В N 11 «Б-А» была опубликована статья «Зарегистрируй и владей», в которой шла речь о тех требованиях, предъявляемых государственным регистратором к заявителю при регистрации прав на недвижимое имущество и о тех сложностях, которые возникают из-за необходимости толковать закон.
Чтобы решить возникшие проблемы, необходимо понимать, что подразумевается под «правоустанавливающими документами» государственным регистратором.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы:
правоустанавливающие документы;
документы об оплате государственной регистрации;
документы, удостоверяющие личность заявителя.
Лишь сформировавшаяся в последнее время региональная практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими.
1) Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости: план земельного участка, заверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим Бюро технической инвентаризации).
2) Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:
— решение о предоставлении земельного участка;
— акт отвода земельного участка;
— копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;
— договор купли — продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;
— договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;
— договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;
— передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли — продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;
— договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;
— свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;
— документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;
— надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;
— договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;
— надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т. п.);
— договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;
— нотариально заверенный договор ипотеки (залога);
— договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;
— акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);
— договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;
— договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;
— план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);
— договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;
— документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;
— копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);
— акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);
— договор купли — продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).
К документам об оплате государственной регистрации относятся любые финансовые документы (платежные поручения, расходные ордера, квитанции), подтверждающие исполнение лицом, подающим заявление на государственную регистрацию, обязательств по оплате регистрации.
В качестве документов, удостоверяющих личность ходатайствующего о регистрации лица, физические лица предъявляют документы, удостоверяющие его личность. Такими документами являются:
паспорт или документ, его заменяющий; удостоверение личности офицера Министерства обороны, Министерства внутренних дел и других воинских формирований и справка о регистрации по месту жительства (форма 33); национальный паспорт для иностранцев; удостоверение для лиц без гражданства; вид на жительство для иностранцев и лиц без гражданства.
Если заявление о государственной регистрации подается представителем юридического лица, то он обязан представить, во-первых, документы, удостоверяющие его личность (см. выше), во-вторых, доверенность, удостоверенную в соответствии с требованиями гражданского законодательства (ст. 185 ГК РФ) и, в-третьих, учредительные документы юридического лица, в отношении которого он представительствует.
По сути, на регистрирующий орган законом возлагается функция по контролю за законностью совершаемых сделок, который осуществляется путем проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов. Такую экспертизу осуществляет юридическое управление регистрирующего органа, положительное заключение которого является необходимым условием для регистрации права на недвижимость и сделок с ней.
Правовая экспертиза правоустанавливающих должна проходить по двум направлениям: установление подлинности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов и проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.
Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству. Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав собственности, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Законодатель не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому в практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок. Например, при регистрации права собственности на объект недвижимости, регистрирующий орган придет к выводу, что право собственности продавца юридически порочно. Должен ли в этом случае регистрирующий орган отказывать в государственной регистрации по мотиву неправомочности продавца и, следовательно, по причине порока в содержании регистрируемой сделки? Представляется, что регистрирующий орган должен ограничиться только оценкой соответствия закону регистрируемой сделки и не оценивать законности права собственности продавца.
Документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Кроме того, в Законе о регистрации установлены требования к сведениям, которые должны обязательно содержаться в представляемых документах:
— описание недвижимого имущества;
— вид регистрируемого права;
— в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально заверены, скреплены печатью и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;
— план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ;
— планы иного недвижимого имущества должны быть удостоверены соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности. В этой связи законодатель установил, что наличие каких-либо дефектов в документах, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, является основанием для отказа в их приеме.
В случае, если представленные документы имеют недостатки (написаны неразборчиво, использованы сокращения в наименованиях юридических лиц, имеют подчистки либо приписки или другие исправления), регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию в форме, установленной законодательством. Лицо, ходатайствующее о регистрации соответствующих прав на основании дефектных документов, имеет право обжаловать в судебном порядке действия регистрирующего органа, но это не рациональный путь, поскольку суд, придя к выводу о законности отказа, будет вынужден отказать истцу. Поэтому в том случае, если заинтересованное лицо пытается установить свое право на недвижимую вещь, имея дефектные документы, наиболее рациональным путем для него будет обращение в суд с иском о признании права собственности.
В целом разобраться в требованиях законодателя и государственного регистратора все-таки возможно, хотя и довольно сложно.
К правоустанавливающим документам относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права. То есть, если исходить из требований законодательства, тот же самый перечень оснований для регистрации, установленный ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о котором уже говорилось выше. Если речь идет об обосновании права собственности на недвижимость, созданную в период действия современного законодательства, то особых вопросов указанный перечень не вызывает. Хотя, имеют место мелкие неувязки, как правило, заключающиеся в обычной для нас несогласованности требований различных ведомств, так или иначе учитывающих и регистрирующих права на недвижимое имущество.
——————————————————————
Вопрос: При заключении договора купли — продажи жилого помещения нотариус обязан проверить наличие проживающих (зарегистрированных по месту жительства) на данной жилой площади лиц. Может ли нотариус принять выписку из домовой книги ЖЭУ, в которой отсутствует конкретный перечень лиц, с указанием их фамилии, имени, отчества, года рождения, основания и даты выписки, но где написано: «проживающих на данной жилплощади нет»?
(«Российская юстиция», 1999, N 7)
Вопрос: При заключении договора купли — продажи жилого помещения нотариус обязан проверить наличие проживающих (зарегистрированных по месту жительства) на данной жилой площади лиц. Может ли нотариус принять выписку из домовой книги ЖЭУ, в которой отсутствует конкретный перечень лиц, с указанием их фамилии, имени, отчества, года рождения, основания и даты выписки, но где написано: «проживающих на данной жилплощади нет»?
Ответ: Обязанностью нотариуса является не только удостоверение договора, форма которого соответствует действующему законодательству, но и проверка того факта, что заключаемая сделка не нарушает прав третьих лиц, в том числе членов семьи собственника отчуждаемого жилья.
В соответствии со ст. ст. 15 и 41 Основ законодательства РФ о нотариате с целью устранения возможных нарушений прав и законных интересов третьих лиц нотариус вправе приостановить совершение нотариального действия и запросить у любого органа необходимую ему для совершения нотариального действия информацию либо уведомить эти лица о возможном нарушении их права.
Полагаем, что выписка ЖЭУ из домовой книги, представленная в том виде, о котором говорилось выше, не соответствует данным задачам нотариуса по следующим причинам.
По выписке без указания года рождения нотариус не может определить, есть ли в числе лиц, зарегистрированных на жилой площади, несовершеннолетние с тем, чтобы в соответствии со ст. 37 ГК РФ истребовать предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилья (при этом не имеет значения, какое право принадлежит несовершеннолетнему: право собственности или право пользования).
По выписке без указания оснований снятия с регистрационного учета нотариус не может достоверно определить круг лиц, сохраняющих, в соответствии с законом, право пользования отчуждаемым жилым помещением независимо от смены собственника. К таким лицам относятся: члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ); бывшие члены семьи, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении (ст. 53 ЖК РСФСР); лица, проживающие по договору найма жилого помещения, и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 677 ГК РФ); граждане, являющиеся поднанимателями жилого помещения, в пределах действия срока договора найма (ст. 685 ГК РФ).
От редакции: Наш эксперт, начальник законодательного отдела Федеральной нотариальной палаты Н. Сучкова считает, что приведенные доводы не относятся к ситуации купли — продажи жилого помещения в доме — новостройке, на жилой площади которого еще никто не был зарегистрирован по месту жительства. Нотариусам следует обращать внимание на дату введения дома в эксплуатацию.
——————————————————————
Вопрос: Когда член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование кооперативом, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе ли он распорядиться ею по своему усмотрению?
(«Российская юстиция», 1999, N 7)
Вопрос: Когда член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование кооперативом, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе ли он распорядиться ею по своему усмотрению?
Ответ: В ст. 218 ГК РФ указано, что факт внесения полностью паевого взноса влечет переход права собственности на квартиру к членам ЖСК. При этом не имеет значения, когда выплачен паевой взнос — до 1 января 1995 г. (дата ввода в действие части первой ГК РФ) или после 1 января 1995 г. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Только после регистрации права собственности на квартиру член ЖСК может распоряжаться квартирой и совершать в отношении нее сделки.
——————————————————————
Вопрос: Наследственное имущество состоит из автомашины и дома. Может ли нотариус в одно и то же время выдать наследнику два свидетельства о праве наследования, отдельно на дом и автомобиль?
(«Российская юстиция», 1999, N 7)
Вопрос: Наследственное имущество состоит из автомашины и дома. Может ли нотариус в одно и то же время выдать наследнику два свидетельства о праве наследования, отдельно на дом и автомобиль?
Ответ: Из ст. 23 Конституции РФ следует, что каждый имеет право на личную тайну. С целью неразглашения имущественного положения граждан, которое может быть предметом личной тайны, по просьбе наследника должны быть выданы свидетельства о праве наследования отдельно на автомашину и жилье.
——————————————————————
Вопрос: В договоре залога оценка сторонами закладываемого объекта недвижимости меньше оценки, указанной в справке БТИ. С какой стоимости взыскивать тариф?
(«Российская юстиция», 1999, N 7)
Вопрос: В договоре залога оценка сторонами закладываемого объекта недвижимости меньше оценки, указанной в справке БТИ. С какой стоимости взыскивать тариф?
Ответ: Пункт 3 ст. 4 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине» (в редакции Закона от 19 июля 1997 г.) предусматривает: тариф за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, взыскивается 1,5% от суммы договора, т. е. от суммы оценки сторонами предмета договора.
