Социальный наем жилого помещения

(Никифорова Е.) («Жилищное право», 2010, N 11) Текст документа

СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Е. НИКИФОРОВА

Небольшой экскурс в историю. Историю как дореволюционную, так и советскую, а также совсем близкую к нашим дням, которую правильнее было бы назвать недавним прошлым. Такой краткий обзор даст возможность проследить развитие жилищного законодательства в интересующей нас сфере, определить достигнутый уровень.

До начала всем известных событий 1917 г. в России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права, а именно Свода законов гражданских (том X Свода законов Российской империи). Оно называлось наймом имущественным и в общем-то не получило хоть сколько-нибудь продуманного и детального закрепления в специальных нормах. Да и, надо сказать, государство к этому не стремилось, несмотря на жилищный кризис, бушевавший на просторах нашей необъятной родины в конце XIX в. Следующая точка отсчета — 1922 г., когда был принят Гражданский кодекс РСФСР. Наем опять же не стал рассматриваться как самостоятельный вид гражданско-правового договора и подпадал под регламентацию правилами, посвященными уже упомянутому имущественному найму. По большому счету первостепенное значение в регулировании данных правоотношений имели издававшиеся в огромном числе постановления, разнообразные инструкции и т. д. К слову, в течение, пожалуй, всего советского периода нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось прежде всего административными методами, численное превосходство которых было очевидно. Первое упоминание именно о договоре найма, его правовое положение было закреплено в Постановлении ЦИК СССР N 112, СНК СССР от 17.10.37 N 1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». А еще позже, в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г. и Гражданском кодексе 1964 г., положения о найме жилого помещения были систематизированы, выделены в отдельную главу, правда, ряд норм об имущественном найме по-прежнему применялся. Договор найма определялся как соглашение, направленное на передачу гражданам в пользование специфического имущества — жилого помещения для проживания в нем. Договор являлся срочным и возмездным. Значительным шагом на пути развития норм о найме стало принятие Основ жилищного законодательства СССР 1981 г. и на их базе Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. Вышеназванные акты 1961 и 1964 гг. в этой сфере перестали действовать, а новые правила впервые определили договор как бессрочный. Как видно, в данный период времени наем жилого помещения регулировался только жилищным законодательством. Такое положение вещей сохранялось вплоть до принятия Основ гражданского законодательства СССР 1991 г. В начале 90-х гг. после серьезных политических и экономических потрясений произошли не менее серьезные изменения в законодательстве. Власть допустила существование наряду с наймом жилых помещений в государственном и общественном фонде одну из его разновидностей — аренду, с помощью которой стало возможным возмездное владение и пользование жилыми помещениями (Закон РФ от 24.12.92 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»), причем снимать их могли как граждане, так и юридические лица, а размер платы не ограничивался. Капитализм шагал по стране, и такие изменения были вполне разумными и соответствующими времени. Но что интересно, понятие найма тогда было еще довольно далеко от настоящих представлений. Данный договор мог заключаться в отношении жилых помещений, находящихся исключительно в собственности государства (думаю, помните, что таковых было преобладающее большинство). Сейчас же мы видим совершенно другую ситуацию. Наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде не перестал существовать, но получил название социального, что обусловлено особенностями использования жилых площадей. Хотя наряду с ним появилась еще одна разновидность, характеризующаяся различными по сути отношениями возмездного владения и пользования чужим жильем,- наем коммерческий. Почему коммерческий, понятно: у наймодателя главная цель — посредством своего имущества получить прибыль. Однако такое название в законодательстве не фигурирует, нормотворцы ограничились просто «наймом жилого помещения». А вот социальный наем как таковой существует. И в Гражданском кодексе он упоминается (правда, как договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования — ст. 672), и в Жилищном, где ему посвящена целая глава 8. Именно ею в первую очередь и регулируются складывающиеся (или давно сложившиеся) социальные отношения нанимателя и наймодателя. Однако это не единственный вариант. Помимо ЖК РФ и ряда норм ГК РФ, которые применяются, если иное не установлено жилищным законодательством, по-прежнему действуют некоторые акты (пусть и в определенной степени), изданные еще в СССР или РСФСР. Конечно, они не отражают реалий настоящего времени и иногда вызывают трудности в правоприменительной практике, но с ними все-таки нужно считаться. К тому же всегда есть надежда, что нормы жилищного права когда-нибудь перестанут отличаться противоречивостью. Рассмотрим самые важные и значимые из них. Начнем, конечно же, с ЖК РФ. В нем говорится, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне, гражданину (нанимателю), жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Какова цель заключения такого договора? Удовлетворение государством потребности в жилище собственных граждан, которые не имеют иных возможностей улучшить свои жилищные условия (ну нет у них средств или кредитных возможностей!), посредством передачи жилого помещения во владение и пользование. Причем исключительно для проживания <*>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что договор социального найма не исключает осуществления определенного круга сделок с жилыми помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. К числу таковых следует отнести обмен жилыми помещениями и поднаем. Их осуществление обусловлено согласием наймодателя(ей), соблюдением требований об учетной норме жилой площади и т. д. Таким образом, можно говорить об ограниченной жилищной оборотоспособности жилых помещений, являющихся предметом договора социального найма. Это принципиально отличает его от жилых помещений, являющихся предметом договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, полностью изъятых из гражданского оборота. Обмен жилыми помещениями является производной сделкой от договора социального найма, так как его предметом могут выступать только жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Так как права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, последний является консенсуальным. А также взаимным (и у нанимателя, и у наймодателя есть корреспондирующие друг с другом обязанности), возмездным (наниматель должен вносить плату за пользование помещением) и бессрочным. Стоит обратить внимание на тот факт, кто же будет являться субъектами по договору социального найма. Начнем с наймодателя. Как сказано в определении, это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, т. е. государство, его субъекты или муниципальные образования. Однако от их имени могут действовать уполномоченные государственные органы, уполномоченные органы местного самоуправления или управомоченные лица (конечно же, юридические, например государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения). В качестве нанимателя может выступать только гражданин, ведь и помещение-то ему передается с единственной целью — проживать. При этом он должен состоять на жилищном учете, как того требует гл. 7 ЖК РФ. Спорным является вопрос, в каком положении здесь находятся члены семьи нанимателя? Или они тоже входят в названную категорию? Формально в договоре статус стороны имеет лишь одно физическое лицо. Однако, как гласит п. 2 ст. 672 ГК РФ, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. Также по требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи, а в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения заключается (без всяких «может быть») с одним из совместно проживающих членов семьи. Кстати, к ним относятся супруг, дети и родители нанимателя, а также другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях допускается признание иных лиц членами семьи нанимателя в судебном порядке. Все эти лица (не только полностью дееспособные, но и ограниченно дееспособные) несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Все вышесказанное позволяет сделать вывод, что умалять роль членов семьи нанимателя явно не стоит. И пусть стороной в договоре они не являются, но как минимум они там указываются и по факту именно в качестве нанимателей и выступают. Можно сказать, что формальный наниматель (сторона договора) действует в качестве законного представителя членов семьи, тем самым порождает у них определенные права и обязанности, вводит их в статус своих сонанимателей. Сторона нанимателя тем самым обогащается неким «субъектным составом», что, безусловно, отличает социальный наем от других разновидностей гражданско-правовых договоров. Теперь подробнее остановимся на предмете сделки, не менее особенном. Пункт договора, его определяющий, является существенным условием. Причем в нем недостаточно просто указать, что «передается жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования». Его нужно еще индивидуализировать, определить (указать место расположения, площадь, адрес, число комнат и т. д.), только в этом случае договор может считаться заключенным. Кстати, понятие предмета не ограничивается лишь квартирой. Допускается передача во владение и пользование благоустроенного и в соответствии с установленными санитарными и техническими требованиями жилого дома, а также части жилого дома или части квартиры. Главное, чтобы это не были неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п. 2 ст. 62 ЖК РФ). Ну и само собой, как уже было указано выше, они должны входить в жилищный фонд социального использования, фонд динамичный и подвижный, какие-то площади приватизируются и из него выбывают, какие-то, наоборот, пополняют ряды. В целом же это вся совокупность жилых домов, квартир, иных жилых помещений, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, предметом договора социального найма могут быть все разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК РФ). Однако ни ч. 1 ст. 62, ни ч. 3 ст. 19 ЖК РФ (регламентирующая состав жилищного фонда социального использования) не содержат упоминаний о «специализированных домах и жилых помещениях в них». Можно предположить, что речь идет о специализированных жилых помещениях. Но жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ), которые существенно отличаются от договоров социального найма правовой природой, субъектным составом, основаниями и условиями предоставления жилых помещений, правами и обязанностями сторон.

В принципе, особенности возникновения отношений пользования такими жилыми помещениями указанной нормы жилой площади непосредственно и касаются. Появлению конкретных жилищных правоотношений в сфере социального найма всегда будет предшествовать сложная юридическая процедура, которая учеными-теоретиками обозначается как юридический состав. Его компоненты — это сначала признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, затем принятие органом власти (органом юридического лица, которому на праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит помещение) решения о выделении конкретной площади, являющегося по сути основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей (в том числе для заключения договора и последующего вселения). И наконец, непосредственно само заключение договора в простой письменной форме. Это требование не является условием действительности договора, раньше вообще допускалась устная форма, а гражданин, сдав ордер в ЖЭО, сразу же вселялся без прочих юридических формальностей. Сейчас ордерная система не действует, и единственным основанием для вселения в предоставляемое жилое помещение является договор социального найма. Собственно, именно с момента заключения договора и возникают жилищные правоотношения <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Позиция, в соответствии с которой «решение о выделении конкретной площади» является «основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей», была распространена в советский период развития жилищного законодательства и была наиболее воспринята правоприменительной практикой: как верно указывает автор, жилые помещения предоставлялись по ордеру без заключения договора найма в письменной форме. Безусловно, без решения о предоставлении жилого помещения договор социального найма не будет заключен. Однако представляется, что в настоящее время, по мнению законодателя (установившего, что «по договору социального найма предоставляется жилое помещение» (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ)), отношения по поводу жилого помещения фонда социального использования возникают и регламентируются именно договором. Признание договора в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей следует рассматривать как шаг вперед в регулировании отношений по предоставлению и пользованию жилым помещением фонда социального использования, т. к. именно договорная форма обеспечивает равенство сторон.

Несоблюдение же простой письменной формы обернется для сторон невозможностью ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий. Однако права представлять письменные и иные доказательства этот запрет никак не касается. В целом же его (запрета) существование обусловлено содержанием п. 1 ст. 162 ГК РФ, ведь форма сделки в законе оговорена, вместе с тем отсутствует норма о недействительности договора в случае ее несоблюдения, и в результате — названные последствия. Кстати, не всегда правоведы включают в юридический состав первый из названных пунктов и ограничиваются решением о предоставлении площади как первичным элементом и подписанием договора. Но нуждающихся в жилье много (ЖК РФ предусматривает целый перечень случаев, которые предоставляют гражданину такой статус, например обеспеченность жилой площадью размером ниже установленной нормы на одного человека; проживание в жилом помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям; наличие некоторых заболеваний и др.), а помещений мало. Поэтому на практике складывается такая ситуация, что при наличии общей предпосылки граждане, желающие осуществить свое право на получение жилья по договору социального найма, должны встать в очередь, причем порядковый номер определяется исходя из времени постановки на учет. Кроме того, некоторым категориям граждан жилищное законодательство дает право на получение жилья в первую очередь или вообще без очереди, однако это не избавляет их от необходимости условно находиться в очереди для перво — и внеочередников. Но надежда, как говорится, умирает последней… <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает, что «вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний». В г. Москве некоторые категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и вставших на учет до 1 марта 2005 г. <*> (в частности, участники и инвалиды ВОВ, принимавшие непосредственное участие в боевых действиях 1941 — 1945 гг., многодетные семьи, а также семьи, имеющие детей-инвалидов), именуются первоочередниками <**> (причем данная категория федеральным законодательством уже не предусмотрена). ——————————— <*> Имеется противоречие между указанной на сайте датой (01.03.2005) и датой, установленной Законом «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (01.01.2005). Представляется, что в данном случае должна применяться дата, установленная нормами Федерального закона. <**> Информация с сайта Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы // http://housing. mos. ru/dmghtml/uchet/tabl2.html.

К слову, при обсуждении проекта ныне действующего Жилищного кодекса горячие споры вызывали мнения о негативном воздействии на граждан обеспечения жильем из государственного и муниципального жилищного фонда. Были сторонники, которые предрекали формирование иждивенческого отношения нуждающихся к решению своих жилищных проблем, их гражданскую пассивность и нежелание расставаться с собственными средствами, чтобы хоть как-то улучшить ситуацию. А зачем покупать или строить, если и так все достанется даром, нужно лишь побегать по инстанциям, собрать необходимые бумажки и потом терпеливо ждать. В отношении таких «нахлебников» предлагалось максимально сократить помощь, участие государства в решении остро стоящей жилищной проблемы. Предлагалось, но… Большинство законотворцев пришли к иному мнению. Они не отрицали тот факт, что в новых социально-экономических условиях нельзя и дальше преподносить социальный наем как некую палочку-выручалочку, как основную форму удовлетворения жилищных потребностей граждан. Но и полный отказ от данного правового института также недопустим. Социальная сущность Российского государства пронизана ответственностью перед личностью, обязанностью осуществлять заботу. Особенно если эта личность является малоимущей, из низкооплачиваемых или иных наименее социально защищенных слоев общества, которая по причине низкой платежеспособности (а она уже может быть обусловлена состоянием здоровья, многодетностью и т. д.) не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночно-капиталистических механизмов. В какое положение поставит всех этих лиц недооценка социального найма? Однозначно, хорошим его никак нельзя будет назвать. Поэтому действующие нормы отражают более или менее рациональный подход к проблеме с учетом изменившихся отношений собственности. Последняя фраза касается не только вопроса о необходимости социального найма, но и целого ряда других положений. Например, ЖК РФ предусматривает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ). Тем самым законодатель предоставляет нанимателю дополнительные гарантии от реальной возможности оказаться на улице в буквальном смысле слова. Сюда же относится и правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора (ст. 64 ЖК РФ). Теперь перейдем к правам, обязанностям и ответственности сторон. В отношении наймодателя ЖК РФ предусматривает следующие нормы: — он вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (коммунальные услуги — это деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях). Несмотря на то что ч. 1 ст. 65 ЖК РФ других обязанностей не называет, они вытекают из содержания других его норм, например, это право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилья и поддержание его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и некоторые другие. В то же время наймодатель обязан: — передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Эта формулировка несколько неточна, ведь, помимо отсутствия юридических обременений (т. е. имущественных претензий третьих лиц), помещение должно быть фактически свободным, пустым, без жильцов, владеющих и пользующихся им. Неисполнение данной обязанности грозит наймодателю возможностью по решению суда выплатить нанимателю причиненные убытки, а также предоставить в социальный наем другое помещение; — принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Да, пользоваться общим имуществом будет наниматель, а ремонтировать его — всегда (в договоре не может быть предусмотрено иное) наймодатель, либо собственными силами, либо с привлечением специализированных организаций; — осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; — обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (т. е. услуг, отвечающих требованиям Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307), санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг). Установление всех названных обязанностей имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя. Перечень ч. 2 ст. 65 ЖК РФ не является исчерпывающим, другие обязанности наймодателя содержатся в иных актах жилищного законодательства, в частности, это обязанность систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования, производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования и придомовой территории и т. д. Обязанности могут быть указаны и в самом договоре социального найма жилого помещения, оформляемом в соответствии с Типовым договором социального найма, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. Его форму разработал Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития, и, надо сказать, предлагаемый проект договора удался. Он максимально конкретный и понятный, с подробным перечислением всех прав и обязанностей и в дальнейшем позволяет сторонам проще строить свои отношения. До мая 2005 года законную силу имели Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, и Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, утвержденная Приказом Минстроя РФ от 20.08.1996. Больше десяти лет прошло с момента принятия этих документов, и, естественно, даже с учетом вносимых изменений они уже не отражали реальное положение вещей в жилищном секторе. Поэтому разработка нового Типового договора (являющегося, напомним, подзаконным актом) была очень кстати. Но вернемся все-таки к правам и обязанностям наймодателя. Типовой договор «дополняет» права наймодателя, указанные в ст. 65 ЖК РФ и перечисленные выше, еще двумя пунктами: — требование допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время; — запрет на вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи, в случае если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Конкретизация в Типовом договоре касается и обязанностей, в частности обязанности не просто передать жилое помещение, а передать жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, и в последующем принять его в установленный срок по акту сдачи после расторжения договора. Также в случае проведения капитального ремонта или реконструкции дома у наймодателя возникает обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение маневренного фонда (опять же отвечающее санитарным и техническим требованиям), если произвести ремонтные работы не представляется возможным без выселения жильцов. Кроме того, вынужденный переезд осуществляется за счет средств наймодателя, следовательно, он обязан такую финансовую помощь предоставить. А также предупредить о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за месяц до начала работ. Не обошел стороной Типовой договор и коммунальные услуги. Он возложил на наймодателя не только обязанность по обеспечению предоставления услуг надлежащего качества, но и контроль за этим самым качеством, а также произведение перерасчета в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (перерасчет может производиться и в отношении платы за жилое помещение) <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Хотелось бы отметить, что действующее законодательство предусматривает также иные основания для перерасчета. Так, п. 11 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что «при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти». Указанный порядок закреплен в п. п. 54 — 58 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307), устанавливающих следующее. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

А в связи со сменой сезонов требуется участие наймодателя в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к зиме. Тарифы на коммунальные услуги, нормативы потребления, цены на содержание и ремонт жилья, наем жилых помещений, порядок расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги меняются. Информирование нанимателя о таких изменениях — также обязанность наймодателя. За неисполнение своих обязанностей наймодатель несет предусмотренную законодательством ответственность. Ч. 2 ст. 66 ЖК РФ конкретизирует эту норму в отношении проведения капитального ремонта, предоставляя нанимателю по своему выбору требовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Именно наниматель в данном случае наделен правом выбора вида ответственности, по собственному усмотрению и в зависимости от конкретных обстоятельств гражданского правонарушения выбирая, какой из трех возможных исков предъявить. Нормы об ответственности наймодателя содержатся и в КоАП РФ, в частности, в ст. 7.23 сказано, что нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. Гораздо большие суммы штрафов (на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей) предусмотрены за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их сод ержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования. Важно, что в данной сфере правоотношений действует также Закон РФ «О защите прав потребителей». На ответственность наймодателя этот факт накладывает свой отпечаток: наймодатель отвечает независимо от наличия или отсутствия своей вины, то есть имеет место безвиновная ответственность. Чего нельзя сказать о компенсации морального вреда. Здесь ст. 15 четко указывает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда, да и вообще осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Отдельно стоит сказать об ответственности исполнителя. Она определяется ГК РФ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей», Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». На последнем акте стоит остановиться подробнее. Конечно же, куда более часто упоминаются неплательщики коммунальных услуг, на всеобщее обозрение вывешиваются их списки, в прессе называются «страшные» суммы задолженностей, и в свете этого возможность привлечь к ответственности исполнителя за допущенные нарушения как-то отходит на второй план, да и встречается довольно редко. Но в названном Постановлении ей уделено пристальное внимание. И пусть исполнитель не является стороной договора социального найма жилого помещения, для нанимателя (потребителя) он представляется значительной фигурой, субъектом, порой весьма существенно влияющим на жилищные правоотношения. Исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем (инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме), с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Им может быть управляющая организация (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов), товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В правоприменительной практике достаточно часто встречаются случаи бездоговорного потребления электрической энергии гражданами. Когда исполнителем является управляющая компания, возникает вопрос о том, с кого взыскивать задолженность: с граждан или непосредственно с управляющей компании. Судебная практика, как правило, обоснованно идет по пути взыскания задолженности за бездоговорное потребление именно с «конечных потребителей электрической энергии», привлекая управляющую организацию только в качестве третьего лица (например, Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2008 N Ф09-5726/08-С5). Однако единообразие при решении подобного рода дел отсутствует. Это связано с тем, что Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 N 530 «Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики» не конкретизирует, кого следует относить к лицам, осуществляющим бездоговорное потребление электрической энергии. Поскольку управляющие компании следует рассматривать только как исполнителей, приобретающих электрическую энергию в целях оказания коммунальных услуг гражданам, предлагается с целью разрешения заявленной проблемы в абзаце 3 п. 151, п. 152, п. 153, абзаце 1 п. 156 указанных Правил «лицо, осуществлявшее бездоговорное потребление электрической энергии» заменить на «лицо, осуществлявшее бездоговорное потребление электрической энергии для собственных нужд».

Так вот, исполнитель в соответствии с Правилами несет ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг, а также за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя (в нашем случае нанимателя по договору социального найма), лицам, проживающим совместно с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества независимо от его вины. Исключение из правила: если исполнитель докажет, что ухудшение качества коммунальных услуг произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы (причем к ним не относятся нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств), тогда от ответственности он освобождается. В каких случаях потребитель может требовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества? Это, во-первых, те ситуации, которые перечислены в законодательстве о защите прав потребителей. Во-вторых, когда такая возможность предусмотрена договором: а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к Правилам; б) если не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации: — давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора; — давление сетевого газа в жилом помещении; — параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении; в) если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 1 к Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период; г) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредоставлении. Правила оставляют данный перечень открытым, допуская, что иные случаи могут быть предусмотрены договором. Компенсация морального вреда, кстати, тоже возможна. Помимо гражданско-правовой и административной для наймодателя предусмотрена также уголовная ответственность. Она наступает по ст. 139 УК РФ «Нарушение неприкосновенности жилища» с той лишь особенностью, что уголовное наказание понесут должностные лица, а не сам наймодатель, поскольку согласно российской уголовной доктрине субъектом уголовно-правовых отношений он не является. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, карается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. Если деяние было совершено с применением насилия или с угрозой его применения, то оно наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев либо лишением свободы на срок до двух лет. При использовании лицом своего служебного положения в двух вышеназванных случаях наказание возможно в виде штрафа в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо ареста на срок от двух до четырех месяцев, либо лишения свободы на срок до трех лет. Права и обязанности нанимателя рассмотрим по той же самой схеме: сначала то, что содержится в ЖК РФ, а затем то, что предлагает нам Типовой договор. Некоторые из них уже были упомянуты, но это и неудивительно, ведь права и обязанности сторон корреспондируют друг с другом. Итак, в ст. 67 ЖК РФ сказано, что наниматель вправе в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Их круг определяется в ст. 70 ЖК РФ: это супруг нанимателя, его дети и родители с письменного согласия членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, или, опять же с согласия в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя, — другие граждане в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В последнем случае наймодатель может запретить вселение, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Никакого согласия не требуется, если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети. Аналогичные нормы содержит и ст. 679 ГК РФ, которая к социальному найму также применяется, правда, она называет лиц, подлежащих вселению, «постоянно проживающими с нанимателем гражданами». Любое вселение влечет за собой изменение договора в части необходимости указания в нем нового члена семьи нанимателя; 2) сдавать жилое помещение в поднаем, т. е. с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи передавать часть занимаемого им жилого помещения или все полностью (в случае временного выезда). Если поднаем касается комнаты в коммунальной квартире, то требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Запрещается поднаем, если в жилом помещении уже проживает или, наоборот, вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний из перечня, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Еще одно важное ограничительное условие: договор поднайма может быть заключен лишь при условии, что после его заключения общая площадь жилого помещения на одного проживающего будет не меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире — не меньше нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Стороны договора поднайма самостоятельно определяют срок его действия, а также порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем (договор носит возмездный характер). Если срок не был предусмотрен, то считается, что договор действует в течение одного года. Хоть закон прямо не указывает, что на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, такой вывод можно сделать из толкования норм п. 3 ст. 672 и п. 5 ст. 685 ГК РФ. Передача жилья не освобождает нанимателя от ответственности перед наймодателем, ведь новые жильцы не приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением. Договор поднайма прекращается в нескольких случаях. Самое очевидное, когда истекает срок его действия. Если он не указан, то инициатор разрыва договорных отношений должен за три месяца предупредить другую сторону о прекращении договора (вместе с тем раньше, по ЖК РСФСР, такая обязанность возлагалась лишь на нанимателя). Во-вторых, когда прекращается договор социального найма. В-третьих, это расторжение на основе взаимной договоренности, что оформляется отдельным соглашением сторон, или по решению суда, если поднаниматель не выполняет условия договора поднайма, свои обязанности. В последнем случае допускается повторное обращение в суд, но уже с требованием о выселении (причем без предоставления другого жилого помещения), если в добровольном порядке освободить занимаемое помещение поднаниматель не хочет (ст. 79 ЖК РФ); 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, с предварительным уведомлением наймодателя и на безвозмездной основе на период не более шести месяцев подряд). Наймодатель может проявить свою волю в единственном случае: если после вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры — меньше нормы предоставления. По сути, складывающиеся между нанимателем и временными жильцами отношения представляют собой безвозмездное пользование жилым помещением (однако, так же как и в предыдущем случае, самостоятельное право пользования у временных жильцов отсутствует), но они не требуют обязательной письменной формы, для заключения договора достаточным является совершение конклюдентных действий, т. е. непосредственного вселения. Как только оговоренный срок проживания истекает, временные жильцы должны съехать. Если срок не согласован, то соответствующее требование предъявляет наниматель или совместно проживающий с ним член семьи и жильцам дается семь дней, чтобы освободить занимаемое помещение. В противном случае они выселяются в судебном порядке (но не самоуправно нанимателем) без предоставления другого помещения соответствующими исполнительными органами. И наконец, третий юридический факт, с которым закон связывает прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, — это прекращение договора социального найма (ст. 80 ЖК РФ); 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство не содержало в себе четко разграниченных правил в отношении названных категорий, что вызывало различное их толкование учеными-теоретиками. Совершенствование правоприменительной практики было достигнуто путем посвящения в новом ЖК РФ обмену жилыми помещениями специальных статей 72 — 75, а замене — ст. 81. Обмен осуществляется с письменного согласия нанимателя и проживающих совместно членов его семьи (в том числе и временно отсутствующих), причем предметом сделки также будет являться жилое помещение по договору социального найма, что исключает возможность обмена на жилое помещение, находящееся в коммерческом найме или в специализированном жилищном фонде. Закон закрепляет принцип равенства жилищных прав нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи, ведь последние вправе требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на другое, также находящееся в социальном найме, в том числе и посредством подачи искового заявления в суд с просьбой произвести принудительный обмен (если с нанимателем не будет достигнуто соглашение об обмене). Когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, обмен возможен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства, которые убедятся, что нарушение прав или законных интересов названных лиц исключено. Такое решение дается в письменной форме и предоставляется заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Не будет решения как акта административно-правового характера, появится основание для оспаривания обмена (п. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен не ограничен по территориальному принципу (неважно, где находятся площади, в одном или разных населенных пунктах РФ) или количеству обменивающихся сторон, правда, с соблюдением требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ. Фактически в результате обмена происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других, новых, что отражается документально: один договор социального найма прекращает свое действие и заключается новая сделка по поводу другого объекта. Впрочем, обмен возможен не всегда. Ст. 73 ЖК РФ называет шесть случаев, когда он не допускается, и перечень является исчерпывающим: — нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма; — право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке. В названных двух случаях право нанимателя пользоваться обмениваемым жилым помещением оспаривается, ставится под сомнение, поэтому такой запрет представляется абсолютно правомерным. Юридическую силу он будет иметь до тех пор, пока в законную силу не вступит решение суда, которым разрешается спор по поводу обмениваемого жилья; — обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания (т. е. оно может находиться в ветхом или аварийном состоянии или в нем было выявлено вредное воздействие факторов среды обитания); — принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; — принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. Решение принимает собственник, но согласовывает его с органами местного самоуправления, а реализует с учетом специальных актов органов государственной власти, определяющих порядок и условия перепланировки (переустройства); — в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, при которой совместное проживание с ним в одной коммунальной квартире невозможно. Как непосредственно происходит процедура обмена? Наниматели в письменной форме заключают друг с другом договор обмена путем составления одного документа, подписанного сторонами, и представляют его оригинал каждому из наймодателей для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Оно должно быть дано также письменно в течение десяти рабочих дней с момента обращения. Договор об обмене и согласие в совокупности являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора с гражданином, который вселяется в жилое помещение в связи с обменом. На все про все у наймодателей те же десять дней. К слову, последние могут и отказать в даче согласия при наличии хотя бы одной из вышеназванных шести причин. Если вопреки всему сделка все же совершается, то она в дальнейшем может быть признана судом недействительной (оспоримая сделка) по иску заинтересованного лица (например, того же наймодателя, органа опеки и попечительства, члена семьи нанимателя и др.). Для сторон это означает переселение в ранее занимаемые жилые помещения вместе с членами своих семей (ст. 75 ЖК РФ). Важно, что если признание обмена недействительным было вызвано неправомерными действиями одной из сторон договора, то она должна возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (например, расходы, вызванные переездом, траты на ремонт жилья и т. д.). Теперь несколько слов о замене жилого помещения. Допускается она, если общая занимаемая по договору социального найма площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления. Редкий случай, когда наниматель с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обращается к наймодателю с просьбой предоставить квадратных метров поменьше, но… в законе такой вариант предусмотрен. Наймодатель в течение трех месяцев со дня подачи заявления подыскивает ему другой вариант, причем с предварительным согласованием (ст. 81 ЖК РФ). Помимо названного основания федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены и другие основания замены; 5) следующее право нанимателя — требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. В принципе, это традиционная норма для жилищного законодательства, но она не императивна, ведь в условиях договора может быть предусмотрено, что капитальный ремонт — также обязанность нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Законодатель допускает оговорку, что названные права не исчерпывающие, иные могут быть предусмотрены и другими статьями ЖК РФ, и другими федеральными законами, и договором. Наниматель обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Здесь действует та же самая оговорка, но в целом стоит отметить, что другие обязанности могут устанавливаться только на уровне федерального законодательства. Субъекты РФ или муниципальные образования «приложить руку» в дополнительном обременении нанимателя здесь не могут. Типовой договор помимо названных правил также предусматривает, что наниматель вправе кроме предоставленного жилого помещения пользоваться еще и общим имуществом в многоквартирном доме (включение в договор этого пункта обусловлено содержанием ч. 2 ст. 61 ЖК РФ); сохранить права на жилое помещение при временном его отсутствии и членов его семьи; требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения договора; расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи и др. права. Обязанностей, кроме тех, что были указаны выше, типовой договор также называет немало. Это, во-первых, безусловно, приятная обязанность в установленный срок принять помещение, пригодное для проживания, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт). Обеспечение сохранности жилья выражается не только в обязанности поддерживать его (а также санитарно-технического оборудования, находящегося в нем) в исправном состоянии, но и в обязанности немедленно принять все возможные меры к устранению неисправностей названных объектов и в случае необходимости сообщить о них наймодателю. Чистота и порядок в жилом помещении — также обязанность нанимателя, и пренебрежение ею, помимо других негативных последствий, ведет к необходимости гораздо чаще осуществлять другую свою обязанность — проводить текущий ремонт. К нему относятся такие работы, как побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Все они выполняются нанимателем если и не лично, то точно за свой счет. Правда, с единственным исключением: если выполнение работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им. Кстати, если уж наймодатель обязан предоставить помещение из маневренного фонда на время проведения капитального ремонта или реконструкции, то наниматель вместе с членами семьи обязан в него переселиться. Подписывая договор, наниматель принимает на себе также обязанность не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования и допускать в заранее согласованное сторонами время в занимаемое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время. Ну и раз уж было упомянуто расторжение договора, то стоит назвать и обязанность освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Теперь перейдем к ответственности нанимателя. Так же как и в отношении с наймодателем, глава 8 ЖК РФ возлагает на него ту ответственность, которая предусмотрена законодательством, без какой бы то ни было конкретизации, причем наступить она может только при неисполнении нанимателем своих обязанностей, предусмотренных законом или договором. Законодательство здесь имеется в виду как гражданско-правовое, так и административное. Рассмотрим первый случай и обратимся к ст. ст. 83, 90, 91 и 155 ЖК РФ. Статья 83 ЖК РФ посвящена расторжению и прекращению договора социального найма. Помимо таких ситуаций, как оформление соглашения сторон о расторжении договора, одностороннее волеизъявление нанимателя с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи, фактический выезд нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения с целью постоянного жительства в другом месте, а также смерть одиноко проживающего нанимателя и утрата (разрушение) жилого помещения (как индивидуально-определенной вещи), закон дает наймодателю право обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если наниматель: 1) не вносит плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Тогда он подлежит выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения (само собой, менее благоустроенного) по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ). Однако суд в процессе разбирательства должен убедиться, что наличие задолженности не было обусловлено уважительными причинами (тяжелая болезнь, безработица или задержка работодателем выплаты заработной платы и т. д.); 2) разрушает или повреждает жилое помещение, причем это относится и к другим гражданам, за действия которых наниматель отвечает. Первая реакция наймодателя здесь (являющаяся, кстати, его обязанностью) — предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если они повлекли разрушение жилого помещения, то назначить разумный срок для их устранения. Если же этого сделано не будет, виновные граждане по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц выселяются без предоставления какого-либо другого жилья по договору социального найма (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ); 3) систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (например, в ночное время громко слушает музыку или превращает свою квартиру в кошачий приют, тем самым игнорируя правила пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологические и др. требования). Нарушение правил общежития должно иметь систематичный характер, а принятые меры административного или общественного воздействия — безрезультатный. Причем опять же выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные наниматели; 4) использует жилое помещение не по назначению (например, как склад, магазин, парикмахерскую, производственную мастерскую и т. д.). При систематичности названных действий, нереагировании на предупреждения и иные меры воздействия негативное последствие для нанимателя здесь то же — выселение «на улицу» по той же 91 статье. Ведь жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ), и наниматели обязаны использовать их именно с этой целью (ст. 678 ГК РФ) <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Ч. 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривает исключение из общего правила использования жилого помещения только для проживания: допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (например, адвокатами, имеющими адвокатские кабинеты, художниками, преподавателями), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (указанные требования закреплены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и связаны с санитарными и техническими нормами).

Далее ст. 155 ЖК РФ. Последствия она предусматривает не столь радикальные. По сравнению с реальной возможностью лишиться жилья начисление пени за несвоевременное и (или) не в полном объеме внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги представляется не столь катастрофичным. Однако иногда сумма «набегает» весьма приличная, ведь пени устанавливаются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно, причем увеличение указанного размера не допускается. Срок оплаты по общему правилу — десятое число месяца, следующего за истекшим, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа. За пользование жилым помещением (т. е. за наем) наниматель вносит плату непосредственно наймодателю, а за содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги — юридическому лицу независимо от организационно-правовой формы или индивидуальному предпринимателю, осуществляющему управление многоквартирным домом (управляющей организации). Важно, что неиспользование нанимателем жилого помещения не является основанием для невнесения всех названных платежей. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия. За временных жильцов коммунальные услуги платит также наниматель на основе дополнительного соглашения с наймодателем, заключенного на срок проживания временных жильцов. Названные статьи ЖК РФ были упомянуты в письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 08.02.2006 N 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг». Тогда чуть меньше года прошло с момента введения в действие нового Жилищного кодекса, содержащего, как уже отмечалось, значительное число концептуальных новаций, и Роспотребнадзор счел необходимым выразить свою позицию относительно содержания целого ряда предусмотренных им правовых норм, в том числе и об ответственности нанимателя. Делалось это с той лишь целью, чтобы не допустить снижения «достигнутого ранее уровня государственной защиты прав граждан-потребителей жилищно-коммунальных услуг, явного смещения не в их пользу декларируемого баланса прав и обязанностей субъектов отношений, регулируемых вновь принятым ЖК РФ», а также сбить наметившийся рост социальной напряженности в обществе. Что есть, то есть. Зачастую «компетентные» органы навешивают на нанимателя ярлык «должника», не совсем правильно применяя нормы ЖК РФ (что в 2006 г., что сейчас). И это в условиях, когда качество предоставляемых (в том числе и жилищных) услуг оставляет желать лучшего, коммунальная инфраструктура отличается высоким уровнем износа, а о темпах обеспечения граждан жилыми помещениями социального использования вообще лучше не вспоминать. Неудивительно, что растет недовольство. Вместе с тем в России в настоящее время действует Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675 (с последующими редакциями). Одно из ее приоритетных направлений — обеспечение доступности жилья для граждан, безопасных и комфортных условий проживания в нем. Поэтому конкретизация норм об ответственности нанимателя представляется очень актуальной. И вот на что нужно обратить внимание. Роспотребнадзор отметил п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ как нормы, которые не корреспондируют с принципами конституционных гарантий прав граждан на жилище, закрепленными в ч. 3 ст. 1 ЖК РФ, а также указал, что они необоснованно завышают степень тяжести соответствующей гражданско-правовой ответственности потребителей по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Здесь имеется в виду Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который в ст. 15.5 допускал возможность выселения только в случае неосуществления нанимателями в течение шести месяцев оплаты жилья (т. е., собственно, платы за наем и за содержание и ремонт жилого помещения). Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг в качестве основания выселения нигде не фигурировало. Сейчас действуют совсем другие правила, приведенные выше. Правда, если буквально толковать содержание ст. 90 ЖК РФ, то получается, что для применения к нанимателю такой своеобразной санкции, как выселение в менее благоустроенное жилье, необходимо одновременное невнесение им платы и за жилое помещение, и за коммунальные услуги. Вместе с тем в п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ между названными словосочетаниями стоят союзы «и (или)», т. е. для расторжения договора социального найма достаточно отсутствия хотя бы одного из названных платежей в течение более шести месяцев без уважительных причин. Тот факт, что закон «уважительные причины» не конкретизирует и не разъясняет, что под ними подразумевается, порой приводит к двоякому толкованию и неоднозначному правоприменению, зависящему исключительно от усмотрения суда <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Судебная практика возлагает обязанность по доказыванию «неуважительности» причин невнесения платы на истца, подавшего иск о выселении (решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 18.01.2010). При этом согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разрешая указанные споры, следует исходить из того, что к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя и (или) членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Ст. 91 ЖК РФ в этом плане представляется еще более спорной. Если государство гарантирует право граждан на жилище, то как можно выселять вообще без предоставления другого жилья? К чему тогда власть подталкивает бывших нанимателей? К бродяжничеству, уличным законам, регулярным грабежам и разбоям? Да, никто не спорит, что в большинстве своем люди, которые разрушают помещение, делают жизнь соседей невыносимой и т. д., как правило, уже ведут аморальный образ жизни, но оставлять их совсем без крыши над головой… Негативный характер для потребителя имеют и нормы ст. 155 ЖК РФ. Негативный с точки зрения не только ожидаемых последствий (радоваться начислению пени вряд ли кто-нибудь будет), но и их безусловного наступления, что опять же не в лучшую сторону изменило положение граждан-нанимателей по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Последнее допускало принудительное взыскание пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг в размере одного процента с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки лишь в случае, если такая неустойка как способ исполнения обязательства была предусмотрена федеральным законом или договором. Такой закон начал действовать лишь с 01.03.2005, а до этого момента вопрос правомерности взыскания пени напрямую зависел от условий договора найма, договора обслуживания жилого помещения (заключался он между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг) или договора энергоснабжения. Если договора не было, то, соответственно, не соблюдалась и письменная форма соглашения о неустойке, а ее взыскивание, вопреки этому, могло рассматриваться как навязывание потребителю условий, ущемляющих его права по сравнению с положениями, установленными ст. ст. 330, 331 ГК РФ, что в итоге представляло собой нарушение ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 21 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 N 392). Наличие в новом ЖК РФ ст. 155 ЖК РФ частично изменило ситуацию. Став тем самым «федеральным законом», он установил безусловную обязанность потребителей уплачивать пени за несвоевременное и (или) не в полном объеме внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, независимо от наличия или отсутствия договора с ним. Роспотребнадзор посчитал данную норму не учитывающей «социально-экономическое положение значительной доли потребителей жилищно-коммунальных услуг» (особенно ввиду регулярного повышения оплаты), которая вряд ли приведет к реальному повышению качества услуг, «поскольку вопрос своевременной оплаты… как правило, не находится в причинно-следственной связи с показателями потребительских свойств». Но закон есть закон. И как действовали в 2006 году (когда было опубликовано письмо N 0100/1260-06-32) названные положения, так они и действуют по сей день. И с этим нужно считаться. Теперь посмотрим, какую ответственность для нанимателя предусматривает административное законодательство, а именно КоАП РФ. Прежде всего, это ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». К нему (нарушению) относится, во-первых, порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, что влечет за собой предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. Во-вторых, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, за нее штраф для физических лиц предусмотрен в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Что означает «самовольная»? Та, которая была произведена безосновательно или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (ч. 6 и п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). При этом наниматель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Для согласования произведенного переустройства или перепланировки гражданину следует обратиться в суд общей юрисдикции, представив согласования СЭС, пожарной охраны, главного архитектора, официальный отказ органа местного самоуправления утвердить переустройство (перепланировку), в случае необходимости — акты на скрытые работы, нотариально заверенные согласия владельцев нижерасположенного и вышерасположенного жилых помещений (в случае переоборудования лоджии).

В противном случае с нанимателем договор социального найма через суд расторгается, а на наймодателя возлагается обязанность по приведению жилья в прежний вид (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), опять же в определенный срок. Наймодатель кровно заинтересован в выполнении последнего требования, иначе жилое помещение может быть продано с публичных торгов. Итак, основные вопросы социального найма жилых помещений были рассмотрены. Интересно, какое развитие ждет его в будущем? Поживем — увидим…

——————————————————————

Название документа Интервью: Главный секрет — вызывать доверие («Жилищное право», 2010, N 11) Текст документа

ГЛАВНЫЙ СЕКРЕТ — ВЫЗЫВАТЬ ДОВЕРИЕ

Ю. ЛУРЬЕ

Лурье Юлия, руководитель подразделения «Добрынинское», «Инком-Недвижимость».

Кор.: Какова доля Вашей компании на московском рынке купли-продажи жилой недвижимости? — «Инком» осуществляет около 30 — 40% всех сделок на организованном рынке жилья в Москве. Но нужно понимать, что каждый клиент — это потенциальный «паровоз»: его желание продать или купить квартиру порождает еще несколько сделок. Например, человек готов продать имеющееся жилье, но ему нужно подыскать новое. Находим, а в нем проживает семья, члены которой желают разъехаться, и т. д. — количество сделок в одной цепочке иногда доходит до 11. Поэтому из 10 000 сделок с недвижимостью, регистрируемых в Москве ежемесячно, наша компания так или иначе связана с 7000. Впрочем, процент от количества сделок не самая важная вещь. Есть понятие «эксклюзив продавца», оно означает, что человек заключил договор о продаже своей квартиры с одним-единственным риелтором, передал ему право эксклюзивного действия от своего лица и подкрепил его передачей риелтору на ответственное хранение правоустанавливающих документов на квартиру. У нас 29% московских «эксклюзивов продавца» и около 15% подмосковных. Этот показатель я считаю ключевым.

Кор.: Почему у Вас столько клиентов? Есть какой-то секрет? — Я возглавляю отделение компании «Инком», работающее на вторичном рынке жилья. Это обычные сделки, в которых в основном участвуют не слишком хорошо обеспеченные люди с простыми жизненными целями, например продать трехкомнатную квартиру в Бирюлеве и купить двухкомнатную на Речном вокзале. Наши услуги не предмет роскоши и импульсивного спроса. Нам не приходится уговаривать людей продать или купить квартиру, они приходят с уже оформившимся желанием. Поэтому никаких специальных техник, секретов или уловок нет. Главный секрет — быть прозрачными, доступными и вызывать доверие. У компании развитая сеть филиалов, все юридические консультации и оценка недвижимости бесплатны, мы рады видеть клиентов в любое время, включая субботу и воскресенье. Вот и все.

Кор.: Люди редко бывают довольны общением с риелторами на сто процентов. Почему? — Ответ на этот вопрос лежит, скорее, в области психологии. Люди часто считают, что риелтор — главное лицо сделки, но при этом относятся к нему как к прислуге. Ни та ни другая позиция, на мой взгляд, не является здравой. Главное лицо сделки — это клиент, покупатель или продавец недвижимости. Он решил обменять жилплощадь на дензнаки (или дензнаки на жилплощадь) и нанял себе квалифицированного помощника. Клиент не должен принижать свою роль в процессе и искать в риелторе покровителя, который ответит за него на все вопросы и решит все проблемы, но и не должен считать, что риелтор — это своего рода разновидность официанта. Риелтор не Бог, он просто помогает находить оптимальные варианты и следит за юридической чистотой сделки. Риелтор не обслуживающий персонал, а представитель интеллектуальной и достаточно хорошо оплачиваемой профессии. Если клиент понимает эти простые истины, то никаких проблем не возникает.

Кор.: Как выглядит идеальный риелтор? — Сдавать и продавать квартиры — это женская профессия, представительниц прекрасного пола в этом бизнесе около 80%. Самые успешные риелторы — женщины старше 35 лет, с взрослыми детьми, «материнскими» фигурами, хорошим базовым образованием, например педагогическим, и развитой интуицией. Молодому человеку или девушке сложно составить им конкуренцию. Нужны большой опыт общения с людьми, обаяние и умение слушать. Судьба всех «звезд» рынка похожа: взрослая женщина случайно начинает подрабатывать риелтором для увеличения доходов, а потом понимает, что продажа квартир приносит ей гораздо больше денег и впечатлений, чем «основная» работа, та, которую она считала делом своей жизни.

Кор.: Много ли обращений в Вашу компанию не заканчиваются сделкой? — Примерно 50% всех договоров на продажу жилья расторгаются. Основная причина, по которой разваливаются договоры, — неправильное представление клиента о цене своего объекта или разумной схеме его продажи. Думать, что ты знаешь, сколько стоит твоя квартира, — большая ошибка. Приходит человек и говорит, что хочет получить за свою недвижимость восемь миллионов. Не у всех риелторов хватает мужества сообщить клиенту, что аналогичные квартиры стоят семь миллионов и что за восемь ее продать невозможно. В любом районе Москвы можно найти около 600 предложений по продаже квартир. Из них покупателя устроят не меньше 100, очень придирчивого — не меньше 40. Понятно, что куплена будет та квартира, хозяин которой займет гибкую позицию в переговорном процессе и будет готов идти на уступки в цене. Если клиент не прислушивается к советам, настаивает на своем видении вопроса, не понимает, что нужно реагировать на движения рынка, на фактор сезонности, на изменения экономической ситуации, то риелтору стоит с ним расстаться. Результат все равно будет нулевым. Покупателем договоры не выполняются очень редко. Самая распространенная причина расторжения договора между покупателем и риелтором — когда человек рассчитывал получить кредит на покупку недвижимости, но по какой-то причине не смог к нужному моменту договориться с банком, частными кредиторами, друзьями или родственниками.

Кор.: Владельцам каких квартир стоит проявлять гибкость? — Прежде всего, собственникам низколиквидных квартир, расположенных в технически устаревших девяти — и двенадцатиэтажках, в не подлежащих сносу пятиэтажках. Шестиметровые кухни и смежные комнаты сегодня мало кому интересны. Кстати, сложилась определенная тенденция сезона: сегодня плохо продаются трехкомнатные квартиры. Их владельцы уже снизили свои ценовые ожидания до уровня двухкомнатных квартир, но даже это не помогает.

Кор.: Обращают ли покупатели внимание на качество ремонта в приобретаемой квартире? — Да, и очень пристальное. 15 лет назад ремонт мало кого интересовал, и мы практически не учитывали его качество при оценке квартиры. Каждый видел себя дизайнером, всем надоели маленькие кухни, хотелось немедленно снести стены и сотворить что-нибудь эдакое, чтобы все знакомые ахнули. Но времена изменились. Во-первых, стали очевидны результаты масштабных самодеятельных ремонтов: трещины в стенах, проблемы с соседями, неузаконенные перепланировки. Во-вторых, люди наигрались в экстремальный дизайн. Сейчас покупатели выбирают квартиры с хорошей, сдержанной отделкой: светлыми стенами, долговечным напольным покрытием, качественной сантехникой, стеклопакетами, встроенной кухней. Желающих купить жилье и немедленно вложиться в его ремонт стало в десять раз меньше.

Кор.: Как сделать так, чтобы поиски подходящего варианта для покупателя не затянулись? — Грамотный риелтор тщательно готовится к этому. Есть определенные профессиональные секреты. Например, нельзя показывать хорошую квартиру первой. Человек еще не готов к покупке, он настроился на поиск и просмотры. Даже если вы, как профессионал, понимаете, что это лучший из имеющихся на рынке вариантов (по месту расположения, цене), вы не сможете сразу донести это до сознания клиента. Хорошую квартиру нужно показывать шестой или седьмой, чтобы человек уже посмотрел несколько других, уступающих по ликвидности вариантов и созрел для принятия решения. В случае слишком раннего просмотра хорошей квартиры может сложиться драматическая ситуация. Человек отметил объект, потом увидел худшие, готов вернуться к первому варианту, но поздно — квартира продана. Фантом ушедшего из-под носа идеала мешает покупке: «Ну вот, теперь я вообще ничего не буду покупать, потому что ничего хорошего не осталось». Есть еще один значимый момент. Риелтору нужно понять, кто является ключевой персоной в истории с покупкой и продажей жилья. Бывает, что судьба сделки зависит он некоей теневой фигуры. Например, семья решает вопросы со своей недвижимостью, а платит за все молодой человек старшей дочери или богатый американский дядюшка. Возможно, что клиент очень зависим от мнения своего друга или коллеги. Необходимо выстроить доверительные отношения со всеми влиятельными сторонами, иначе сделка неминуемо «забуксует». Кстати, поскольку интересы каждой стороны сделки могут быть очень разнообразны и даже противоречивы, нельзя недооценивать роль риелтора. Он заинтересован в факте заключения сделки, но ему безразличны многие ее параметры, например цена, о которой в конце концов договариваются стороны, на размер агентского вознаграждения не влияет. Поэтому риелтора стоит слушать как «свежую голову», человека, который может здраво оценить ситуацию со стороны и ускорить обсуждение вариантов.

Кор.: Вам нравится работать риелтором? — Да, это привлекательная профессия. Она не требует специального образования и не имеет возрастных ограничений, позволяет получать достойную зарплату и воодушевляет. Риелторы выполняют важную миссию: помогают людям решать их жилищные проблемы. По статистике, люди чаще женятся и разводятся, чем улучшают свои жилищные условия. Крышу над головой выбирают не на год и не на два, и от того, где расположена квартира, как развита инфраструктура района, будет зависеть то, что вы едите на ужин, с кем дружат ваши дети и сколько личного времени вы ежедневно тратите на дорогу с работы домой. Поэтому миссию риелторов я бы назвала судьбоносной. К сожалению, в России участие риелтора в сделках с недвижимостью не обязательно. Во многих развитых странах вы не можете совершить такую сделку без профессионального представителя с застрахованной гражданской ответственностью — государство защищается от возможных неблагоприятных правовых последствий купли-продажи недвижимости для граждан и загрузки судов лишними исками. Я считаю, что эта проблема должна быть решена законодательно. Пусть будут пересмотрены суммы вознаграждения риелторов, пусть они будут жестко тарифицированы, но наличие представителя со специальным образованием должно стать необходимым условием совершения сделок с недвижимостью.

По данным аналитического центра корпорации «Инком»

В сентябре 2010 года общий объем предложения квартир в Москве вырос на 8,1%, до 49,9 тыс. объектов. Объем предложения в Подмосковье увеличился на 10,1%, до показателя 43,7 тыс. квартир.

O O 49 877 O 48 313 47 889 O 47 253 O 46 134

X X 43 699 41 532 X 41 273 X X 39 616 39 679

| | | | | май июнь июль август сентябрь 2010 2010 2010 2010 2010

O — Общий объем предложения квартир за месяц (Москва) X — Общий объем предложения квартир за месяц (область)

Рис. 1. Изменение объемов предложения квартир

В сегменте наиболее дешевого жилья число предложений в Москве увеличилось на 9,3%. Предложение качественных недорогих квартир выросло на 9,2%. В Московской области объем предложения наиболее дешевого жилья вырос на 15,9%, а число предложений качественных недорогих квартир — на 10,5%. Объем предложения по столичным округам увеличился в диапазоне от 4,8% (ОАО) до 10,5% (ЮВАО). В ближайшем Подмосковье рост объемов предложения составил 8%, в городах, удаленных от МКАД на 30 — 60 км, число выставленных на продажу квартир увеличилось на 28,2%, в наиболее удаленных от столицы населенных пунктах число предложений выросло на 6,4%. За прошедший месяц средняя рублевая цена предложения в столице увеличилась на 1,3% и составила 191,7 тыс. рублей за кв. м. Средние цены, выраженные в долларах, уменьшились за месяц на 0,2% до уровня $6,2 тыс. за кв. м. В Московской области средняя рублевая цена предложения увеличилась на 1,4%, до 71,7 тыс. руб. за кв. м, стоимость предложения в долларах потеряла 0,2% и составила $2,3 тыс. за кв. м. Средневзвешенный курс доллара увеличился за месяц на 1,5%, до 30,81 руб./$.

O O $6 273 $6 233 O O O $6 220 $6 092 $6 049

X X X X 192 435 р. X 191 659 р. 185 421 р. 188 561 р. 189 182 р.

< < 72 539 р. < < 71 364 р. < 71 679 р. 70 858 р. 70 717 р.

+ + $2 364 + + $2 328 + $2 330 $2 326 $2 289

| | | | | май июнь июль август сентябрь 2010 2010 2010 2010 2010

O — Средняя цена кв. м, $ (Москва) + — Средняя цена кв. м, $ (область) X — Средняя цена кв. м в рублях (Москва) < — Средняя цена кв. м в рублях (область)

Рис. 2. Изменение средних цен предложения

В Москве рублевые цены предложения на наиболее дешевое жилье увеличились на 1,1%, средняя рублевая стоимость качественных недорогих квартир прибавила 1,2%. В Подмосковье средние рублевые цены в сегменте экономкласса выросли на 1,1%.

——————————————————————

Название документа Интервью: Быстро и за хорошие деньги квартиру сейчас не продашь («Жилищное право», 2010, N 11) Текст документа

БЫСТРО И ЗА ХОРОШИЕ ДЕНЬГИ КВАРТИРУ СЕЙЧАС НЕ ПРОДАШЬ

В. ЛАМИН

Ламин Вадим, руководитель отдела аренды элитных квартир компании «Penny Lane Realty».

Кор.: Вадим Валентинович, какую квартиру можно назвать элитной? — Понятие элитности достаточно размыто. Собственники жилья считают элитной любую квартиру, расположенную в центре города: на Арбате, Остоженке, Тверской, в районе Патриарших прудов, мало-мальски подготовленную к аренде. Для нанимателей имеет значение наличие огороженной территории, подземной парковки, охраны, удобная планировка и хорошая отделка помещений, достойный уровень сантехники и мебели. Поэтому рынок распадается на два сегмента: так называемые исторические дома и так называемые евродома — современные жилые комплексы. Нужно понимать, что расположенные в центре здания сталинской и дореволюционной постройки, даже полностью реконструированные, иногда технически не могут обладать всеми признаками элитности. Случается, что невозможно оборудовать парковку под домом, создать в нем централизованную систему вентилирования или обеспечить каждую спальню санузлом. Для большинства нанимателей это важно. Но отсутствие современных удобств компенсируется большими площадями, высокими потолками, исторической аурой места.

Кор.: Существует ли мода на элитные квартиры? — Безусловно. Некоторое время назад, например, повышенным спросом пользовались дома, связанные с именами советских партийных деятелей, деятелей культуры и науки. Речь идет, в частности, о доме, в котором жили Брежнев и Андропов, о «Доме на набережной». Осенью этого года наблюдается другая тенденция. В первую очередь сдаются квартиры с минималистской «скандинавской» отделкой: открытая планировка, светлые поверхности, минимум мебели, максимум пространства. Потенциальные арендаторы квартир стоимостью от 5000 долларов в месяц даже не рассматривают объекты, в описании которых есть слово «классика».

Кор.: Каков портрет среднестатистического нанимателя элитной квартиры? — Около половины клиентов Penny Lane Realty — это состоятельные россияне, еще 50% экспаты — иностранцы, временно работающие в России. Этот показатель я бы назвал субъективным, поскольку Penny Lane Realty делает ставку на корпоративных клиентов, у нас долгосрочные отношения с целым рядом крупных компаний, и мы уже многие годы подбираем квартиры для их сотрудников. Среди клиентов других риелторов, работающих в сегменте недвижимости класса «люкс», количество иностранцев может быть меньшим.

Кор.: Предпочтения в выборе квартиры зависят от национальности? — Да, конечно. Французы, например, обычно перевозят в Россию всю свою семью, детей во французских семьях бывает двое или трое, поэтому их интересуют большие квартиры в районе Чистых прудов — там расположен французский лицей. Немецкие специалисты часто переезжают в Москву одни, их жены и дети бывают здесь наездами, поэтому район для немцев менее принципиален и квартира может быть меньшего размера.

Кор.: А что любят россияне? — Бюджеты российских арендаторов элитного жилья, как правило, больше бюджетов иностранцев. Расходы экспатов на жилье редко превышают 15 000 долларов в месяц. Если квартира сдается за 25 000 долларов, с высочайшей долей уверенности можно утверждать, что ее снимет наш соотечественник. И еще один важный момент. У иностранцев при выборе на первом месте стоят практичность жилья, его близость к школе, к офису. Россияне выбирают исторические районы и статусные дома.

Кор.: Как на спрос и предложение на рынке элитного жилья повлиял кризис? — В августе 2008 года, в самом начале кризиса, мы не заметили спада. Снижение показателей стало значительным лишь к концу осени: западные компании начали массово сокращать количество представительств и специалистов в стране, на рынке стали появляться освобождаемые квартиры, предложение росло, арендные ставки резко упали. Отмечу, что многие арендаторы извлекли из этой ситуации выгоду: переехали в подешевевшие квартиры более высокого класса. Впрочем, активная фаза кризиса в нашем секторе закончилась довольно быстро. Потихоньку с рынка стали уходить лучшие предложения, цены снова поползли вверх. Москва — деловой центр страны, она притягивает людей и деньги, поэтому логично, что именно она восстановилась первой. Несколько фактов-иллюстраций. До кризиса в пределах Садового кольца невозможно было снять квартиру меньше чем за 2000 долларов, в пик кризиса нижняя планка цен в центре падала до 1300 долларов. Сегодня цены в нижнем сегменте «люксовых» квартир достигли докризисного уровня. В 2009 году предложение дорогих квартир выросло вдвое, теперь оно всего на 15% больше, чем было до августа 2008 г.

Кор.: Владельцы элитных квартир, сдаваемых в аренду, кто они? — Можно выделить два типа. Во-первых, это люди, унаследовавшие элитные квартиры от родственников, а также те, у кого квартира освободилась в результате их вступления в брак и переезда к супругу. Вторая большая группа владельцев — профессиональные инвесторы. С начала 2000-х и до 2008 года цены на недвижимость в Москве постоянно росли, росла стоимость аренды, доходность инвестиций в квартиру равнялась в среднем 8 — 10% годовых. Сейчас мы можем говорить в лучшем случае о 5,5 — 6% годовых. Квартиры продолжают оставаться надежным вложением капитала, но недостаточно прибыльным и ликвидным: инвестированные средства «отобьются» лишь лет через 20, быстро и за хорошие деньги квартиру сейчас не продашь. Поведение на рынке «исторических» и «инвестиционных» владельцев разное. Первые, как правило, более гибки при переговорах о цене аренды, потому что, если они быстро не сдадут квартиру, оплата коммунальных платежей может стать для них обременительной. Профессиональные инвесторы жестче, они готовы подождать, но сдать квартиру за ту сумму, на которую рассчитывали.

Кор.: Какова текущая ситуация с появлением на рынке новых объектов элитной недвижимости? Повлиял ли на нее кризис? — Особенность рынка аренды состоит в том, что между вводом здания в эксплуатацию и моментом, когда расположенные в нем квартиры будут готовы к приему жильцов, проходит значительное время. Отделка помещений может растянуться года на три, а значит, все это время вокруг будут стучать и сверлить. Поэтому и в кризис на рынок попадали квартиры — в домах, введенных в эксплуатацию до кризиса.

Кор.: Что главное при продаже аренды элитных квартир? — В нашем департаменте аренды два отдела: один работает с собственниками квартир, второй с нанимателями. Для отдела, работающего с собственниками, важна оперативность. Когда человек обращается к нам с предложением сдать его квартиру в аренду, специалист должен связаться с ним в течение дня, как можно более оперативно съездить на объект, сделать фотографии, составить подробное описание и разместить информацию в нашей базе. Собственники умеют пользоваться Интернетом, они видят, что между звонком в нашу компанию и появлением их квартиры в базе проходит минимальное время, и понимают, что в них заинтересованы. Так мы обеспечиваем лояльность собственников. Брокер, работающий с нанимателем, должен обладать большим опытом и хорошей памятью, прекрасно знать о наших предложениях. Например, арендатор смотрит квартиру на Арбате, ему в ней что-то не нравится — брокер должен немедленно предложить вариант поблизости. Клиент может обратиться одновременно к нескольким риелторам, он не будет ждать, пока мы будем раздумывать над новым предложением, и спокойно уйдет в другую компанию. В нашей базе данных нет «мертвых» квартир и «заманух» — предложений по заведомо заниженной цене. Многие риелторы не понимают, что такие вещи вредят репутации. В 97% случаев понравившийся по описанию объект свободен и готов к просмотру, оставшиеся 3% — это случаи, когда собственник сдал квартиру, но не успел об этом сообщить.

Кор.: Состоятельные клиенты-арендаторы требуют особого сервиса? — Всем нашим клиентам, плохо знакомым с Москвой, — речь идет в первую очередь об иностранцах — мы предлагаем бесплатные ориентационные туры. Просто возим по городу, показываем разные районы, рассказываем об их инфраструктуре. У нас заключен договор с компанией «Росно», где мы страхуем всех наших клиентов. Конечно, страховку предлагают многие компании-риелторы, но наша услуга бесплатна и для нанимателя, и для собственника. Это приятный бонус. У компании есть своя ремонтная бригада, услугами которой может бесплатно воспользоваться любой арендатор. Это четыре человека, очень квалифицированные специалисты, как говорится, «золотые руки», снабженные всеми мыслимыми инструментами. По первому звонку клиента они выезжают и ремонтируют замки, вешают картины, собирают мебель, меняют прокладки в кранах и т. д. В течение всего срока арендных отношений мы обеспечиваем и собственника, и арендатора услугами юриста. Нужно понимать, что речь идет о достаточно дорогих объектах недвижимости, грамотных собственниках, привыкших к комфорту клиентах: в договорах могут появляться довольно специфические требования, за их формулированием, исполнением и урегулированием следит отдельный специалист.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *