Белоусов Андрей Леонидович, старший преподаватель кафедры предпринимательского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) (филиал в г. Вологда), кандидат экономических наук.
Работа посвящена вопросам становления и развития в Российской Федерации ипотечного кредитования. Выделены основные условия, определяющие политику банков по этому виду кредитования. Дана оценка влияния на развитие ипотеки в Российской Федерации как действующих норм законодательства, так и тех правовых актов, которые могут появиться в будущем. Акцент сделан на исследовании тех проектов законов и внесении изменений в действующее законодательство, которые с наибольшей вероятностью будут приняты в ближайшее время и затронут рассматриваемую сферу. Сделаны выводы относительно дальнейшего развития и регулирования системы ипотечного кредитования.
Tendencies of development of legal regulation of the system of mortgage housing credit
A. L. Belousov
The article is devoted to formation and development in the Russian Federation of the mortgage housing credit; points out basic conditions determining bank policy with regard to this type of credit; gives evaluation of influence on development of mortgage in the Russian Federation on both current norms of legislation and legal acts which may appear in future. The accent is made on the research of such projects of laws and introduction of changes into the current legislation which in the most probability will be adopted in the nearest future and touch upon the sphere in question; makes conclusions with regard to further development and regulation of the system of mortgage credit.
На сегодняшний день проблема обеспечения доступности приобретения жилья для большинства населения РФ стоит достаточно остро. Одним из основных инструментов, которые выбрало государство для помощи гражданам в решении их жилищных проблем, стало ипотечное кредитование.
Для внедрения и развития в РФ ипотеки в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Далее в 2001 г. выходит Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы». В 2003 г. принимается Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. Ориентиры дальнейшего развития ипотечного кредитования были заложены в 2010 г. с принятием Стратегии развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. и Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 гг.
Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили существенное увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала и середины 2000-х годов. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008 — 2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. вновь наблюдается устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. говорят о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается.
Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2006 — 2011 гг.,
в млрд. руб.
Показатель,
год
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Объем выданных ипотечных кредитов по данным ЦБ РФ, млрд. руб.
263,6
556,5
65,8
152,5
380,1
713,0
Доля АИЖК в стоимостном выражении, %
10,26
7,06
1,65
18,86
10,86
7,29
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья по данным Росрегистрации, %
9,50
15,60
16,90
11,90
14,60
17,60
Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, %
0,90
1,80
2,69
2,60
2,50
2,71
Источник: ОАО «АИЖК» [1]
Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.
Первое условие экономического характера — доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Особенностью ипотеки является, как правило, длительный срок кредитования. Соответственно, для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Оценивая возможность привлечения длинных денег, стоит отметить, что данная проблема для кредитных организаций является достаточно острой. Это связано как с общей макроэкономической ситуацией в РФ и за рубежом, так и с несовершенством российской нормативной базы в данной сфере. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо меры, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно-таки спорная мера на данный момент остается лишь на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация и выпуск ипотечных ценных бумаг. Наша страна заимствовала зарубежный опыт, переняв механизм рефинансирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано ОАО «АИЖК» и принят в 2003 г. Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Сам по себе принятый Закон имел множество недостатков, часть из которых была со временем устранена. Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г., но на сегодняшний день прошел в Государственной Думе только первое чтение. Необходимость реформирования законодательства в данной сфере подтверждает и практика. За 2010 г. банки осуществили всего один выпуск ипотечных ценных бумаг, в 2011 — семь. При этом в Стратегии развития рынка ипотечного кредитования, принятой в 2010 г., прописано, что уже в 2012 г. 45% ипотечных кредитов должно рефинансироваться через ипотечные ценные бумаги [5]. Однако, по оценкам председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, в 2012 г. доля таких кредитов составит 12 — 14% [3]. И причины низкой доли рефинансируемых через ипотечные ценные бумаги кредитов кроются не только в отсутствии правового поля. Одним из основных является также экономический фактор — доходность ипотечных ценных бумаг сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам куда выше, чем во втором.
Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций, следствием чего является более низкая стоимость ипотечных продуктов в сравнении с другими видами кредитования. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. В конце 2011 г. Федеральным законом N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Суть изменений состоит в том, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. ранее нередки были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками. В частности, из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса. В АИЖК также считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться. Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются. Это обусловлено волатильностью цен на рынке жилой недвижимости — в случае существенного снижения цен на рынке заемщики, особенно те, кто брал кредиты с минимальным первоначальным взносом, могут просто отказываться от кредита, отдавая квартиру банку. Следствием возросших рисков может стать повышение ставок по ипотечным кредитам, а также отказ от программ с минимальным первоначальным взносом.
Следующим важнейшим фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. На данный момент нормы общего характера разрозненно содержатся в ГК РФ, Федеральных законах «О банках и банковской деятельности», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Законе РФ «О защите прав потребителей» и иных нормативных актах. В ближайшей перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать Закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов и размещен 30.03.2012 на их официальном сайте [4]. Проектом предусмотрено, что действие этого закона будет распространяться в том числе и на отношения по ипотечному кредитованию. И здесь возникает вопрос: насколько это оправданно? Не подвергая сомнению необходимость принятия закона о потребительском кредитовании, который защитит интересы как кредиторов, так и заемщиков, зададимся вопросом: стоит ли распространять его нормы на отношения по ипотечному кредитованию? Если брать теоретические аспекты, то большинство ученых в области банковского права и авторы учебных пособий по соответствующей дисциплине рассматривают ипотеку как одну из разновидностей потребительского кредитования, наравне с POS-кредитованием, автокредитованием и т. д. Но если брать практическую сферу, ипотека — это отдельный банковский продукт, обладающий определенной спецификой и требующий особого подхода. И если это не учитывать, то при реализации закона на практике может возникнуть ряд проблемных ситуаций. Например, законопроект Министерства финансов предоставляет заемщику право в течение 30 дней с даты получения потребительского кредита, предоставленного с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели, досрочно вернуть всю сумму потребительского кредита или ее часть без предварительного уведомления кредитора с уплатой процентов за фактический срок кредитования [4]. При реализации потребителем данного права банк не сможет восполнить понесенные затраты на оформление кредита, кроме того, возможны ситуации, когда платеж кредитных средств уже будет проведен в пользу продавца недвижимости, и договор на покупку недвижимости подадут на регистрацию. В этом случае возникнет необходимость в дополнительных действиях по приостановлению или отмене регистрации ипотеки. Опасения по поводу распространения закона о потребительском кредите на ипотеку разделяют и представители ОАО «АИЖК». «В целом мы поддерживаем распространение данного закона на ипотеку, поскольку при таком кредитовании банки также взаимодействуют с потребителями-физлицами, чьи интересы закон призван защищать, — говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. — Однако в силу специфики и процедурной сложности ипотечного кредитования мы считаем необходимым включить в законопроект ряд оговорок, соответствующие поправки в настоящее время мы обсуждаем с рабочей группой при Минфине» [2].
Следующим нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и по крайней мере косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет Закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». С ростом объемов кредитования банки активно начали применять механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам — так называемым «коллекторам». Однако до последнего времени продажа кредитными организациями просроченной задолженности в основном затрагивала не обеспеченные залогом кредиты. Ипотеки это касалось в наименьшей степени. Причиной этого является то, что, во-первых, у банков по обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, во-вторых, сам механизм ипотеки является более сложным с правовой точки зрения. Но в настоящий момент ситуация меняется и банки начинают более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной задолженности. В этой связи принятие Закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» с позиции развития ипотеки следует рассматривать в положительном ключе. Раз отношения по переуступке просроченной задолженности распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то, соответственно, необходимы правовые механизмы как переуступки ипотечного долга, так и нормы, защищающие интересы кредиторов и заемщиков в этих отношениях.
Помимо доступности ресурсов для кредитных организаций и особенностей регулирования отношений между кредитными организациями и заемщиками, а также залоговых отношений, о чем было сказано выше, на развитие ипотечного кредитования оказывает влияние еще множество составляющих. Поэтому в качестве вывода можно отметить, что для качественного развития в Российской Федерации ипотечного кредитования требуются как изменения в правовом регулировании данной сферы, так и экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.
Литература
1. Информационно-статистическая система АИЖК. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www. ahml. ru/ru/agency/analytics/statsis/.
2. Минфин пристраивает ипотеку к закону о потребительском кредитовании. URL: http://estate-dv. ru/novosti/226-ipoteka22.html.
3. О рефинансировании и развитии рынка ипотечных ценных бумаг. URL: http://www. credits. ru/articles/9491/.
4. Проект Федерального закона «О потребительском кредите». Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации: URL: http://www. minfin. ru/ru/index. php? month41=7-l992&pg56;=11.
5. Распоряжение от 19 июля 2010 г. N 1201-р утверждает Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации: URL: http://правительство. рф/gov/results/11436/.
