(Емелькина И. А.) («Вестник гражданского права», 2009, N 3)
ВЕЩНЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ КАК ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И. А. ЕМЕЛЬКИНА
Емелькина И. А., соискатель-докторант кафедры гражданского права МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук, доцент Мордовского государственного университета им. Н. П. Огарева.
Вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно известны гражданскому праву ряда стран континентальной Европы. Они получили законодательное закрепление в результате кодификации австрийского и немецкого гражданского законодательства XIX в. в виде Reallasten, а при кодификации в швейцарском праве в начале прошлого века они стали известны как Grundlasten <1>. Несмотря на теоретическую разработку вещных обременений еще немецкими пандектистами, они не утратили актуальность в настоящее время и в современных социально-экономических условиях считаются одними из наиболее подходящих обеспечительных вещных прав использования недвижимости при возникновении долгосрочных имущественных отношений <2>. Поэтому не случайно спустя столетие при формировании нового гражданского законодательства некоторых европейских стран (Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии) в связи с провозглашением частной собственности и других вещных прав на землю вещные обременения вновь обретают популярность. В частности, вещные обременения закреплены в гражданском праве Хорватии в виде stvarnim teretom, Эстонии — reaalkoormatised, Латвии — realnastas, Словении — pravica stvarnega bremena и Македонии — «реален товар» <3>. ——————————— <1> См.: § 1105 — 1112 Германского гражданского уложения 1896 г. (Deutsches Burgerliches Gesetzbuch (BGB)); § 530 и др. австрийского Общего гражданского уложения 1811 г. (Osterreich Allgemeines Burgerliches Gesetzbuch (ABGB)); ст. 782 — 792 швейцарского Гражданского кодекса 1907 г. (Schweizerisches Zivilgesetzbuch). <2> Preissmann K. Die Reallast als Sicherungsmittel heute: Anwendungsbereich und Probleme. Bonn, Univ., Diss., 1995. S. 4. <3> См.: ст. 246 — 255 Закона Хорватии от 28 октября 1996 г. «О праве собственности и других вещных правах» (O vlastnistvu i drugim starnim pravima); ст. 236 — 239 Закона Македонии от 20 февраля 2001 г. «О праве собственности и других вещных правах» («О сопственост и други стварни права»); ст. 229 — 240 Закона Эстонии от 9 июня 1993 г. «О вещном праве» (Asjaoigusseadus); ст. 1260 — 1277 Гражданского закона Латвии от 1937 г., восстановленного на территории Латвии в 1992 г. (Latvijas Respublikas Civillikums); ст. 249 — 255 Закона Словении от 27 сентября 2002 г. «О вещном праве» (Stvarnopravni Zakonik).
Значимость этого института в начале прошлого века была отмечена И. А. Покровским, считавшим его «крупной теоретической новизной по сравнению с римским правом» <4>. В отношении вещных обременений он писал: «…этот институт оказался жизнеспособным; он пережил создавшие его отношения и, отбросив свои архаические виды (например, повинности в виде натуральных продуктов), оказался способным удовлетворять некоторым новым экономическим потребностям» <5>. ——————————— <4> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 211. <5> Покровский И. А. Указ. соч. С. 211 — 212.
Сегодняшние вещные обременения не только оставили далеко позади известные феодальному праву оброки, десятины, натуральные выдачи и личные повинности, но и некоторые разновидности, известные еще в прошлом веке <6>. Современное значение вещного обременения заключается в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка, пожизненно либо в течение длительного периода. ——————————— <6> В частности, немецкому праву начала XX в. было известно вещное обременение в области электроснабжения — «Stromlieferungsreallasten». В современной практике такой «реалласт» встречается редко. См. об этом: Preissmann K. Op. cit. S. 3.
В зарубежных правопорядках вещные обременения применяются при продаже земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении сервитутных прав, в отношениях застройки. Распространение получили вещные обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные обременения <7>. Многие из перечисленных вещных обременений не были известны прошлому столетию, их конструкция была разработана в связи с требованиями усложнившегося имущественного оборота. Актуальность этого института в европейских странах отмечается и современными зарубежными юристами, проблемы регулирования вещных обременений раскрываются в научной и учебной литературе последних лет <8>. ——————————— <7> Вещные обременения могут быть установлены в самых разнообразных житейских ситуациях. В частности, в немецкой литературе приводится пример, в котором супружеская пара — хозяева ресторана при передаче имущества сыну установили право на ежедневное предоставление литра пива посредством вещного обременения. См.: Preissmann K. Op. cit. S. 3. <8> См.: Amann H. Durchsetzung der Reallast ohne Verlust der Reallast auch nach Beschluss des BGH V.2.10.2003-V ZB 38/02, DnotZ, 2004. S. 599 — 613; Lubtov. Die Struktur der Phandrecht und Reallasten // Festschrift f. Heinrich Lehmann. Bd. I. 1956; Hoyer. Personliche Haftung des Liegenschaftseigentumers fur Reallasten // FS Wagner. 1987. S. 195; Preissmann K. Op. cit.; Schwab K. H., Prutting H. Sachenrecht. 32 Auflage. Munchen, 2006. S. 363 — 365. Следует отметить, что западная юриспруденция не останавливается на совершенствовании института вещных обременений и идет дальше в его разработке. Примечательно, что в ней уже решены многие теоретические проблемы, как, например, определение правовой природы, отграничение от смежных вещно-правовых конструкций и т. п. Перед современными правоведами стоит задача совершенствования механизма применения норм законодательства в связи с изменяющимися мировыми тенденциями в экономике, процессами интеграции, а также создания условий для того, чтобы применение норм о вещных обременениях соответствовало принципу справедливости. В частности, немецкие ученые и практики достаточно серьезно работают над положениями об индексации платежей в связи с переходом к единой европейской валюте, о защите третьих лиц (добросовестных приобретателей), об ответственности правопреемников, механизме удовлетворения требований из недвижимости и др. См.: Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. 4. Auflage. Band 6. Sachenrecht. § 854 — 1296. Munchen, 2004. S. 1718 — 1729; Amann H. Op. cit. S. 599 — 613.
Категория обременений (ограничений) также известна российскому законодательству, но не в качестве самостоятельного вещного права, а в виде «наличия установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)» (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») <9>. Обременения (ограничения) привлекают интерес представителей как гражданско-правовой, так и земельно-правовой науки, а также науки теории права <10>. Однако ни законодательство, ни отечественная правовая доктрина не рассматривают обременения как самостоятельную группу ограниченных вещных прав на чужие вещи. Более того, в отечественном праве нет ни одной научной работы, посвященной исследованию вещных обременений как ограниченных вещных прав. Между тем в цивилистической доктрине допускается возможность введения данной конструкции в виде самостоятельного вещного права <11>. ——————————— <9> Эта категория закреплена и в других нормативных актах: Гражданском кодексе РФ (ст. 274, 276, 277, 586, 1019 и др.), Земельном кодексе РФ (п. 1 ст. 37, п. 10 ст. 38.1, п. 3 ст. 38.2 и др.), Жилищном кодексе РФ (ст. 36), Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 11), Федеральном законе от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (ст. 3), Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и ряде других законов. <10> См.: Малько А. В. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. Саратов, 1994. С. 53 — 59; Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 113; Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хорев А. А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10. С. 68 — 72; Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 76; Сенчищев В. И. О понятии обременения права // Вестник ВАС РФ. 2003. N 5. С. 103 — 108; Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 2001. С. 35 (автор главы — Б. М. Гонгало); Крассов О. И. Право собственности на землю. М., 2000. С. 266 — 269; Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007 и др. В перечисленных работах нет ни единого упоминания о том, что во многих развитых правопорядках вещные обременения признаны в качестве самостоятельных вещных прав. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права» (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <11> Гражданское право: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2005. С. 148 — 149; Суханов Е. А. Понятие и виды вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2002. N 4. С. 32; Будилов В. Н. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993. С. 47 — 49; Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 397 — 408.
Отсутствие доктринальных положений о вещных обременениях отнюдь не означает невостребованность данной категории в отечественной правоприменительной практике. В современном российском правопорядке становится востребованным использование недвижимости не только как средства удовлетворения потребностей в жилье, сельскохозяйственном использовании, производстве, но и в качестве финансового инструмента, объекта для извлечения прибыли, средства обеспечения обязательств, гарантии благосостояния в старости. Как свидетельствует практика, правовых конструкций для достижения предусмотренных целей использования недвижимости в российском праве недостаточно <12>. ——————————— <12> В частности, ипотека получила распространение в жилищной сфере, а залог земельных участков пока встречается крайне редко. Не приобрели большой популярности в российском правопорядке рента и пожизненное содержание с иждивением.
В этой связи представляется интересным обратиться к конструкции вещного обременения (реальной повинности) как самостоятельного ограниченного вещного права <13>, наиболее серьезная разработка которого осуществлена в гражданском праве Германии. Поэтому в настоящей статье основное внимание будет уделено немецкому Reallast’у. ——————————— <13> К сожалению, рамки данной статьи не позволяют раскрыть положения о возникновении и прекращении вещных обременений, субъектах, объектах, сроках, порядке удовлетворения требований.
Для уяснения сущности вещных обременений необходимо сделать краткий исторический обзор причин возникновения данного института.
Историческое развитие вещных обременений
Вещные обременения как самостоятельный частноправовой институт не был известен римскому праву, и его разработка — заслуга немецких правоведов XVIII — XIX вв. Развитие данного института прошло длинный исторический путь — от зарождения на этапе господства в Германии разделенной собственности феодальных личных повинностей вассала перед сеньором в виде оброка, службы, налога (census, cens, zins — нем.) <14> до образования самостоятельного вещного права на чужие вещи (jura in re aliena), обозначенного немецкими юристами термином Reallasten <15>. ——————————— <14> См.: Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность // Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. II. М., 2004. С. 231. <15> О. Гирке отмечает, что происхождение вещных обременений в немецком праве связано, с одной стороны, с объединением сборов и личных повинностей, а с другой — с тенденцией перекладывания личной зависимой ответственности на ответственность имуществом. Сборы и повинности, возложенные на свободных и независимых крестьян, предоставляющие им право самостоятельного ведения хозяйства, одновременно ограничивали их права в виде вещных обременений. См.: Gierke O. Deutsches Privatrecht. Zweiter Band. Sachenrecht. Leipzig, 1905. S. 700.
Предпосылкой конструирования вещных обременений как самостоятельных вещных прав выступил отказ немецкой юриспруденции от разделенной собственности и возникшая в результате необходимость создания более жесткого механизма защиты прав лиц, в пользу которых установлены обременения (т. е. собственников земли). При разделенной собственности власть сеньора в отношении его землевладения и право на получение денежного вознаграждения (чинша, оброка и т. п.) были защищены публичным правом, а с преобразованием вещной повинности в самостоятельное ограниченное вещное право необходимой стала частноправовая защита права на выплату долга. В этой связи нужна была концепция обременений, согласно которой из публичных повинностей они должны перейти в разряд частных прав — в форму самостоятельных прав на чужие вещи, предоставляющих землевладельцу абсолютное право непосредственного воздействия на вещь, а также сильное вещное обеспечение в виде принудительного взыскания за счет земельного участка и вещно-правовая защита. Разрешением этой задачи занялись немецкие правоведы, и ими был создан ряд концепций вещных обременений: теории сервитутов; залоговой ответственности, объединенной с правом требования; обязательственно-правовая теория; вещно-правовая теория <16>. Доминирующей концепцией в этот период выступала теория, отождествляющая обременения с сервитутами. Ее сторонники относили вещные обременения к достоянию немецкого права и обозначали их как servitudes juris Germanic! Сторонники теории, отождествляющей вещные обременения с сервитутами, утверждали, что Reallasten — это разновидность известного римскому праву сервитута, заключающегося в предоставлении права действия (Servitus in faciendo consistere non potest) <17>. Представители данного подхода — Герхард (Gerhard), Хайнессиус (Heineccius), Шмидт (Schmidt) <18>. ——————————— <16> Duncker L. Die Lehre von Reallasten: In ihren Grundzugen. Marburg: Elwert, 1837. S. 18 — 26; Gierke O. Op. cit. S. 704 — 708; Friedlieb G. Die Rechtstheorie der Reallasten. Jena, 1860. S. 120 — 140. <17> См. подробнее об этих сервитутах: Хвостов В. М. Система римского права. М., 2001. С. 305. Об особой группе повинностей, содержание которых состоит в facere собственника к обремененной вещи, писал Дернбург. См.: Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2. Вещное право / Под ред. А. Ф. Мейндорфа. СПб., 1905. С. 188 — 189. <18> Duncker L. Op. cit. S. 12 — 17.
К началу XIX в. эта теория подверглась резкой критике как несостоятельная, правоведы (Тибо (Thibaut), Захариа (Zacharia), Шрадер (Schrader)) доказали невозможность распространения принципов сервитутов на обременения (Reallasten) <19>. Основным аргументом против признания Reallasten разновидностью сервитута являлось то, что сервитут не может иметь форму действия, поскольку принуждение собственника к совершению поступка противоречило бы римскому правосознанию <20>. ——————————— <19> Duncker L. Op. cit. S. 18 — 26. <20> Покровский И. А. Указ. соч. С. 211. Русские дореволюционные правоведы, рассматривая такого рода сервитуты, также полагали, что повинности ремонтировать церковь, плотину и т. д. «не есть сервитут; обремененный сервитутом обязан лишь терпеть действия лица, имеющего право на сервитут, а не обязан что-либо делать в его пользу». См.: Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 275 (сн. 3).
Отказ от теории сервитута позволил признать в качестве основополагающей концепцию вещно-правовой природы Reallast’а (в качестве самостоятельного jus in re aliena) <21>, согласно которой сущность вещного обременения заключается в непосредственной связи управомоченного лица с вещью, которое проявляется через право на использование земельного участка. Под влиянием этой концепции нормы о вещных обременениях были помещены в книгу третью (Вещное право) Германского гражданского уложения 1896 г. ——————————— <21> Gierke O. Op. cit. S. 710; Duncker L. Op. cit. S. 42.
Следует заметить, что немного раньше, чем в ГГУ, вещные обременения были регламентированы другим кодифицированным актом — австрийским Общим гражданским уложением 1811 г. Но на тот момент австрийский закон не смог создать полноценную конструкцию вещного обременения; в отличие от немецкого права в нем нет даже специального раздела о вещных обременениях, а нормы о них разбросаны по различным параграфам Уложения (§ 512, 530, 686, 687, 928, 1122, 1150, 1480 ABGB) <22>. В отличие от австрийского права швейцарский Гражданский кодекс 1907 г. вслед за немецким Уложением в § 782 — 792 закрепил достаточно прочную правовую основу регулирования Grundlast’а. ——————————— <22> Gschnitzer F. Osterreichisches Sachenrecht. Zweite Auflage. Wien, New York. S. 180.
Между тем, несмотря на наличие в феодальном праве Франции вещных обременений, они не были закреплены в качестве самостоятельного ограниченного вещного права во французском гражданском законодательстве. Отсутствие вещных обременений в Гражданском кодексе Франции 1804 г. следует объяснять особенностями исторических условий разработки и принятия данного акта. Французский гражданский кодекс был принят после Великой буржуазной революции как результат буржуазных реформ, как закон, необходимый для перехода к капитализму. Очевидно, что провозглашенный Кодексом принцип абсолютного характера права собственности был несовместим с феодальными вещными обременениями, сущность которых состоит в принуждении собственника к определенным действиям.
Понятие, сущность и виды вещных обременений
Определение вещного обременения вытекает из § 1005 ГГУ, где установлено, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счет земельного участка <23>. Сходное понятие содержится и в новых законодательствах, в которых закреплено, что вещь может быть обременена таким образом, что каждый очередной собственник недвижимой вещи должен вносить лицу, в пользу которого установлена реальная повинность, периодические платежи деньгами или в натуре либо совершать определенные действия (ст. 229 Гражданского закона Латвии, ст. 247 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах», ст. 236 Закона Македонии «О праве собственности и других вещных правах»). ——————————— <23> Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем.; Науч. ред. А. Л. Маковский и др. М., 2004. С. 299. См. также: ст. 782 ШГК и § 12 Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. «О поземельной книге» (Allgemeines Grundbuchgesetz).
Закрепленная в ГГУ дефиниция позволила отнести вещные обременения в начале прошлого века к вещным правам использования, так как главенствующим элементом Reallast’а является правомочие на использование земельного участка (в виде получения платежей и иного содержания), тогда как право требования выплат (личная ответственность) является дополнительным признаком <24>. ——————————— <24> Gierke O. Op. cit. S. 699.
Определение в прошлом столетии вещных обременений как вещных прав использования (Nutzungsrechte) соответствовало тому периоду, поскольку повинности выплачивались из обремененного земельного участка в значительной степени натуральными продуктами, которые производились на земельном участке. Однако в настоящее время «натуральные» платежи встречаются редко и существуют иные разнообразные варианты повинностей по вещному обременению (уплата денег, услуги по техническому обслуживанию, поставка воды, газа, энергии, минеральных ресурсов и др.) <25>. Основное назначение современных вещных обременений немецкие правоведы видят в возможности их применения в качестве средства обеспечения платежей, услуг, натуральных выплат и других обязанностей (Sicherungsrecht) и в виде «права реализации» (Verwertungsrecht) вещи в случае невыполнения повинностей, составляющих содержание обременения. Поэтому ученые квалифицируют вещные обременения по-разному: как обеспечительные права <26>, как права реализации (распоряжения) <27>, как права, имеющие смежный характер, соединяющие права пользования земельным участком и права реализации <28>. ——————————— <25> Preissmann K. Op. cit. S. 3; BGB Anwaltkommentar, hrsg Dauner-Lieb B., Heidel T., Ring G. Band 3. Sachenrecht. 2004. S. 972. <26> Preissmann K. Op. cit. S. 171 — 172; Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. S. 1712. <27> Wolf M. Sachenrecht. 23. Auflage. Munchen, 2007. S. 4; Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / Пер. с нем. М., 2001. С. 180 — 181. <28> Wastermann H. Sachenrecht. 23. Auflage. Heidelberg. S. 872; Baur F., Stuner R. Lehbuch des Sachenrecht. 16. Auflage. Munchen, 1992. S. 342. Хотя сегодня можно встретить отнесение вещных обременений к числу прав использования. См., например: Schwab H., Prutting H. Sachenreht. 32. Auflage. 2006. S. 7.
Современное содержание вещного обременения рассматривается как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление следующих вещных правомочий: а) пользование земельным участком; б) принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок. В немецком и австрийском праве в составе вещного обременения называют еще одно правомочие — на приведение осуществляемых предоставлений в соответствие с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть определены включенными в соглашение условиями (так называемая ценностная оговорка — Gleitklauseln) <29>. ——————————— <29> Положение о Gleitklausen вытекает из абз. 1 ст. 1105 ГГУ. О ценностной оговорке в австрийском праве см.: Gschnitzer F. Op. cit. S. 183.
Совокупность перечисленных правомочий позволила характеризовать вещные обременения как права, обладающие абсолютным характером и свойством непосредственного воздействия на вещь, и, соответственно, признать их вещными <30>. Так, правомочие пользования рассматривается как вещное правомочие, как возможность получения выгод за счет земельного участка от уплаты платежей, оказания услуг, поставки товаров и т. п. от каждого очередного собственника земельного участка. При неосуществлении предусмотренных обременением повинностей управомоченное лицо вправе реализовать второе вещное правомочие — предъявление требования о принудительном взыскании долга за счет продажи недвижимости. Интересно отметить то, что в немецкой и австрийской правовой доктрине существует мнение, согласно которому вещный характер имеет и правомочие на ценностную оговорку, основывающееся на том, что приведение в действие этой оговорки возможно с учетом зарегистрированных в поземельной книге обстоятельств без заключения дополнительных соглашений с лицом, на которое возложено обременение (т. е. непосредственно, без участия последнего) <31>. ——————————— <30> Wastermann H. Op. cit. S. 871; Baur F., Stuner R. Op. cit. S. 341; Gschnitzer F. Op. cit. S. 182. <31> Стороны могут договориться о вещном юридическом содержании таким образом, что платежи автоматически приспосабливаются к изменившимся отношениям, если посредством вложенных в соглашение предпосылок можно определить вид и объем повинности. Существует несколько вариантов указания таких критериев: ценностные оговорки обеспечения, при которых размер повинностей изменяется в зависимости от индексации уровня жизни, зарплат служащих и зарплат по тарифному соглашению, повышения пенсий. См.: BGB Anwaltkommentar. S. 975; Gschnitzer F. Op. cit. S. 183.
Включение вещного обременения в число вещных прав обусловливает возможность применения вещно-правовой защиты, необходимость занесения в поземельную книгу, свойство следования и, что особенно важно, позволяет распространить на них принцип замкнутого перечня (numerus clausus), устанавливающий правило о закреплении видов вещных прав и их содержания только законом. Содержание вещного обременения путем сформулированных выше правомочий позволяет наиболее четко отграничить вещные обременения от известных немецкому праву ипотеки, поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentschuld) <32>. Главным отличием является то, что вещные обременения — это самостоятельные вещные права, содержащие вышеперечисленные вещные правомочия, тогда как ипотека и рентный долг — субсидиарные права, обеспечивающие основное обязательство и содержащие только правомочие в виде возможности удовлетворения требования за счет земельного участка при неисполнении основного обязательства <33>. Ипотека, рентный и поземельный долг не предоставляют уполномоченному лицу права требования платежей и возможности включения ценностной оговорки <34>. Аналогичные правомочия могут быть включены в содержание основного обязательства, которое они обеспечивают. Важным является и то, что в современный период ипотечный долг наиболее востребован в финансовой сфере, в отношениях банковского кредитования и его использование связано с оборотом ценных бумаг. Вещные обременения мало востребованы в банковской практике <35>. Кроме того, немецкие юристы отмечают постепенное вытеснение ипотеки вещными обременениями из отдельных сфер, в частности обеспечения ренты и выдела пожилым людям <36>. ——————————— <32> Нормы о поземельном долге помещены в § 1197 — 1198 ГГУ. В отличие от вещных обременений поземельный долг применяется в области ипотечного права. Согласно § 1197 ГГУ земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет земельного участка (поземельный долг). Разновидностью поземельного долга выступает рентный долг, которому посвящены § 1199 — 1203 ГГУ. Рентный долг — это такое обременение земельного участка, при котором денежная сумма выплачивается за счет земельного участка в регулярно повторяющиеся сроки (§ 1199 ГГУ). <33> Поземельный долг может существовать и без привязки к основному обязательству, но это не дает оснований для отождествления его с вещным обременением. <34> См.: Preissmann K. Op. cit. S. 6; Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. S. 1713. <35> Существует множество и других отличий. В частности, вещное обременение в отличие от рентного долга предполагает исполнение не только в денежном выражении, но и в натуральной форме. Кроме того, исполнение не носит регулярного характера. Способ хозяйственного использования участка обремененным лицом также не имеет правового значения. Кроме того, поземельный долг — всегда срочное обязательство, тогда как вещное обременение может быть и бессрочным. <36> Preissmann K. Op. cit. S. 8.
Необходимо обратить внимание на то, что «вещные обременения» используются в разных значениях — в широком и узком. Еще Л. Дункер, отмечая двойственность вещного обременения, писал о том, что в широком смысле под ним в германском праве понимается любое обременение, наложенное на недвижимое имущество и переходящее на владельца (ипотека, право преимущественного приобретения, право на арест имущества и некоторые другие ограничения права собственности). В узком, собственном смысле под вещным обременением (Reallasten) понимается такое обременение, наложенное на земельный участок, согласно которому его владелец обязан совершить действие <37>. ——————————— <37> Duncker L. Op. cit. S. 57 — 58. Нужно отметить и ту особенность, что в легальных дефинициях ипотеки (§ 1113 ГГУ), поземельного долга (§ 1191 ГГУ), рентного долга (§ 1199), преимущественной покупки (§ 1094) на первый план выступает их характеристика как обременения земельного участка в широком смысле.
Наиболее значимая классификация вещных обременений вытекает из § 1110 — 1111 ГГУ, где закреплены вещное обременение в пользу собственника (subjektiv-dingliche Reallast) и вещное обременение в пользу определенного лица (subjektiv-personliche Reallast). Аналогичное деление закреплено в других законодательствах: п. 2 ст. 782 ШГК; ст. 236 — 237 Закона Македонии о праве собственности и других вещных правах; п. 2 ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии; ст. 1263 Гражданского закона Латвии; п. 2 ст. 250 Закона о вещном праве Словении; ст. 248 Закона Хорватии о праве собственности и других вещных правах. Вещное обременение в пользу собственника земельного участка не может быть отделено от права собственности на этот участок, оно не передаваемо, не может быть обременено другим правом. В отличие от этой формы вещное обременение в пользу определенного лица не может быть связано с правом собственности на земельный участок. По общему правилу данное вещное обременение передаваемо и обременяемо другим правом (например, узуфруктом, залогом). Из представленного деления вытекает еще одно, не менее важное. Дело в том, что лицо в чью пользу установлено обременение (субъект вещного права), может оставаться собственником земельного участка, либо быть несобственником. И поэтому установление вещных обременений возможно в различных ситуациях: а) при передаче вещи лицу, на которое возложено обременение. В этом случае продавец передает право собственности и взамен приобретает вещное право использования и реализации (вещное обременение в пользу несобственника). Такая ситуация возможна при вещном обременении ренты, «выделе» пожилому человеку, вещном обременении покупки и в других случаях; б) при передаче земельного участка с условием сохранения за отчуждателем права собственности до наступления определенного обстоятельства (например, до полной оплаты покупателем стоимости земельного участка (вещное обременение в пользу собственника) (§ 1110 ГГУ)). В этом случае лицо, в чью пользу установлено обременение, остается собственником и в то же время — опосредованным владельцем, а также приобретает ограниченное вещное право на собственную вещь. Такое положение в целом нетипично для системы, в основе которой лежит римское право, так как согласно римскому принципу «не может быть вещного права на свою вещь». Вместе с тем немцы сделали исключение из данного правила и допустили Eigentumreallast <38>. Чаще всего такая ситуация возникает при совпадении в одном лице субъекта, в чью пользу установлено обременение и на которого возложены повинности <39>. Практическое значение данного положения заключается в возможности собственника участвовать в общей очереди субъектов различных прав на его вещь в случае обращения на нее взыскания <40>. ——————————— <38> Право на собственную вещь возникает и в других случаях. См.: § 1063 «Ипотека в пользу собственника»; § 1196 ГГУ «Поземельный долг в отношении собственника»; § 1256 ГГУ «Объединение залогового права и права собственности» и др. <39> Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. S. 1726 — 1727. Однако это правило применяется не везде. Например, в латвийском праве согласно ст. 1271 Гражданского закона Латвии «реальные тяготы» заканчиваются при совпадении у одного лица прав и обязанностей. <40> Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. С. 182.
Основная область применения вещных обременений
В зарубежных правопорядках вещные обременения оказались востребованы в различных имущественных отношениях. Остановимся на них подробнее. 1. Классической сферой использования вещного обременения является обеспечение услуг по снабжению пожилых людей (выдел пожилым людям (Altenteilsvertragen)) <41>. В законе не закрепляется понятие «выдел пожилому человеку» и под этим в юридической литературе понимают пожизненное снабжение правомочного гражданина в связи с отчуждением недвижимого имущества или предприятия <42>. В соответствии с § 14 Закона Австрии «О единонаследии» от 7 сентября 1958 г. (Anerbengesetz) оставшийся в живых супруг, который не является единственным наследником, имеет право требовать соответствующую местным жизненным обстоятельствам поддержку на всю жизнь (отцовский надел) на наследственном крестьянском дворе. ——————————— <41> Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. S. 1723 — 1726; Koziol H. Grundriss des Burgerliches Rechts. Band I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 12. Auflage. Wien, 2002. S. 392; Gschnitzer F. Op. cit. S. 181. <42> BGB Anwaltkommentar. S. 979 — 980.
Необходимо заметить, что выдел пожилым людям, как правило, существует в виде смешанного правоотношения, в котором могут содержаться различные повинности (предоставление жилья, денежное содержание, оказание услуг по уходу) <43>. Осуществление этих повинностей может осуществляться в рамках вещного обременения. ——————————— <43> HeB B. Dienstbarkeit und Reallasten im System dinglicher Nutzungs — und Verwertungsrechte // Archiv fur diezivilistische Praxis. Bd. 198. 1998. S. 489 — 515.
2. Другой областью применения вещного обременения выступает обеспечение ренты (die Rentenreallast). Немецкое, австрийское и швейцарское законодательство допускают обеспечение рентных платежей ипотекой либо установлением вещного обременения. Однако зарубежные правоведы отмечают постепенное вытеснение вещным обременением ипотеки из рентных отношений по следующим причинам. Во-первых, поскольку договор пожизненной ренты прекращается со смертью правомочного гражданина, то при заключении договора нельзя определить ни сроки действия обязательства, ни размер общей суммы ренты. Поэтому стоимость обеспеченного залогом требования заранее неизвестна, тогда как § 1115 ГГУ требует при регистрации ипотеки в поземельной книге указания суммы требований в денежном выражении. Во-вторых, ипотека уступает место «реалласту» и при срочных договорах ренты: поскольку согласно § 1199 ГГУ при рентном долге должна быть указана твердая денежная сумма, то в связи с долгосрочным характером рентных отношений стороны могут оказаться в убытке, тогда как при «реалласте» возможна ценностная оговорка обеспечения в виде предусмотренных соглашением различных вариантов изменения размера платежей в зависимости от инфляции и других обстоятельств <44>. ——————————— <44> Preissmann K. Op. cit. S. 5 — 8. О вещных обременениях при обеспечении ренты в австрийском праве см.: Kommentar zum Allgemeinen Burgerlicher Gesetzbuch / Herausgegeben von Rummel P. Zweite Auflage. Band I. Wien, 1990. S. 624.
3. Еще одной разновидностью вещного обременения выступает «жилищный реалласт» (die Wohnungsreallast). В немецкой судебной практике признается «жилищный реалласт», соответствующий требованиям § 1105 ГГУ, в случае, когда предоставление жилого помещения составляет обязанность определенного лица по договору или по завещанию. Повинностью в смысле § 1105 является длительное обеспечение управомоченного лица жильем. «Жилищный реалласт» может возникнуть как при выделе пожилому лицу, так и при личном сервитуте. Дело в том, что если предоставление жилья не обеспечивается вещным обременением, то отношения квалифицируются как ограниченный личный сервитут, а в случае представления обеспечения возникает смешанное правоотношение, обозначаемое как «жилищный реалласт». При этом, несмотря на то, что в данном праве смешиваются элементы нескольких вещных прав, они в совокупности образуют самостоятельное право — вещное обременение. Ссылаясь на принцип замкнутости перечня вещных прав, отрицается возможность образования нового вещного права <45>. ——————————— <45> HeB B. Op. cit.
Вместе с тем, правовая природа «жилищного реалласта» породила дискуссию в немецкой доктрине. В ней был сформирован подход, согласно которому в содержании Wohnungsreallast’а отсутствует обязанность собственника к совершению определенных действий и он не несет повинности, предусмотренные § 1105 ГГУ, что, в свою очередь, противоречит сущности вещных обременений <46>. Однако большинство правоведов склоняются к признанию самостоятельности Wohnungsreallast’а и приводят примеры из практики, в которых на собственника возлагаются обязанности в отношении жилого помещения. Сторонники этого подхода указывают критерии отграничения жилищного сервитута (die beschrankte personliche Wohnungsdienstbarkeit) и «жилищного реалласта». Они полагают, что речь должна идти о «жилищном реалласте» в следующих случаях: а) когда собственник обязуется не просто терпеть чьи-то действия по использованию жилых помещений, а сам обязан совершать положительные действия, например, по предоставлению жилья, поддержанию его в нормальном состоянии и др.; б) при обременении доли в общей собственности (§ 1106 ГГУ), тогда как сервитут возможен только на реальную часть вещи. Кроме того, «жилищный реалласт» имеет преимущества по сравнению с сервитутом при защите от риска разрушения, так как обязывает в таком случае обеспечить управомоченное лицо другим жильем <47>. ——————————— <46> Preissmann K. Op. cit. S. 38 — 46; Gschnitzer F. Op. cit. S. 183. <47> BGB Anwaltkommentar. S. 969.
4. В ряде зарубежных законодательств предусмотрена возможность вещного обременения платежей, вытекающих из права застройки (die Erbbauzinsreallast — нем.; der Bauzins — австр.) (§ 9 Положения о праве застройки Германии (Verordnung uber das Erbbaurecht (ErbbauVO)); § 3 Положения о праве застройки Австрии (BaurechtG)). Это обременение обозначается как «вещный наследуемый процент строительства» и признается существенной составной частью наследственного права застройки. По немецкому праву владелец обремененной недвижимости в силу наследуемого права застройки несет вещную ответственность за индивидуальные повинности наследственного права застройки согласно § 1107, 1120 ГГУ <48>. ——————————— <48> BGB Anwaltkommentar. S. 967; Wastermann H. Op. cit. S. 871 — 872.
Вещное обременение права застройки получило распространение и в законах последнего времени. Так, согласно п. 4 ст. 254 Закона Эстонии о вещном праве обязанность уплаты за право застройки может быть внесена в крепостную книгу в качестве реальной повинности. 5. Традиционным для ряда правопорядков является вещное обременение в соседских и сервитутных отношениях. Первые выступают в виде выплаты денежной ренты в случае нарушения соседями границы смежного участка застройки при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности (Reallast auf die uberbaurente) (§ 912, абз. 3 § 914 ГГУ). На такие отношения распространяются правила о вещном обременении, установленном в пользу собственника соответствующего земельного участка <49>. К этим вещным обременениям примыкает обременение денежной ренты пользования дорогой при причинении ущерба соседям (die Notwegrente) (§ 917 ГГУ). ——————————— <49> Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. S. 1711.
Вещное обременение в отношениях по использованию сервитутов вытекает из § 1021 ГГУ, где предусмотрено обременение обязанности собственника по содержанию сооружения, предназначенного для осуществления земельного сервитута. Сходные положения вытекают из п. 3 ст. 179 Закона Эстонии о вещном праве, согласно которым в случае возложения обязанности на собственника служебной недвижимости по содержанию в порядке строения, на нее распространяются правила о реальных повинностях. Кроме того, эстонское законодательство распространяет правила о реальных повинностях на случаи содержания в порядке сервитута опоры (п. 2 ст. 192 Закона Эстонии о вещном праве). 6. Вещные обременения получили некоторое распространение при обеспечении обязанностей содержания общих помещений и сооружений (die Absicherung der Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen). Так, в практике имеются случаи обеспечения «реалластом» платежей при содержании общих подземных гаражей, смежной стены, общих проводов или коллективной антенны <50>. Размер необходимых издержек на содержание таких сооружений не может быть рассчитан заранее, поэтому для обеспечения оплаты возрастающих платежей обременения считаются подходящими обеспечительными правами. ——————————— <50> Preissmann K. Op. cit. S. 8 — 9.
7. Содержанием вещного обременения может быть обязанность поставки тепла и горячей воды владельцам общих отоплений, водопроводов в многоквартирных домах, ряда домов групповой застройки, обслуживаемых общими котельными (отопительный «реалласт» (die Heizungsreallast)). Существование такого вещного обременения обосновывается тем, что потребитель тепла, не обладающий собственным источником отопления, в целях пригодности его жилья для проживания должен быть уверен в длительном паровом отоплении. Поэтому обязательство поставок обеспечивается как вещное. Как правило, это происходит путем предоставления отопительного вещного обременения в пользу владельца земельного участка, на который поставляется тепло от центрального отопления <51>. ——————————— <51> Ibid. S. 5 — 8.
8. Еще одним случаем установления вещного обременения является промышленное вещное обременение (die Industriereallast). Необходимость в нем возникает при обеспечении предприятия энергоресурсами и сырьем. Одной из разновидностей промышленного «реалласта» является вещное обременение в области энергоснабжения (Stromlieferungsreallast), известное еще с 1916 г. Однако в практике отмечается, что в связи с тем, что в современный период на рынке доминируют большие энергоснабжающие организации, обязанные обеспечивать отдельные районы электричеством, такие вещные обременения встречаются редко <52>. ——————————— <52> Preissmann K. Op. cit. S. 9 — 10. О поставках электроэнергии в качестве вещного обременения в австрийском праве см.: Gschnitzer F. Op. cit. S. 181.
9. В немецком праве имеются случаи признания вещного обременения покупки (die Abnahmereallast). Однако по поводу его существования в литературе существуют спорные позиции. Так, в 1979 г. Верховный суд Баварии, рассматривая спор об обязательствах собственников жилья покупать тепло только от определенных поставщиков, признал существование вещного обременения покупки. В этой связи отдельные правоведы высказывались за возможность вещного обременения покупки, полагая, что заинтересованными лицами в таких обременениях выступают различные субъекты предпринимательской деятельности — пивоварни, производители минерального сырья, бензоколонки и др. <53>. ——————————— <53> BGB Anwaltkommentar. S. 974 — 1001.
Однако существуют и другие суждения, согласно которым обязанность покупки не является повинностью, предусмотренной ст. 1105 ГГУ, и поэтому не может быть признана вещным правом. По этому вопросу до сих пор нет единства в судебной практике и принимаются противоречивые решения. Сторонники признания вещного обременения покупки полагают, что обязанность регулярной покупки составляет содержание повинности и поэтому возможно принудительное взыскание земельного участка при неуплате суммы платежей. Они также полагают, что не должно быть запретов для установления вещного обременения покупки, если это выгодно для субъектов предпринимательской деятельности. Все же такие контракты должны соответствовать законодательству об ограничении монополистической деятельности. Однако противники такого утверждения относят обязанность покупки к области обязательственного права и полагают, что интересы управомоченной стороны должны защищаться обязательственно-правовыми способами защиты <54>. ——————————— <54> Preissmann K. Op. cit. S. 33 — 38.
Анализ материала о сфере применения вещных обременений дает основания для вывода о том, что эти права получили весьма устойчивое применение в течение не одного столетия в германском, австрийском и швейцарском праве. Более того, нововведения в законодательстве о вещных правах Эстонии, Латвии, Македонии, Хорватии, Словении свидетельствуют о формировании общей тенденции для постсоциалистических правопорядков признания значимости института вещных обременений, который позволяет решать современные проблемы правового регулирования отношений в сфере недвижимости.
Вещные обременения в российском гражданском праве
Как уже отмечалось ранее, вещные обременения не рассматриваются отечественным законодательством в виде ограниченных вещных прав. В современном российском праве доминирует подход признания обременений в широком смысле как условий, запрещений, стесняющих правообладателя в осуществлении права. Означает ли это, что существуют принципиальные препятствия для закрепления вещных обременений в качестве самостоятельных ограниченных вещных прав в российском правопорядке? Думается, что нет. Более того, для этого имеются как исторические, так и экономико-правовые предпосылки. Перспективы создания в русском праве института «вотчинных выдач», подобного немецкому и швейцарскому обременению, обсуждались в дореволюционной правовой доктрине. В проектах Гражданского уложения и Вотчинного устава предусматривались самостоятельные вещные права — вотчинные выдачи. Вещные повинности допускались Сенатом в виде обязанности владельца имения ремонтировать церковь, школу, плотину. В тот период они стали применяться и в нотариальной практике <55>. ——————————— <55> Покровский И. А. Указ. соч. С. 239.
Под вотчинными выдачами проект Вотчинного устава понимал лежащие на имении выдачи деньгами или натурой в пользу известного лица или учреждения (п. 4 ст. 24). Подобные вотчинные выдачи допускались в виде содержания церкви согласно дарственной записи, доставления лесного материала для строений церковного притча и для починки церкви, обязанности в виде денежных выплат или содержания определенного лица в форме пожизненного содержания или до наступления известного события (до выхода замуж), предоставления помещения, прислуги, отопления, осуществления ремонта и др. <56>. В соответствии со ст. 27 проекта Вотчинного устава старшинство, присвоенное вотчинной выдаче, распространяется на просроченные платежи за последние два года, а также на дальнейшие просроченные платежи, если они внесены в вотчинную книгу. ——————————— <56> Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запискою. Т. 1. СПб., 1893. С. 197 — 199.
Вотчинные выдачи проектами Гражданского уложения и Вотчинного устава относились к правам на чужие вещи. Правовая природа вотчинной выдачи не вызывала у дореволюционных юристов серьезных споров. Тем не менее сущность вотчинной выдачи определялась по-разному. Так, В. И. Синайский относил вотчинную выдачу к правам присвоения, в то время как И. А. Покровский отмечал сходство вотчинной выдачи с правами на получение известной ценности из вещи, а К. П. Победоносцев писал, что поземельные повинности примыкают к сервитутам <57>. А. Л. Фрейтаг-Лоринговен относил вотчинную выдачу к реальным обременениям недвижимости, подчеркивая при этом, что отдельные платежи являются личным долгом собственника, снабженного вещным обеспечением <58>. ——————————— <57> Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 275; Покровский И. А. Указ. соч. С. 208 — 212; Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 508. <58> См.: Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914. С. 239.
Таким образом, в дореволюционном русском праве были заложены основы для разработки института вещных обременений и признания его в качестве самостоятельного вещного права. Дальнейшее развитие вещные обременения в русском праве не получили, так как оба проекта в связи с революцией так и не приобрели статуса закона. В советский период развития нашего государства вещные обременения не становились предметом исследования гражданско-правовой науки, отрицалась возможность их законодательного закрепления.
Экономико-правовые предпосылки признания вещных обременений как самостоятельных прав на чужие вещи в российском праве
При решении вопроса о том, есть ли основания для заимствования конструкции вещных обременений в российское право, следует отметить необходимость тщательного анализа как современной социально-экономической ситуации, так и российского законодательства о недвижимости, проблем, возникающих при его применении. С одной стороны, несмотря на общие римские начала гражданского законодательства России, Германии, Австрии и Швейцарии, вещные права на недвижимость развивались не только в неодинаковых исторических, экономических и политических условиях, но и под влиянием различных правовых воззрений. В частности, на формирование немецкой системы вещных прав большое влияние оказали исторические условия создания пандектного права. Более того, в то время как зарубежные правопорядки «отшлифовывали» на практике институт вещных обременений на протяжении XX в., российское право не допускало не только его существование, но и возможности регламентации вещных прав на недвижимость вообще. С другой стороны, отсутствие стабильности как на мировом, так и на российском финансовом рынке, распространение недобросовестной предпринимательской деятельности, инфляция делают весьма привлекательным для российского правопорядка институт вещных обременений. Нельзя не отметить достоинства вещных обременений как для обладателя вещного права (в виде возможности получать постоянный доход, вещное обеспечение этой возможности, право на индексацию платежей в случаях, предусмотренных договором без каких-либо дополнительных соглашений, а также вещно-правовая защита), так и для лица, на которое возложено обременение (в виде возможности приобретения имущества, как правило, по более низкой цене или в рассрочку либо вообще безвозмездно) взамен на осуществление определенных действий. Ни одного подобного института, сочетающего в своем составе все указанные условия, в отечественном праве не существует. Следует признать, что отдельные институты гражданского законодательства (ренты, ипотеки, купли-продажи с рассрочкой платежа) весьма сходны с зарубежным институтом вещных обременений. Каково соотношение данных институтов, в каких сферах российского права наиболее востребованы вещные обременения и какие существуют экономико-правовые предпосылки признания их в качестве самостоятельных вещных прав — вопросы, которые требуют детального рассмотрения. 1. Начнем с анализа закрепленных главой 33 ГК РФ постоянной и пожизненной ренты. Обратим внимание на то, что эти институты сформированы отечественным законодателем по весьма близкой с зарубежными вещными обременениями структуре: пожизненная и постоянная рента — с пожизненной рентой, регламентированной § 759 — 761 ГГУ, которая может предусматривать вещное обременение, а пожизненное содержание с иждивением — с «выделом пожилым людям», где также возможно вещное обременение. Их сущность обнаруживается в предмете, в содержании платежей, условиях их индексации, необходимости вещного обеспечения. В частности, как пожизненная, так и постоянная рента предусматривают выплату периодических платежей собственником недвижимости в пользу управомоченного лица (ст. 583 ГК РФ), а пожизненное содержание с иждивением возлагает обязанность по предоставлению содержания в виде удовлетворения потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина — и уход за ним (ст. 602 ГК РФ), либо внесение денежных платежей (ст. 603 ГК РФ). Кроме того, нормы ГК РФ о ренте и пожизненном содержании с иждивением (п. 2 ст. 590 и ст. 597 ГК РФ) содержат условие, напоминающее немецкую и австрийскую ценностную оговорку: необходимость индексации платежей в зависимости от увеличения минимального размера оплаты труда (при постоянной ренте), а при пожизненной ренте — с учетом уровня инфляции. Однако ценностная оговорка в немецком и австрийском праве — весьма гибкий инструмент, предоставляющий сторонам свободу при определении критериев индексации платежей. Индексация, предусмотренная статьями российского Гражданского кодекса, носит императивный характер. Кроме того, согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако при применении норм об ипотеке в отношениях ренты возникают трудности. Во-первых, в связи с тем, что при пожизненной ренте нельзя точно установить срок действия договора в случае обращения взыскания на заложенное имущество — объект ренты, затруднительно определить стоимость общей суммы платежей по ренте (если сумма выкупа не указана в договоре). Во-вторых, даже в случае указания общей суммы выкупа по договору ренты в связи с долгосрочностью рентных отношений существует риск получить меньше, чем на это рассчитывали получатели ренты. В-третьих, по указанным причинам невозможно в договоре предусмотреть общую сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, как этого требует ст. 9 Закона об ипотеке <59>. Указание этой суммы является существенным условием договора (п. 1 ст. 339 ГК РФ), и если соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случае установления вещного обременения ренты по типу Reallast’а либо Grundlast’а вместо обеспечения ипотекой не будет надобности указания общей суммы выкупа, так как установить эту сумму очень сложно, но появляется возможность индексации платежей, а также вещное обеспечение платежей недвижимостью. ——————————— <59> В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Думается, что использование вещных обременений в отношениях ренты земельных участков имеет перспективу. В результате массовой скупки сельскохозяйственных земель уже сегодня возникла ситуация, при которой большое количество земельных участков приобретается в собственность инвесторами, вкладывающими в землю свободные финансовые средства и не торопящимися при этом эффективно обрабатывать землю. Огромные земельные территории, являющиеся собственностью таких владельцев, остаются до сих пор необработанными. Кроме того, такое положение невыгодно и самим землевладельцам, вложившим деньги и не получающим с них дохода. Поэтому с развитием рынка земли будет востребована правовая конструкция, при которой крупным землевладельцам станет выгодно отдавать землю на условиях вещного обременения мелким землевладельцам (фермерам, сельскохозяйственным предприятиям и т. п.), сохраняя за собой субъективное вещное право получения прибыли и вещное обеспечение, тем самым гарантировав себе (и потомкам) пожизненный доход. Кроме того, вещное обременение в качестве ограниченного вещного права может стать удобным инструментом использования земельных участков владельцами долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (разумеется, после выдела доли и постановки участка на кадастровый учет). Подводя итог рассмотрению соотношения вещного обременения и российской ренты, можно сделать вывод, что нет необходимости ломать конструкцию договоров пожизненной и постоянной ренты, элементы которых весьма схожи. Однако перечисленные выше проблемы применения ипотеки при обеспечении ренты свидетельствуют о необходимости создания конструкции, содержащей и иные меры обеспечения уплаты платежей. В качестве такой конструкции могло бы выступать вещное обременение. 2. В зарубежных правопорядках вещные обременения вполне эффективно сочетаются с сервитутами. В связи с небольшой развитостью в российском правопорядке отношений по осуществлению сервитутов на сегодняшний день подобная смешанная конструкция российскому праву неизвестна. Однако с возрождением права частной собственности на земельные участки потребуются серьезные обеспечительные конструкции. Закрепив в п. 1 ст. 274 ГК РФ понятие сервитута, законодатель не упомянул о возможности его осуществления посредством возведения строения или сооружения. Однако в практике существуют ситуации возведения строения или сооружения на служебном земельном участке (например, котельная, обслуживающая строение на господствующем земельном участке, или прокладка трубопровода через соседний земельный участок). Проблемы, возникающие в связи с содержанием подобных строений и сооружений, могут решаться путем установления вещного обременения (в виде обеспечения внесения платежей). Как уже говорилось, вещные обременения могут сочетаться и с личными сервитутами, образуя при этом самостоятельное вещное право (Wormungsreallast). Гражданским кодексом РФ личные сервитуты как самостоятельная правовая категория прямо не закреплены. Но некоторые из них, известные законодательству зарубежных стран, получили легализацию в российском законодательстве в виде самостоятельных прав проживания члена семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), проживания в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В современном российском правопорядке осуществление таких прав проживания не обеспечено ни вещно-правовыми средствами защиты, ни тем более принудительным их исполнением за счет недвижимого имущества. Такая ситуация делает эти права непривлекательными, в связи с чем права проживания в силу завещательного отказа и пожизненного содержания с иждивением встречаются в отечественном правопорядке крайне редко. Указанные права на проживание в таких ситуациях, как отчуждение жилых помещений, в которых имеют право проживать управомоченные лица, третьим лицам (добросовестным приобретателям) или в случае разрушения такого жилого помещения, очень сложно защитить. Если бы осуществление таких прав проживания оформлялось посредством вещного обременения, то у их обладателей была бы возможность не только принудительно взыскать свои убытки за счет недвижимости, но и потребовать с обязанного лица приобретения другого жилого помещения взамен утраченного и т. п. Таким образом, «жилищный реалласт» более предпочтителен при осуществлении перечисленных вещных прав. 3. Представляется, что не должно быть препятствий для введения вещного обременения покупки по типу немецкого Abnahmereallast’а. Такое вещное право не противоречит общим принципам и смыслу российского гражданского законодательства и может быть без особых сложностей введено в российский правопорядок. Этот институт востребован в предпринимательских отношениях, например, в случаях заключения долгосрочных контрактов на покупку определенного вида продукции. Однако у вещного обременения покупки существуют как положительные, так и отрицательные аспекты. С одной стороны, оно может быть вполне выгодным для участников рынка, поскольку, установив вещное обременение в виде обязанности покупки какого-либо товара, продавец может поставить условие о продаже ему продукции в течение длительного периода с большой скидкой. С другой — они создают ограничение конкуренции на рынке предпринимательских услуг. Так, если в определенной местности предприятие-монополист заключит с поставщиками долгосрочные контракты на поставку продукции (бензина, тепла, сырья и др.), то это может привести к ограничению конкуренции для других участников бизнеса. Кроме того, такое обременение покупки может существенно ограничить права правопреемников, которые даже в случае, когда им это невыгодно, будут вынуждены в силу возложенного обременения приобретать товары у определенного поставщика. Вместе с тем представляется, что законодатель должен допустить возможность установления в договорном порядке вещного обременения покупки, если это соответствует интересам сторон. 4. В связи с отсутствием в нашем праве вещного права застройки нет необходимости во введении известного зарубежным законодательствам Erbbauzinsreallast’а. Попутно заметим, что в доктрине обсуждаются перспективы введения данного права в качестве самостоятельного вещного права <60>. Выплата платежей в силу права застройки могла бы осуществляться в рамках вещного обременения. ——————————— <60> Копылов А. В. Указ. соч. С. 159 — 164.
Вещные обременения вполне могли бы быть введены в других распространенных в российском правопорядке отношениях — долевого участия в строительстве жилья и других объектов недвижимости. В частности, в виде предоставления участникам долевого строительства вещного обременения объектов недвижимости на земельный участок, предоставленный для строительства, а также на строящийся объект недвижимости (ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») до выполнения застройщиком обязательств по договору с возможностью обращения взыскания в случае просрочки выполнения строительных работ <61>. Разумеется, это очень серьезная санкция в отношении застройщика, которая может лишить его права собственности на объект строительства. Но, с другой стороны, она позволила бы дольщикам вернуть вложенные в строительство средства. ——————————— <61> Введение нормы о принудительном взыскании имущества застройщика могло бы стать дополнительной мерой к уже предусмотренному ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положению, согласно которому в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
5. Наряду с перечисленными возможными случаями применения вещных обременений существует потребность в установлении вещного обременения в сфере землепользования. В частности, наряду с предусмотренным Земельным кодексом РФ переоформлением пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно было бы разрешить преобразование этих прав в субъективное вещное право — вещное обременение в пользу государства. Такое вещное обременение могло бы быть использовано в случаях, когда у землевладельца отсутствует право на бесплатное оформление земли (у юридических лиц, а также у граждан, имеющих во владении земельные участки больше среднерайонной нормы) в виде возможности приобретения таких участков в собственность с оставлением за государством (муниципальным образованием) права на вещное обременение <62>. ——————————— <62> Широкую известность приобрел спор, в котором права землепользования рабочая комиссия префектуры Восточного административного округа города Москвы решением от 6 июня 1996 г. закрепила за Т. В. Близинской — право пожизненного наследуемого владения на 0,06 гектара (из земельного участка, принадлежащего ей на праве постоянного бессрочного пользования, размером 0,2291), а в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т. В. Близинской» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 2).
Заметим, что для этого имеются и некоторые исторические предпосылки. Так, возможность преобразования чиншевого владения в конструкцию вещного обременения допускалось еще в начале XIX в. И. А. Покровским, который писал, что «…Германское или Швейцарское Уложения могли обойтись без наследственного оброчного владения: экономическая потребность в последнем в значительной степени может найти себе удовлетворение и в форме Reallasten» <63>. ——————————— <63> См.: Покровский И. А. Указ. соч. С. 212.
6. Следует выразить сомнения относительно возможности реализации в российском праве отопительного «реалласта» в виде обременения поставщика электрической и тепловой энергии, газа в пользу потребителей — владельцев индивидуальных жилых домов, квартир и иных жилых помещений с возможностью последних удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания. Прежде всего сфера соответствующих отношений подпадает под регулирование ст. 4 Федерального закона от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ (в ред. от 8 ноября 2007 г.) «О естественных монополиях», которая признает организации, оказывающие услуги по транспортировке газа по трубопроводам, по передаче электрической и тепловой энергии, субъектами естественных монополий. Кроме того, согласно ст. 6 указанного Закона органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а в соответствии со ст. 426 ГК РФ заключение договора на энергоснабжение признается публичным договором. Учитывая сложившиеся в отечественном праве правила о применении к данным правоотношениям норм обязательственного права, представляется сомнительным признание прав потребителей энергии и газа вещными с возможностью удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания. Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что в отечественном праве существует ряд экономических и правовых предпосылок для введения в ст. 216 ГК РФ вещного обременения как ограниченного вещного права. При этом необходимо подчеркнуть, что именно вещный характер обусловливает полезность этого права для правопорядка, ибо вещные права строятся по классическому принципу numerus clausus. Данный принцип не позволяет субъектам по своему усмотрению расширять или изменять содержание права вещного обременения. Безусловно, полное копирование зарубежного института вещных обременений без учета национальных особенностей развития гражданского права не сделает российское законодательство о вещных правах более совершенным, но и пренебрегать таким гибким инструментом, как вещные обременения, направленным на защиту имущественных интересов субъектов гражданских правоотношений и содержащим реальные вещные гарантии, не следует. Представляется, что введение вещных обременений в качестве самостоятельных вещных прав может произойти без ломки институтов ипотеки, ренты и пожизненного содержания с иждивением. Эти институты могут существовать параллельно с вещными обременениями. Гражданам и юридическим лицам должна быть предоставлена свобода при выборе правовой конструкции оформления их имущественных прав. Однако вопрос о возможности введения в российский правопорядок вещного обременения не может рассматриваться без серьезных преобразований в системе отечественного вещного права, поскольку потенциал института вещных обременений наиболее полно реализуется в совокупности с другими вещными правами (вещным и ограниченным личным сервитутом, узуфруктом, правом застройки и др.).
