ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
Н. Ю. ШЕМЕТОВА
Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат Адвокатской палаты Иркутской области. Научная специализация — гражданское право. Родилась 10 августа 1975 г. В 1997 г. окончила Иркутский государственный университет (юридический факультет). Автор более 50 научных работ, в том числе 2 монографий, 11 статей, включенных Высшей аттестационной комиссией в список рецензируемых научных изданий, в частности: «Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации» (Иркутск, 2013); «Право жильцов многоквартирных жилых домов на доступ к коллективным приборам учета потребляемых энергетических ресурсов и осуществление контроля за их показаниями» (Цивилист. 2012. N 1); «Использование коллективных приборов учета тепла в многоквартирных жилых домах» (Цивилист. 2012. N 3); «Контроль собственников жилья за деятельностью управляющих компаний (на примере использования коллективных приборов учета)» (Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 12); «Проблемы правового качества российского законодательства о ЖКХ» («Европа — Россия — Азия: диалог континентальных культур (история, право, гражданское общество, геополитика)»: Сб. материалов 3-й Всерос. научно-практ. конф.) (Иркутск, 2013); «Проблемы российского законодательства в сфере ЖКХ, пути преодоления» (Город, пригодный для жизни»: Материалы первой Международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна) (Красноярск, 2013); «Противоречия между Федеральным законом «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» и подзаконными актами в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Город, пригодный для жизни: Материалы первой Международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна») (Красноярск, 2013); «Проблемы применения российского законодательства о теплоснабжении в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Актуальные проблемы права: Сб. науч. трудов) (Хабаровск, 2013); «Проблемы правового регулирования отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации: практический аспект» (Эффективность государственного управления и местного самоуправления: Сб. мат. научно-практ. конф.) (Иркутск, 2013).
Статья посвящена возникновению прав на недвижимость, оформлению прав, государственной регистрации недвижимого имуществ и прав на него, а также иным формам закрепления прав на недвижимость.
Ключевые слова: недвижимость, земля, трансформация прав на недвижимость, переход права, государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
The acquisition of real estate rights under Russian law N. Yu. Shemetova
This paper is devoted to the moment of creation of real property rights, registration rights, state registration of immovable property and rights to it, as well as other forms of securing property rights.
Key words: real estate, land, transformation of real property rights, transfer of state registration of rights to immovable property.
Необходимость в четком определении момента возникновения права на недвижимое имущество обусловлена множеством факторов, прежде всего потребностью выяснить, кто в настоящий момент несет бремя содержания и гибели недвижимого имущества (что немаловажно как для гражданских, так и для налоговых, бюджетных и других правоотношений). В современном российском законодательстве отсутствует легальное определение термина «переход права», что создает сложности при определении момента прекращения права на недвижимое имущество у отчуждателя и возникновения его у приобретателя. Однако через истолкование правовых норм определенные выводы все же можно сделать. Для этого предварительно следует выделить специфические для оборота недвижимого имущества аспекты его правового опосредования, а также проанализировать некоторые распространенные и не всегда закрепляемые нормативно термины. Основополагающая черта всех сделок с недвижимым имуществом, требующих государственной регистрации как минимум вещных прав, возникших из сделки, как максимум — самой сделки, заключается в том, что волеизъявление сторон не является единственным условием действительности сделки, а должно быть подкреплено актом государства: «Если при осуществлении обычных сделок купли-продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли-продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли-продажи дополняется системой регистрации» [1]. Более того, поскольку законодатель установил презумпцию законности регистрации, то опровергнуть законность регистрационной записи можно только в суде; до момента такого опровержения государственный акт сам по себе исключает правовую силу других юридически значимых действий: «…в этом случае сделка купли-продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации» [1]. Таким образом, здесь ключевые термины, требующие отдельного и подробного рассмотрения, — «передача» и «переход». Как известно, современный российский законодатель не придает акту передачи недвижимого имущества какого-нибудь вещно-правового значения (в отличие от движимых вещей); действия сторон в обязательстве, направленные на передачу недвижимости, представляют собой один из аспектов исполнения обязательств, но вещно-правовой эффект такие действия, направленные на передачу права, порождают лишь после внесения записи о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») <1>. ——————————— <1> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В связи с этим представляется необходимым рассмотреть существо таких явлений, как переход права и передача права. Передать, как указывает Толковый словарь русского языка, означает «отдать, вручить кого-то или что-нибудь; иначе — отдать во владение, в распоряжение» [2]. Говоря об имуществе как объекте прав, можно отметить, что правовому регулированию подлежит имущество как комплекс имеющих правовое значение характеристик и возникающих из них (могущих возникнуть) прав и обязанностей. В отрыве от своей материальной основы имущество, тем более недвижимое имущество, рассматриваться не может. Однако нельзя утверждать, что права и обязанности субъектов как вещно-правового, так и обязательственно-правового характера могут быть связаны исключительно с материальными, телесными свойствами имущества. Развитый гражданский оборот в данном смысле подразумевает и существование до некоторой степени абстрактных прав применительно к материально осязаемому имуществу (оговорка «до некоторой степени» сделана нами с целью отграничить такого рода права от абстрактных сделок). Так, современный российский законодатель, определяя момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору (ст. 251 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)) <2>, указывает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора. ——————————— <2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, с изм. от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Правило ст. 251 ГК РФ может служить подтверждением того, что участнику общей долевой собственности принадлежит не какая-то конкретная часть общей вещи (в таком случае момент возникновения права можно было бы приурочить к моменту передачи этой части вещи, но тогда и самой общей собственности не было бы), а именно доля в праве собственности на вещь. Этот вывод подкрепляется и содержанием ч. 2 ст. 247 ГК РФ о предоставлении в пользование долевого собственника части имущества, соразмерной его доле <3>, а также ст. 252 ГК РФ о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли <4>, множеством других законодательных и подзаконных норм. ——————————— <3> Там же. <4> Там же.
Передача недвижимого имущества как юридический акт в действующем законодательстве никакой роли не играет (относительно вещных прав). Передача вещи, всех сопутствующих ей принадлежностей составляет предмет исполнения обязательства и имеет обязательственно-правовое значение. Невозможность в этом случае в полном объеме реализовать свои вещные права делает эти права нереализованными, но не влияет на сам факт их существования: правообладатель, в частности, может обратиться в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права, но ему не требуется доказывать наличие этого права. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ <5> с момента вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара. Следовательно, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества по п. 1 ст. 459 ГК РФ <6>. Норма п. 1 ст. 359 ГК РФ <7> представляет собой отступление от правила ст. 211 ГК РФ <8>, по которой риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник. ——————————— <5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. <6> Там же. <7> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, с изм. от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. <8> Там же.
Нахождение недвижимой вещи во владении лица имеет юридическое значение только применительно к первичным способам приобретения права на нее: «Право собственности на вновь созданную движимую вещь возникает в момент, когда она изготовлена или создана. Для вновь созданной недвижимости действует правило ст. 219 ГК РФ <9>. В отношении приобретаемых вещей момент возникновения права собственности связан с истечением определенного срока, установленного законом, заявлением управомоченного лица или совершением им действий, свидетельствующих об обращении вещи в свою собственность» [3]. Между тем для третьих лиц указанные обстоятельства сами по себе юридического значения не имеют, согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <10> право собственности на недвижимое имущество, получаемое в собственность по приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после истечения приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. ——————————— <9> Там же. <10> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Переход имущества в блоке рассматриваемых нами вопросов — центральный, требующий наиболее подробного исследования. Как было указано ранее, нормативное определение этого термина в современном российском законодательстве отсутствует, что породило ряд сложностей как практического, так и теоретического характера. Поэтому первоначально необходимо выяснить по меньшей мере, каково общеупотребительное литературное значение этого термина. Слово «переход», как известно, является производным от слов «переходить» и «перейти», которые имеют несколько схожих смысловых значений: «1) идя, переместиться с одной стороны чего-нибудь на другую; 2) пройти из одного места в другое; 3) достаться кому-нибудь, от кого-нибудь, сообщиться, передаться. Имущество перешло к детям» [2]. Таким образом, переход можно расшифровать как перемещение чего-либо, в том числе и имущества, прав и т. д. от одного лица к другому. Если учесть, что одно из значений термина «перейти» — сообщиться, передаться, то явственно прочитывается буквальный смысл: перемещение, движение вещи, ценности от одного лица к другому, причем перемещение не простое, а имеющее цель, четко направленный вектор движения. При этом уже в самом начале перехода, передвижения присутствует индивидуально-определенный субъект, в сторону которого направлено движение комплекса прав и обязанностей. Регистрация перехода, если придерживаться такого подхода, означает регистрацию не самого процесса перемещения прав и обязанностей, но завершение этого процесса, переход на нового правообладателя, фиксирует, закрепляет их за вновь появившимся субъектом. Все указанное имеет значение, если, конечно, иное прямо не оговорено в нормативном акте или не следует из его содержания. Так, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ряде статей указывает на переход прав наряду с их возникновением, прекращением и т. д. (Например, в ст. 2 указанного Закона <11> регистрация понимается как «акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ».) В таком случае необходимость в ином истолковании этого термина отпадает изначально. В истолковании термина «переход» большую сложность представляет разграничение фактической передачи имущества во владение и переход права собственности к иному лицу. Применительно к недвижимому имуществу задача исследователя изначально упрощается императивностью и общеобязательностью государственной регистрации, однако остается ряд проблем, требующих разрешения и однозначного истолкования правовых норм. Строго говоря, проблема расщепленных прав имеет весьма длительную историю — в праве самых разных государств нескольких исторических эпох она разрешалась неоднородно. (Разрешение конфликта между интересами собственника, лишившегося имущества из-за его отчуждения неуправомоченным лицом, и интересами приобретателя этого имущества, происходило либо через ничем не ограниченное право виндикации этого имущества, либо, напротив, добросовестный приобретатель был защищен от любой виндикации. Существует и третий вариант: он предполагает «расщепление» собственности и владения.) В современном российском законодательстве и в цивилистической теории проблема расщепленных прав также не находит однозначного разрешения. За последнее десятилетие российская цивилистика накопила обширный материал о противоречиях интересов собственника и приобретателя в обязательственных правоотношениях. ——————————— <11> Там же.
Предложения цивилистов на этот счет также неоднородны, хотя налицо явная тенденция обеспечить преимущественную защиту интересов добросовестного приобретателя перед собственником [4 — 6]. Посвященных данной проблеме исследований очень много. Надо полагать, обширная судебная практика на этот счет все больше убеждает специалистов в необходимости нормативного урегулирования существующих противоречий.) Потребности стабилизации гражданского оборота, все более обостряющие данную проблему, заставляют искать по меньшей мере промежуточные, компромиссные способы ее разрешения. Попытки внести изменения в ГК РФ в части защиты прав добросовестного приобретателя пока, как известно, успеха не имели. Так, предлагалось внести изменения в ст. 302 ГК РФ о введении абсолютной защиты приобретателя недвижимости, права на которую уже зарегистрированы в государственном реестре. Авторы проекта предлагают сформулировать ст. 302 таким образом: «…предусмотреть, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования». По сути, речь шла о неопровержимой презумпции законности действий добросовестного приобретателя. О содержании предлагаемых изменений один из специалистов высказался так: «…суть предлагаемых изменений закона надо расценивать как лишение собственника недвижимости права на ее виндикацию, то есть защиты, предусмотренной Конституцией РФ» [7]. Очевидно, любые крайности в данном вопросе чреваты огромными сложностями, в том числе для экономики страны в целом, не говоря уже о юридической стороне дела: весьма частыми, особенно в коммерческом обороте, стали ситуации, когда титульным собственником или иным владельцем является одно лицо, а фактически имущество годами находится во владении другого, без надлежащего оформления. Такая ситуация распространена в практике хозяйственной деятельности публично-правовых субъектов — государства, муниципальных образований, особенно во взаимоотношениях между несколькими такими субъектами. И, конечно, классической, тысячи раз повторяющейся стала проблема с отчуждением жилого помещения, принадлежащего на праве собственности одному лицу, другим без надлежащих к тому оснований. В этом случае отчуждаемая таким образом жилплощадь могла сменить в обороте несколько приобретателей, а все совершенные сделки в этом случае признавались ничтожными [11, 12]. Нарушения прав огромного количества приобретателей стали предметом рассмотрения законодателя, поскольку давно стало очевидно, что вопрос потребует того или иного разрешения [8, 10]. «Видимо, избежать корректировки и дополнения Гражданского кодекса не удастся» [9]. Необходимость в урегулировании сложившейся ситуации была вызвана еще и тем, что фактический владелец имущества, не будучи полностью уверен в прочности и гарантированности своих прав, не заинтересован принимать меры к сохранению имущества, поддержанию его в надлежащем состоянии. Кроме того, возникали сложности фискального и иного публичного характера. Принятию законодателем радикальных решений препятствовало и подсознательно присутствующее у большинства юристов небезосновательное убеждение, что признание прав добросовестного приобретателя может послужить отличным способом легализации незаконных сделок с недвижимым имуществом, особенно с жильем. Приходится признать небезосновательное суждение. Очевидно, что оформление приобретенного с нарушениями закона недвижимого имущества на третье лицо (с помощью любой возмездной сделки оно может перепродаваться третьим лицам десятки и даже сотни раз) создает благоприятную среду для нарушений закона. Как свидетельствует практика, невозможно доказать наличие сговора между незаконным приобретателем и так называемым третьим лицом (которое может быть вовсе не посторонним отчуждателю), которое это имущество впоследствии «приобретает». Юристы обоснованно боялись злоупотреблений, и страх перед ними перевешивал все возможные преимущества, которые могли быть принесены изменениями в соответствующие законы. В отношении сделок с недвижимым имуществом законодатель решился на серьезные перемены в этой области, но, к сожалению, права граждан оказались незащищенными.
Список литературы
1. Сайдаманов А. А. О переходе права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. N 6. 2. Ожегов С. Ю., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка / Российская академия наук. Институт русского языка. Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993. 960 с. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное). —————————————————————— 3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Контракт; ИНФРА-М-НОРМА, 1995. С. 269, 270. 4. Петров Е. Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 220 — 233. 5. Тузов Д. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? // Российская юстиция. 2003. N 6. С. 38 — 40. 6. Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 101 — 106. 7. Маковский А. Нет предела совершенству // ЭЖ-Юрист. 2002. N 13. С. 2. 8. Скловский К. И. Об идеологии защиты владения в современном гражданском праве // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. С. 113 — 125. 9. Скловский К. И. Отношения собственника с незаконным владельцем и приобретательная давность // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 116 — 119. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). —————————————————————— 10. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. 512 с. 11. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1998. N 3. С. 5, 6. 12. Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации… // Российский экономический журнал. 1998. N 2. С. 58 — 60.
——————————————————————
Вопрос: Мой сын при аресте получил адвоката. Он осуществляет защиту и проводит все действия с подзащитным. Это госадвокат. Мы его не нанимали! Через некоторое время адвокат предложил заключить с ним договор. Цена вопроса — 50 тыс. руб. Я так понимаю, что это будет не последняя оплата. Таких денег у нас нет. Правомерно ли требование адвоката? Что нам делать? («Юрист спешит на помощь», 2014, N 3)
Вопрос: Мой сын при аресте получил адвоката. Он осуществляет защиту и проводит все действия с подзащитным. Это госадвокат. Мы его не нанимали! Через некоторое время адвокат предложил заключить с ним договор. Цена вопроса — 50 тыс. руб. Я так понимаю, что это будет не последняя оплата. Таких денег у нас нет. Правомерно ли требование адвоката? Что нам делать? В. В.Покаржевский, г. Чебоксары
Ответ: Заключение соглашения с адвокатом — это ваше право, а не обязанность. В соответствии с ч. 1 ст. 48 Конституции РФ каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи. В случаях, предусмотренных законом, юридическая помощь оказывается бесплатно. Так как защита в данный момент осуществляется по назначению должностного лица органа предварительного расследования, а не по соглашению об оказании юридической помощи, заключенному с адвокатом и содержащему размеры гонорара, то без отказа вашего сына от защитника в порядке ст. 52 УПК РФ расходы на оплату его труда компенсируются за счет бюджетных средств.
