Захаренкова О. Н., адвокат Московской областной адвокатской палаты.
Истица обратилась с иском «О признании права собственности на гараж» к районной управе района «Хорошево-Мневники», ссылаясь на то, что решением исполнительного комитета Ворошиловского районного совета депутатов от 4 февраля 1976 г. N 5/7 ее отцу, инвалиду ВОВ 3-й группы К., было разрешено строительство гаража из несгораемых материалов, размером 3 на 6 м под литерой «А» в ряду гаражей по ул. Народного ополчения, д. 23, корп. 2. Пунктом 2 данного решения исполком обязал Межведомственную комиссию Ворошиловского района г. Москвы после окончания установки гаража осуществить его приемку в эксплуатацию.
В 1976 г. силами и средствами семьи К. гараж был построен. Истица сделала заявление в Межведомственную комиссию района о принятии гаража в эксплуатацию, но Межведомственная комиссия гараж в эксплуатацию не приняла.
М. попыталась оформить надлежащим образом право собственности на гараж, обратившись в Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но документы для оформления права собственности приняты не были по причине отсутствия акта государственной комиссии о принятии объекта в эксплуатацию, так как в перечне документов, необходимых для легализации права, необходимо представить акт государственной комиссии о приемке гаража в эксплуатацию.
В 2001 г. М. обратилась в управу района «Хорошево-Мневники» с просьбой оформить акт государственной комиссии о приемке гаража в эксплуатацию, но глава управы сообщил, что оформить акт не представляется возможным в связи с тем, что фактическая эксплуатация гаража происходит с 1976 г.
После смерти К. гараж был унаследован его женой и дочерью М.
Жена К. сделала заявление об отказе причитающейся ей доли наследства в пользу своей дочери М., что подтверждает ее заявление от 2002 г., удостоверенное нотариусом г. Москвы.
Суду представлена справка из ТОРЗа СЗАО г. Москвы о том, что данный земельный участок свободен от договорных отношений. Кроме того, был представлен ответ из Отдела государственной противопожарной службы СЗАО г. Москвы, что размещение данного гаража соответствует требованиям СанПина 2.2.1/2.1.1.10331-01 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
На представленных в дело экспликации и поэтажном плане указано, что данный гараж является самовольной постройкой.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
М. представила суду подлинник решения исполкома Ворошиловского районного совета депутатов трудящихся от 4 февраля 1976 г. N 5/7, согласно которому было разрешено инвалиду 3-й группы ВОВ К. в соответствии с протоколом заседания Межведомственной комиссии N 16/5 от 8 октября 1975 г. как исключение строительство гаража из несгораемых материалов размером 3 на 6 м, без устройства смотровой ямы, по указанному адресу в г. Москве.
Также суду были представлены подлинники документов: заявление с просьбой рассмотреть вопрос о возможности постройки гаража от 19 февраля 1974 г.; план-схема, утвержденный начальником отдела районного архитектора от 13 мая 1975 г.; согласие жильцов дома N 23 по улице Народного ополчения на постройку данного гаража. Так как все разрешения на строительство данного гаража были получены, то гараж не является самовольной постройкой.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность).
Согласно ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой ГК РФ» действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.
В судебном заседании были допрошены свидетели.
Бывший муж М. пояснил, что он с М. и ее отцом жили совместно в одной квартире. В 1975 г. его бывший тесть К. получил автомашину «Запорожец». В Мосгорсобесе разрешили строительство гаража. В 1976 г. они своими силами и средствами данный гараж построили. Строили гараж хозспособом и сами участвовали в строительстве гаража. В 1976 г. гараж был построен. До 1980 г. в гараже находилась автомашина «Запорожец», а с 1980 г. в гараже стояла автомашина «Москвич-412». До 1993 г. он сам пользовался данным гаражом. Свидетель также пояснил, что М. также пользовалась данным гаражом.
Свидетель Т. пояснила суду, что К. и его семья самостоятельно построили данный гараж, пользовались им, а истица пользуется по настоящее время, примерно около года назад она делала ремонт данного гаража.
Таким образом, из материалов дела видно, что правоустанавливающим документом на гараж К. является решение исполкома Ворошиловского совета депутатов трудящихся от 4 февраля 1976 г. N 5/7, что К. открыто и непрерывно владел гаражом в период с 1976 по 1988 г.
Согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом.
Следовательно, К. принадлежал гараж по праву собственности.
Из показаний свидетелей видно, что М. после смерти своего отца и по настоящее время фактически владеет и пользуется данным гаражом.
Согласно ст. 546 ГК РСФСР признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.
В соответствии с ч. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
При таких обстоятельствах суд установил, что исковые требования М. «О признании права собственности на гараж» подлежат удовлетворению.
Похожая ситуация по гаражу возникла у гр. Б.
Решением исполнительного комитета Ворошиловского районного совета депутатов трудящихся от 31 июля 1974 г. N 31/7 «О строительстве гаража для хранения автомобиля «Волга» с ручным управлением, принадлежащего инвалиду 3-й группы Б., была разрешена установка временного металлического гаража размером 3 x 6 м, без устройства смотровой ямы по указанному в решении адресу в г. Москве.
Размещение данного гаража было согласовано с начальником отдела районного архитектора 4 июня 1974 г., главным инженером 6-го района МКС Мосэнерго 10 июня 1974 г.
По просьбе исполкома Ворошиловского райсовета было оказано содействие Б. в приобретении сборного металлического гаража (письмо заместителя председателя исполкома Рождественского райсовета от 4 сентября 1974 г. N Р-608).
В 1974 г. был приобретен разборный металлический гараж «МГ-086-2» (паспорт и инструкция по эксплуатации и сборке, дубликат чека N 026807 от 14 сентября 1974 г.), и в этом же году силами семьи Б. гараж был построен.
Согласно п. 2 решения исполкома от 31 июля 1974 г. N 31/7 Межведомственная комиссия после установки гаража обязана была осуществить его приемку в эксплуатацию. Межведомственная комиссия надлежащим образом не приняла гараж в эксплуатацию.
Б. сделал заявку на выдачу технических условий МКС на присоединение мощности для электроснабжения гаража (квитанция N 5315 от 9 июня 1993 г.).
В 1993 г. в гараж было проведено электроснабжение, согласно Техническим условиям на присоединение к действующей ТП, РТП, МКС от 11 июня 1993 г.
С 1993 г. по настоящее время гр. Б. платит за электроснабжение гаража (квитанции об оплате в Мосэнерго).
Б. с 1974 г. по настоящее время владеет и пользуется данным строением.
Для регистрации права собственности на объект в Москомрегистрации необходимо представить акт приемки объекта в эксплуатацию (опись документов N 11-8-ф для регистрации прав на некапитальные (временные) строения).
Главе района «Щукино» было сделано заявление о принятии данного гаража в эксплуатацию и выдаче акта госкомиссии о приемке металлического гаража в эксплуатацию (заявление от 7 февраля 2003 г.). Управа района «Щукино» отказала в принятии данного объекта в эксплуатацию в связи с тем, что «приемка построенного строения производится сразу после окончания строительно-монтажных работ. После приемки объекта в эксплуатацию происходит его оформление в первую очередь земельных отношений… Оформление акта ввода госкомиссии возможно лишь при условии, что у владельца строения был заключен договор долгосрочной арены земли».
С данным утверждением нельзя согласиться, так как Постановление Правительства Москвы от 11 ноября 1997 г. N 793 не содержит данной информации.
ТОРЗ СЗАО г. Москвы подтвердил, что земельный участок свободен от договорных обязательств.
В 2003 г. была проведена инвентаризация гаража и выданы экспликация и поэтажный план на гараж.
Согласно экспликации гараж состоит из двух нежилых помещений, одно из которых было пристроено без разрешения и согласования надлежащих органов в 1987 г.
Таким образом, гр. Б. оказался в правовом тупике, так как оформить акт о приемке гаража в эксплуатацию сейчас, через 29 лет после его возведения, не представляется возможным, а без указанного акта работники Москомрегистрации категорически отказались принимать необходимый пакет документов.
В доказательство невозможности получения свидетельства на право собственности на гараж в ином, несудебном, порядке суду была представлена опись документов, представляемых для регистрации прав на недвижимое имущество нежилого фонда и сделок с ним, утвержденная Приказом Москомрегистрации от 11 сентября 2000 г. N 98-П, которая называет акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию в качестве обязательного для осуществления регистрационных действий документа.
Истец показал, что в настоящее время он фактически пользуется данным гаражом, а также поддерживает техническое состояние автомашины с ручным управлением «Волга», которая непосредственно находится в гараже.
Истец правомерно обосновал свои требования, сославшись на ч. 1 ст. 218 и ч. 1 ст. 234 ГК РФ, в силу которых право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, а также лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность).
К настоящим правоотношениям применима норма ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой ГК РФ», согласно которой действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.
Гараж не является самовольной постройкой, так как на основании ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Указанный гараж был построен с разрешения исполкома райсовета после сбора всех необходимых справок и документов в полном соответствии с градостроительными нормами.
Своим решением суд правомерно удовлетворил требования истца и признал за ним право собственности на гараж.
Материал предоставлен Федеральной палатой адвокатов России.
