Валеев Руслан Ахняфович, кандидат юридических наук.
В гражданском законодательстве и научной литературе встречаются различные формулировки, обозначающие одно и то же понятие — «объект незавершенного строительства»: «объект недвижимого имущества, не завершенный строительством» <1>, «незаконченное строительство» <2>, «объект, не завершенный строительством» <3>, «объект строительства» <4>, «объект капитального строительства» <5>, «вновь создаваемое недвижимое имущество» <6>, «вновь создаваемый объект недвижимости» <7>. ——————————— <1> Козырь О. М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 10. <2> Пункт 2.6 Инструкции о порядке заполнения типовых форм годовой бухгалтерской отчетности, утв. Приказом Минфина России от 19 октября 1995 г. N 115 «О годовой бухгалтерской отчетности организаций за 1995 год» // Финансовая газета. 1995. N 46. <3> Мифтахов Р. Р. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002. N 4. С. 27. <4> Пункт 1 ст. 741 ГК. <5> Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. <6> Статья 219 ГК. <7> Пункт 7 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 // СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.
Обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощенному обороту объекта незавершенного строительства. Например, путем признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок. Попыткой дать определение понятию «объект незавершенного строительства» было письмо Государственного таможенного комитета РФ «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства» <8>, п. 2 которого определял следующие признаки объекта: а) истечение установленных сроков строительства; б) приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения. ——————————— <8> Письмо ГТК России от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866 «О Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства», утв. протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8 (утрат. силу) // СПС «КонсультантПлюс».
В актах, затрагивающих налоговую и бухгалтерскую деятельность <9>, объект незавершенного строительства определяется по признаку затрат. Исходя из этого, главной отличительной чертой являются вложенные в строительство материальные ценности, т. е. объект рассматривается лишь как совокупность строительных материалов. Если учитывать, что затраты на строительство возникают с момента перевозки материалов на строительную площадку, то признавать такие затраты объектом незавершенного строительства, с нашей точки зрения, недопустимо. ——————————— <9> См.: Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94): приложение к Приказу Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167 // Финансовая газета. 1995. N 5; письмо Госкомстата России от 21 января 1997 г. N 21-07 «О переоценке основных фондов в 1997 году» // ЭиЖ. 1997. N 12; Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н // БНА. 1998. N 23.
В таком определении отсутствуют два признака, необходимые для отнесения вещи к недвижимости, которые указаны в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК): а) прочная связь с землей; б) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Недопустимо считать складируемые строительные материалы либо песок на строительной площадке, на которые понес затраты застройщик, недвижимым имуществом. Налоговое и бухгалтерское законодательство не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. В различных нормативных актах <10> и в научной литературе разграничиваются понятия «законсервированные объекты» и «объекты незавершенного строительства». Например, В. П. Бугорский предлагает изменить название ст. 752 ГК и изложить ее в следующей редакции: «Последствия консервации или незавершения строительства» <11>. Однако в этом случае возникают вопросы: 1) по какому признаку разграничиваются эти два понятия; 2) каким статусом обладает строящееся здание (сооружение)? ——————————— <10> Методические рекомендации по применению основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утв. Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535, утв. письмом Госкомимущества России от 22 июля 1994 г. N АЧ-6535 // ЭиЖ. 1994. N 33 — 36; письмо Министерства финансов РФ от 23 апреля 2003 г. N 03-01-01/11-126 «О порядке проведения переоценки стоимости основных средств нематериальных активов и отдельных объектов малоценных предметов, находящихся в оперативном управлении бюджетных учреждений, и отражении ее результатов в бухгалтерском учете и отчетности» // Финансовая газета. 2003. N 24. <11> Бугорский В. П. Гражданско-правовое регулирование предпринимательских отношений в области строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 20.
Для определения понятия «объект незавершенного строительства» необходимо установить, какое содержание вкладывается в само понятие «объект строительства». С. П. Юшкевич предлагает следующую формулировку: «строительное сооружение или их комплекс, над которым ведутся строительные работы» <12>. Чем в таком случае отличаются понятия «объект незавершенного строительства» и «объект строительства»? ——————————— <12> Юшкевич С. П. Договор строительного подряда. М., 2002. С. 45.
Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек», т. е. объединяет понятия «объект капитального строительства» и «объект незавершенного строительства». Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик. Следовательно, объект строительства — это то, над чем ведутся строительные работы. В соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94) под объектом строительства понимается «отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета» <13>. Таким образом, отсутствует единое понимание объекта строительства. ——————————— <13> Приложение к Приказу Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167 // Финансовая газета. 1995. N 5.
С. П. Юшкевич поясняет, что «объект строительства можно рассмотреть еще в двух плоскостях. Во-первых, объект строительства — это то, над чем ведутся строительные работы; а во-вторых, объект строительства — это то, что стремится получить заказчик в результате производства строительных работ. Содержание приведенных выше определений отражает вторую точку зрения на объект строительства, т. е. ожидаемый результат, а не его текущее состояние» <14>. Хотя некоторые авторы <15> и отождествляют объект строительства с объектом незавершенного строительства, это, на наш взгляд, неуместно. Понятие «объект строительства» является родовым, в то время как «объект незавершенного строительства» и «объект завершенного строительства» — видовые понятия. ——————————— <14> Юшкевич С. П. Указ. соч. С. 45. <15> См., например: Захаров Ю. Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004. С. 358.
Законодатель предусматривает помимо строительства и реконструкцию объекта незавершенного строительства <16>. Градостроительный кодекс РФ (п. 14 ст. 1) определяет, что «реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». ——————————— <16> Письмо ФСФР от 29 декабря 2004 г. N 04-ВС-01/12692 «О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости» // Вестник ФСФР России. 2004. N 7; Временные правила организации эксплуатации на платной основе федеральных автомобильных дорог и дорожных объектов, утв. Постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 973 // СЗ РФ. 1999. N 36. Ст. 4406.
Позиция законодателя о реконструкции объекта незавершенного строительства является весьма спорной. Кстати, Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве» <17> исключает возможность реконструкции объекта незавершенного строительства. ——————————— <17> Вестник мэра и правительства Москвы. 2003. N 46.
Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект же незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется по инициативе застройщика. Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметной документации, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта. Можно сделать вывод, что реконструкция объекта незавершенного строительства невозможна, за исключением случаев, когда он был зарегистрирован согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <18> (далее — ФЗ) и выдано свидетельство о государственной регистрации. ——————————— <18> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
А. М. Эрделевский под объектом незавершенного строительства предлагает понимать «вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и соответственно право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке» <19>. В данном определении прослеживаются противоречия: 1) на кадастровый и технический учет может быть принят и фундамент здания; 2) необоснованна связь момента завершения строительства объекта с государственной регистрацией. ——————————— <19> Эрделевский А. М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 61.
По первому противоречию следует согласиться с М. Г. Пискуновой, которая указывает, что «здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта» <20>. Что касается второго противоречия, в научной литературе существует точка зрения, согласно которой «до регистрации строительство рассматривается как незавершенное…» <21>. Однако наличие либо отсутствие государственной регистрации не придает объекту характера завершенности. Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ возможна государственная регистрация фундамента, который никак не может быть объектом завершенного строительства. ——————————— <20> Пискунова М. Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика.: Сб. ст. / Сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. М., 2005. С. 427. <21> Толчеев Н. К. Судебная защита права собственности / Под ред. В. М. Жуйкова. М., 2001. С. 17; см. также: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид. наук, проф. О. Н. Садиков. М., 1997. С. 440 (автор комментария гл. 14 — М. Г. Масевич).
Н. В. Сергеева поясняет, что «если логически рассматривать лингвистическую конструкцию «объект незавершенного строительства», то можно предположить, что это такой предмет материального мира, строительство которого не окончено (не завершено), т. е. произведены не все необходимые действия строительного характера. А объект, завершенный строительством, — объект, по которому произведены все необходимые строительные действия, подтверждаемые соответствующим документом — актом приема, ввода в эксплуатацию. Соответственно момент отнесения объекта к незавершенному или к завершенному ставится в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего акта при возможных сходных остальных характеристиках» <22>. Эта позиция представляется наиболее приемлемой. Но неясным остается вопрос: на основании какого акта объект будет считаться завершенным — акта приема-передачи заказчику либо акта на разрешение ввода объекта в эксплуатацию? ——————————— <22> Сергеева Н. В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2003. N 2. С. 119.
Существует и иной подход к определению объекта незавершенного строительства — путем выделения его признаков. Так, А. В. Лопатников и А. А. Родригес пишут: «К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено; находящиеся в эксплуатации, по которым соответствующие документы еще не оформлены в установленном порядке» <23>. ——————————— <23> Лопатников А. В., Родригес А. А. Наследование объектов незавершенного строительства // Юрист. 1998. N 10. С. 35.
Перечисленные признаки, несомненно, относятся к объекту незавершенного строительства. Однако их можно объединить в один — отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А. Г. Щербинин определяет объект незавершенного строительства как «объект строительства, на строительство которого получены все необходимые согласования, но который не сдан в эксплуатацию государственной комиссии по причине отсутствия финансирования… при наличии действующего договора строительного подряда и истечении нормативных сроков строительства» <24>. ——————————— <24> Щербинин А. Г. Долевое участие в строительстве. Кн. 1. Тюмень, 2002. С. 78.
На наш взгляд, применение признака «отсутствие финансирования… при наличии действующего договора подряда и истечении нормативных сроков строительства» является несущественным, так как на этом основании невозможно определить, относятся ли объекты, находящиеся в процессе строительства, к недвижимому имуществу. А. Г. Щербинин выделяет весьма спорный признак, обсуждаемый учеными и практиками, — «объект строительства, на строительство которого получены все необходимые согласования». Он считает, что при отсутствии необходимых согласований объект незавершенного строительства согласно ст. 222 ГК будет являться самовольной постройкой. Согласно точке зрения Е. А. Суханова: «самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не может стать объектом имущественного оборота» <25>. Эту позицию автор обосновывает тем, что «недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию», исходя из этого самовольная постройка не будет являться объектом гражданских прав, так как в отношении его невозможна государственная регистрация <26>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник под ред. Е. А. Суханова «Гражданское право: в 4 т. Том 1: Общая часть» включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). —————————————————————— <25> Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. I. Общая часть / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 403. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник под ред. Е. А. Суханова «Гражданское право: в 4 т. Том 1: Общая часть» включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). —————————————————————— <26> Там же.
Данная позиция находит отражение на практике. Так, ФАС Дальневосточного округа, оставляя решение Арбитражного суда Приморского края без изменения, указал, что «доводы заявителя кассационной жалобы о том, что спорные постройки являются недвижимостью, поскольку они прочно связаны с землей бетонным фундаментом, не соответствуют нормам права. Объектами гражданских прав могут быть объекты, которые отвечают требованиям закона. Статья 130 ГК предусматривает, что к недвижимым вещам относятся в том числе и объекты, прочно связанные с землей… Составной частью более строгого режима такого недвижимого имущества в силу ст. 131 ГК является его обязательная государственная регистрация. Лицо, осуществившее самовольную постройку, согласно п. 2 ст. 222 ГК не приобретает права собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, поскольку она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений» <27>. ——————————— <27> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23 января 2001 г. N Ф03-А51/01-1/53 // СПС «КонсультантПлюс».
О. М. Козырь пишет, что «…нормы ГК о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость» (п. 1 ст. 222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она может стать объектом гражданского права» <28>. ——————————— <28> Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 279.
Иная точка зрения высказана И. Д. Кузьминой и В. И. Лукониной, которые считают, что «ни фактически, ни юридически самовольная постройка не может быть сведена к стройматериалам… С позиции действующего законодательства складирование строительных материалов на «чужой» или своей земле не вызывает правовых последствий, идентичных последствиям самовольной постройки. Только тогда, когда эти стройматериалы преобразуются в процессе строительной деятельности в нечто, прочно связанное с земельным участком и неперемещаемое, появится новый объект, с особым правовым режимом, отличным от правового режима строительных материалов» <29>. С этим следует согласиться и добавить, что согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Как видим, ст. 222 ГК прямо называет самовольную постройку недвижимым имуществом. ——————————— <29> Кузьмина И. Д., Луконина В. И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. N 11. С. 127.
Л. В. Щенникова пишет, что «справедливости ради отметим, что законодатель, вводя в п. 3 ст. 222 ГК указанное исключение (ради которого, собственно, и была задумана норма о самовольной постройке в главе 14 ГК), исходил из разумного отношения к уже созданной недвижимости, аккумулировавшей в себе значительные вложения» <30>. Это подтверждается и материалами судебной практики <31>. ФАС Московского округа указал, что «положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только в отношении недвижимых вещей, то есть объектов, прочно связанных с землей» <32>. «Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость» <33>. ——————————— <30> Щенникова Л. В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 19. <31> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2004 г. N Ф08-275/2004; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24 сентября 2004 г. N А43-4543/2004-27-136. <32> Постановление ФАС Московского округа от 2 ноября 2005 г. N КГ-А40/10600-05. <33> Смышляев Д. В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С. С. Алексеева. М., 2000. С. 100.
Остается открытым вопрос: может ли самовольная постройка быть незавершенным строительством? Здесь мнения авторов разделились: одни считают, что незавершенный объект может быть признан самовольной постройкой <34>, другие — что нет <35>. Судебная практика подтверждает мнение, что объект незавершенного строительства может являться самовольной постройкой <36>. В п. 5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности говорится о том, что в Едином реестре помимо прочих объектов учитываются «самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов); объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось» <37>. ——————————— <34> Кузьмина И. Д., Луконина В. И. Указ. соч. С. 127. <35> Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // ЭЖ-Юрист. 2004. N 31. С. 2. <36> Постановление ФАС Уральского округа от 11.12.2003 N Ф09-1737/03-ГК; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-1/2009. <37> Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утв. Приказом Госстроя России от 31 мая 2001 г. N 120 // БНА. 2001. N 32.
Указывая на пробел в законодательстве, И. Д. Кузьмина и В. И. Луконина предлагают согласовать терминологию, используемую в ст. 222 ГК, со ст. 130 ГК, заменив слова «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество» на «здание или сооружение (их части), а также объекты, не завершенные строительством». Необходимость специального указания на незавершенные строительством объекты объясняется тем, что под зданиями и сооружениями понимаются законченные строительством объекты, принятые в эксплуатацию в установленном порядке. Самовольные постройки с правовой точки зрения таковыми не являются. Они лишь имеют телесное воплощение, оболочку зданий и сооружений как стационарный, капитальный результат строительной деятельности. Зданиями и сооружениями они станут лишь в связи с признанием права собственности на них за управомоченным лицом <38>. ——————————— <38> Кузьмина И. Д., Луконина В. И. Указ. соч. С. 127.
Логика авторов непонятна. Признание права собственности на самовольную постройку не придает объекту критерия завершенности. Как уже отмечалось, таковым является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно действующему законодательству акт приемки объекта в эксплуатацию не является подтверждением законности создания объекта, как и признание права собственности на самовольную постройку не является подтверждением возможности эксплуатации объекта в соответствии с проектно-сметной документацией. С. А. Зинченко и В. В. Галов пишут, что «к незавершенной самовольной постройке не могут применяться произвольные критерии, так как в отношении ее не стоит и не может стоять вопрос о признании права собственности. С признанием права собственности на нее она перестает быть самовольной постройкой. Поэтому незавершенная самовольная постройка должна характеризоваться признаками, которыми законодатель наделил самовольную постройку. Понятие «незавершенный строительством объект» отождествлять с понятием «незавершенная самовольная постройка» нельзя еще и потому, что объект незавершенного строительства имеет собственника (субъекта другого вещного права), в то время как незавершенная самовольная постройка как объект недвижимости субъекта такого права не имеет» <39>. Отметим, что объект незавершенного строительства может и не иметь собственника, в этом случае на него будет распространяться режим бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК). Продолжая свою мысль, С. А. Зинченко и В. В. Галов утверждают, что «нормами статьи 222 ГК регулируются отношения по поводу завершенной самовольной постройки, о чем свидетельствует указание законодателя на то, что недвижимое имущество уже создано» <40>. ——————————— <39> Зинченко С. А., Галов В. В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства (по материалам практики Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Ростовской области) // Вестник ВАС РФ. 2005. N 8. С. 126. <40> Там же. С. 126.
С этим высказыванием можно поспорить. Статья 222 ГК называет три условия, при которых постройка является самовольной: имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, указывающим момент окончания строительства и подтверждающим, что здание (сооружение) возведено без нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Вопреки мнению С. А. Зинченко и В. В. Галова есть возможность превращения законного строительства в незаконное по такому основанию, как существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Это лишь приведет к тому, что объект незавершенного строительства, т. е. возводимый на законных основаниях, стал квалифицироваться как «незавершенная самовольная постройка». Согласно п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отсутствие разрешения на строительство ведет и к невозможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое имеет своей целью отграничить объект незавершенного строительства от объекта, завершенного строительством. Считаем, что самовольная постройка не может получить статус здания (сооружения), так как в отличие от объектов незавершенного строительства не предполагает возможность фактической эксплуатации и юридически не удостоверяется единственным документом — разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее практика свидетельствует об обратном. Так, например, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно построенное нежилое здание, и одним из документов, представленных в суд, был акт приемки объекта в эксплуатацию <41>. Это противоречит действующему законодательству. Согласно п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса одними из документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, являются правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство. ——————————— <41> Постановление ФАС Уральского округа от 19 июля 2004 г. N Ф09-2213/04-ГК.
ФАС Западно-Сибирского округа, отменяя постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области, определил, что «суд первой инстанции правильно истолковал положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что условия для признания права собственности на самовольную постройку отсутствуют, поскольку за ОАО «Омск-горгаз» право собственности на указанные объекты недвижимости судом не признано, это исключает их ввод в эксплуатацию» <42>. Самовольная постройка должна всегда являться объектом незавершенного строительства. Таким образом, термин «объект незавершенного строительства» можно применять в двух плоскостях: объект незавершенного строительства, возводимый на законных основаниях, либо незавершенная самовольная постройка, но такое утверждение входит в противоречие с п. 1 и п. 3 ст. 222 ГК, в которых решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии, что она является завершенным объектом недвижимости. Об этом свидетельствуют употребляемые законодателем обороты: «…лицом, осуществившим постройку…», «…земельный участок, где осуществлена постройка», «созданное на земельном участке…», «созданное без получения на это необходимых разрешений». Выход из этой ситуации — внести изменения в ст. 222 ГК и изложить ее в следующей редакции: «Самовольной постройкой является объект незавершенного строительства, создаваемый на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создаваемый без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». ——————————— <42> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2005 г. N Ф04-9410/1004(7704-А46-26).
На основании изложенного можно выделить общие признаки объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества и специальные признаки, позволяющие отграничить его от других недвижимых объектов. Объект незавершенного строительства должен отвечать двум признакам: 1) объект, прочно связанный с землей; 2) его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (ст. 130 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК выделяют три типа недвижимости: 1) «недвижимость по природе» (земля, участки недр); 2) «недвижимость по закону» (движимые вещи, которые законодатель отнес к недвижимости: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты); 3) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Объект незавершенного строительства причислен к третьему типу. Кроме того, характеристика объекта недвижимости сводится не только к указанным двум признакам: помимо фактических признаков, он должен быть прямо введен в гражданский оборот. От зданий и сооружений объект незавершенного строительства отличает его незаконченность. Им является здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. В. В. Витрянский пишет, что: «как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов» <43>. Практика применения законодательства о налогообложении и ведении бухгалтерского учета (например, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств) также исходит из того, что объект незавершенного строительства до момента государственной регистрации права собственности на него не может рассматриваться завершенным объектом недвижимости. ——————————— <43> Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 183.
Однако государственная регистрация не удостоверяет возможности использовать объект по назначению, а лишь подтверждает наличие права собственности на недвижимое имущество за определенным лицом. Таким образом, момент завершения строительства нельзя связывать ни с государственной регистрацией, ни с возможностью его фактической эксплуатации, как, впрочем, ни с моментом окончания строительных работ. На наш взгляд, в целях избежания двойного толкования более рациональным представляется использование юридического критерия, состоящего в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным органом. Отмечая отсутствие единого законодательного понятия объекта незавершенного строительства, некоторые ученые, например Д. С. Некрестьянов, считают, что под объектами незавершенного строительства следует понимать «объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено его принятие в эксплуатацию в установленном порядке» <44>. Но, на наш взгляд, совершенно неважно, законсервировано ли строительство, прекращены ли отношения между сторонами строительства, ведутся ли строительные работы возводящегося здания (сооружения), — до момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он будет являться объектом незавершенного строительства. ——————————— <44> Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 155.
Статья 25 ФЗ, посвященная регистрации объекта незавершенного строительства, имеет название «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества». С одной стороны, законодатель говорит о создаваемом объекте недвижимости, с другой — в качестве синонима этого создаваемого объекта недвижимости употребляется «объект незавершенного строительства». Некоторые нормативные акты <45> называют объекты незавершенного строительства строящимися объектами. С этим согласен И. Гумаров, который считает, что «…объект незавершенного строительства находится на стадии создания, то есть в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом…» <46>. Пункт 1 ст. 25 ФЗ гласит, что «право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания». Тем самым главным критерием разграничения понятий «создаваемый объект недвижимости» (объект незавершенного строительства) и «созданный объект недвижимого имущества» (объект, завершенный строительством) следует признать наличие «документов, подтверждающих факт его создания», т. е. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое свидетельствует о том, что он готов к эксплуатации в соответствии с проектом. ——————————— <45> Постановление ФКЦБ от 10 февраля 2004 г. N 04-3/пс «О регулировании деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов» // Российская газета. 2004. N 70. <46> Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10. С. 58.
Возникает вопрос о правовом статусе объекта, находящегося в процессе работ по его реконструкции. Вполне обоснованной по этому поводу представляется точка зрения В. А. Алексеева, полагающего, что «в случае реконструкции здания, находящегося в собственности одного лица, с момента фактического начала работ по реконструкции объект приобретает статус объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным объектом недвижимости» <47>. ——————————— <47> Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью. М., 2005. С. 25.
Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков. 1. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК. 2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. 3. Создание или реконструкция здания (сооружения). Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».
