Изменение сроков и признание договора долевого участия недействительным: как защитить права дольщиков

(Кузьмак Р.) («Жилищное право», 2014, N 6) Текст документа

ИЗМЕНЕНИЕ СРОКОВ И ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ: КАК ЗАЩИТИТЬ ПРАВА ДОЛЬЩИКОВ

Р. КУЗЬМАК

Кузьмак Роман, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург.

Распространенность договоров долевого участия как способа приобретения гражданами недвижимости неизменно приводит к большому количеству судебных разбирательств между сторонами в связи с теми или иными спорными положениями. Рассмотрим несколько спорных аспектов таких договоров.

Широкое распространение получили ситуации, при которых строительная компания заключает договоры на приобретение недвижимого имущества с условием, что плановый срок окончания строительства может быть продлен в соответствии с распоряжением соответствующих органов государственной власти. В судебной практике возник вопрос, насколько законно такое условие и имеет ли в данном случае покупатель (дольщик) право на расторжение договора и возврат уплаченных денежных средств в случае нарушения строительной компанией срока передачи квартиры согласно договору, но при условии распоряжения государственного органа о продлении планового срока окончания строительства. Рассмотрим последнюю судебную практику. Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2014 по делу N 44г-12/14. Между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома. Истцом заявлено требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора о сроке окончания строительства объекта и возврате уплаченных денежных средств, неустойки за просрочку передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа по Закону «О защите прав потребителей». Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение районного суда отменено с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Отменяя решение районного суда и удовлетворяя исковые требования истца, суд второй инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком квартиры истцу в согласованный сторонами договора срок. Ответчиком не доказано наличие обстоятельств, освобождающих его от ответственности за нарушение такого обязательства, при том что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений статьи 401 Гражданского кодекса РФ лежало на ответчике. Как указала судебная коллегия, срок окончания строительства был установлен сторонами договора как точный. Срок передачи квартиры истцу поставлен в зависимость от срока окончания строительства. Поскольку срок исполнения ответчиком обязательства перед истцом о передаче квартиры нарушен, имеются основания для расторжения договора и взыскания внесенных по договору денежных средств. Дело по кассационной жалобе ответчика истребовано и передано на рассмотрение Президиума Санкт-Петербургского городского суда. Позиция Президиума: согласно условиям договора строительная компания обязана передать субдольщику квартиру в течение 60 рабочих дней со дня утверждения акта сдачи объекта государственной приемочной комиссией. Судом установлено, что срок реализации инвестиционного проекта по строительству дома продлен до сентября 2013 года в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга, что позволяют условия заключенного договора. Обязательства по передаче квартиры положениями договора увязываются с фактом ввода дома в эксплуатацию, а не с наступлением даты, которая указана в договоре (плановый срок). Также условия договора предусматривают, что в случае изменения разрешительной документации на строительство объекта плановый срок окончания строительства изменяется дольщиком (дольщик — строительная компания по договору). Условия договора предусматривают право субдольщика (субдольщик — гражданин по договору) расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения по вине дольщика сроков, предусмотренных договором долевого участия в строительстве, более чем на шесть месяцев. Необходимо учитывать, что ответчик не осуществляет строительство объекта, указанного в договоре, поскольку не имеет права на осуществление любых строительных работ, не обладая ни одной строительной лицензией (свидетельством о допуске к строительным работам). Ответчик, что прямо следует из текста договора, обязывался осуществить финансирование строительства и передать после окончания строительства истцу квартиру, финансирование которой осуществлялось за счет средств истца. Дополнительное обоснование изложенной позиции. Своей подписью в договоре истица подтвердила согласие с тем, что плановый срок окончания строительства может быть продлен в соответствии с распоряжением соответствующих органов государственной власти, и никакого дополнительного, повторного ее согласия в данном случае не требуется. Таким образом, права истицы не ущемлены положениями договора. В Постановлении Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.04.2010, которым рассматривалось аналогичное дело, Президиум также затронул вопрос применения к описанным правоотношениям Закона «О защите прав потребителей» и ущемления указанным пунктом прав дольщика гражданина. «Президиум считает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку по условиям пункта 1.2 договора долевого участия… договор не рассматривается сторонами как договор купли-продажи или реализации имущества, выполнения работы или оказания услуг. При этом инвестор (строительная компания) по условиям договора является дольщиком, обязанным обеспечить финансирование строительства объекта и передачу квартиры субдольщику. Стороны договора в равной мере являются лицами, осуществляющими финансирование строительства объекта, и на возникшие между ними правоотношения не распространяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей». По условиям п. 1.5 заключенного между сторонами договора изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство объекта автоматически влечет за собой соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанного в пункте 1.4 договора. Для этого не требуется заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору». Президиум считает, что «содержащееся в договоре условие, не предусматривающее заключение между участниками договора дополнительного соглашения в случае изменения сроков строительства, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующего свободу договора, а пункты 1.4 и 1.5 не содержат ссылки на обязательства ответчика, изменение условий которых не допускается с учетом требований статьи 310 ГК РФ». Также указанные условия не противоречат статье 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей свободу договора. Положениями договора, ущемляющими права потребителя, признаются только такие положения договора, которые ущемляют его права по сравнению с правами, установленными законодательством. Позиция истца заключается в том, что вышеуказанное положение договора ущемляет его права как потребителя, позволяя ответчику в одностороннем порядке изменять условия договора и срок исполнения своих обязательств. Однако ни о каком одностороннем изменении обязательств в указанных положениях договора также речи не идет, поскольку никаких обязательств не устанавливается и, как следствие, никаких дополнительных соглашений об изменении условий договора не требуется. Выводы: условия договора о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию жилого дома в связи с изменением технической документации и с продлением планового срока строительства на основании акта соответствующего органа государственной власти являются законными и не нарушают права дольщика. К описанным в настоящей статье правоотношениям не применяется Закон «О защите прав потребителей». Следующим вопросом касательно описанных выше правоотношений, возникающих при приобретении квартир, являются иски граждан (фактических дольщиков, но по условиям договоров — субдольщиков) о признании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома недействительными по различным основаниям. В качестве оснований исков для признания договоров о долевом участии в строительстве жилого дома недействительными граждане (истцы) указывают следующее: ответчик (строительная компания, по условиям договора именуется «дольщик») нарушает предусмотренные договором сроки окончания строительства, у ответчика отсутствует разрешительная документация на строительство дома. Кроме того, ответчик, выступая при заключении договора как посредник между гражданами и застройщиком, привлекает их денежные средства для целей строительства дома путем уступки части своих прав на жилые помещения дольщикам, не имея на это права. Рассмотрим судебную практику. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2011 N 33-14827. Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции учитывал основания и предмет заявленного иска, руководствовался положениями статьи 167 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и исходил из того, что указанный Федеральный закон на спорные правоотношения не распространяется, поскольку разрешение на строительство в установленном законом порядке было выдано распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 14.01.1994, то есть до вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, доказательств, подтверждающих несоответствие оспариваемого договора требованиям закона, истцом не представлено, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания договора недействительным. В данном случае из представленного договора долевого участия в строительстве жилого дома, а также других документов явно следует, что дольщик не ведет непосредственное строительство жилого дома, а является инвестором строительства и привлекает денежные средства дополнительных инвесторов. Данный вывод строится на следующей правовой цепочке по правоотношениям, рассмотренным по указанному выше делу: 1) в ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что распоряжением мэра Санкт-Петербурга «О проектировании и строительстве комплекса малоэтажной застройки <…>» ООО «К» были разрешены проектирование и строительство комплекса малоэтажной застройки <…> района за счет собственных и привлеченных средств; 2) между ООО «К» и ОАО «Э» заключен договор о совместной деятельности для осуществления строительства комплекса малоэтажной застройки; 3) ООО «Ф» (дольщик, ответчик) заключил с ОАО «Э» договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса; 4) ООО «Ф» и Л. заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <…>, по условиям которого истец принял на себя обязательство финансирования строительства в объеме отдельной трехкомнатной квартиры, которая после завершения строительства должна быть передана ответчиком истцу по акту приема-передачи в течение 60 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вывод: на описанные правоотношения не распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», основанием для признания договора о долевом участии в строительстве недействительным не является тот факт, что дольщик не ведет строительство жилого дома, а только привлекает денежные средства, не имеет разрешения на строительство и так далее.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *