(Кириченко О. В.) («Современное право», 2012, N 5)
СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко О. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Стороны договора коммерческого найма жилого помещения — наймодатель и наниматель. Кроме того, законодатель особо выделяет граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении. При этом не все вопросы, связанные с определением правового статуса таких граждан, их прав, обязанностей и ответственности, в полной мере решены в действующем гражданском законодательстве.
Ключевые слова: наймодатель; наниматель; граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем; вселение граждан; норма общей площади жилого помещения.
The subject of the contract commercial tenancy O. Kirichenko
Parties to the agreement of commercial tenancy — the landlord and the tenant. In addition, the legislation emphasizes citizens permanently residing with the tenant in a residential area. However, not all questions related to determining the legal status of citizens, their rights, duties and responsibilities are fully resolved in the current civil law.
Key words: landlord, tenant, permanently residing with the tenant, occupancy of citizens, the rate of the total area of the dwelling.
Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут обладать государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения. Кроме того, в силу требований ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Аналогичная норма содержится и в законодательстве зарубежных стран (статьи 1743, 1744 Гражданского кодекса Франции 1804 года, § 571 Германского гражданского уложения 1896 года, ст. 814 Гражданского кодекса Украины 2003 года, ст. 604 Гражданского кодекса Республики Узбекистан 1996 года). Главная цель этой нормы — защита интересов нанимателей. При этом, несмотря на то что право нанимателя на жилое помещение отвечает большинству признаков вещных прав (право нанимателя следует за жилым помещением, обременяя его), оно является обязательственным правом пользования жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом и не может быть включено в число вещных прав на жилые помещения <1>. ——————————— <1> См. подробнее: Качалова И. В. Право совместного проживания (жилищные права членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива) // Право и политика. 2005. N 12; Матеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 312 — 313; Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. Приобретение и защита. М., 2004. С. 55 — 56; Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения / Под ред. И. Б. Мартковича. М., 1997. С. 208.
Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным <1>. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, глава 35 ГК РФ не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст. 677 ГК РФ). ——————————— <1> См. подробнее: Потапова Н. С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. 2005. N 1(46). С. 46 — 47; Молчанов А. О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник N 2. М., 2007.
Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию — замену нанимателя в договоре. В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК РФ жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в том числе в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК РФ). Вообще установление взаимосвязи прав нанимателя жилого помещения с наступлением совершеннолетия, на наш взгляд, нельзя признать удачным. Возможность участия граждан в сделках определяется их правоспособностью, а в сделках, которые не могут быть совершены через законного представителя, также объемом дееспособности. Нанимателем по договору коммерческого найма прежде всего является полностью дееспособный гражданин, в полном объеме обладающий правом осуществлять свои права, исполнять обязанности и нести ответственность по данному договору. При этом в отдельных случаях (брак — п. 2 ст. 21 ГК РФ, эмансипация — ст. 27 ГК РФ) дееспособность в полном объеме возникает у гражданина до совершеннолетия. Анализ ст. 686 ГК РФ позволяет сделать вывод, что п. 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как п. 2, впрочем, как и остальные статьи главы 35 ГК РФ, никаких ограничений не содержит. Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК РФ запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И. В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма, поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме <1>. ——————————— <1> См.: Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. М., 1999. С. 8 — 11.
Аналогичная ситуация сложилась и в законодательстве Республики Беларусь, при этом подобное ограничение жилищных прав указанной категории граждан вызывает критику со стороны ученых. В частности, В. Чигир указывает: «Право требовать изменения договора найма жилого помещения по правилам ст. 61 ЖК Республики Беларусь имеют не только совершеннолетние члены семьи нанимателя, но и эмансипированные и вступившие в брак до достижения 18-летнего возраста граждане» <1>. ——————————— <1> Чигир В. Изменение жилищных правоотношений найма жилого помещения // Юстиция Беларуси. 2000. N 2. С. 24.
В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Таким образом, право нанимателя на изменение договора социального найма обусловливается не его совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме. Резюмируя изложенное, полагаем: в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из совершеннолетних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста. Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма жилых помещений усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жильем вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым в соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство <1>. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ) <2>. ——————————— <1> В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т. п. <2> Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием указанного договора. См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М., 2005. С. 177; Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. N 7. С. 20 — 21.
При регулировании отношений коммерческого найма жилых помещений законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом ГК РФ не требует, чтобы такие граждане вели с нанимателем общее хозяйство и, таким образом, были членами его семьи. ГК РФ также не устанавливает никаких критериев для определения круга этих лиц. По существу, их определяют сам наниматель и указанные граждане; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма жилого помещения либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677 ГК РФ). На наш взгляд, в этом можно увидеть черты более демократического правового регулирования, поскольку закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, тем самым не ограничивая нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать. Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, граждане не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре коммерческого найма или об их вселении с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Правовое положение постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан по договору коммерческого найма во многом схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия: с такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), кроме того, данные лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ст. 686, п. 2 ст. 672 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ). Указанные права граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, не могут быть ограничены соглашением сторон, так как установлены императивной нормой закона (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Обращает на себя внимание то, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей, что существенным образом отличает рассматриваемый договор от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (п. 2 ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Данная особенность договора коммерческого найма обусловлена, как уже было отмечено, тем, что круг граждан, проживающих с нанимателем в жилом помещении, не ограничивается членами его семьи. На наш взгляд, можно согласиться с оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан как «конгломерата случайных лиц» <1>. ——————————— <1> См.: Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Жилищное право. 2006. N 4. С. 17; Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения // Учен. зап. Вып. 2. Т. 1 / Отв. ред. В. А. Юсупов. Волгоград, 2001.
Проживание граждан в жилом помещении по договору социального найма обусловлено наличием семейных отношений с нанимателем, что вместе с бессрочным характером данного договора свидетельствует об устойчивости складывающихся отношений между нанимателем и членами его семьи, поэтому закон и закрепляет не только равные с нанимателем права таких граждан, но и равные обязанности, связанные с пользованием жильем. В договоре коммерческого найма характер взаимоотношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами может быть различным, не всегда устойчивым, прочным, такие граждане в любое время могут покинуть жилое помещение, при этом интересы наймодателя гарантированы тем, что все обязанности по договору продолжает нести наниматель. Кроме того, отсутствие в п. 2 ст. 677 ГК РФ положения о равных обязанностях с нанимателем граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, вовсе не означает, что такие граждане вообще не исполняют обязанности, связанные с их проживанием. Например, они могут договориться с нанимателем о совместном несении расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также связанных с проведением текущего ремонта жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 677 ГК РФ наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения. Так, в случае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из таких граждан, возмещать вред придется нанимателю. Таким образом, в рассматриваемом договоре закреплена правовая конструкция ответственного титулодержателя. Однако в п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено исключение из этого правила: граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями. Таким образом, солидарная ответственность постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан по обязательствам из договора коммерческого найма жилого помещения возникает только после заключения с нанимателем соответствующего договора с предварительным уведомлением об этом наймодателя, в то же время в договорах социального найма и найма специализированного жилого помещения дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора (ч. 2 ст. 69, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ). Множественность лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма возникает только при соблюдении условий п. 4 ст. 677, а также п. 2 ст. 686 ГК РФ, в то время как социальный наем и, в свою очередь, наем специализированных жилых помещений всегда характеризуются множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие с ним совместно члены семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен по этому поводу договор между ними и нанимателем или нет <1>. ——————————— <1> См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 1. С. 35 — 36.
Положение п. 4 ст. 677 ГК РФ о возникновении множественности лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма неоднозначно трактуется в юридической литературе. По мнению М. И. Брагинского и В. В. Витрянского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями. Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя (а в данном случае наймодатель просто ставится в известность). Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме. На этот вопрос М. И. Брагинский и В. В. Витрянский дают отрицательный ответ, так как непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Таким образом, в данной ситуации речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности (п. 1 ст. 322, статьи 323 — 325 ГК РФ), а не об образовании множественности лиц на стороне нанимателя (сонанимателей) <1>. ——————————— <1> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 695.
На этот счет обосновываются и противоположные взгляды. Так, В. Д. Рузанова полагает: заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. Причем такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе (нельзя вступить в договор о солидарной ответственности только одному из постоянно проживающих граждан) <1>. ——————————— <1> См.: Рузанова В. Д. Указ. соч. С. 18.
По мнению Н. Н. Далбаевой, постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, так как в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем <1>. ——————————— <1> См.: Далбаева Н. Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА. 2006. N 5(50). С. 66 — 67.
На наш взгляд, следует согласиться с М. И. Брагинским и В. В. Витрянским в том, что рассмотренную договорную конструкцию нельзя признать удачной: в договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участия не принимает (хотя это влечет за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма), а лишь уведомляется о его заключении. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наймодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является <1>. ——————————— <1> На данное обстоятельство также обратила внимание Е. С. Селиванова. См.: Селиванова Е. С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 4.
Необходимо согласиться и с точкой зрения В. Д. Рузановой, что принятие всеми совместно проживающими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, так как в таком случае указанные граждане начинают нести все обязанности наравне с нанимателем перед наймодателем, который вправе в соответствии со статьями 323 — 325 ГК РФ требовать от них исполнения договора коммерческого найма. Кроме того, на наш взгляд, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ. В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем, не могут ни наймодатель, ни наниматель, в том числе и в судебном порядке; точно так же нельзя принудить нанимателя к заключению подобного соглашения. В связи с изложенным считаем целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить. Таким образом, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением независимо от того, вселялись ли они в жилье одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии. Ответственность за действия таких граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма и в конечном счете связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет наниматель, что является справедливым, так как именно наниматель определяет круг граждан, с которыми он желает проживать по данному договору. Указанное положение, на наш взгляд, в полной мере отвечает интересам как наймодателя, так и нанимателя и соответствует срочному характеру рассматриваемого договора. Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих совместно с нанимателем в жилом помещении как при заключении договора коммерческого найма, так и в период его действия. Это считается правомерным, если соблюдены в совокупности следующие условия: имеется согласие наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих совместно с ним граждан; соблюдены требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Данные условия не распространяются на случаи, когда речь идет о вселении несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше условий дает основания заинтересованным лицам оспаривать законность вселения гражданина и его право пользования жилым помещением. Как уже было сказано, исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовершеннолетние дети нанимателя или дети постоянно проживающих с ним граждан. Важно отметить, что законодательство использует понятие «несовершеннолетние дети», т. е. не достигшие 18-летнего возраста. Соответственно, не препятствует вселению несовершеннолетнего к родителям (одному из них) приобретение им полной дееспособности в результате вступления в брак до достижения 18 лет или эмансипации. При этом важно отметить, что подобный порядок предусмотрен как для детей нанимателя, так и для детей постоянно проживающих с ним граждан, так как до 14 лет дети по общему правилу должны проживать с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается иных несовершеннолетних граждан (например, супруга нанимателя), они могут быть вселены только с соблюдением всех установленных требований. При социальном найме одного законного вселения недостаточно, необходимо признание вселенного гражданина членом семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). В отличие от договора социального найма, при коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является во всех случаях согласие наймодателя, за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Для вселения нанимателем новых жильцов необходимо получить согласие всех проживающих в жилом помещении граждан, независимо от возраста и дееспособности. Поскольку это можно рассматривать как одностороннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принимают соответствующее решение с согласия их родителей, усыновителей, попечителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных граждан представляют опекуны. Согласие от имени несовершеннолетнего или недееспособного на вселение нового лица в жилое помещение может быть дано при наличии одобрения органом опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Отсутствие такого одобрения не влечет недействительности совершенной сделки, если доказано, что вселение нового лица не ущемляет законных прав и интересов несовершеннолетнего (недееспособного). Временное отсутствие лица, постоянно проживающего совместно с нанимателем (например, отпуск, служебная командировка), не исключает необходимости получить его согласие на вселение нового жильца. В статье 679 ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы выражения согласия (наймодателя, нанимателя и проживающих с нанимателем граждан) на вселение. На наш взгляд, по аналогии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ целесообразно в отношении договора коммерческого найма предусмотреть письменную форму выражения такого согласия в целях предотвращения возможных разногласий при вселении в жилое помещение граждан. В соответствии со ст. 679 ГК РФ вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Понятие «норма общей площади» не раскрывается ни в ГК РФ, ни в жилищном законодательстве. ЖК РФ содержит понятия «норма предоставления жилья» <1> и «учетная норма площади жилого помещения». При этом законодательные основания отождествлять норму общей площади жилого помещения как с нормой предоставления, так и с учетной нормой отсутствуют. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади жилого помещения на одного человека в договоре коммерческого найма жилого помещения с положениями ст. 70 ЖК РФ, можно сделать вывод, что при вселении новых жильцов, вероятно, следует руководствоваться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ). ——————————— <1> В соответствии со ст. 50 ЖК РФ норма предоставления (минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма) устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов.
Требование ст. 679 ГК РФ о соблюдении нормы общей площади жилого помещения на одного человека императивное и не может быть изменено соглашением сторон договора коммерческого найма. На наш взгляд, данное требование, которое предъявляется прежде всего к социальному жилью, актуально и в отношении договора коммерческого найма. Наниматель и проживающие с ним граждане по данному договору должны быть обеспечены жильем, отвечающим всем установленным санитарно-гигиеническим, пожарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Если при вселении не соблюдается рассматриваемое требование, то проживание в жилом помещении, например, в однокомнатной квартире 4 — 5 человек, может поставить под угрозу здоровье жильцов, негативно сказаться на условиях их жизнедеятельности, значительно снизить комфортность проживания.
