СУДЕБНЫЕ АКТЫ КАК ОСНОВАНИЯ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ
Н. В. ЛЕОНОВА
Леонова Н. В., начальник отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор.
Вопрос о порядке государственной регистрации права собственности на основании судебного акта на сегодняшний момент является проблемным как в судебной практике, так и в практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.
Ключевые слова: судебные акты, государственная регистрация.
Question of the order of state registration of ownership on the basis of a judicial act at the moment is problematic both in jurisprudence and in practice of the performing state registration of rights.
Решение суда как основание для государственной регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации, подп. 3 п. 1 ст. 8, в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), п. 1 ст. 17, относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации.
Действия регистрационного органа определяются п. 1 ст. 28 Закона о регистрации и имеют следующие особенности:
1. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрационную службу. Так, в ст. 268 Гражданского процессуального кодекса РФ указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами. Поэтому правообладателю необходимо обратиться в Управление с соответствующим заявлением, с приложением квитанции об оплате государственной пошлины, кадастрового (технического) паспорта на объект недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.
2. Момент возникновения права по решению суда. Существует мнение, что право у заинтересованного лица возникает с момента вступления решения в законную силу. На самом деле если момент возникновения права специально не указан в решении, то признанное судом право возникает по общему для недвижимости правилу — с момента его государственной регистрации. Момент возникновения права также может быть определен судом, в таком случае право возникает в соответствии с судебным решением. В любом случае на самом решении суда должна стоять отметка о его вступлении в законную силу.
3. При возникновении права собственности на основании решения суда правовая экспертиза документов, сданных на регистрацию, проводится также в общем порядке.
Правовая экспертиза включает проверку:
— действительности и подлинности представленных документов;
— вступления решения суда в законную силу;
— соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации — наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.
В судебных решениях по делам особого производства также должен быть указан вид права на недвижимость — право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и т. п.
4. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
Это положение Закона означает, что, если в судебном решении допущена ошибка, опечатка, если по каким-либо причинам представлены не все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, у регистратора нет возможности приостановить дело и попытаться самому устранить возникшие препятствия. В соответствии с действующим Законом у регистратора есть только месяц для принятия решения. Если по истечении указанного срока документы не будут приведены в порядок, в государственной регистрации будет отказано. В такой ситуации гражданин сам может приостановить регистрацию на срок до трех месяцев и обратиться в суд для разъяснения вынесенного решения, исправления технической ошибки и т. д. Причем следует учитывать, что судья не может просто написать на тексте решения «исправленному верить» или приложить письмо с разъяснениями. Суд назначает новое заседание, в результате которого выносится специальное определение.
5. Регистратор вправе отказать в регистрации установленного судом права по следующим основаниям (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации):
— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, решение суда не вступило в законную силу, нет подписи судьи и печати суда, неправильно указан адрес объекта недвижимого имущества или фамилия правообладателя и т. п.
— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом, для государственной регистрации прав; например заявление, квитанция об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт и т. п.;
— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; например, в государственном реестре прав имеется запись о праве иного лица, и вопрос о признании этой записи недействительной судом не решен;
— осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается, поскольку этот земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.
Ограничение возможности отказа в регистрации признанного судом права не означает обязательности регистрации прав на объект, который точно не установлен в решении.
Следует обратить внимание, что признание судом права не может быть приравнено к решению, подлежащему принудительному исполнению. Регистрационная служба не являлась ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у нее обязанности осуществить регистрацию. При отсутствии необходимых документов регистрация не может быть произведена и в принудительном порядке — на основании исполнительного листа.
Оспаривание зарегистрированного права. Запись о праве требования.
Несмотря на то что Закон определяет регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость, сама государственная регистрация не является каким-либо актом государственного органа, не несет в себе никаких властных предписаний участникам гражданских правоотношений. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость без правоустанавливающего документа, она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания регистрации — например договора купли-продажи, постановления о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве на наследство и т. п. Ответчиком по такому иску должен быть не регистрирующий орган, а лицо, нарушившее нормы права при передаче прав на недвижимость, — сторона по договору, орган местного самоуправления и пр.
Как установлено п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как признание недействительности проведенной регистрации, так же как выданного Управлением свидетельства о регистрации права. Нельзя лишить прав на недвижимость, обжалуя только действия регистрирующего органа.
Если же в отношении объекта недвижимого имущества уже существует спор о праве, то в соответствии с п. 2 ст. 28 Закона о регистрации при оспаривании прав на недвижимое имущество в судебном порядке регистратор вносит в государственный реестр специальную запись о праве требования. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в 3-дневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Поэтому основанием для записи о праве требования может являться любой документ, подтверждающий факт судебного оспаривания права на любой стадии судебного разбирательства, например определение судьи о принятии искового заявления к производству или о подготовке дела к судебному разбирательству. Таким образом, при условии надлежащего уведомления регистрирующего органа, от начала и до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица могут получить информацию о наличии спора в отношении объекта недвижимости.
Однако запись о праве требования сама по себе, в отсутствие записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Следует обратить внимание, что факт оспаривания права обязательно должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделки или переходе права на основании того, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий» (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Трудно представить приобретателя, согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной ст. ст. 302, 303 ГК РФ.
Регистрация по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Хочу заметить, что одно решение суда не заменяет государственную регистрацию сделки. Пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной.
Поскольку от государственной регистрации уклоняется одна из сторон договора, то в таком споре ответчиком является именно она, а не регистрирующий орган. Соответственно, само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у регистрационной службы осуществить государственную регистрацию. В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Иными словами, решение судебного органа в данном случае заменяет заявление и иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой стороной по договору. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в Управление в установленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заявление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ — договор и пр.). Вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда.
Обжалование отказа в государственной регистрации.
Согласно п. 5 ст. 2 Закона о регистрации заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд.
Суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязании регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.
Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным, орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан исполнить судебное решение и провести регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий Управления, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом.
Правообладателю не требуется подавать дополнительное заявление и повторно оплачивать регистрацию. В случае если подлинники документов уже были возвращены заявителю, необходимо вновь представить их в Управление, в противном случае государственный регистратор не сможет проставить на правоустанавливающих документах необходимые регистрационные штампы и печати. Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца.
Мировые соглашения.
Порядок заключения мирового соглашения сторонами и утверждения его судом, содержание мирового соглашения определены гл. 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. Мировое соглашение утверждается определением суда, в котором должны быть указаны его условия. Мировое соглашение исполняется сторонами добровольно или принудительно на основании исполнительного листа (ст. 142 АПК РФ).
Как указано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59, арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой в собственность жилое помещение, обязан убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться им, в том числе и путем заключения мирового соглашения.
Таким образом, регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, на который не распространяется правило о недопустимости отказа в регистрации, установленное п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. А само мировое соглашение рассматривается как своеобразный договор, содержание и условия которого закреплены определением суда. При регистрации прав по мировому соглашению в Управление представляются:
— заявления о регистрации (от обеих сторон в случае добровольного исполнения или от одной стороны в случае принудительного исполнения мирового соглашения);
— определение суда об утверждении мирового соглашения (возможно представление также и самого соглашения, подписанного сторонами);
— документы о принадлежности недвижимости лицу, обязанному передать ее по мировому соглашению;
— документы, подтверждающие добровольное или принудительное исполнение соглашения в части передачи недвижимости, например передаточный акт;
— иные необходимые для регистрации документы;
— документы об оплате регистрации, планы объектов, уставные документы юридических лиц, полномочия представителей и пр.
Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что только в случае участия регистрирующего органа в судебном разбирательстве на него может быть возложена обязанность по безусловному совершению регистрационных действий. Это может быть в случаях обжалования уклонения или отказа в регистрации, а также в случае принятия решения (определения) суда о приостановлении регистрации.
В исковом производстве органы регистрации участвовать не могут, поскольку не являются участниками материально-правовых отношений по поводу недвижимости и не имеют никаких притязаний на нее. Соответственно, решения по всем видам дел с участием физических и юридических лиц (оспаривание и установление прав на недвижимость, расторжение сделок, уклонение от регистрации) не порождают обязанности регистрирующего органа произвести государственную регистрацию. Регистрационные действия осуществляются не в порядке исполнения судебного решения, а в общем порядке — по заявлению, с уплатой пошлины, с предоставлением плана недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.
