Гражданское законодательство предусматривает ряд случаев, когда сделки между участниками гражданского оборота по поводу недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. При этом отсутствие регистрации влечет признание договора незаключенным, однако в практике арбитражных судов выработан подход, согласно которому стороны незарегистрированного договора все равно связаны его условиями. На чем этот подход основан?
Если сделка не прошла регистрацию
Во всех случаях, когда по закону сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, она считается заключенной с момента таковой. После государственной регистрации сделки у ее сторон возникают соответствующие права и обязанности (право владеть и пользоваться имуществом, осуществлять правомочия собственника в отношении приобретенного предприятия и т. д.).
Отсутствие государственной регистрации сделки влечет отсутствие возможности у ее сторон что-либо требовать друг от друга, поскольку не наступают те правовые последствия, которые сделка должна была бы породить. К отношениям сторон по незаключенному договору по общему правилу применяются нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).
Однако выводы о незаключенности сделки, не прошедшей регистрацию, не должны быть преждевременными, в каждом конкретном случае необходимо учитывать положения самой сделки, которую заключили стороны. Для удобства оформления своих взаимоотношений и экономии времени они могут сконструировать сложную сделку, в которой основное обязательство подлежит регистрации, но имеются оговорки, что при ее отсутствии договор все равно является действительным.
Например, на практике до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости арендатор фактически получает имущество во владение и в пользование от арендодателя, для чего между ними заключается договор краткосрочной аренды — на 3 — 6 месяцев или на неопределенный срок, не подлежащий государственной регистрации. Такой договор краткосрочной аренды снабжается условием о том, что действует он с момента подписания до государственной регистрации долгосрочного договора аренды.
Стороны могут как заключить отдельный договор краткосрочной аренды, так и включить названное условие в долгосрочный договор аренды. Эффективность такого условия связана с тем, что стороны не заключают отдельного договора и не указывают повторно всех существенных и иных условий, а просто в один долгосрочный договор аренды добавляют положение о том, что до государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, а после — как долгосрочный договор аренды.
Подобная договорная конструкция законом прямо не предусмотрена, однако нет и запрета на ее использование, в связи с чем она является допустимой в силу принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС УО от 27.12.2011 N Ф09-8611/11 по делу N А34-6217/2010).
В данном случае речь идет о договоре — документе, в котором соединяются условия сразу двух договоров аренды: краткосрочного и долгосрочного. Такой сложный договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует до определенного в нем момента — до государственной регистрации и вступления в силу его как долгосрочного договора, а затем до окончания срока долгосрочного договора аренды.
Если договор аренды недвижимого имущества по каким-либо причинам не прошел государственную регистрацию, то краткосрочный договор аренды действует до определенного в нем момента, если стороны определили такой момент на случай, если регистрация не будет проведена (например, договор краткосрочной аренды вступает в силу с момента его подписания и действует до его государственной регистрации, но не более 11 месяцев с момента его подписания). Если предельный срок действия краткосрочного договора аренды не определен, а регистрация не состоялась, то тогда он считается заключенным на неопределенный срок.
Договоренности превыше всего
Применение к отношениям сторон незарегистрированного договора правил о неосновательном обогащении было направлено на устранение неопределенности между ними в связи с отсутствием у такого договора юридической силы. Исполненное каждой из сторон признавалось неосновательным обогащением другой и подлежало возврату, кроме случая, когда встречное исполнение являлось равноценным.
В последнее время в судебной практике получил широкое распространение подход, согласно которому даже при отсутствии зарегистрированного договора стороны все равно связаны его условиями. Это можно увидеть на примере договора участия в долевом строительстве, не прошедшего государственную регистрацию.
Статья 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливает в целях защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, поэтому отсутствие регистрации такого договора не означает, что участник строительства, оплативший стоимость соответствующего объекта недвижимости, не вправе требовать у застройщика исполнения обязательств. В данном случае у участника строительства не возникает права залога, предусмотренного ст. 13 Закона N 214-ФЗ, однако он вправе требовать от застройщика выполнения его обязательств по договору.
Такую правовую позицию сформулировал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12, рассматривая дело, в котором компания уступила свои права участника долевого строительства в пользу граждан по соглашению об уступке прав, при этом ни сам договор участия в долевом строительстве, ни соглашение об уступке прав не были зарегистрированы.
Нижестоящие суды посчитали, что такие договор и соглашения являются незаключенными в связи с тем, что не прошли государственную регистрацию, и отказали в удовлетворении иска граждан о включении их требования к застройщику-банкроту в реестр требований о передаче жилых помещений.
Однако Президиум ВАС РФ с такой позицией не согласился, отметив, что названные договор и соглашения были исполнены сторонами за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве, при этом ни застройщик, ни цедент (первоначальный участник долевого строительства) до открытия конкурсного производства не подвергали сомнению обязанность застройщика передать жилые помещения цессионариям (гражданам, в пользу которых была совершена сделка уступки прав).
В связи с этим отказ судов во включении требования граждан в реестр требований о передаче жилых помещений только на том основании, что договор и соглашение не прошли государственную регистрацию, является необоснованным. Данный договор и соглашение об уступке прав не предоставляют участнику долевого строительства права залога, но он вправе требовать от застройщика выполнения его обязательств перед ним.
Поскольку стороны с даты подписания незарегистрированного договора связаны его условиями, обязательства из такого договора могут быть ими прекращены по основаниям, предусмотренным законом. Так, в одном деле суд установил, что стороны договора участия в долевом строительстве на дату его подписания заключили соглашение о зачете, по которому против требования застройщика об оплате объекта недвижимости зачли требование участника долевого строительства о выплате вознаграждения за юридические услуги, которое ему уступило третье лицо.
Суд признал обязательства сторон прекращенными зачетом, поскольку с даты подписания такого договора стороны были связаны обязательством, несмотря на то что на дату осуществления зачета договор участия в долевом строительстве был только подписан, но не зарегистрирован (Постановление ФАС ЗСО от 25.12.2013 по делу N А67-6230/2011).
Различные последствия…
Ранее позиция о сохранении юридической силы за договором, не прошедшим государственную регистрацию, была сформулирована в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними необходимо исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и основания для применения положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ о неосновательном обогащении не имеются. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, то и она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Таким образом, как видно из приведенных примеров, в судебной практике различаются правовые последствия договора, не прошедшего государственную регистрацию, для сторон такого договора и для третьих лиц. Стороны договора все равно связаны обязательством, а для третьих лиц этого обязательства нет.
Данный подход получил дальнейшее развитие в проекте Обзора судебной практики ВАС РФ по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (www. arbitr. ru). В пункте 3 данного проекта отмечено, что сторона договора аренды, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях спорного соглашения, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, если это не противоречит правам и законным интересам добросовестных третьих лиц.
Поэтому, если это не затронет прав названных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В пункте 4 указанного Проекта содержится разъяснение о том, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде добросовестным третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Обязательственная связь
При отсутствии государственной регистрации договора его стороны все равно связаны обязательством (ст. 307 ГК РФ), поскольку они оговорили все существенные условия договора, установив между собой такое обязательство. Отсутствие регистрации договора лишает стороны специальных прав, обусловленных данной регистрацией (например, права залога в случае с договором участия в долевом строительстве), возможности противопоставить свой договор третьим лицам, которые не знали о нем и не должны были знать в связи с отсутствием регистрации.
Данный подход направлен на обеспечение стабильности гражданского оборота, укрепление обязательственных связей его участников, защиту слабой стороны (как в случае с договором участия в долевом строительстве).
Применительно к договору аренды, не прошедшему регистрацию, обоснованность такого подхода сомнений не вызывает, поскольку, несмотря на отсутствие регистрации сделки, ее стороны фактически исполняют обязательство на согласованных в ней условиях, тем самым признавая его. С учетом ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора учитываются все заслуживающие внимания обстоятельства, в том числе и последующее поведение сторон, их действительная воля.
По сути, в данном случае стороны, не осуществляя регистрации своей сделки, отказываются от долгосрочного договора, принимая условия обычного обязательства, связанного с использованием имущества на определенных условиях. Тем самым стороны понимают и признают последствия того, что сделка не прошла регистрацию: они не могут ее противопоставить третьим лицам, которым она неизвестна.
Сложнее обстоит дело с такими договорами, как купля-продажа предприятия и участие в долевом строительстве. Фактическое исполнение данных сделок и отсутствие у их сторон возражений по поводу неосуществления регистрации данный юридический порок не устраняют, поскольку в отличие от договора аренды приобретатель имущества по названным договорам без их регистрации никакие права на него получить не может. В связи с этим приобретателю имущества по таким договорам мы рекомендуем оформлять сделку надлежащим образом и не рассчитывать на положительную практику, которая может быть изменена.
