РАСХОДЫ ПО ДОБРОВОЛЬНОМУ СТРАХОВАНИЮ РИСКА ОТВЕТСТВЕННОСТИ
ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА ИМУЩЕСТВУ МОЖНО УЧЕСТЬ
ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ
Э. Ш. ЗИАТДИНОВ
Зиатдинов Э. Ш., налоговый адвокат.
По результатам выездной налоговой проверки деятельности за 2007 — 2008 гг. инспекция предложила обществу уплатить недоимку (налог на прибыль и НДС), пени, а также штраф на общую сумму более 17 млн. рублей.
Помимо прочих претензий, налоговый орган признал необоснованным отнесение на расходы для целей налога на прибыль суммы страховых премий по договорам страхования ответственности риска причинения вреда арендованному имуществу.
ПОЗИЦИЯ НАЛОГОВОГО ОРГАНА
Указанный вид страхования не является обязательным, а также не является добровольным имущественным страхованием, которое в соответствии с законодательством РФ является условием осуществления деятельности и не входит в перечень добровольного страхования, определенного ст. 263 НК РФ.
Приведенный в ст. 263 НК РФ перечень является закрытым и не включает страхование ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц.
Пунктом 1 ст. 263 НК РФ установлены добровольные виды страхования, расходы по которым уменьшают налогооблагаемую прибыль, при этом отдельно выделено добровольное страхование ответственности за причинение вреда.
В подп. 8 п. 1 ст. 263 НК РФ указано, что включение страховых премий по договорам страхования ответственности за причинение вреда в состав расходов, учитываемых при определении базы по налогу на прибыль, возможно только при условии, что такое страхование является условием осуществления налогоплательщиком деятельности в соответствии с международными обязательствами РФ или общепринятыми международными требованиями.
Таким образом, к добровольному страхованию имущества, расходы по которому могут быть учтены в целях налогообложения прибыли на основании подп. 1 — 7 п. 1 ст. 263 НК РФ, относится только страхование рисков, касающихся непосредственно имущества — утраты (гибели), недостачи, повреждения.
ПОЗИЦИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКА
1. По договору аренды налогоплательщиком приобретено право использования помещений для осуществления предпринимательской деятельности. По условиям договора аренды арендатор обязан возместить арендодателю в полном размере убытки в случае ухудшения арендованного имущества.
Согласно страховым полисам предметом заключенных договоров страхования являются имущественные интересы страхователя (ответственность за причинение вреда), связанные с возмещением причиненного им прямого вреда имуществу третьих лиц вследствие пожара, затопления или иного повреждения по вине страхователя.
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов.
В соответствии с п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя в том числе расходы на обязательное и добровольное страхование.
Налоговый кодекс РФ не определяет понятие «виды добровольного страхования имущества». В связи с этим на основании п. 1 ст. 11 НК РФ в данном случае следует применять положения гражданского законодательства.
В силу п. 2 ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования может быть, в частности, застрахован такой имущественный интерес, как риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни или имуществу других лиц.
Таким образом, договор страхования риска ответственности за причинение вреда является разновидностью договора имущественного страхования.
2. Системное толкование п. 1 ст. 263 НК РФ показывает, что законодатель, устанавливая виды добровольного страхования, расходы по которым можно учесть для целей налога на прибыль, поставил во главу угла прежде всего имущественные интересы субъекта предпринимательской деятельности. Цель закрепления именно данного перечня видов страхования — оградить организацию от возможных финансовых потерь в процессе ведения предпринимательской деятельности.
В связи с этим законодатель подробно не раскрыл, что понимается под добровольным имущественным страхованием; главное, на что акцентировано внимание в рассматриваемой статье Налогового кодекса, так это на факт использования данного имущества при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.
3. В случае если бы общество заключило договор страхования арендованного имущества, целью данного договора было бы оградить общество от возможных финансовых потерь в случае порчи или уничтожения данного имущества.
В рассматриваемом случае общество заключило договор страхования риска причинения вреда арендуемому имуществу с аналогичной целью — оградить себя от возможных финансовых потерь в случае порчи или уничтожения данного имущества.
Иное толкование п. 1 ст. 263 НК РФ означало бы дискриминацию общества как налогоплательщика по сравнению с другой организацией, которая заключила бы договор страхования арендованного имущества с той же самой целью. При этом оба вида договора представляют собой договор имущественного страхования.
Налогоплательщик не может быть поставлен в худшее положение по сравнению с другим налогоплательщиком по причине формального толкования норм Налогового кодекса.
ИТОГ
Суд первой инстанции согласился с доводами налогоплательщика и признал требования инспекции незаконными. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали решение суда первой инстанции, оставив его без изменения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 N 09АП-28754/2010-АК по делу N А40-69607/10-111-342.
Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2011 N КА-А40/2124-11 по делу N А40-69607/10-111-342.
——————————————————————
Интервью: Как не стать жертвой мошенника?
(«Жилищное право», 2011, N 8)
КАК НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ МОШЕННИКА?
А. Д. СТАССИЙ
Стассий А. Д., адвокат.
Мошеннические схемы по части ренты, наследования и в сфере аренды жилья.
— Являются ли полноценными и эффективными законы в сфере недвижимости?
— В нашей стране нет отдельного законодательства в сфере рынка недвижимости. Но есть несколько отраслей права, которые так или иначе сталкиваются с данной сферой. Безусловно, наиболее важными из них являются гражданское право, семейное право и, конечно же, Уголовный кодекс. Гражданское и семейное право затронуто в той мере, в какой следует делить имущество между участниками рынка. Гражданское право затронуло сферу недвижимости больше, потому что там описаны правила отчуждения, перехода в связи с какими-либо обстоятельствами, порядок наследования и т. д. Уголовный кодекс затронут в той мере, когда участники рынка поступают недобросовестно. По большому счету уголовное законодательство неплохо расписано. Дальше уже все зависит от добросовестности правоохранительных органов, которые пресекают недобросовестные действия. Но если правоохранительные органы сами задействованы в схемах, скажем, сотрудничают на тему отъема недвижимости у граждан, которые не имеют родственников, то борьба будет неэффективной.
Я люблю проводить параллели между юриспруденцией и медициной. Когда меня спрашивают о законах, вопрос звучит следующим образом: «А хороши ли лекарства?» Да, они хороши. Но как бы они ни были хороши, если они лежат на полках, а не в больнице, то их высокое качество абсолютно никак не влияет на заболевание. У нас примерно такая же ситуация: лекарства прекрасные, законы написаны так, что может позавидовать сам цивилизованный законодатель. Но в РФ крайне плоха практика их применения. Особенно выделяются моменты, когда в незаконных действиях замешаны милиционеры.
В последние годы ситуация не так страшно выглядит, как это было, скажем, в 2002 — 2003 годах. На сегодняшний день ведется работа. Недобросовестные сотрудники милиции садятся в тюрьму. Но работы остается еще много.
— Какие Вы бы могли привести в пример мошеннические схемы в сфере аренды жилья?
— В сфере аренды жилья самый важный момент, который бы хотелось выделить, это то, что договоры аренды жилых площадей заключаются на срок менее одного года. В этом случае его не нужно регистрировать в органах управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Если же больше года, то регистрация необходима. В таком случае данный орган контролирует чистоту сделки — сколько подобных сделок прошло. С таким договором можно защищать права в суде. В договоре указаны данные лиц-участников.
Когда государственная регистрация не происходит, то каждый конкретный человек, как правило, задумывается о том, что нужно кормить детей, нужно скорее зарабатывать, что в Москве много мошенников и т. п. И при этом он не смотрит в документы. В этих ситуациях и происходят злоупотребления, в частности, например, квартира сдается 8 человекам и т. п.
— Скажите, на какие документы следует обращать внимание в первую очередь? И на что нужно акцентировать внимание в самом документе, чтобы не стать жертвой мошенника?
— Прежде всего, следует смотреть на правоустанавливающие документы собственника помещения. В частности, надо обязательно спрашивать подлинник. Как правило, операциями с документами занимаются риелторы, т. к. у собственника нет на это времени. Частенько бывает так, что добросовестные риелторы имеют на руках только копии таких документов, т. к. они не хотят носить с собой подлинники (не дай бог, они потеряются), и в то же время собственник отдавать подлинники не хочет из-за недоверия к риелторам. Возникает дилемма — с одной стороны, на подлинник не посмотришь, а с другой — риелтор добросовестный. Рекомендую все-таки, чтобы подлинники вам показали. Более того, необходимо настаивать на том, чтобы вам показали собственника, для того чтобы вы могли посмотреть его паспорт, удостоверится, что он не болен какими-либо психическими заболеваниями, не злоупотребляет наркотиками или алкоголем. Потому что именно в такой неблагоприятной среде совершаются все незаконные действия.
Если собственника нет, то, возможно, будет так, что показанная вам доверенность окажется подделкой. А собственник просто уехал в длительную командировку. И об этом могут, кстати, знать и нотариус, и сотрудники милиции на территории, которые и создают данную преступную схему.
Есть схема, когда вы снимаете квартиру и проплачиваете аренду на полгода вперед. Потом неожиданно возвращается владелец квартиры, который, естественно, и не подозревает, что квартира была сдана. Разумеется, владелец вас правомерно выселяет. А вы идете искать преступника, которого в большом городе практически невозможно найти.
Что касается договора, то его нужно просто прочитать. Чем мельче шрифт и чем длиннее текст, тем больше он должен вызывать опасений. Тем не менее не нужно сразу отказываться от договора.
Иногда люди думают, что подписывают договор аренды жилого помещения, но на самом деле это договор об оказании услуг риелторскому агентству. Риелторское агентство берет деньги, а в договоре указано, что оно предоставляет информационные услуги на тему, где, чего и как. Но при этом агентство не несет ответственности, будете ли вы наделены жилым помещением или нет. Может такое быть, что вы проедете три варианта предложения, но квартиры либо будут уже сданы, либо вообще не сдаются. Потом, приехав в агентство, они возьмут с вас еще 400 долларов.
— Расскажите подробно о мошеннических схемах по части ренты. Какие здесь могут возникнуть проблемы и как обезопасить себя в этом случае?
— Существуют некоторые мошеннические схемы по части ренты. Например, один человек передал квартиру по договору ренты, потом он попытался эту квартиру вернуть через суд, ссылаясь на то, что плательщик ренты не исполняет свои обязательства. Правда, положительного решения этот человек не получил, т. к. юридически он не был подготовлен, а плательщик ренты достаточно исправно исполнял свои обязательства и у него были документальные доказательства. Примечательно, что очень много приезжих занимаются подобными вещами.
Для людей, которые вступают в договор ренты, хочу обратить внимание на следующее: если вы заключили договор ренты, ни в коем случае не следует переходить на добропорядочные дружеские отношения с получателем ренты, и все что с этим связано. Это ваш деловой партнер. Получили платеж, возьмите с него расписку. Если он отказывается от расписки, то немедленно отказывайтесь от этой схемы. Можете сделать сберкнижку на него, или обратитесь к нотариусу и сделайте депозит на него. Вносите деньги исключительно документально. Как показывает практика, в этом случае даже почта особо не эффективна, потому что деньги могут не дойти и вы будете уже квалифицироваться как злостный неплательщик. Будьте внимательны.
Насчет ренты добавлю следующее: обязательно предусмотрите в договоре пункт, что имущество передается не бесплатно. Здесь возможны две схемы. Статья 599 Гражданского кодекса указывает на то, что если имущество передано бесплатно, а потом только платятся ежемесячные платежи, то тогда получатель ренты в случае нарушений может вернуть себе квартиру назад. Если в договоре написано, что при передаче квартиры за нее уплачено хотя бы 1000 рублей, то в этом случае плательщик ренты квартиру вернуть уже не может. Он может требовать только досрочного выкупа ренты по определенной цене. Поэтому, когда вы вступаете в договор ренты, квартира не должна выдаваться бесплатно.
Превалируют ситуации, когда пожилая дама заключает и участвует в договоре пожизненного содержания с иждивением. Если вы «плохо» выполняете обязательства по данному договору (не соберете письменных доказательств), то такой человек может вернуть себе квартиру обратно, даже в том случае, если вы целый год не спали и все время заботились о нем. Тем самым необходимо внимательно фиксировать все действия, которые вы совершаете по части исполнения договора. Принята следующая практика: заводится тетрадка и в ней описываются все действия, совершенные в определенный день, и под этими действиями ставится подпись. Но в процессе судебного разбирательства может произойти так, что получатель ренты скажет: «Да, у него есть какая-то тетрадка. Но я в эту тетрадку не смотрел и эта подпись вообще не моя». Тогда по делу будет назначена почерковедческая экспертиза. Для того чтобы эксперт мог определить, та ли это подпись или нет, необходимо отбирать роспись так, как это делает нотариус: не просто крестик, а Ф. И.О. полностью и роспись. Возможен вариант, где пишется текст. Например: «Совершенные действия N числа подтверждаю. Претензий не имею». Разумеется, тетрадку нужно хранить как зеницу ока.
Что касается продажи квартир, то здесь абсолютно так же, как и с арендой. Необходимо убедиться в том, что квартира принадлежит тому лицу, от имени которого ее продают. Если приходит человек с доверенностью, необходимо пойти в управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии и заказать там выписку о правах на объект недвижимого имущества. Это открытая информация, и она выдается абсолютно всем. Уплачивается госпошлина. Сейчас там практически нет очередей, поэтому этой операцией пренебрегать не стоит.
Из полученной справки вы увидите, принадлежит ли квартира тому лицу, от имени которого ее продают. После этого необходимо встретиться с самим лицом. На что нужно обращать внимание во время встречи, уже было сказано выше. Правда, добавлю еще один момент, не связанный конкретно с преступной деятельностью, но он тоже может доставить множество хлопот: квартиру продает, скажем, неадекватная жена, которая поссорилась с мужем. Жена еще не определилась, хочет ли она продать квартиру или нет. Таких сделок лучше всего избегать. Может возникнуть следующее: вы сегодня хотите продать свой объект, а завтра купить другой объект. Предположим, вы уже продали свой объект и у вас на руках уже есть денежные средства, а владелец другого объекта тянет сделку. Через месяц вам говорят: «Продавать мы передумали, потому что помирились с мужем». А цены на недвижимость уже выросли, а ваша сумма от продажи того объекта не выросла. Таким образом, вы можете потерять возможность купить то, что продавали.
— Бывают ситуации, когда неожиданно появляются так называемые выписанные дети и начинают оспаривать сделку трехгодичной давности, мол, она недействительна, и они хотят вернуть себе квартиру. Что Вы можете сказать по поводу этого случая?
— До вступления в силу Жилищного кодекса 2004 года использовался Жилищный кодекс образца РСФСР, где жилищные права граждан были защищены более жестко. В этой связи возникало много разных неприятных моментов для участников рынка. Например, определенные дети, которые были прописаны в какую-то квартиру и позднее выписаны из нее с нарушением законодательства, действовавшего на тот момент, появлялись через три года и говорили: «Когда меня выписывали, я был несовершеннолетним. На сегодняшний день я намерен отстаивать свои права — меня выписали незаконно, я буду прописываться назад». Забегу вперед и скажу, что для начала следует проверять домовую книгу: внимательно смотреть на дату рождения.
В 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс. Все сделки, которые совершались и совершаются после 2005 года, подчиняются несколько иным правилам. Допустим, что до 2005 года при действии старого законодательства произошло нечто подобное и человеку в 2008 году исполняется 18 лет — значит, у него есть три года, чтобы обратиться с иском. Если он не обратился, он пропустил срок исковой давности и бояться его не следует.
В 2012 году истекут все сроки исковой давности по подобным делам. Тогда все сделки будут подчиняться законодательству образца 2005 года.
На сегодняшний день подобных сделок мало. Бывали такие случаи, но, как правило, это происходило в неблагоприятных семьях. Дети из неблагополучных семей один раз ткнутся в суд, и на этом все закончится.
Сегодня прекращение прав собственника влечет прекращение прав всех членов его семьи. Допустим, у вас есть квартира и несколько детей. Квартиру вы продали, но не выписали детей. Новый собственник в судебном порядке может выписать оставшихся членов независимо от того, сколько им лет.
— Какие бывают мошеннические схемы по части наследования?
— Наиболее распространенная схема — подделка завещания. На сегодняшний день в суды направляются дела по преступлениям, совершенным в 2005 — 2006 годах. Могу привести в пример следующее дело: несколько сотрудников милиции у себя отслеживают, где есть одинокий гражданин. У данного гражданина могут быть родственники, но они не поддерживают с ним близких отношений. Вскоре этот человек умирает. Участковый привлекает граждан, у которых есть знакомые нотариусы, также они привлекают так называемых номиналов. Эти номиналы отстаивают права в суде, даже в том случае, если появляются родственники. Квартира находится у преступников, и они могут поступать с ней как угодно. В дальнейшем в деле всплывает информация о том, что завещание оформлено в Новосибирске. При том обстоятельстве, что бывший собственник не выходил из дома 10 лет и в его доме нет лифта и пандусов для спуска. Тем самым выстраивается определенная схема. Иногда в таких ситуациях завещание подделывают помощники нотариусов.
——————————————————————
Интервью: Мошеннические схемы на вторичном рынке: виды и практика реагирования
(«Жилищное право», 2011, N 8)
МОШЕННИЧЕСКИЕ СХЕМЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ:
ВИДЫ И ПРАКТИКА РЕАГИРОВАНИЯ
Д. ШТУКАТУРОВА
Штукатурова Д., адвокат адвокатской палаты Московской области, адвокатский кабинет N 1203.
Вторичный рынок недвижимости является привлекательнейшей средой для осуществления недобросовестных сделок. В ходе интервью с Дарьей Штукатуровой мы попробуем определить уязвимости вторичного рынка и обнаружить способы разрешения проблемных ситуаций.
— Дарья, наша сегодняшняя задача состоит в том, чтобы обозначить механизмы, в рамках которых воспроизводят себя наиболее часто встречающиеся мошеннические схемы на вторичном рынке. Попробуем сначала определить, на кого чаще всего обращают внимание мошенники.
— Если говорить конкретно о вторичном рынке, то мошенники ищут возможность получить незаконную выгоду, вовлекая наименее защищенные категории граждан. Одной из таких категорий являются одинокие пенсионеры. Мошенник, осознавая риски, хочет максимально защитить себя. Реализация его планов тем более проста, чем менее человек, попавший в мошеннический прицел, способен себя защитить. Человек, имеющий недвижимое имущество и одновременно не способный противостоять действиям мошенника, чем не объект для реализации недобросовестных планов? Все, что необходимо мошеннику, — это проверить информацию относительно прав собственности и выбрать дальнейший алгоритм действий.
— Проверить каким образом?
— Хотя бы посредством элементарного запроса в Росреестр. Любой гражданин может пойти и проверить, кто является собственником конкретной квартиры. Человек подает запрос в этот орган как физическое лицо, он не имеет права на квартиру, но имеет право узнать, за кем зарегистрировано право собственности. За 200 рублей можно получить соответствующую информацию без особых проблем.
— Навряд ли мошенник захочет «светить» свое имя в официальных структурах.
— Правильно, но проверить эту информацию представитель, так скажем, наименее защищенных категорий граждан, во-первых, скорее всего, не сможет, потому что чаще всего банально не знает как (хотя собственнику законом предоставлено право запросить информацию о том, кто интересовался его имуществом), а во-вторых, запрос в регистрирующие органы мошенник вполне может осуществить и через подставных лиц.
— Использовать подставное лицо — конечно, метод в полной мере универсальный и доступный. Но, вероятно, не во всех случаях применимый. Есть ли альтернативы?
— Конечно, есть. Но эти альтернативы во всех случаях будут носить незаконный характер. Какие альтернативы? Как вариант — могут оказаться нужные люди в паспортном столе или в социальной службе. Опыт показывает, что источники сведений о недвижимости для мошенников могут носить самый различный характер.
— Тем или иным способом мошенник узнал, что у человека указанной категории есть квартира. Каков будет наиболее вероятный алгоритм его действий?
— Нельзя сказать, что существует наиболее или наименее вероятный алгоритм действий мошенника. Как вариант: мошенник входит в доверие к пенсионеру и убеждает в том, что эту квартиру нужно подарить. Мошенник вызывается ухаживать за пожилым человеком в обмен на «подарок» в виде недвижимости. Заключается договор дарения, по которому денежного обеспечения нет, как нет и обязанности содержать дарителя. В итоге собственник теряет все права на жилье. Эта практика достаточно распространенная. По такой же схеме собственника могут уговорить заключить договор ренты, купли-продажи или мены. Еще один вариант. В частности, подобный случай был в моей практике недавно, это когда человек спокойно живет, а за его спиной по поддельной доверенности квартира продается и даже перепродается несколько раз.
— Доверенность — штука сложная. Там как минимум паспортные данные нужны.
— Как мы уже определили выше, «нужные люди» могут оказаться где угодно. В том числе и в паспортном столе. Коррупционный аспект в данном случае выступает неотъемлемой частью процесса. Достать паспортные данные для мошенника зачастую не является проблемой. Иногда, как показывает практика, не составляет труда даже подделка печати нотариуса на доверенности. Нотариус при этом не знает, что от его имени кто-то удостоверил документы, в том числе и сведения, полученные незаконным образом из паспортного стола.
— Лояльны ли органы юстиции касательно сделок по недвижимости на основании доверенности?
— Сделки, совершенные на основании нотариально выданной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Если человек является собственником имущества, он имеет полное право осуществлять по нему сделки как лично, так и через представителя посредством выдачи доверенности соответствующей формы (эта доверенность удостоверяется нотариусом, в ней указываются все полномочия, которые собственник передает доверенному лицу). Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. Вообще статистически действия с недвижимостью по доверенности от имени собственника составляют существенную часть сделок. Поэтому никаких оснований для понижения лояльности к сделкам по доверенности нет. Другое дело, что подобного рода положение дел, к сожалению, оставляет пространство для маневров мошенников. В ситуации с моим клиентом произошло так, что доверенность подделали. При этом следствие не выяснило до конца, как мошенникам это удалось.
— Проведем аналогию — если служба безопасности банка увидит, что на банковскую карту клиента периодически поступают некие запросы, тем более если это будет происходить с неавторизованных ресурсов, то станет очевидным, что счет пытаются атаковать хакеры. Выше мы обозначили, что квартира для верности перепродается несколько раз. Причем всякий раз по доверенности. Не возникнет ли подозрений у регистрационной службы?
— На практике сама по себе многократная продажа (по доверенности или лично) не вызывает подозрения у регистрирующего органа. Если говорить о Росреестре, то он в данном случае выполняет исключительно функцию фиксации сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да, там отслеживается, кто и когда продавал какую-либо недвижимость. Но наличие сделок по объекту недвижимости не может быть основанием для подозрений. Другое дело, если информация о мошенничестве попадает в следственные органы. В таком случае следователь может сделать запрос на предмет того, какие сделки были проведены с данным объектом недвижимости и при участии каких лиц, эта информация может существенно способствовать раскрытию преступления.
— Только лишь следователь уполномочен делать подобные запросы? А если гражданин сам что-то заподозрил?
— Сам гражданин может запросить информацию о том, кто является собственником конкретной квартиры и кто запрашивал информацию о квартире, принадлежащей ему на праве собственности.
В случае если у человека появилась информация о том, что кто-то неправомерно завладел правом собственности на его имущество, нужно сразу обращаться в суд с исковым заявлением. Просто так пойти и попросить подробную информацию о сделках с недвижимостью гражданин не может. Если же дело рассматривается в суде, суд может направить запрос и затребовать копию регистрационного дела.
— Так как лучше поступить гражданину — обращаться в полицию или в суд?
— В первом случае порядок будет явно не гражданский, будет заведено уголовное дело.
Верно, мошенничество — это уголовное преступление. Но наличие уголовного дела и привлечение человека к ответственности не влекут отмены тех сделок, которые были осуществлены с недвижимостью. Чтобы эти сделки отменить, дело должно быть рассмотрено в гражданском порядке. Причем гражданский иск может быть рассмотрен как в рамках уголовного дела (гражданский иск в уголовном процессе), так и в рамках отдельного гражданского производства. Собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и признании права собственности в гражданском порядке. Истец как физическое лицо может попробовать самостоятельно найти информацию, может ходатайствовать перед судом об истребовании доказательств и доказать, что сделка является недействительной (по одному из предусмотренных Гражданским кодексом РФ оснований). Практика показывает, что во многих случаях гражданские дела по таким спорам проходят без возбуждения уголовного дела. Если человек докажет, что документы подделаны и его воля по продаже недвижимости не подтверждена, сделка будет признана судом недействительной, его право восстановлено, а для истца на самом деле нет разницы, имеется ли в действиях ответчика состав уголовного преступления. Уголовное преследование — это прерогатива государства. Человеку главное свою квартиру вернуть. И это делается только в гражданском порядке.
— Какого рода доказательства, как правило, принимает во внимание суд? Возьмем первый случай — договор дарения.
— Все будет зависеть от конкретной ситуации. Существуют нормы Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Например, человек в силу болезненного состояния или возраста не осознавал значения своих действий при подписании договора дарения. В таком случае придется проводить медицинскую экспертизу, устанавливать, понимал ли человек значение своих действий.
— Возьмем случай, когда человек подписал документ, находясь в здравом уме.
— В данном случае, скорее всего, отмена сделки может осуществляться в связи с тем, что человек был введен в заблуждение (был сознательно дезинформирован с целью извлечения определенной выгоды). Следовательно, необходимо будет доказать, что заблуждение имело место. В качестве доказательств чаще всего выступают свидетельские показания других людей, которые могут подтвердить наличие определенных намерений у того человека, который ввел истца в заблуждение. Могут быть также письменные доказательства, которые подтверждают позицию истца.
— Какие доказательства потребуются в случае с поддельной доверенностью?
— Чтобы доказать свою правоту, в данном случае будет необходимо истребовать информацию в тех органах и организациях, которые выдавали все необходимые документы для проведения сделки с недвижимостью (например, запросить информацию о том, зарегистрирован ли в реестре нотариуса договор, доверенность и т. д., которые являются подложными по предположению истца). Если есть подозрения, что документы подписал кто-то другой, проводится почерковедческая экспертиза. В некоторых случаях мошенники допускают существенные промахи — например, документ удостоверен нотариально, в нем стоит дата удостоверения, но выясняется, что в этот день нотариальная контора не работала. Становится очевидным, что соответствующий документ является поддельным. Но при этом никакие доказательства не имеют для суда обязательной силы, все они оцениваются в совокупности.
— Что делать, если с доказательствами у человека проблемы? Может ли судья в данном случае вынести вердикт в пользу истца, руководствуясь иными мотивами, не связанными с доказательной базой?
— Судья оценивает доказательства, основываясь на нормах действующего законодательства и по своему внутреннему убеждению. Я как адвокат много общаюсь с людьми и зачастую оцениваю ситуацию, исходя из собственных представлений о мире. Мне может показаться, что тот или иной человек говорит правду или наоборот. Я могу быть в принципе неправа, но у меня есть внутреннее убеждение. Точно такие же ощущения, вероятно, могут возникнуть и у судей. Но в любом случае суд всегда обязан действовать в рамках закона и исходить из имеющихся в деле доказательств. Нельзя забывать, что закон обязывает суд быть непредвзятым и беспристрастным, в частности не позволяет суду вмешиваться в процесс, «подсказывать» сторонам, как сформулировать позицию или какие доказательства представить. Стороны сами доказывают свою позицию. В некоторых случаях суд по своей инициативе может посчитать необходимым истребовать те или иные документы — и в итоге эти документы помогут истцу выиграть дело. Но всегда результат рассмотрения гражданского дела зависит от сторон: каждая сторона должна сама доказать свою позицию по делу.
— В ходе разговора мы несколько раз затрагивали некий прецедент, связанный с одним из Ваших клиентов. Расскажите подробнее.
— Прецедент следующий. Собственником квартиры является пенсионерка. Однажды ей позвонил сотрудник следственных органов и сообщил, что им расследуется уголовное дело, один из эпизодов которого — продажа принадлежащей ей квартиры. Пенсионерка является единственным собственником квартиры, проживает в ней одна — со стороны воспринимается как одинокая. Но, к счастью, у нее все же есть родственники, которые ухаживают за ней и которые могут вовремя помочь. Если бы не они, проблема, возможно, и не была бы решена. Женщина очень пожилая, и ей, в общем-то, и до адвоката сложно было дойти. Откуда эти мошенники взялись — ни мы, ни следствие так и не узнали (на настоящий момент следствие не завершено). Так вот, оказалось, что квартира была продана. К тому моменту, как информация попала в руки следствия, прошло порядка трех лет. В течение этого срока было совершено еще несколько сделок по квартире. Таким образом, бабушка оставалась прописанной в квартире, но собственником уже не являлась. Мы начали выяснять обстоятельства дела. Естественно, сразу же обратились в суд и ходатайствовали об аресте имущества (т. е. наложении запрета на осуществление каких-либо сделок с данным объектом недвижимости). Ходатайствовали об истребовании регистрационного дела и направлении запросов во все инстанции, которые выдавали справки и удостоверяли документы при совершении сделок. Имелось несколько документов, удостоверенных у трех разных нотариусов. По результатам запроса в соответствующие нотариальные конторы выяснилось, что два из трех документов были заверены должным образом. Однако эти удостоверения происходили уже по передоверию — изначальная доверенность была поддельной. В реестре нотариуса, обозначенного на этой доверенности, не было никаких сведений об этом документе, печать также была подделана. Кроме того, в рамках следствия была проведена почерковедческая экспертиза (принятая в качестве доказательства и гражданским судом) и было установлено, что первая доверенность и договор купли-продажи подписаны не собственником квартиры, а иным (неустановленным) лицом. На основании собранных доказательств суд признал недействительными все сделки и право собственности было признано за моим доверителем. Примечателен тот факт, что решение суда выносилось заочно. Мошенники, в отношении которых уже было возбуждено уголовное дело по нескольким подобным ситуациям, находились в тот момент в розыске. Найти их и привлечь к уголовной ответственности — это уже задача следственных органов.
— В описанном Вами прецеденте прошло 3 года с момента совершения незаконной сделки. Пока следствие не вышло на квартиру, никто ничего не подозревал. Как противостоять подобным мошенническим схемам в превентивном порядке?
— Вынуждена буду признать, что универсальный механизм защиты собственности от подобного рода посягательств создать невозможно. По крайней мере можно включить собственную бдительность. Обращать внимание на странные звонки, на людей, которые когда-то интересовались вашей недвижимостью. Можно делать периодические запросы в Росреестр и вести некий мониторинг. Сейчас это можно сделать и в электронном виде, не нужно никуда ходить и стоять в очереди. На самом деле наличие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним существенно осложняет жизнь мошенникам. Там содержится информация по всем объектам недвижимости. Мошенникам было бы проще, если бы такой консолидированной базы данных не было. Тем самым если возможностями, предоставляемыми собственнику, уметь пользоваться, то вероятность того, что с вашей недвижимостью будут произведены незаконные действия, можно свести к минимуму.
