ЦЕНА КАК СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко Оксана Владимировна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова, кандидат юридических наук.
Проблема определения существенных условий договора является важнейшей для любого гражданско-правового договора, учитывая, что от согласованности сторонами данного условия зависит, будет ли договор считаться заключенным. Статья посвящена анализу вопросов, связанных с определением цены как существенного условия договора коммерческого найма жилого помещения. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.
Ключевые слова: цена, договор коммерческого найма, существенное условие, Гражданский кодекс.
Price as a material condition of contract of commercial rent of living accommodation O. V. Kirichenko
The problem of determination of material conditions of contract is important for any civil-law contract taking into consideration the fact that on agreement of the parties with regard to this condition depends if the contract is considered to be concluded. The article is devoted to analysis of issues related to determination of price as a material condition of contract of commercial rent of living accommodation. The conclusions made by the author may be used in law-application practice.
Key words: price, contract of commercial rent, material condition, Civil Code.
Условию о цене договора коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ. Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение данного договора в ст. 671 ГК РФ в качестве одного из основных его признаков. Цена в договоре коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Вместе с тем необходимо учитывать, что цена договора коммерческого найма, предметом которого является жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в силу ч. 3 ст. 156 ЖК РФ устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Положение п. 1 ст. 682 ГК РФ о договорном характере платы за коммерческий наем жилого помещения вовсе не означает, что она устанавливается сторонами произвольно, безосновательно. Так, размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда зависит от общей площади занимаемого жилого помещения, от качества и благоустроенности жилого помещения, месторасположения дома (ч. 2, 4 ст. 156 ЖК). Думается, что и стороны договора коммерческого найма жилого помещения при согласовании условия об оплате исходят из перечисленных выше критериев. ГК РФ допускает установление в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма. Из этого ограничения следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК. В результате договор можно считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случаях, когда наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т. е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и, соответственно, не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение. Вопрос о том, можно ли считать условие о цене (размере платы за наем жилого помещения) существенным условием рассматриваемого договора, является дискуссионным. М. И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия и при отсутствии в договоре коммерческого найма соответствующего условия следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК, который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене, по мнению М. И. Брагинского, относится «к числу устранимых недостатков договора, и по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным» <1>. Брагинский также отмечает, что статьи гл. 35 ГК РФ, в отличие от статей, посвященных купле-продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК), не предусматривают следующего жесткого последствия: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным. ——————————— <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 710.
С рассмотренной точкой зрения М. И. Брагинского не согласен В. В. Витрянский, полагающий, что цена должна являться существенным условием всякого возмездного договора <2>. Данная позиция поддерживается и Л. Андреевой, которая считает, что в возмездном договоре должны обязательно быть указаны цена или способ ее определения <3>. ——————————— <2> См.: Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 4. <3> Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. N 12. С. 89 — 96.
Как показывает практика, зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности, меблированности, «стороны света», на которую выходят окна, и даже «вида из окон». При этом стороны рассматриваемого договора не всегда владеют достаточной и достоверной информацией о расценках платы за наем того или иного жилья. На сложность определения рыночной цены обращается внимание в п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». В частности, указывается, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным. В зарубежном законодательстве, в частности в ст. 9 Закона, регулирующей отношения между наймодателями и нанимателями, в Эмирате Дубай, цена признается существенным условием договора найма <4>. ——————————— <4> Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26 (принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая). См. текст данного Закона на сайте: www. MiddlEast. ru (дата обращения: 18.06.2010).
Исходя из изложенного, считаем, что применение п. 3 ст. 424 ГК РФ к договору коммерческого найма жилого помещения не является целесообразным. Принимая во внимание коммерческую направленность рассматриваемого договора, а также то, что предметом договора является индивидуально-определенный объект — жилое помещение, относящееся к недвижимому имуществу, считаем, что в данном случае необходимо руководствоваться п. 1 ст. 654 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, кроме того, к данному договору не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Таким образом, цену договора коммерческого найма жилого помещения необходимо признать по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием рассматриваемого договора со всеми вытекающими из этого последствиями.
