Проходя по улицам города, невольно замечаешь разнообразие в оформлении много — и малоэтажных зданий. И дело не в том, что эти дома строили по разным проектам, а в том, что жильцы этих домов по-разному благоустраивают свои квартиры: меняют деревянные рамы на пластиковые, остекляют балконы, красят внешние стены. В результате это приводит к отсутствию единого архитектурного стиля, к «пестроте» всего города.
С начала 90-х гг. XX в. собственники как жилых, так и нежилых помещений стали все больше устанавливать сплит-системы (кондиционеры), без сомнения, являющиеся очень полезным изобретением, особенно в жаркие дни. Но если в домах, строящихся по современным проектам, предусмотрено единое оборудование для кондиционирования воздуха или хотя бы специально отведенные места для установки, то конструкция «старых» домов не позволяет устанавливать внешний блок кондиционера иначе как на фасад здания. Эти железные коробки со свисающими и вечно капающими дренажными трубами также уродуют облик здания и города в целом.
Отсутствие четких законодательных норм, регламентирующих процесс переустройства помещений, а также ответственность за такого рода нарушения, позволило многим владельцам квартир самостоятельно вносить изменения не только в технический облик внутренних помещений, но и во внешний облик своей части здания.
Однако все изменилось 1 марта 2005 г., когда вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), на основе норм которого региональные власти разработали требования к переустройству и перепланировке помещений и порядок получения разрешений на проведение ремонтных работ.
А жилищно-коммунальные службы начали активно бороться за оформление единого стиля всего города, направляя собственникам помещений требования о согласовании установки кондиционеров на фасаде зданий или остеклении балконов (лоджий), грозя суровыми административными штрафами.
На примере остекления балкона и установки кондиционеров в городе Москве мы постараемся дать ответы на актуальные вопросы по согласованию и получению разрешений от органов власти на переустройство и (или) перепланировку помещений и ответственности за самовольные действия такого рода.
Одной из главных новелл Жилищного кодекса Российской Федерации является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения таких понятий, как «перепланировка» и «переустройство» жилых помещений.
Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, которая также требует внесения изменения в технический паспорт помещения.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
И если остекление балкона (лоджий) однозначно трактуется как перепланировка помещения, то работы по установке кондиционеров и его внешнего блока на фасад здания определяются неоднозначно.
В правоприменительной практике с учетом норм жилищного законодательства работы по установке кондиционера расценивается как переустройство помещения. Градостроительный кодекс Российской Федерации (п. 14 ст. 1) рассматривает данные действия как реконструкцию здания. Региональное законодательство идет своим путем. Так, в соответствии с Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» установка кондиционера рассматривается как установка технических средств на фасаде здания, относящаяся к перепланировке помещений.
Но вне зависимости от того, как называть ремонтные работы — «переустройство» или «перепланировка», улучшение жилищных условий допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
На основании ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Согласно Постановлению Правительства Москвы N 883-ПП от 15 ноября 2005 г. «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах» таким органом, осуществляющим согласование перепланировки в жилом помещении в городе Москве, является Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее — Мосжилинспекция). Согласование перепланировки помещений в нежилом здании отнесено к ведомству префектур.
Но прежде чем получить согласие Мосжилинспекции, необходимо:
— разработать проект остекления балкона (лоджий) или установки кондиционера;
— рассчитать уровень шумов (для установки кондиционера);
— согласовать данные проекты в таких организациях, как Роспотребнадзор, эксплуатирующих организациях (ДЕЗ, РЭУ и пр.), Москомархитектуре и др.
Прежде чем заказывать проект, необходимо получить документы БТИ на помещение — техпаспорт, подготовить все документы, относящиеся к кондиционеру — паспорт, сертификаты качества и т. п.
Подготовку проекта перепланировки жилого помещения, как правило, осуществляет организация, которая проектировала здание, но может и любая другая организация, имеющая оформленный допуск на проведение такого вида работ.
Расчет шумов в специализированной организации делается для того, чтобы определить, не превысит ли уровень шума внешнего блока допустимые уровни. Этот расчет делается на основании паспортных данных на кондиционер и проекта его установки, где указаны расстояния до ближайших окон.
Проекты по перепланировке должны быть согласованы в первую очередь с Роспотребнадзором (СЭС). Функция Роспотребнадзора — проверка проекта на соответствие санитарным нормам и правилам, в частности для остекления балкона, на инсоляцию.
Госпожнадзор проверяет проект остекления балкона на соответствие пожарным нормам и правилам (согласование материалов, которые должны быть пожаробезопасны).
Москомархитектура согласовывает внешний вид фасада здания после остекления или установки блока кондиционера.
Эксплуатирующая организация (ДЕЗ, РЭУ и пр.), зная состояние конструкции инженерных сетей дома, выдает заключение о возможности реализации проекта. Например, при отсутствии необходимой выделенной электрической мощности на квартиру или нежилое помещение ДЕЗ или РЭУ может отказать в установке кондиционера. Если у эксплуатирующей организации возникнут сомнения в возможностях электропроводки обеспечить безопасную работу всех электроприборов в помещении, то она может потребовать разработать электропроект, а при необходимости — дополнительно согласовать его в Мосэнерго.
Если здание представляет собой памятник истории и культуры или находится в зоне исторической застройки города Москвы, то проекты следует согласовать в Москомнаследии.
Для домов, стоящих вдоль правительственных трасс, потребуется дополнительно согласовать разработанные проекты с Федеральной службой охраны (ФСО).
При желании провести работы по остеклению балкона или установке кондиционера необходимо учитывать и тот факт, что фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме. Об этом свидетельствуют соответствующие нормы, закрепленные в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, а также в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»: в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т. е. жильцов здания.
Из содержания ст. 44 ЖК РФ следует, что решения о реконструкции и ремонте, а также о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, при остеклении балкона или установке кондиционера необходимо получить разрешения от участников долевой собственности — владельцев жилых помещений.
Такие же выводы содержатся в постановлениях судов, например в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа Российской Федерации от 16.02.2010 N Ф10-665/10 по делу N А54-2532/2009-С22.
И только после того, как проекты ремонтных работ согласованы со всеми инстанциями, получено одобрение собственников здания, можно обращаться за разрешением в Мосжилинспекцию.
Согласно ст. 26 ЖК РФ, для проведения перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет:
1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения;
Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Мосжилинспекция не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который является основанием проведения перепланировки жилого помещения.
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных статьями ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
После получения разрешения от Мосжилинспекции можно приступать к реализации проекта — остеклению балкона или установке кондиционера.
По окончании работ необходимо вызвать представителей Мосжилинспекции и Управляющей компании (ДЕЗа) для составления акта о выполненной перепланировке. Если остекление или установка оборудования выполнены с отступлением от утвержденного проекта, то акт не будет подписан. В этом случае результат работ надо привести в соответствие с разрешенным проектом или внести изменения в проект, пройдя по второму кругу процесс согласования и получения разрешения.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ), который направляется Мосжилинспекцией в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» — территориальный орган Бюро технической инвентаризации.
Для нежилых зданий оформление акта не требуется, и можно сразу по окончании работ обращаться в органы БТИ и на основании решения префектуры о согласовании перепланировки помещения заказывать проведение обмеров и получение новых технических документов.
После внесения изменений в «технический» облик помещения последним шагом собственника должно стать внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Несмотря на то что данные, указанные в свидетельстве о собственности (площадь, идентифицирующие признаки помещения), не изменились, после проведения работ по остеклению балкона или установке кондиционеров изменились документы, отражающие технические характеристики помещения. Эти документы, в т. ч. и документы, подтверждающие законность произведенных изменений (разрешение на перепланировку, акт выполненной перепланировки и т. д.), и должны быть представлены в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.
В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Так, согласно п. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Но при этом жилищным законодательством предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Но кроме административной ответственности на лицо, самовольно осуществившее работы по перепланировке помещения, может быть возложена и договорная ответственность. Так, например, банки, заключая ипотечный договор, одним из условий возврата суммы займа предусматривают несанкционированное изменение технических данных помещений.
Таким образом, согласование ремонтных работ по изменению облика фасада здания, связанного с установкой сплит-системы или остеклением балкона, является обязательным для собственников помещений, желающих улучшить свои жилищные условия. Однако маленький штраф за самовольную перепланировку, возможность оспорить его в суде, а также наличие бюрократических преград в виде получения разрешений от множества властных структур и потенциальная опасность «дачи взятки» в каждой из них толкают людей на свой страх и риск остеклять балконы и устанавливать кондиционеры без соответствующих разрешений.
P. S. Жаркое лето 2010 г. подвело московских законодателей к тому, чтобы упростить процедуру согласования установки кондиционеров: соответствующий проект закона был внесен в Мосгордуму. Однако Москомнаследия выступило против, и проект не был принят. На данный момент процедура получения разрешения от Мосжилинспекции осталась прежней.
ЛИТЕРАТУРА
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30.11.2010) // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. N 214. 23.10.2003 (дополнительный выпуск).
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 29.11.2010) // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
4. Постановление Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы».
5. Постановление Правительства Москвы N 883-ПП от 15 ноября 2005 г. «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах».
6. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
7. Постановление ФАС Центрального округа от 16 февраля 2010 г. N Ф10-665/10 // Справочно-правовая база «КонсультантПлюс».
8. Наумова Л. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). Волтерс Клувер, 2008. 1072 с.
——————————————————————
Комментарии:
Лето оказалось на удивление жарким, но я заранее подготовился и установил кондиционер или как его сейчас называют — сплит система с помощью Fresh — Mont (http://fresh-mont.ru/) в спб. Установка кондиционера — дело непростое, хотелось, чтобы при установке внешнего и внутреннего блока сплит системы не разнесли всю обстановку квартиры в пух и прах. Но все прошло ОК.
