Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 29 мая 2012 года
И. В. СТЮФЕЕВА
Стюфеева Ирина Викторовна, юрист.
В условиях экономического кризиса и суровой конкуренции многие собственники недвижимого имущества идут на заключение рискованных сделок. Одной из таких является сделка по аренде недвижимости, право собственности на которую не зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке. Однако при заключении подобной сделки рискуют обе стороны.
На такой шаг, как сдача в аренду незарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) недвижимости, толкает не только стремление заработать, ведь содержание собственности сейчас обходится недешево, но и долгие сроки ввода недвижимости в эксплуатацию после окончания строительства, а также ее регистрации в ЕГРП.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником. Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Датой государственной регистрации прав в соответствии с п. 3 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.
Исходя из вышеизложенных норм, можно сделать вывод о том, что без регистрации права собственности на объект недвижимости или объект незавершенного строительства заключение договора с целью передачи его в аренду незаконно, но на практике встречается.
Статья 167 ГК РФ к таким арендным отношениями беспощадна: договор аренды, заключенный раньше, чем зарегистрировано право собственности на передаваемую в аренду недвижимость, является ничтожным и не влечет никаких правовых последствий. То есть стороны такого договора не вправе требовать исполнения по нему и ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор. При этом право требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении, никто не отменял.
Судебная практика также идет по пути признания невозможности сдачи в аренду недвижимого имущества без оформления права собственности на него (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2012 г. N Ф03-1643/2012, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 апреля 2012 г. N 58-3541/2011 и др.).
Разберемся подробнее.
Чем рискует арендодатель?
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Допустим, арендодатель после заключения договора аренды передал недвижимость по акту приема-передачи. Арендатор пользуется объектом аренды, но платить «забывает». Как быть арендодателю? Идти в суд? Суд в этом случае помочь ничем не сможет, ведь договор аренды в силу закона ничтожен. Причем суд может признать такую сделку ничтожной по собственной инициативе, даже если ни одна из сторон об этом не заявила (п. 2 ст. 166 ГК РФ). То же правило действует, если подан иск о взыскании пени или штрафных санкций за просроченные арендные платежи.
Одним из примеров судебной практики может послужить Постановление ФАС Московского округа от 4 сентября 2009 г. N КГ-А40/8610-09. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений до момента регистрации права собственности на них. После того как образовалась задолженность по арендным платежам, арендодатель обратился в суд. Суд в удовлетворении требований арендодателя отказал, исходя из следующего.
На момент заключения спорного договора аренды до регистрации права собственности на недвижимое имущество, являвшегося объектом аренды, ответчик не мог выступать арендодателем спорных нежилых помещений. Регистрация объекта аренды произведена уже после заключения договора аренды. На основании данных фактов суд сделал вывод о том, что распоряжение недвижимым имуществом, находящимся у ответчика на праве собственности, могло быть только после регистрации такого права в установленном порядке.
Также можно ознакомиться с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 10 апреля 2008 г. N А43-18057/2007-41-448, в котором суд кассационной инстанции указал, что в ст. 2 Закона N 122-ФЗ указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Отсутствие государственной регистрации права собственности на арендуемые объекты недвижимости исключает возможность признания его собственником данного имущества, следовательно, договор аренды ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ.
Аналогичные положения действуют в отношении вновь созданных объектов недвижимости. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2012 года N Ф03-1643/2012 указано, что в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку право собственности на спорные помещения, расположенные в здании, являющемся вновь созданным объектом недвижимости, зарегистрировано за арендодателем после заключения договора аренды, то суд пришел к выводу, что арендодатель был не вправе распоряжаться данным имуществом, в том числе передавать его в аренду.
Если арендодатель возьмет за основу своей позиции в суде неосновательное обогащение, которое получил арендатор, пользуясь объектом аренды, то тут также нельзя дать абсолютной гарантии того, что суд удовлетворит иск, так как если у арендодателя на момент заключения договора отсутствовало право собственности, а следовательно, и полномочие на сдачу недвижимости в аренду, то никакого неосновательного обогащения и не было. Кроме того, арендатору придется доказывать, что неосновательное обогащение возникло в результате расходов, понесенных арендодателем, которые по условиям договора аренды должен был нести арендатор.
Чем рискует арендатор?
Арендатор, в свою очередь также находится в уязвимом положении. Ведь в помещении он находится безосновательно и его могут попросить освободить его в любой момент и без предупреждения.
Вернуть уплаченную арендную плату, потребовать компенсацию за выселение или взыскать неосновательное обогащение на основании ст. 1102 ГК РФ также вряд ли удастся (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 апреля 2012 года N 58-3541/2011).
Сам факт «отсутствия» договора аренды не исключает обязательств арендатора возместить арендодателю стоимость этого пользования в денежной форме, которая зачастую, по мнению суда, выражается в уже уплаченных арендных платежах. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11.
Однако если судом будет установлено, что имело место завышение арендных платежей (когда ставка арендных платежей была выше, чем обычные ставки для подобных объектов недвижимости в данной местности), то стоит попытаться отсудить у арендодателя неосновательное обогащение, ведь, как указывает п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
При этом не стоит забывать о том, что обязательными условиями для признания факта неосновательного обогащения требуется одновременное наличие определенных условий: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой.
Однако порой суды полностью встают на сторону арендатора. Так, истец хотел взыскать задолженность по аренде и пени за просрочку с предпринимателя, который, по мнению истца, пользовался объектом аренды, не имея на это законных оснований (без договора аренды), а значит, получил неосновательное обогащение. В доказательство своих доводов истец представил квитанцию об уплате арендных платежей, акт обследования объектов недвижимости, составленный без участия предпринимателя, и расчеты за фактическое пользование объектами недвижимости. ФАС Восточно-Сибирского округа (Постановление от 9 декабря 2011 г. N А19-7171/2011), отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, указал, что представленные документы и факт оплаты аренды не доказывают фактическое использование объектов аренды, поскольку договор аренды заключен не был, передача в установленном порядке объектов недвижимости предпринимателю не производилась.
Также имеется судебная практика, когда суд постановил арендодателя вернуть уплаченные арендатором платежи по аренде в результате признания заключенного договора недействительным, как неосновательное обогащение за счет арендатора (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2012 года N Ф03-1643/2012).
Какие могут быть последствия?
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 апреля 2012 года N 58-3541/2011).
То есть арендодатель возвращает арендатору арендные платежи, а арендатор возмещает стоимость пользования объектом аренды. И стороны в расчете. Но это самый идеальный вариант разрешения спора.
Аренда объекта незавершенного строительства
Все вышесказанное относится и к объектам незавершенного строительства. Статьи 130, 607 ГК РФ, а также ст. 25 Закона N 122-ФЗ позволяют регистрировать право собственности на такие объекты, так как они также относятся к недвижимому имуществу и могут быть переданы в аренду.
Однако есть еще одна особенность, о которой стороны порой забывают. При заключении договора аренды, особенно если это объект незавершенного строительства, в нем необходимо очень точно обозначить объект аренды — нежилое помещение или его часть, которые сдаются в аренду, так как в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, что снова влечет за собой вышеописанные правовые последствия.
Превентивные меры
Прежде чем заключать договор аренды, необходимо проявить осторожность и узнать об объекте недвижимости как можно больше. Например, запросить в соответствующем регистрирующем органе выписку из ЕГРП, которая расскажет, зарегистрировано ли право собственности или иные права на данную недвижимость. Если да, то кто является собственником объекта недвижимости, существуют ли какие-либо ограничения прав собственника объекта, не ведется ли в отношении объекта судебный спор и т. д. (п. 1 ст. 7 Закона N 122-ФЗ).
Любые притязания в отношении объекта аренды должны насторожить будущего арендатора, ведь они могут грозить внеплановым выселением из занимаемого нежилого помещения и финансовым «потерям».
А в случае возникновения спора ни арендодатель, ни арендатор не могут быть абсолютно уверены в том, что суд встанет на их сторону, так как в некоторых нюансах подобных споров судебная практика достаточно разноплановая.
