Галина Землякова, кандидат юридических наук, доцент, старший научный сотрудник Института государства и права РАН, г. Москва.
За сведениями о земельном участке раньше обращались в Росреестр и ждали как минимум неделю ответа. Сейчас информацию можно получить мгновенно, воспользовавшись порталом Росреестра.
Земельный участок в свете закона
Одной из ключевых функций государственного управления в сфере использования и охраны земель на данный момент является ведение государственного кадастра недвижимости (ГКН). Это обусловлено в первую очередь тем, что основным объектом оборота является земельный участок, несмотря на то что в ст. 6 ЗК РФ в качестве объектов земельных отношений названы также земля как природный объект и природный ресурс и части земельных участков. Земля в научной литературе и в действующем законодательстве рассматривается, как правило, в качестве предмета объективного права, то есть совокупности норм, регулирующих определенную группу отношений. А что касается части земельного участка, то в ЗК РФ она упоминается только в ст. 35, где речь идет о праве на использование части участка собственником здания, находящегося на чужом земельном участке. Надо отметить, что данная норма входит в противоречие со ст. 552 ГК РФ, где говорится о том, что покупатель недвижимости приобретает право пользования не частью, а соответствующим земельным участком, на котором находится эта недвижимость. На основе анализа норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод о том, что применительно к части участка может устанавливаться ограничение (обременение). Тем не менее если нет земельного участка, то нет и его части.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка и иные его характеристики определяются в соответствии с Законом N 221-ФЗ. После проведения кадастрового учета в ГКН земельный участок приобретает индивидуализирующие его характеристики. Права на земельные участки согласно ст. 131 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
В свою очередь, согласно ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается (а в конечном счете — в регистрации может быть отказано) в случае, если в ГКН в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о границах такого участка или граница такого земельного участка пересекает границу другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем. Таким образом, часть поверхности земли становится земельным участком с юридической точки зрения только после осуществления в отношении ее кадастрового учета. Законодатель, подчеркивая это, дополнительно закрепил соответствующие нормы в отдельных статьях ЗК РФ. Так, в соответствии со ст. 37 объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
За информацией в учреждение…
ГКН — систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Законом N 221-ФЗ сведений. ГКН является федеральным государственным информационным ресурсом (ст. 1 Закона N 221-ФЗ). В ГКН содержатся такие сведения об уникальных характеристиках земельного участка, как кадастровый номер и дата его внесения в ГКН, описание местоположения границ земельного участка и его площадь. Также в кадастр вносится немало дополнительных сведений о земельном участке: адрес, сведения о правах, об ограничениях (обременениях) вещных прав, о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение), о кадастровой стоимости, об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель и разрешенное использование земельного участка (ст. 7 Закона N 221-ФЗ).
Для участников гражданского оборота все приведенные характеристики земельных участков имеют большое значение. Для того чтобы получить указанные сведения в отношении определенного земельного участка, необходимо обратиться с запросом в орган кадастрового учета — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и по истечении, как правило, недельного срока получить кадастровые сведения в форме, например, кадастрового паспорта или кадастровой выписки.
…или в Интернет
Однако более оперативно получить информацию о земельных участках возможно и через Интернет. ГКН состоит из следующих разделов: реестр объектов недвижимости; кадастровые дела и кадастровые карты (ч. 1 ст. 13 Закона N 221-ФЗ). Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся внесенные в ГКН сведения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 19.10.2009 N 416 установлены следующие виды кадастровых карт в зависимости от целей их использования:
— публичные кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;
— дежурные кадастровые карты, предназначенные для использования органом кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета и ведении государственного кадастра недвижимости;
— кадастровые карты территорий муниципальных образований, предназначенные для использования органами местного самоуправления;
— кадастровые карты территорий субъектов РФ, представляющие совокупность кадастровых карт территорий муниципальных образований, расположенных в границах соответствующих субъектов РФ, и предназначенные для использования органами исполнительной власти субъектов РФ.
Этим же Приказом утвержден состав сведений публичных кадастровых карт. Так, на публичных кадастровых картах воспроизводятся следующие общедоступные кадастровые сведения: границы единиц кадастрового деления; границы земельных участков; контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках; номера единиц кадастрового деления; кадастровые номера земельных участков; сведения о форме собственности на земельные участки, а также в соответствующих случаях сведения о том, что государственная собственность на земельные участки не разграничена; сведения о кадастровой стоимости земельных участков; площади земельных участков, зданий; разрешенное использование земельных участков.
Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет (ч. 4 ст. 13 Закона N 221-ФЗ).
О земельном участке узнаем на портале
Действительно, в настоящее время на интернет-сайте Росреестра на портале услуг в разделе «Публичная кадастровая карта» (по адресу http://maps. rosreestr. ru/Portal) по кадастровому номеру или адресу земельного участка можно узнать, учтен ли надлежащим образом данный земельный участок в ГКН или нет. Если искомый земельный участок не удается найти на публичной кадастровой карте, это означает, что в отношении этого участка не проведен кадастровый учет и сделку с таким участком совершить нельзя. Для того чтобы совершить с ним сделку, необходимо будет как минимум провести кадастровые работы и осуществить в отношении его кадастровый учет.
Если участок отображается на публичной кадастровой карте, но в графе «статус» участка значится — «ранее учтенный», то это может означать, что границы такого земельного участка подлежат уточнению (путем проведения кадастровых работ и внесения изменений в ГКН). В таком случае в информационном окне в отношении этого участка содержится формулировка: «сведения о границах объекта отсутствуют». Если в графе «статус» участка значится — «временный», то это означает, что в отношении земельного участка уже проведены кадастровые работы и кадастровый учет, но права на него еще не зарегистрированы в ЕГРП. Исходя из указанных сведений, содержащихся в ГКН, заинтересованное (например, в приобретении земельного участка) лицо может рассчитать приблизительные временные и денежные затраты на проведение необходимых процедур.
Публичная кадастровая карта также содержит сведения о кадастровой стоимости земельного участка, его площади, категории земель, к которой он отнесен, и виде разрешенного использования. На основе этой информации заинтересованное лицо может определить, насколько ему подходит конкретный земельный участок для определенных (намеченных) целей использования, а также определить цену участка при его приватизации и сумму земельного налога, которую ему придется ежегодно уплачивать. Кроме того, на публичной кадастровой карте можно увидеть конфигурацию земельного участка, а также понять, как он расположен относительно красных линий, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Таким образом, потенциальный покупатель сможет оценить привлекательность для него конкретного земельного участка, определив, насколько участок удален от транспортных узлов, удобный ли проезд (проход) к участку.
Другие услуги
Из публичной кадастровой карты можно получить информацию об адресе территориального органа Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав, а также о федеральном государственном учреждении «Земельная кадастровая палата», которое наделено правами по ведению кадастрового учета в отношении конкретного земельного участка.
Однако надо отметить, что, несмотря на нормативно закрепленный перечень сведений, которые должны содержаться в публичной кадастровой карте, к настоящему времени на ней не отображены контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, а также отсутствуют сведения о форме собственности на земельные участки.
На портале услуг Росреестра существует также раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (по адресу: http:// portal. rosreestr. ru/ wps/ portal/ cc_information_online). Здесь можно узнать даты постановки земельного участка на кадастровый учет, внесения в ГКН кадастровой стоимости участка, а также зарегистрированы ли права на участок.
Кроме того, на портале услуг Росреестра в разделе «Информация и услуги» (по адресу: http:// portal. rosreestr. ru/ wps/ portal/ cc_ib_services) содержится информация непосредственно о государственных услугах, предоставляемых Росреестром. Например, можно узнать о сроках, результатах и документах, необходимых для получения таких услуг, как постановка земельных участков на государственный кадастровый учет, предоставление сведений из ЕГРП и ГКН, а также о стоимости предоставления указанных сведений.
При наличии у лица электронной цифровой подписи (Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ «Об электронной подписи») запрос на предоставление сведений из ГКН и заявление о постановке на учет земельного участка могут быть представлены заинтересованным лицом в электронной форме через портал услуг Росреестра.
