К ВОПРОСУ О СПРАВЕДЛИВОСТИ НАЧАЛЬНОЙ ПРОДАЖНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ В УСЛОВИЯХ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА
М. В. КРУШЕВСКАЯ
Крушевская Майя Викторовна, аспирантка кафедры гражданского права ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет».
Автором исследуется вопрос справедливости начальной продажной цены предмета ипотеки в условиях банкротства застройщика. Рассматривается процесс обращения взыскания на заложенное имущество при банкротстве застройщика и решается вопрос о применимости критерия справедливости к начальной продажной цене.
Ключевые слова: начальная продажная цена, справедливая цена, несостоятельность застройщика, заложенное недвижимое имущество, обращение взыскания на предмет ипотеки.
To the question of equity of initial sale price of hypothecated subject matter in conditions of developer’s bankruptcy M. V. Krushevskaya
Author examines problem of equity of initial sale price of hypothecated subject matter in conditions of developer’s bankruptcy. Author considers the process of foreclosure of the mortgaged property during the developer’s bankruptcy and solves the problem of applicability of the criterion of equity to initial sale price.
Key words: initial sale price, fair price, developer’s bankruptcy, encumbered estate, foreclosure of the hypothecated subject matter.
По общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки) возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Анализируя ст. 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» <1> (далее — Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ), можно сделать вывод о том, что в процедурах банкротства обращение взыскания на заложенное имущество производится только в судебном порядке. ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном п. 4, 5, 8 — 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ, а начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (п. 5 ст. 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства устанавливается аналогичная процедура проведения торгов и определения начальной продажной цены, но еще учитываются положения ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (п. 6 ст. 18.1 указанного Закона). Конкурсный управляющий должен приступать к продаже имущества должника-застройщика только после того, как будет проведена инвентаризация имущества и его оценка. В качестве организатора торгов в данном случае может выступать как сам конкурсный управляющий, так и привлеченная им на основании решения собрания кредиторов специализированная организация, действующая на основании договора. При этом специализированная организация не должна быть заинтересованным лицом в отношении должника и конкурсного управляющего. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <2> (далее — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом. Данное требование определения цены обоснованно в силу такого признака цены, как окончательность, под которым Н. П. Пендюрин понимает «невозможность изменения цены либо критериев ее определения иначе чем по соглашению сторон либо по решению суда в случаях, предусмотренных законом» <3>. При этом проведение торгов в форме аукциона заключается в том, что в ходе их участники делают надбавки (на «шаг аукциона») к начальной продажной цене. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Поэтому начальная продажная цена предмета ипотеки при реализации с публичных торгов является минимальной ценой, с которой начинаются торги, и должна отличаться от цены, по которой оно будет продано. ——————————— <2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // [Электронный ресурс]. В данном виде документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Первоначальный текст опубликован: Российская газета. N 137. 1998. 22 июля. <3> Пендюрин Н. П. Категория цены в современном обязательственном праве России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009. С. 9.
Решение вопроса об определении начальной продажной цены при реализации заложенного имущества имеет важное практическое значение, так как от него зависит эффективность процедуры реализации заложенного имущества и «нередко в решающей степени зависят результаты всей рассматриваемой процедуры банкротства» <4>. ——————————— <4> Жилинский С. Э. Предпринимательское право: Учебник для вузов. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2006. С. 920.
Рассматривая вопрос, касающийся определения начальной продажной цены заложенного имущество на торгах при банкротстве застройщика, нельзя, на наш взгляд, обойти стороной такой вопрос, как применимость критерия справедливости к определению начальной продажной цены при продаже предмета ипотеки на торгах. Проблема справедливости цен в настоящее время поднималась в юридической литературе при рассмотрении цен на ценные бумаги <5>, при государственном регулировании цен на отделенные объекты <6> и определении выкупной цены на изымаемый земельный участок <7>. Однако не все авторы придерживаются точки зрения об обязательной применимости критерия справедливости к определению цены. Так, например, В. И. Синайский, приводя пример в своей работе с покупкой хлеба на корню, снопами или зерном, считал, что цена не обязательно должна быть справедливой, т. е. соответствовать действительной стоимости продаваемой вещи <8>. ——————————— <5> См., напр.: Базанова Л. В. Контроль цен по сделкам с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг // Законодательство и экономика. 2007. N 6; Рубцова Н. Определение цены размещения дополнительных акций // Корпоративный юрист. 2008. N 4. <6> См., напр.: Кронеберг Ю. Юридические рамки контроля энергетических цен согласно немецкому конкурентному и ценовому праву // Энергетическое право. 2006. N 2; Медолазов К. Л. Правовой аспект государственного регулирования тарифов (цен) в условиях рыночной экономики // Юрист. 2004. N 11. <7> См.: Юшков Е. Выкупная цена на изымаемую землю // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8. <8> Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 253.
В силу сложившейся практики под справедливой ценой принято считать такую цену, которая соответствует действительной стоимости объекта. Так, например, Н. П. Пендюрин понимает под справедливостью цены «ее соответствие действительной стоимости объекта, которая, в свою очередь, представляет собой денежный эквивалент, за который данный или аналогичный объект гражданских прав может быть приобретен у покупателя» <9>. ——————————— <9> Пендюрин Н. П. Указ. раб. С. 9.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <10> (далее — Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) определение действительной стоимости объекта осуществляется путем установления его рыночной стоимости. ——————————— <10> Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. N 148 — 149. 1998. 6 августа.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. В силу ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ Приказами Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254, N 255, N 256 утверждены Федеральные стандарты оценки, которыми определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности <11>. ——————————— <11> Часть I, п. 2, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 (в ред. от 22.10.2010) [Электронный ресурс]: Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
В Федеральном стандарте оценки N 255 (далее — ФСО N 2) даются разъяснения признаков, используемых в понятии рыночной стоимости, а именно: 1) возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания большего числа потенциальных покупателей; 2) разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя; 3) полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки; 4) отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку <12>. ——————————— <12> Часть III, п. 6, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 (в ред. от 22.10.2010) [Электронный ресурс]: Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Тем не менее нельзя сбрасывать со счетов то обстоятельство, что на начальную продажную цену предмета залога при реализации его на торгах влияет ряд отрицательных факторов: 1) осуществление продажи имущества на торгах, что приводит к сокращению числа возможных покупателей; 2) понуждение застройщика-банкрота к продаже заложенного имущества; 3) наличие иных выплат, предусмотренных п. 1 ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору; 4) ограничение срока продажи предмета залога; 5) отсутствие возможности застройщика-банкрота влиять на определение цены реализуемого объекта и др. Анализируя те чрезвычайные обстоятельства, которые перечислены в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, и сопоставляя их с обстоятельствами, при которых проводятся торги, можно прийти к выводу о том, что начальная продажная цена при проведении торгов не должна быть равна рыночной стоимости предмета залога, поскольку имеют место чрезвычайные обстоятельства. К ним можно отнести понуждение совершить сделку по отчуждению предмета залога; непредставление объекта оценки на открытом рынке посредством публичной оферты и др. Кроме этого, отсутствуют вышеперечисленные признаки рыночной стоимости, раскрываемые в ФСО N 2. Таким образом, продажа с публичных торгов является вынужденной, что оказывает влияние на определение начальной продажной цены. Определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться). Подобная ситуация может привести к несостоявшимся торгам, и цель реализации предмета ипотеки может быть не достигнута (а отсюда вытекает утрата обеспечительной функции залога недвижимости). Следует помнить о том, что, если начальная продажная цена существенно превышает рыночную стоимость, могут возникнуть риски признания публичных торгов несостоявшимися. Обратная же ситуация (когда она существенно ниже рыночной) может привести к возникновению риска продажи предмета ипотеки с торгов со значительной разницей, что также нежелательно, так как вырученной суммы может быть недостаточно кредитору для полного погашения долга, а остаток придется погашать за счет реализации иного имущества, находящегося в собственности застройщика-банкрота. Такой размер начальной продажной цены предмета ипотеки, установленный в судебном решении, может сделать само это решение неисполнимым. Исходя из анализа подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, следует учесть, что определение размера начальной продажной цены отнесено законом к компетенции суда, и он в данном случае не ограничен какими-либо рамками при ее определении. Поэтому наиболее приемлемым является определение начальной продажной цены исходя из рыночной стоимости, но не равной ей, а равной уменьшенной рыночной стоимости предмета ипотеки. Тем более что аналогичная правовая конструкция уменьшенной рыночной стоимости уже известна законодательству. Н. П. Пендюрин довольно справедливо заметил, что «под справедливой ценой предлагается понимать цену, установление которой явилось результатом согласования воли сторон, действующих свободно и добросовестно в условиях конкуренции» <13>. Как мы выяснили, продажа предмета ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика осуществляется при отсутствии свободной конкуренции и свободных рыночных условий, что влияет на решение вопроса об определении начальной продажной цены и на решение вопроса о применимости к ней критерия справедливости. ——————————— <13> Пендюрин Н. П. Указ. раб. С. 134.
На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что критерий справедливости к начальной продажной цене предмета ипотеки при продаже его с публичных торгов в условиях банкротства застройщика неприменим в силу отсутствия свободной конкуренции.
