(Белицкий В. Б.) («Бюллетень нотариальной практики», 2008, N 1)
ПРАВА ГРАЖДАН В СПОРЕ О ЗАБОРЕ
В. Б. БЕЛИЦКИЙ
Зачем человеку заборы, заборы мешают людям. Я верю, наступит время, когда заборов не будет.
(Песня, авт. Л. Лесин, исп. М. Ножкин)
Белицкий В. Б., член правления Московской областной организации общества «Знание» России, кандидат технических наук.
Внесение изменений <1> в законодательство РФ породило спорные ситуации, связанные с правом граждан на земельные участки при домовладении. В первую очередь это касается фактического порядка землепользования, а также раздела или определения порядка использования участка между собственниками, расположенного на нем жилого дома. Предметом спора является как граница участка (в правовом отношении), так и механизм <2> регистрации права. Спор о границах участка решается в суде на основании экспертного заключения. Задача экспертизы — измерение и описание границ спорного земельного участка, необходимых для составления кадастрового плана (карты), разработка вариантов раздела. Объектами экспертизы являются жилой дом, служебные строения и сооружения, в том числе заборы (ограды), являющиеся внешней и внутренней границами участка. ——————————— <1> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». <2> См.: Белицкий В. Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение // Бюллетень нотариальной практики. 2007. N 2. С. 17 — 20.
Согласно принципу земельного законодательства РФ «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), поэтому первоначально должны быть установлены участники и характер земельных отношений. Земельный участок на праве собственности имеет свидетельство о регистрации права и документ (кадастровый план), отражающий его границы и площадь. Сложнее обстоят дела с земельным участком, имеющим документ о землеотводе или о закреплении участка за домовладением, и проблемой является установление права на земельный участок, находящийся в фактическом пользовании граждан, имеющих в собственности здания и служебные строения, расположенные на нем. В частности, необходимо определить фактические границы земельного участка и исследовать его сложившийся порядок пользования <3>, что является целью данной статьи. ——————————— <3> Согласно ст. 35 ЗК РФ «1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком».
Забор — функциональное сооружение, порождающее право на имущество и неимущественное право на исключительное использование внутренней территории, закрепленной границами забора. Забор как имущество имеет технические характеристики и стоимость. Неимущественное право связано с порядком пользования (ремонт, реконструкция) забором и согласованием использования приграничной территории с землевладельцами соседних участков и свободной земли. Порядок признания права собственности на земельный участок по фактическому пользованию должен соответствовать правилу подачи искового заявления неимущественного характера (ст. 36 ЗК РФ и/или ст. 234 ГК РФ об установлении юридического факта приобретательной давности) или имущественного характера к ответчику, признанному судом землевладельцем. Как правило, таким ответчиком суд признает муниципальный орган, в хозяйственном управлении которого находится спорный участок. Иск о признании права на имущество (земельный участок) сопровождается уплатой государственной пошлины (ст. 333.19 НК РФ), размер которой зависит от стоимости земельного участка. Определение стоимости земельного участка связано с его площадью, которая, в свою очередь, зависит от границ спорного участка. Иск о праве на землю в порядке ст. 36 ЗК РФ предусматривает изготовление проекта границ земельного участка в случае отсутствия дежурной кадастровой карты в государственных органах. На основании заявления граждан об изготовлении кадастрового плана участка в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган власти или орган местного самоуправления обеспечивает изготовление плана и утверждает проект его границ <4>. Решение задачи изготовления кадастрового плана осуществляется уполномоченной организацией, имеющей лицензию. Однако трудности заключаются в том, что организации действуют на коммерческой основе и не всегда заинтересованы в заключении договора на землеустроительные работы исходя из цены и места расположения земельного участка. Например, по Закону «О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства», утвержденному подмосковными депутатами, предельная цена — 450 руб. за сотку, а максимальная цена межевых работ — не более 7000 руб., что экономически невыгодно для большинства коммерческих (землеустроительных) организаций. ——————————— <4> Пункт 7 ст. 36 ЗК РФ: «Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
Лица заявляют иск о праве на земельный участок согласно представленному плану участка и техническому паспорту на дом, составленному бюро технической инвентаризации (далее — БТИ). В состав технического паспорта на объект учета входит ситуационный план участка с указанием строений, расположенных на нем. На дату составления паспорта определяется инвентаризационная стоимость дома, строений и сооружений (объекты учета). В паспорт могут быть внесены записи о самовольных постройках и территориях самозахвата, обнаруженных при инвентаризации, в том числе сведения об изменении внешних и внутренних границ. Сложность обоснования исковых требований о границах участка заключается в том, что забор как доказательство границы на момент судебного разбирательства может быть уничтожен. В процессе эксплуатации забор теряет свои эксплуатационные свойства, и цена его изменяется. Формально инвентаризационная стоимость уменьшается с учетом физического износа, а реальная (рыночная) увеличивается с ростом цен на стройматериалы при инфляции. Естественно, претензия по границам связана с денежной компенсацией при установлении (ликвидации) забора. Технической инвентаризации БТИ и учету подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд <5>. Градостроительный кодекс (ГрК РФ), строительные нормы и правила (СНиП) устанавливают требования по строительству, ремонту и эксплуатации зданий, нарушение которых устанавливается в результате проведения экспертизы. Заборы (ограждения) включаются в состав недвижимого имущества, подлежат описанию (абрис, план) и оценке на момент инвентаризации. ——————————— <5> Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ (Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301).
Границы участка устанавливаются в результате межевания (это и есть определение границы). Значит, для установления границ фактического пользования необходимо наличие межевых знаков. В качестве межевых знаков применяют бетонные пилоны и бетонные монолиты, железные трубы, пни, деревянные столбы и т. д., которые размещают на всех поворотных точках границы участка. Желание «застолбить» территорию приводит к установлению капитальных оград из кирпича или бетона (высотой более 2 м), что иногда осуществляется без согласования с владельцем соседнего участка. Наличие сплошного высокого забора не позволяет своевременно заявить о нарушениях градостроительного законодательства РФ, прав и интересов граждан. Забор является сооружением, технические и стоимостные характеристики которого указывают в паспорте (состав объекта). В случае одного почтового адреса домовладения БТИ не отражает на плане земельного участка внутренние границы фактического порядка пользования, являющиеся предметом спора при смене сособственников. Уничтожение забора на основании отсутствия его на плане земельного участка приводит к конфликтным ситуациям. Предметом конфликта является не столько забор, сколько попытка захвата чужой территории. Способы защиты предусматривают подачу иска неимущественного характера по исполнению обязательств и/или имущественного о возмещении ущерба, связанного с уничтожением (восстановлением) забора. Законность установки забора подтверждает протокол согласования границ между владельцами соседних участков. В этом случае подтверждается отсутствие претензий к границам и нарушений по расположению на участке строений и сооружений. Планировка зданий малоэтажной застройки городских и сельских поселений должна соответствовать выполнению требований, в частности: — до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым нормам должны быть не менее: от усадебного, одно-, двухквартирного и блокированного дома — 3 м, от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м (п. 5.3.4 СП 30-102-99). На территориях с застройкой усадебными, одно-, двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м (п. 5.3.8 СП 30-102-99); — допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом требований, приведенных в обязательном приложении 1 (п. 2.12* СНиП 2.07.01-89*). Приложение 1. Расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка (независимо от суммарной площади застройки) не нормируются (п. 9 СНиП 2.07.01-89*). Земельный участок подлежит разделу, если он является делимым (ст. 6 ЗК РФ) и может быть разделен в натуре по договору с собственником земельного участка или в судебном порядке. Спор о разделе земельного участка решается пропорционально долям в праве собственности на дом или с учетом его «сложившегося порядка пользования» <6>. Приоритетом является наличие соглашения (договора) о фактическом пользовании общим имуществом между совладельцами домовладения и частями земельного участка. Соглашение (сделка) является волеизъявлением сторон о порядке пользования и внутренних границах земельного участка. Согласно ст. 8 ГК РФ возникновение прав и обязанностей на основании иных сделок, в том числе не противоречащих закону действий граждан, порождает последствия, обязательные для исполнения сторонами и правопреемниками. Возникает противоречие, связанное с тем, что фактический порядок пользования домовладением в процессе его эксплуатации может не соответствовать первоначальному соглашению. В частности, дом может быть перестроен, возведены дополнительные строения и сооружения, эксплуатация которых связана с изменением границ участка и местом расположения забора. ——————————— <6> Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Настольная книга судьи по земельным спорам. М.: ТК «Велби»; Проспект, 2006. «При этом правовое значение может иметь не любой сложившейся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т. е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой» (с. 72).
На основании ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Автор предлагает следующие комментарии. 1. Наличие землеотводного документа является необходимым условием для признания права собственности (государственной регистрации) на участок и имущество, расположенное на нем. Строительство жилых зданий, строений и сооружений возможно при соблюдении условий целевого назначения земельного участка: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. 2. Право собственности на существующий или вновь созданный объект недвижимости (дом) признается при наличии паспорта, свидетельствующего о факте создания объекта. Паспорт <7> не является основанием для государственной регистрации права собственности, если имеются претензия со стороны компетентных органов или возражения собственников по владению и внесению существенных изменений в совместно используемое имущество (ст. 247, 253 ГК РФ). Для признания прав собственности на объект застройки необходимо согласование застройщиком права землепользования и архитектурный проект, разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию. Архитектурный проект должен соответствовать градостроительным требованиям и быть согласованным органами архитектуры. Отсутствие разрешения на строительство является основанием признания постройки самовольной по заявлению заинтересованных лиц в судебном порядке. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию свидетельствует об объекте незавершенного строительства, на который может быть установлено право собственности только по решению суда. ——————————— <7> Паспорт (до 1 января 2010 г.) является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта (п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 27 июля 1997 г. N 122-ФЗ) и основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ).
3. Лицо, право которого нарушено строительством, может требовать от виновных лиц сноса самовольной постройки и возмещения причиненных ему убытков. Сноса <8> самовольной постройки имеет право требовать собственник земельного участка за счет лица, осуществившего ее строительство. Наличие разрешения на строительство и паспорта на строения, расположенные на чужом земельном участке, не является основанием признания права собственности на него. Новелла ст. 222 ГК РФ о том, что участок будет предоставлен лицу, осуществившему самовольную постройку на не принадлежащем ему участке, ныне отменена <9>. ——————————— <8> Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 25: «3. Лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние». <9> См.: ст. 2 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ.
Действия, направленные на защиту интересов потерпевших лиц, связаны с применением мер административного характера (в частности, ст. 9.5 КоАП) или наложением ареста на имущество (ст. 140 ГПК РФ) в виде запрета совершать действия, связанные с эксплуатацией спорного имущества. Отсутствие согласия совладельца дома на внесение существенных изменений путем перестройки, пристройки или надстройки не является основанием изменения долей в праве собственности на дом, раздела или выделения дополнительного земельного участка за счет участков, находящихся в пользовании других совладельцев. Претензии по стройматериалам и расходам, связанным со строительством самовольной постройки или других сооружений, не подлежат удовлетворению при их сносе по решению суда. Установка забора как сооружения не требует согласования проектной документации и связана только с расходами на строительство, подтвержденными финансовыми документами (договор или счет на материалы и услуги). Инвентаризация устанавливает балансовую стоимость имущества, в том числе забора, в составе объекта учета (домовладения). Действительная (рыночная) стоимость имущества определяется с учетом физического износа и коэффициентов (например, указанных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве»). Раздел на индивидуальные (смежные) земельные участки связан с установлением границы раздела общего участка, имеющего единый почтовый адрес. Интерес представляет случай раздела жилого многоквартирного дома на обособленные части и установления границ приквартирных (смежных) земельных участков. Требования СП 30-102-99 при разделе многоквартирного дома и выделе приквартирных земельных участков связаны с определением порядка их использования. Однако это не является препятствием для государственной регистрации прав собственности на выделяемую часть земельного участка. Необходимым и достаточным условием регистрации прав собственности на обособленную часть дома (квартиру) и приквартирный земельный участок является технический паспорт на дом и план земельного участка, согласованный совладельцами и нотариально заверенный или утвержденный решением суда (на основании экспертного заключения <10> по границам и площади участка). ——————————— <10> См.: Белицкий В., Хаустов Д. Судебная экспертиза в земельном споре // Хозяйство и право. 2007. N 4. С. 110 — 116.
По мнению автора, домовладение может предусматривать наличие приквартирных участков и на праве собственности и/или аренды и т. д. Это обусловливается тем, что переходный период, связанный с приватизацией земельных участков, с 1991 г. до настоящего времени предусматривает право пользования земельным участком, статус которого юридически не определен. Возможность бесплатной приватизации земельного участка распространяется на собственника расположенного на нем дома, если участок перешел в его фактическое пользование до 1 июля 1990 г. Правопреемники землевладельца (на праве пожизненно наследуемого владения) или землепользователя (на праве постоянного бессрочного пользования) имеют право на однократную бесплатную приватизацию и регистрацию права собственности на земельный участок, согласно Федеральному закону от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ. Наследники имеют право на пользование земельным участком (или его частью) на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в том числе на регистрацию права собственности на земельный участок на основании Федерального закона от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ.
Выводы
1. Заключение эксперта о фактическом порядке пользования земельным участком, основанное на поэтажном плане дома и ситуационном плане паспорта на домовладение, позволяет вынести решение суда о границах земельного участка (разделе домовладения) и обязать заинтересованных лиц заказать изготовление кадастрового плана, необходимого для регистрации прав собственности на недвижимое имущество <11>. ——————————— <11> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 30 ноября 2006 г. N 93-ФЗ, от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ).
Изготовление кадастрового плана и определение кадастровой стоимости земельного участка для учета налогообложения являются основаниями для отказа в государственной регистрации права. 2. Фактическое пользование земельным участком означает отсутствие претензий по границам земельного участка со стороны собственников сопредельных территорий. Протокол согласования границ земельного участка является документом <12>, свидетельствующим о волеизъявлении граждан и совершенном действии по договору (сделке), порождающем права и обязанности сторон. ——————————— <12> Приказ Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет», см. письмо Росземкадастра от 2 апреля 2003 г. N СС/233.
Забор (ограждение), установленный по внешним (внутренним) границам земельного участка, регистрируется при инвентаризации домовладения и отражается в виде пояснения (абрис) объекта учета, в том числе с указанием его инвентаризационной стоимости. 3. Спор о границах земельного участка неимущественного характера связан с обязанностью сторон не чинить препятствий по установке, пользованию (ремонт, замена) общим ограждением между соседними или смежными участками. Имущественный спор о возмещении ущерба (или о компенсации морального вреда) заявляют в случае нарушения права сложившегося порядка пользования, подтвержденного многолетней практикой. Доказательством являются соглашения (письменные или устные) о разделе земельного участка и установке ограждения (разделяющегося, выделяемого) участка между совладельцами домовладения.
