М. Н. Николаев, судья Подольского городского суда.
Судебные споры по землепользованию практически всегда включают в себя необходимость разрешения судом вопросов, требующих специальных познаний в области землеустройства, что неизбежно предполагает проведение по данной категории гражданских дел экспертизы.
Подтверждением этому могут служить гражданские дела, основаниями возникновения споров по которым в последнее время являлись некачественная градостроительная документация, некомпетентный вынос на место согласованного Генерального плана, утвержденного плана земельного участка или неправильное определение границ уже существующего земельного участка, а также иски о реальном разделе земельного участка, об определении порядка пользования находящихся во владении граждан земельных участков, о восстановлении границ земельного участка.
Разрешение подобных споров невозможно без проведения экспертизы.
В силу ст. 74 ГПК РСФСР для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний в области науки, техники или ремесла, суд назначает эксперта. В случае необходимости может быть назначено несколько экспертов.
Правильное процессуальное разрешение судом вопроса о назначении и проведении экспертизы, грамотное проведение экспертизы специалистом-экспертом либо экспертной организацией напрямую влияют на качество рассмотрения судом возникшего спора, на правильное и своевременное его разрешение и успешное исполнение вступившего в законную силу решения суда.
С 30 октября 2001 г. введен в действие ЗК РФ, т. е. нормативный акт, который по своему предмету регулирования предполагает закрепление в себе основ разрешения земельных споров. Устанавливая в главе IX основы защиты прав на землю и рассмотрения земельных споров, определяя, что защита прав на землю, разрешение земельных споров относятся к компетенции суда, вместе с тем ЗК РФ не содержит в себе норм такого важного атрибута земельного спора, как землеустроительная экспертиза. Таким образом, как и ранее, основное значение в этом вопросе имеет гражданское процессуальное законодательство, а также судебная практика, в результате которой и складываются критерии проведения таких экспертиз.
Так, гр-ка Ш. обратилась в суд с иском к гр-ну М. о разделе земельного участка, признании недействительными свидетельства на право собственности на землю, постановления о закреплении земельных участков. В обоснование своего иска истица указала, что ей с ответчиком в равных долях принадлежит домовладение, при нем есть земельный участок, сложившийся порядок пользования им крайне неудобен, так как она пользуется средней частью земельного участка, а ответчик пользуется крайними частями земельного участка, закрепление за ними земельных участков осуществлено постановлением главы местной администрации без учета их долей в праве собственности на домовладение.
По делу назначались судебные землеустроительные экспертизы, проведение которых поручалось эксперту К., который представил суду экспертное заключение, назвав его строительно-технической экспертизой. При этом заключение экспертом выполнено без специальных приборов, им установлены так называемые линейные размеры спорного земельного участка.
Судебные постановления по данному делу неоднократно отменялись как судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда в кассационном порядке, так и в порядке надзора постановлением президиума Московского областного суда.
Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по данному делу, одним из оснований для отмены решений суда первой инстанции явилось то, что экспертное заключение, положенное в основу решения суда, не предусматривает возможность технического обслуживания строений одной из сторон по данному делу, так как граница раздела земельного участка проходит прямо по стене строения.
В постановлении президиума Московского областного суда в качестве оснований для отмены второго решения суда первой инстанции по приведенному спору указано, что суд не дал должную оценку варианту раздела земельного участка в совокупности с другими документами о линейных размерах участка. В результате исполнение решения суда стало невозможно по причине несоответствия линейных размеров участка, указанных в решении суда, действительным величинам, что подтверждается актом судебного пристава-исполнителя о невозможности исполнения решения суда. Более того, сам эксперт в своем письме судебному приставу-исполнителю указал, что при проведении экспертизы им были допущены ошибки в описании границ участков.
При новом рассмотрении дела судом вновь была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам геодезической организации. Из составленного заключения видно, что оно выполнено с использованием геодезических приборов, конфигурация земельного участка и определенные площади по своим размерам значительно отличаются от ранее выполненных линейных размеров земельного участка.
При новом рассмотрении дела судом было утверждено мировое соглашение.
В другом деле гражданка Д. обратилась в суд с иском к Б. и Н. об определении порядка пользования земельным участком, признании недействительным свидетельства о праве собственности на земельный участок и постановления главы администрации сельского округа о передаче земельного участка в собственность.
Постановленные судом первой инстанции по делу судебные постановления также неоднократно отменялись, при этом из дела видно, что первоначально по делу проводились землеустроительные экспертизы экспертом К., им были также созданы линейные планы спорного земельного участка с вариантами определения порядка пользования. Из составленного им экспертного заключения видно, что согласно его обмерам общая площадь участка составляет 2271 кв. м.
После отмены решения судом вновь вынесено определение о назначении по делу землеустроительной экспертизы, поручена она была другому эксперту С., который также выполнил линейный план земельного участка, и из его заключения следует, что при домовладении всего в пользовании находится 2270 кв. м земли.
После отмены второго решения суда первой инстанции по делу еще раз была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам геодезической организации. Из заключения экспертизы следует, что фактическая площадь находящегося в пользовании у сторон земельного участка составляет 2255 кв. м, план, расположение границ земельного участка по результатам этой последней экспертизы значительно отличаются от ранее составленных по делу экспертиз, так как он реально отражает существующую конфигурацию спорного земельного участка.
В последней по делу экспертизе экспертами-геодезистами указано, что при экспертизе ими использовались при горизонтальной съемке теодолит 2Т5К, светодальномер СТ5, компарированная 50-метровая рулетка. Съемка участка и координирование углов территории производились полярным методом с контрольными промерами сторон участка, площади участков вычислены по координатам по формулам Гауса.
1. В результате изложенных примеров можно отметить, что в настоящее время не всякий специалист может дать компетентное заключение по землеустроительной экспертизе. Причем такое заключение не только должно быть исполнимым, но и соответствовать усложнившимся в настоящее время требованиям к землеустройству в целом. Некачественно проведенная по делу экспертиза является причиной неисполнения решения суда и его отмены.
Изменения действующего законодательства в области землеустройства и межевания земель приводят к увеличению требований к проведению землеустроительных экспертиз, к выбору судом экспертов для проведения такой экспертизы.
В силу ст. 68 ЗК РФ землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.
Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.
Не используя термины «экспертиза», «землеустроительная экспертиза», ЗК РФ в п. 1 ст. 69 устанавливает, что землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
В п. 4 указанной статьи определяются начальные требования к проведению землеустройства, а именно установлено, что при проведении землеустройства необходимо обеспечивать учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства.
В то же время в п. 7 указанной статьи предусмотрено, что порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Конечно же, термин «землеустройство» в том виде, в каком он закреплен в ст. ст. 68, 69 ЗК РФ, имеет более широкое значение, чем такое прикладное, как «землеустроительная экспертиза». Однако по своему характеру, кругу решаемых вопросов землеустроительная экспертиза имеет соподчиненное значение к термину «землеустройство». Поэтому проводимая землеустроительная экспертиза должна соответствовать общим требованиям, предъявляемым к землеустроительным работам вообще, так как постановляемое судом в результате разрешения спора и на основании заключения эксперта решение ведет к установлению на местности границ землепользования, к формированию границ земельного участка, что является одной из составляющих понятия землеустройства.
В связи с этим технология проведения землеустроительной экспертизы тесно связана с требованиями действующей Инструкции по межеванию земель (утверждена Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.) и Методическими указаниями по выполнению геодезических работ при межевании земельных участков.
Согласно п. 1.4 Инструкции по межеванию земель, межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.
Таким образом, введены организации, осуществляющие деятельность по межеванию земель, которые не только могут выполнять работы по землеустройству, но и могут привлекаться судом в качестве специализированных организаций для проведения землеустроительных экспертиз, обладая для этого специальными познаниями, навыками и инструментами.
2. Назначение судом экспертизы производится с соблюдением общих требований, установленных в ст. ст. 74, 75, 88 ГПК РСФСР. При этом суд выясняет круг вопросов к экспертам, обсуждает кандидатуры экспертов и экспертных организаций, причем такие кандидатуры могут быть представлены как сторонами, так и самим судом.
Привлечение в настоящее время к проведению землеустроительных экспертиз именно специалистов геодезических организаций помогает получить суду одно из доказательств по гражданскому делу о земельном споре и с учетом полученных доказательств правильно разрешить заявленный иск.
На наш взгляд, такая практика отвечает и требованиям ч. 1 ст. 75 ГПК РСФСР, поскольку в данном случае соблюдается принцип привлечения к проведению подобных экспертиз лиц, обладающих специальными познаниями, что подтверждается имеющимися у данных организаций лицензиями на проведение межевания земель.
Некомпетентное экспертное заключение, положенное в основу решения суда, неизбежно вновь приведет к нарушению прав граждан при исполнении решения суда, либо такое решение будет невозможно исполнить, либо оно будет содержать в себе такие погрешности, сохранение которых будет значительно ущемлять права владельцев земельного участка. В обоих случаях участником спора будет поставлен вопрос об отмене решения.
3. В силу ст. 77 ГПК РСФСР заключение эксперта должно содержать подробное описание произведенных исследований, их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы.
Эксперт должен провести экспертизу с учетом требований, содержащихся в определении суда.
Набор вопросов, которые целесообразно ставить перед экспертами, зависит от предмета спора.
При реальном разделе земельного участка возможен следующий перечень вопросов, которые можно поставить перед экспертом.
1. Определить общие границы спорного земельного участка, находящегося во владении у сторон, в том числе как с учетом «запользованной» земли, так и без нее.
2. Определить, сложился ли между сторонами порядок пользования спорным земельным участком, и если да, то представить план сложившегося порядка пользования земельным участком.
3. Представить суду варианты реального раздела земельного участка исходя из долей стороны в праве собственности на земельный участок (исходя из закрепленного размера земельного участка), и если это возможно, то с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком.
Следует отметить, что спор о реальном разделе земельного участка возможен при нахождении спорного участка в собственности у нескольких лиц, т. е. применительно к ст. 252 ГК РФ, и если при его реальном разделе не произойдет изменение целевого назначения земельного участка.
Другую категорию дел образуют споры об определении порядка пользования земельным участком. Такие споры возможны при нахождении земельного участка в собственности, применительно к ст. 247 ГК РФ, или когда невозможно его реально разделить, либо при нахождении земельного участка в пользовании у нескольких лиц.
При определении порядка пользования земельным участком примерный перечень вопросов к эксперту может быть такой же, как и при реальном разделе земельного участка, однако вместо слов «реальный раздел» подлежат указанию слова «порядок пользования».
Иски об определении порядка пользования земельными участками подлежат разрешению применительно к положениям ст. 35 ЗК РФ, исходя из содержания которой порядок пользования земельным участком между несколькими совладельцами находящегося на нем строения определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В постановлении президиума Московского областного суда по делу по иску Д. к Б. и Н. справедливо указано, что по спору об определении порядка пользования земельным участком, прилегающим к домовладению, принадлежащему сторонам, правовое значение имеет не только размер доли в домовладении каждого сособственника, но и в каком порядке, когда и на каком основании возникло право собственности на принадлежащую ему долю в доме, поскольку при переходе права собственности на домовладение или на его часть сохраняется право пользования прилегающим к домовладению земельным участком в том порядке, в котором он сложился между собственниками, правопреемниками которых являются стороны.
Учитывая изложенное, вместо приведенного выше третьего вопроса возможно следующее задание к эксперту при разрешении иска об определении порядка пользования земельным участком: «Представить суду варианты определения порядка пользования спорным земельным участком как исходя из долей стороны в праве собственности на домовладение, так и с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком».
При проведении указанного круга экспертиз эксперты должны помнить о том, что из раздела должна быть исключена «запользованная» сторонами, т. е. находящаяся в пользовании у них без законных оснований, земля, установить, где проходит так называемая «красная линия», т. е. граница, отделяющая территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Определяемые границы спорного земельного участка не должны заходить за «красную линию». Представленные суду варианты раздела земельного участка либо определения порядка пользования им должны учитывать необходимость выделения при строении, рядом с которым проводится граница раздела, земли для эксплуатации данного строения.
Особую категорию споров образуют иски о восстановлении границ земельного участка.
З. обратилась в суд с иском о признании недействительным свидетельства о праве собственности на земельный участок N 21 в садоводческом товариществе, выданного на имя Т., о восстановлении границ своего земельного участка N 24 в садоводческом товариществе в соответствии с замерами ее земельного участка от 1993 года, указав, что ей принадлежит земельный участок N 24 в садоводческом товариществе. В 1993 году были произведены замеры, в том числе границ ее земельного участка, составлен план участка с учетом освоенной земли, по этой границе ею был поставлен забор. Однако ее соседка Т., владелица соседнего с нею земельного участка N 21, произвела приватизацию своего участка в 1999 году. При этом она захватила часть ее участка, а именно отодвинула границу на 1 метр по всей длине ее участка, вынудила убрать забор.
По делу было вынесено решение об отказе в иске.
Предметом рассмотрения такой категории дел является исследование вопроса о нарушении границ земельного участка истца, в связи с чем истец, исходя из принципа состязательности, должен доказывать факт такого нарушения границ его земельного участка, в связи с чем основной задачей, стоявшей перед судом при разрешении подобного рода дел, является установление таких обстоятельств, каковы были границы и размеры спорных земельных участков, подверглись ли они действительно изменению, кто из сторон нарушил эту границу и каким образом она подлежит восстановлению.
Для разрешения такого круга вопросов одним из доказательств по делу будет заключение землеустроительной экспертизы, для проведения которой необходимо:
1) произвести обмеры спорных земельных участков;
2) определить, соответствуют ли размеры и границы указанных участков правоустанавливающим документам на них (свидетельствам о праве собственности на землю, разбивочному чертежу, генеральному плану и т. п.);
3) при выявленных несоответствиях границ определить, как подлежат восстановлению границы спорных земельных участков.
Следует отметить, что одной из причин возникновения приведенного спора по делу З. явилось то, что при проходившей в садоводческом товариществе приватизации и оформлении документов о размере и границах на находящихся во владении у членов садоводческого товарищества земельных участках к таким работам привлекались некомпетентные лица, границы участков не согласовывались с владельцами смежных участков.
В данном деле именно эксперты-геодезисты, обладая необходимым оборудованием и методикой, произвели следующую работу по проведению экспертизы: ими было выполнено совмещение имевшихся по спорным земельным участкам различных планов, в том числе генерального плана, планов по результатам приватизации и планов по фактическим размерам участков на момент приватизации. Результаты этих работ показали, что предмет спора — граница между земельными участками сторон по делу — расхождений с генпланом садоводческого товарищества от 1976 года и результатом приватизации 1999 года не имеет. В иске З. было отказано.
4. Остается актуальной проблема исполнимости вынесенного судом решения по земельному спору.
Районным судом было вынесено решение по спору между Г. и С. о реальном разделе земельного участка.
Решение суда было исполнено путем вынесения на местность судебным приставом установленных в решении суда границ раздела, о чем был составлен акт об исполнении решения суда.
С. обратилась в суд с жалобой на действия судебного пристава по составлению акта об исполнении решения суда, постановления об окончании исполнительного производства в связи с исполнением решения суда, указав, что границы на местности судебным приставом были вынесены неверно: линия раздела земельного участка, установленная судебным приставом, проходит прямо по стене сарая, принадлежащего ей, в связи с чем она не может им пользоваться, тогда как в решении суда раздел выполнен по варианту заключения эксперта, предполагавшего прохождение границы раздела с учетом выделения ей земли для возможности пользования принадлежащим ей сараем, и граница раздела должна была проходить в метре от стены ее сарая.
Из материалов дела по иску Г. к С. о реальном разделе земельного участка видно, что по делу экспертиза была проведена землеустроительной организацией.
По делу по жалобе С. на действия судебного пристава судом также была назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о том, соответствуют ли установленные судебным приставом-исполнителем границы раздела земельного участка между Г. и С. решению суда. При этом экспертиза была также поручена специалистам-геодезистам, но другой геодезической организации, нежели проводившей экспертизу по делу по иску Г. к С. о реальном разделе земельного участка.
Согласно данным экспертного заключения судебным приставом была допущена ошибка при установлении границ земельного участка и исполнении решения суда, в связи с чем судом жалоба С. на действия судебного пристава была удовлетворена.
Данный пример свидетельствует о необходимости разрешения появившейся в последнее время проблемы по исполнению решения суда по земельным спорам силами одного судебного пристава. Фактически это становится невозможным в тех случаях, когда решение постановлено на основании экспертизы, подготовленной экспертной геодезической организацией, использовавшей в своей работе специальные приборы для межевания земель, такие, как теодолит, светодальномер, а судебный пристав-исполнитель не имеет ни специальных познаний в области землеустройства и межевания земель и использования этих приборов, ни самих специальных приборов.
Складывается практика, когда к исполнению решения суда привлекаются эксперты, выполнившие работы по экспертизе в ходе судебного разбирательства, и с их помощью судебный пристав-исполнитель фактически производит исполнение решения суда, оформляя необходимые при исполнении документы.
Однако участие специалиста в исполнительном производстве регулируется положениями ст. 41 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которой для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав-исполнитель по собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением назначить специалиста, а при необходимости — нескольких специалистов. Специалист дает заключение в письменной форме.
Фактически речь идет о проведении экспертизы.
Изложенное свидетельствует, что судебный пристав может привлекать специалиста при исполнении решения суда только для проведения экспертного исследования, но не может привлечь его для непосредственного выполнения работ по фактическому исполнению решения суда. Однако участие специалиста-землеустроителя необходимо именно для фактического вынесения на местности границ земельного участка. Это действующим законодательством об исполнительном производстве не предусмотрено.
Данный пробел необходимо восполнить, урегулировав его законодательно.
Для участия в исполнении решения суда по земельному спору целесообразно привлекать ту же организацию или специалистов, что давали экспертное заключение по гражданскому делу, так как это будет способствовать исполнимости решения суда и позволит гражданам избежать дополнительных финансовых затрат, связанных с привлечением землеустроителей.
