Латыев Александр, руководитель практики правовой защиты недвижимости группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», к. ю.н., доцент.
При потере недвижимости, вызванной мошенническими действиями и незаконной регистрацией права собственности, законодательство устанавливает возможность получения компенсации от государства. Однако условия получения такой компенсации, а также возмещения ущерба в порядке гл. 59 ГК РФ довольно сложны.
1. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА КАК СОСТАВНОЙ ЭЛЕМЕНТ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
Регистрация прав на недвижимое имущество является в наше время едва ли не наиболее заметной особенностью правового режима этого имущества. Она настолько существенна, что действующим гражданским законодательством некоторые заведомо движимые объекты, такие, как морские и воздушные суда, объявляются недвижимостью с той лишь целью, чтобы распространить на них регистрационную систему.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество преследует две основные цели, которые могут быть рассмотрены как две стороны одной медали. С одной стороны, система государственной регистрации предусматривает процедуры проверки добровольности совершения сделок, наличия надлежащих полномочий у представителей сторон, соблюдения требований о защите прав третьих лиц (например, супругов, требуя предоставления согласия супруга на совершение сделок с нажитым в браке имуществом), их правильности по существу и непротиворечия требованиям законодательства. Все это направлено на защиту собственников имущества от незаконного лишения их прав на принадлежащее им имущество, а также от незаконного обременения их правами третьих лиц.
С другой стороны, проверка всех перечисленных обстоятельств в ходе государственной регистрации прав на недвижимость позволяет с достаточной уверенностью говорить о том, что право, зарегистрированное в реестре, основано на сделке, которая соответствует требованиям законодательства и не может быть оспорена. Таким образом, система регистрации защищает и приобретателей недвижимого имущества, делая их права более надежными. Недаром в отечественной дореволюционной литературе регистрация нередко называлась способом укрепления прав.
В целях достижения этих целей действующий Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает проведение в ходе регистрации правовой экспертизы представленных для регистрации документов и проверку законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона), а также установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами или иных препятствий для регистрации (абз. 4 п. 1 ст. 13 Закона). Эти действия являются основной функцией регистрирующего органа, поскольку иные совершаемые в ходе государственной регистрации действия, такие, как прием документов на регистрацию или их выдача, являются сугубо техническими операциями, а само внесение записи о государственной регистрации в ЕГРП хоть и является ключевым моментом всей регистрации, но совершается по итогам тех выводов, которые были сделаны на стадии правовой экспертизы и проверки непротиворечия заявляемых прав уже существующим.
Именно для проведения правовой экспертизы регистрирующему органу дается достаточно длительный срок на проведение регистрации, поскольку проверить соответствие заявляемых прав уже отмеченным в реестре можно достаточно быстро — путем простого обращения к базе данных ЕГРП в электронном виде, экспертиза же предоставленных для регистрации документов может оказаться достаточно сложной, особенно если эти документы нетипичны, а значит — и потребовать большого количества времени. В связи с этим неудивительно, что в случае составления сделки, являющейся основанием для регистрации, в нотариальной форме законом предусматривается сокращенный срок регистрации: здесь значительная часть работы по проведению правовой экспертизы выполняется нотариусом на стадии заключения договора, так что регистратор уже не совершает самой трудоемкой и продолжительной части регистрационного процесса — не проверяет законность сделки, а только лишь соотносит представленные документы с данными реестра на предмет выяснения их взаимного непротиворечия. Именно для целей правовой экспертизы к государственным регистраторам предъявляются достаточно высокие квалификационные требования, позволяющие, пусть и в течение достаточно длительного срока регистрации, дать грамотную правовую оценку представленным для регистрации документам.
2. РАЗРЕШЕНИЕ КОЛЛИЗИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ НЕЗАКОННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ
Однако даже самая тщательная проверка не способна полностью устранить возможность внесения неправильных записей в реестр, в том числе сделанных на основании подложных, иным образом недостоверных документов, а также сделок, которые могут быть оспорены по различным основаниям впоследствии.
В случае успешного оспаривания основания внесения записи встает сложный вопрос выбора между защитой интересов лица, которое незаконно лишилось своего имущества или чье имущество было незаконно обременено правами других лиц, и того лица, которое добросовестно приобрело имущество либо права на него. Речь идет именно о добросовестных приобретателях, поскольку в том случае, когда сделка по отчуждению имущества успешно оспорена, и имущество все еще находится в руках недобросовестного приобретателя (как правило, таковыми оказываются те, кто сами — прямо или косвенно — участвовали в совершении незаконной сделки — от откровенных мошенников и вымогателей до более «цивилизованных» рейдеров, прикрывающих свои незаконные действия более или менее похожими на соответствующие закону документами), вопрос о том, кому отдать преимущество — собственнику, незаконно лишенному имущества, или такому приобретателю, — однозначно решается в пользу собственника, так как недобросовестность при приобретении, без всякого сомнения, лишает приобретателя оснований для защиты от претензий собственника.
Если же речь идет о приобретателе добросовестном, то есть о том, кто не знал и не мог знать о незаконности ранее совершенных действий по отчуждению имущества, явившихся основанием для внесения записей в реестр, и полагался на достоверность данных реестра, решение вопроса о том, кому следует отдать предпочтение, оказывается достаточно сложным. С одной стороны, собственник, утративший свое право, достоин защиты, более того, защищенность прав собственности является одним из основополагающих принципов Российского государства, закрепленных на конституционном уровне. С другой стороны, безусловный возврат имущества прежнему собственнику, который лишился своего права на основании любых незаконных действий — без их дифференциации по степени противоправности, — делает бессмысленной всю систему регистрации, поскольку фактически уничтожает один из двух основополагающих принципов организации регистрационной системы — принцип публичной достоверности реестра, то есть предположение о правильности данных реестра, на которые могут свободно полагаться все третьи лица. В отсутствие публичной достоверности нормальный гражданский оборот станет невозможным, поскольку приобретатель, несмотря на то что он получит имущество от лица, указанного в качестве собственника в реестре, никогда не сможет быть уверенным в том, что он не лишится своего приобретения в будущем по основаниям, которые невозможно было даже предполагать в момент приобретения. В этих условиях всякий смысл потеряла бы и сама система регистрации, ведь если на данные реестра нельзя положиться, то регистрация представляет собой не более чем простое усложнение и удорожание оборота недвижимого имущества, не приносящее никакой выгоды участникам этого оборота. В связи с этим существование регистрационной системы всегда предполагает некоторое ограничение возможности возврата имущества в случае оспаривания сделок, по которым оно перешло от прежнего собственника к новому.
Как видим, имеется два противоположных подхода при разрешении коллизии между правами собственника и приобретателя недвижимости: первый основывается на принципе защиты права собственности, второй — на принципе достоверности реестра. В разных странах законодатели отдают предпочтение тому или другому подходу. Так, например, в Австралии действует так называемая система Торренса, при которой реестр обладает почти абсолютной достоверностью и внесенные в него записи могут быть оспорены только в случае установленного в порядке уголовного судопроизводства подлога, причем только тогда, когда имущество все еще находится в распоряжении лица, замешанного в подлоге. Во всех остальных случаях бывший собственник может, конечно же, обратиться с иском к лицу, незаконно лишившему его собственности, о возмещении убытков, но не может претендовать на восстановление своего статуса собственника, поскольку это затронет приобретенные на основании записей реестра права иных лиц. Подобные системы регистрации действуют и в некоторых штатах США, например в Калифорнии. С одной стороны, такие системы регистрации очень опасны, поскольку требуют от собственников имущества очень внимательного отношения к имеющимся у них документам на недвижимость, утрата которых может привести к непоправимым последствиям. С другой стороны, такая высокая степень достоверности реестра существенно облегчает и ускоряет оборот недвижимости, поскольку потенциальному приобретателю не приходится проводить длительных и дорогостоящих исследований правовой истории объекта — вся необходимая и достаточная, а главное — достоверная информация о приобретаемом объекте может им быть легко и просто получена из регистрационного бюро.
Если в названных странах предпочтение отдается достоверности реестра перед стабильностью прав собственности, что предполагает очень высокую самостоятельность и ответственность собственников, то в странах континентального права распространен более патерналистский подход, не возлагающий столь тяжкое бремя ответственности на собственника недвижимости, но в то же время несколько ослабляющий положение приобретателя. Однако и здесь имеются различия. Так, немецкая система регистрации, являющаяся почти образцовой на европейском континенте, не позволяет оспаривать регистрацию прав в связи с тем, что заявление о переходе права собственности было сделано без надлежащего правового основания или это основание было впоследствии признано недействительным. Вследствие этого признание недействительным договора продажи недвижимости в Германии не влечет автоматически отмены произведенной вследствие его регистрации перехода права собственности к покупателю, а дает лишь продавцу право потребовать возврата недвижимости, но только в том случае, если имущество все еще зарегистрировано за покупателем. Если же оно находится в собственности третьих лиц, то продавец может лишь только требовать от покупателя возмещения убытков в денежном эквиваленте, но не может предъявлять никаких претензий к таким третьим лицам.
Российское право в этом плане идет еще дальше, еще более защищая собственника, но тем самым еще более ослабляя правовое положение приобретателя. Согласно разъяснениям, данным в совместном Постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, в том случае, если имущество находится во владении лица, за которым зарегистрировано право собственности на него, истребование такого имущества и оспаривание регистрации права собственности на него производится в одном деле, при рассмотрении которого применяются правила Гражданского кодекса о виндикации. Таким образом, собственник может опровергнуть публичную достоверность реестра и возвратить себе и имущество, и право на него, если докажет одно из обстоятельств, предусмотренных ст. 302 ГК РФ: недобросовестность приобретателя, безвозмездность приобретения либо выбытие имущества из его владения против его воли.
При любом исходе дела в случае оспаривания основания регистрации как минимум одна сторона оказывается потерпевшей: либо собственник — если ни одного из оснований для возврата имущества, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, ему доказать не удалось, либо приобретатель — если имущество было возвращено собственнику. Разумеется, и в том, и в другом случае пострадавшее лицо вправе обратиться за возмещением убытков к тому лицу, действия которого привели к такому результату, например, утративший имущество приобретатель — к тому, кто продал ему с недвижимость; предполагается, что рано или поздно такая цепочка возмещений дойдет до того, кто первоначально нарушил права и неосновательно обогатился. Однако причинитель вреда может оказаться не установленным, особенно если он является профессиональным мошенником и сделал все для сокрытия следов своей деятельности, но, даже если его удастся найти и будет вынесено судебное решение о взыскании убытков, нет никакой гарантии в том, что у него к этому моменту будет иметься достаточно средств для реального исполнения такого решения. Способы возмещения убытков в таком случае и рассматриваются далее в настоящей статье.
3. КОМПЕНСАЦИЯ В ПОРЯДКЕ СТ. 31.1 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В 1990 году Российское государство решило взять на себя возмещение ущерба, причиненного гражданам преступными действиями любых лиц. Пункт 3 статьи 30 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» гласил: «Ущерб, нанесенный собственнику преступлением, возмещается государством по решению суда. Понесенные при этом государством расходы взыскиваются с виновного в судебном порядке в соответствии с законодательством РСФСР». Тем самым государство не просто силами своего правоохранительного аппарата, но собственным «кошельком» намеревалось защищать граждан от преступлений, не оставляя их один на один с преступниками. Однако достаточно скоро выяснилось, что такая идея является слишком затратной и неподъемной для небогатого бюджета России начала 90-х годов XX века, вследствие чего действие названного пункта неоднократно приостанавливалось, а с 1 января 1995 года — с вступлением в силу ч. 1 ГК РФ, он и вовсе был отменен.
Спустя десять лет после отмены этого пункта законодатель вновь вернулся к идее компенсации государством ущерба, причиненного незаконными действиями третьих лиц, но уже не в таком универсальном виде, как это было предусмотрено в 1990 году, а только для частного случая утраты прав на жилое помещение. Федеральным законом N 217-ФЗ от 30 декабря 2004 года Закон о регистрации прав был дополнен ст. 31.1, согласно п. 1 которой «собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации».
В то же время п. 2 той же статьи были установлены достаточно жесткие требования для получения такой компенсации: она выплачивается только «в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению». Таким образом, для получения такой компенсации необходимо обратиться с иском к виновному лицу и получить судебное решение о взыскании с него возмещения ущерба. И только если это решение не было исполнено в течение года (по-видимому, в связи с отсутствием у такого причинителя вреда достаточного имущества для возмещения ущерба), гражданин может обратиться за возмещением к государству.
Установлением таких требований законодатель отсек от компенсации граждан, в наибольшей степени пострадавших от утраты права или, наоборот, от истребования у них добросовестно приобретенного имущества, а именно тех, в отношении кого были совершены мошеннические действия неустановленными лицами. Поскольку подлинные причинители вреда не установлены, к ним, естественно, не может быть предъявлен иск, а значит, гражданин в принципе не может получить компенсацию.
Кроме того, компенсация по ст. 31.1 Закона о регистрации ограничена предельной суммой в один миллион рублей, что с учетом существующих цен на недвижимость в России явно недостаточно даже для возмещения реального ущерба, понесенного жертвой мошенников.
Сказанное дает основания утверждать, что предусмотренная ст. 31.1 Закона о регистрации компенсация является редко применяемым и экзотическим средством правовой защиты, что подтверждается, в частности, тем, что СПС «Гарант-максимум» выдает всего лишь 11 судебных актов, относящихся к данной статье; если вычесть из них три определения Конституционного Суда РФ, то получается, что за восемь лет действия статьи она была применена всего восемь раз.
4. ВЗЫСКАНИЕ УЩЕРБА С ГОСУДАРСТВА В ПОРЯДКЕ ГЛ. 59 ГК РФ
В то же время обращение к правилам ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеет смысл только тогда, когда при государственной регистрации регистратором были предприняты все меры по проверке предоставленных для регистрации документов, однако даже эти меры не позволили установить скрытые пороки сделки, а значит, регистратором не были нарушены требования закона и его вины в возникших у гражданина убытках нет.
В том же случае, когда причинение убытков оказалось возможным из-за недостаточно качественно проведенной правовой экспертизы документов, можно ставить вопрос о возмещении ущерба по правилам ст. 1069 ГК РФ о возмещении ущерба, причиненного органами власти, а также являющегося специальным по отношению к ней п. 3 ст. 31 Закона регистрации, гласящего: «Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме».
Как видим, в данном случае возмещение ущерба уже производится в полном объеме, однако и основания для возмещения существенно отличаются. Для взыскания ущерба по правилам данной статьи необходимо установить состав гражданского правонарушения, состоящий из следующих элементов:
1) незаконные действия (бездействие) государственного органа или его должностного лица;
2) причинение ущерба гражданину;
3) причинная связь между незаконными действиями (бездействием) и причинением ущерба;
4) вина ответчика.
Незаконные действия регистратора могут выражаться в ненадлежащем проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов, в частности в совершении регистрации по документам, явно не соответствующим требованиям закона по форме или по содержанию.
Ущерб гражданину измеряется тем размером имущественных потерь, которые были понесены им вследствие таких незаконных действий.
Доказывать виновность ответчика в большинстве случаев не приходится, поскольку здесь действует общая установленная п. 2 ст. 1064 ГК РФ презумпция виновности делинквента. Более того, с учетом того понимания вины, которая установлена в гражданском праве и предполагает принятие всех мер по устранению ущерба, нарушение регистратором нормативных требований при регистрации, которые он обязан знать, явно подтверждает наличие его вины.
Однако материалы судебной практики показывают, что с четвертым элементом состава — причинной связью между незаконными действиями и причиненными убытками — могут возникнуть проблемы.
Показательно в этом плане рассмотренное Свердловским областным судом дело N 33-17230/2011. В ходе рассмотрения предшествующего дела судом было установлено, что группа неустановленных мошенников, используя поддельные документы, незаконно зарегистрировала право собственности на квартиру за одним из участников группы, после чего перепродала квартиру добросовестному приобретателю и скрылась с полученными от него деньгами. Объявившийся впоследствии собственник успешно истребовал имущество у добросовестного приобретателя, доказав, что имущество выбыло из его владения помимо его воли. Если бы на этом дело завершилось, то единственной надеждой добросовестного приобретателя могли бы стать поиски мошенников, которые никакой надежды на успех не дают. Однако в том же самом решении об истребовании имущества у добросовестного приобретателя суд обратил внимание на то, что регистратором также были допущены нарушения в ходе регистрации сделок, совершаемых мошенниками, а значит, нарушены требования к правовой экспертизе документов, представленных на регистрацию.
В связи с этим добросовестный приобретатель обратился за возмещением ущерба с казны Российской Федерации по правилам ст. 1069 ГК РФ и п. 3 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако суд первой инстанции, а за ним и кассационной инстанции указали на то, что ущерб добросовестному приобретателю был причинен неустановленными мошенниками, а значит, причинной связи между ненадлежащей правовой экспертизой и убытками добросовестного приобретателя нет.
Сделав такой вывод, суды отступили от принятого Верховным Судом РФ правила определения причинной связи при государственной регистрации, когда ущерб причиняется действиями не одного, а нескольких лиц. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 3 апреля 2001 г. N 11-ВПР01-14 указала, что ущерб, причиненный в аналогичной ситуации при покупке похищенного автомобиля, не находится в причинной связи с действиями регистрационного подразделения ОГИБДД ГРОВД ввиду того, что «действия сотрудников ОГИБДД по регистрации автомобиля заявителя не связаны с осуществлением собственником правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, поскольку регистрации транспортных средств преследует цель полноты учета автотранспорта». Между тем, в отличие от регистрации автомобилей, которая действительно не влияет на гражданские права, регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 (на момент рассмотрения спора действовавшей в полном объеме) ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации влияет на гражданские права.
Вывод об отсутствии причинной связи не соответствует и правовым позициям Европейского суда по правам человека, который рассмотрел вопрос о значении регистрации в Постановлении от 25.07.2002 по делу «Совтрансавто Холдинг» (Sovtransavto Holding) против Украины» (жалоба N 48553/99). ЕСПЧ установил, что ответственность лица, совершившего правонарушение, не исключает ответственности регистрирующего органа, если он должен был отклонить просьбу о регистрации, так как объект регистрации не соответствовал требованиям законодательства, но не сделал этого (п. 87, 88 Постановления «Совтрансавто Холдинг» против Украины»).
При этом ЕСПЧ отметил, что неосуществление государственного контроля, предусмотренного законом, возлагает ответственность на регистрирующий орган, и если регистрирующий орган осуществляет только функцию «буфера», то его полномочия контроля не имеют смысла (п. 89 Постановления «Совтрансавто Холдинг» против Украины»). На основании всего вышеизложенного в Постановлении «Совтрансавто Холдинг» против Украины» ЕСПЧ признал наличие нарушения ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции (п. 98 Постановления «Совтрансавто Холдинг» против Украины»).
В данном деле налицо была аналогичная ситуация: государственный регистрационный орган должен был проверить законность представленных для регистрации документов. Поскольку представленные неустановленными мошенниками документы содержали целый ряд нарушений нормативных требований закона по их форме и содержанию, регистрирующий орган должен был отказать в регистрации. В случае отказа в регистрации мошенники не имели бы возможности получить и похитить денежные средства добросовестного приобретателя.
Наконец, в пользу наличия причинной связи в данном деле свидетельствовал и тот факт, что рассмотренная уже ст. 31.1 Закона о регистрации предусматривает выплату государством ограниченной по сумме и условиям выплаты компенсации в пользу добросовестного приобретателя, от которого было истребовано жилое помещение, даже если такое истребование не было сопряжено с неправомерными действиями регистрирующего органа. Таким образом, отказывая в компенсации ущерба при наличии неправомерных действий, суд ставит лицо, пострадавшее от неправомерных действий государственного органа, даже в худшее положение, чем лицо, которое пострадало в отсутствие таких неправомерных действий.
Однако приведенные аргументы не убедили суд, и во взыскании было отказано.
5. ИНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ
Как видим, наличие в России регистрационной системы не позволяет говорить о достаточной защищенности прав как собственников объектов недвижимости, так и их приобретателей. В случае совершения преступлений мошеннического характера гражданин оказывается один на один с преступниками, которых еще бывает и сложно найти, не имея возможности получить компенсацию ни в порядке ст. 31.1 Закона о регистрации, ни в порядке ст. 1069 ГК РФ и п. 3 ст. 31 Закона о регистрации. Что же делать для защиты своих прав?
Первый способ заключается в предварительной тщательной проверке всей правовой истории объекта. Однако, во-первых, даже такая проверка далеко не гарантирует надежность приобретаемых прав, а во-вторых, требует существенных усилий и, в частности, знания закона, что для обычных граждан далеко не всегда возможно.
Достаточно эффективным средством компенсации убытков может выступить страхование титула, получившее в последнее время широкое распространение. Однако в силу того, что страхование требует уплаты страховых взносов, размер которых, естественно, зависит от стоимости объекта, эта мера остается используемой только в случае покупки квартир за счет заемных банковских средств, когда страхования титула требуют банки-залогоприниматели. Добровольное же страхование титула достаточного распространения не получило.
Положительным побочным следствием страхования титула (равно как и приобретения недвижимости за счет средств банковского кредита, впрочем) выступает также то обстоятельство, что страховая компания (или банк) вынуждена самостоятельно осуществлять проверку правового положения приобретаемого объекта, что также может выступить в качестве дополнительной защиты.
Наконец, в ходе обсуждения проекта изменений в ГК РФ одним из аргументов в пользу введения обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью являлось то, что представители нотариального сообщества обещали создать специальный компенсационный фонд для выплаты компенсаций потерпевшим от незаконной регистрации. Однако предложение о введении обязательной нотариальной формы в первую часть изменений в ГК не прошло, но и условия и порядок выплаты компенсации по-прежнему нотариальным сообществом не озвучиваются.
