения срока. 2. Возобновление. § 31. (1) Если субъекту наследственного права застройки предоставлено преимущественное право на возобновление наследственного права застройки (п. 6 § 2), то он может осуществить преимущественное право, как только собственник заключит с третьим лицом договор об установлении на земельный участок наследственного права застройки. Осуществление преимущественного права исключается, если устанавливаемое в пользу третьего лица наследственное право застройки предназначено для достижения иной экономической цели. (2) Преимущественное право прекращается через три года после истечения времени, на которое было установлено наследственное право застройки. (3) Положения § 464 — 469, 472, 473 ГГУ применяются соответствующим образом. (4) В отношении третьих лиц для обеспечения притязания на установление наследственного права застройки преимущественное право обладает воздействием предварительной регистрации. Параграфы 1099 — 1102 ГГУ применяются соответствующим образом. Если наследственное право застройки прекращается в поземельной книге до истечения трех лет (абз. 2), то для сохранения преимущественного права застройки в поземельной книге в силу закона должна быть произведена предварительная регистрация с очередностью, предшествующей наследственному праву застройки. (5) Если в случае § 29 еще не произведено погашение, кредитор имеет при возобновлении те же права на наследственное право застройки, которые он имел бы в момент прекращения. Права требования возмещения вреда прекращаются. 3. Обратный переход к собственнику земельного участка. § 32. (1) Если собственник земельного участка воспользовался своим притязанием на обратный переход к собственнику земельного участка, то он обязан обеспечить субъекту наследственного права застройки соразмерное возмещение за наследственное право застройки. Содержанием наследственного права застройки могут являться соглашения о размере этого возмещения и виде его платежа, равно как и об их исключении. (2) Если наследственное право застройки установлено в целях удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченных слоев населения, не допускается исключение выплаты соразмерного возмещения за наследственное право застройки. Собственник земельного участка не вправе ссылаться на соглашение, заключенное на иных условиях. Возмещение не является соразмерным, если оно не составляет как минимум 2/3 от общей стоимости наследственного права застройки в момент передачи права. § 33. (1) При обратном переходе к собственнику земельного участка наследственного права застройки остаются действующими ипотеки, реальные и поземельные долги и вещные обременения, если только они не принадлежат самому субъекту наследственного права застройки. Те же положения применяются в отношении предварительной регистрации возникающего в силу закона притязания на регистрацию обеспечительной ипотеки. Другие обременяющие наследственное право застройки права прекращаются. (2) Если при ипотеке, которая сохраняется, одновременно лично несет ответственность субъект наследственного права застройки, то собственник земельного участка принимает на себя долг в размере ипотеки. Положения § 416 ГГУ находят соответствующее применение. Такие же правила применяются, если при сохранившемся поземельном долге или при задолженности из рентного долга или вещных обременений субъект наследственного права застройки одновременно лично отвечает по долгам. (3) Требования, которые принимает собственник земельного участка согласно абз. 2, засчитываются в счет возмещения (§ 32). 4. Постройка. § 34. Субъект наследственного права застройки не вправе при обратном переходе или при прекращении наследственного права застройки убирать постройку или присваивать себе ее составные части.
VI. Заключительные положения
§ 35. (1) Для подлежащих внесению плат за наследственное право застройки, установленных после вступления в силу 23 января 1974 г. Закона о внесении изменений в Положение о наследственном праве застройки от 8 января 1974 г. (BGBl. I. S. 41), § 9a также должен применяться к заключенным до 23 января 1974 г. соглашениям с указанным в нем содержанием. (2) Если плата за наследственное право застройки была повышена на основании соглашения до 23 января 1974 г. согласно абз. 1, то соглашение сохраняет свое действие. Субъект наследственного права застройки, однако, вправе в будущем при соответствующем применении названного в абз. 1 положения потребовать обоснованного снижения, если сохранение повышения для него, принимая во внимание обстоятельства конкретного случая, было бы неоправданно жестким. § 36. (утратил силу). § 37. (-). § 38. Для наследственного права застройки, которым был обременен земельный участок в момент вступления в силу настоящего Закона, остаются определяющими ранее действовавшие законы. § 39. Если субъект наследственного права застройки приобретает на основании преимущественного права покупки или правомочия на покупку в значении п. 7 § 2 земельный участок, обремененный наследственным правом застройки, или возобновляется существующее наследственное право застройки, не подлежат уплате платежи и иные сборы, которые уже были уплачены при установлении наследственного права застройки.
