Возможно ли оформить право собственности на самовольно возведенный гараж (документы на земельный участок отсутствуют), который был построен 20 лет назад? И если да, то каким образом?
Е. Попова, г. Москва
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Из приведенного определения можно выделить следующие признаки самовольной постройки:
1) создание недвижимого имущества без получения необходимых разрешений;
2) земельный участок, не отведенный для строительства;
3) недвижимое имущество, построенное с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поэтому граждане и юридические лица, самовольно построившие гаражи, не могут приобрести их в собственность.
Краеугольным моментом самовольной постройки является земельный вопрос. Строения, возведенные как до, так и после введения в действие Земельного кодекса РФ, без выделения для этих целей земельного участка, равно как и без получения разрешения на строительство, обладают всеми признаками самовольной постройки.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае, если он был самовольно занят. В соответствии с подп. 4 п. 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками.
При этом приведение земельных участков в пригодное для использования состояние и снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (подп. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ, п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок вышеуказанные граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков, с заявлением о приобретении прав на этот участок и приложением его кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
В том случае если за гражданами или юридическими лицами не признано право собственности на самовольно построенные гаражные блоки на спорном земельном участке и нет доказательств, подтверждающих существование зарегистрированного права собственности на названное имущество, нормы ст. 36 ЗК РФ не предусматривают возможность приобретения прав на земельные участки под самовольными постройками и требование о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного под гаражами-боксами, будет отклонено (Постановление ФАС УО от 23.11.2010 N Ф09-9833/10-С6).
Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. И именно на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, то есть сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (п. 1 ст. 64, п. 2 ст. 62 ЗК РФ).
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления, к полномочиям которых, в частности, относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 215 ГК РФ, п. 2 ст. 11 ЗК РФ).
Учитывая, что гаражи расположены на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, орган местного самоуправления может в судебном порядке принудить лицо, осуществившее постройку гаражей, произвести их снос. О праве муниципальной власти требовать сноса самовольных строений свидетельствует и судебная практика (Постановления ФАС СКО от 03.10.2006 N Ф08-4313/06 и от 20.05.2009 N А32-23567/2007-47/281, ФАС ВВО от 29.08.2007 N А82-15521/2006-38, ФАС ВСО от 10.07.2006 N А33-29103/2005-Ф02-3372/06-С1, 3373/06-С1).
Помимо понуждения к сносу самовольных строений орган местного самоуправления имеет право инициировать процесс признания права муниципальной собственности на такие объекты.
Отметим, что ранее действовали положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, позволяющие в судебном порядке признавать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Однако с 01.09.2006 Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ указанная норма признана утратившей силу. Теперь согласно п. 2. ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на такую постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом, орган местного самоуправления имеет право в судебном порядке приобрести право собственности на самовольно возведенные гаражи, возместив в размере, определенном судом, лицам, осуществившим самовольные постройки, расходы, связанные с возведением таких объектов (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Обращаем ваше внимание, что признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) невозможно, так как в этом случае отсутствует такой обязательный признак, как добросовестность владения. Применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил, что недопустимо. Поэтому право собственности в отношении самовольно построенных гаражей в силу приобретательной давности не возникает.
Суды придерживаются аналогичной позиции (Постановления ФАС СКО от 01.10.2009 N А32-24542/2008, от 27.03.2008 N Ф08-938/08 и от 11.04.2007 N Ф08-1770/07, ФАС ПО от 26.08.2009 N А57-24461/2008, ФАС ЦО от 02.07.2009 N А54-3204/2008-С15).
