Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный без соблюдения письменной формы, не может быть признан действительным.
Давние знакомые Любовь Варюхина и семья Ефимовых решили помочь друг другу. У Варюхиной была квартира, а у Ефимовых — деньги. Первой понадобилось 15 тыс. руб., вторым — жилье. Ефимовы согласились дать Варюхиной в долг требуемую сумму, взамен попросившись временно пожить в ее квартире. Оговорили и условия: если подруга не вернет деньги в срок, то она продает Юрию и Светлане Ефимовым свое жилье.
К назначенному сроку Варюхина нашла деньги и принесла их друзьям, однако они так привыкли к ее квартире, что съезжать уже не захотели и отказались принять долг. Пришлось Варюхиной обратиться в районный суд с иском о выселении Ефимовых.
В судебном заседании они предъявили встречный иск, объяснив в нем, что заключили с Варюхиной устный предварительный договор купли — продажи квартиры и передали 15 тыс. руб. в счет оплаты, после чего сделали в ней ремонт и стали там жить. Но бывшая хозяйка вместо оформления документов стала требовать их выселения.
Решением районного суда предварительный договор купли — продажи квартиры был признан действительным, а собственнице отказано в иске о выселении ее «друзей».
Варюхина обратилась с жалобой в прокуратуру, где с решением суда не согласились и поставили вопрос об его отмене. Признавая договор купли — продажи действительным, суд не учел того обстоятельства, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то — в письменной форме (ст. 429 ГК РФ). Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В предварительном договоре обязательно следует указать условия, позволяющие определить конкретную квартиру, которая в будущем будет продана, ее продажную цену, а также перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этой жилой площадью. В ином случае предварительный договор будет считаться недействительным.
Коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с доводами прокуратуры и вынесла новое решение по этому спору, отказав в признании действительным предварительного договора купли — продажи. Семья Ефимовых, воспользовавшись тяжелой ситуацией своей знакомой и попытавшихся приобрести благоустроенную квартиру всего за 15 тыс. руб., была выселена с занимаемой площади.
