Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Проблемы приватизации земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства о предоставлении государственных и муниципальных услуг
(Землякова Г. Л.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В АСПЕКТЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ УСЛУГ <1>
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 сентября 2011 года
Г. Л. ЗЕМЛЯКОВА
——————————— <1> Данная работа выполнена с использованием справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Землякова Галина Леонидовна, старший научный сотрудник Института государства и права РАН, кандидат юридических наук, доцент.
В настоящее время существует огромное количество земельных участков, права на которые до сих пор не оформлены собственниками зданий, расположенных на них. Проблемы, связанные с приобретением прав на такие земельные участки, неоднократно освещались в юридической литературе <2>. ——————————— <2> См.: Карташова Ю. А., Гришина Я. С. Все о земельных участках: основания и порядок приобретения. М.: Омега-Л, 2008; СПС «КонсультантПлюс»; Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Земля: Справочник собственника и арендатора. М.: Юстицинформ, 2007; СПС «КонсультантПлюс»; Наумова Р. Л. О приобретении земельного участка // Жилищное право. 2008. N 4; СПС «КонсультантПлюс»; Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов, Д. С. Бондаренко, Е. А. Галиновская и др.; под ред. С. А. Боголюбова (комментарий к ст. 36 ЗК РФ). СПб.: Питер Пресс, 2009; СПС «КонсультантПлюс».
Со стороны государства было предпринято немало шагов, которые должны были бы способствовать скорейшему оформлению правообладателями зданий своих прав на земельные участки. Нельзя в этой связи не упомянуть так называемую «дачную амнистию» <3>, предпринятую руководством Российской Федерации. ——————————— <3> См.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881; Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» // СЗ РФ. 2007. N 48 (II ч.). Ст. 5812.
Понятно, что наиболее четкое оформление прав на земельные участки и иную недвижимость ведет к увеличению собираемости земельного налога и налога на имущество, которые в скором будущем должны быть заменены налогом на недвижимость. Надо отметить, что о введении налога на недвижимость речь шла еще в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 — 2004 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р <4>. В Бюджетном послании Президента РФ Федеральному Собранию от 29 июня 2011 г. «О бюджетной политике в 2012 — 2014 годах» <5> отмечается, что следует завершить подготовку к введению местного налога на недвижимость. По завершении кадастровой оценки объектов капитального строительства необходимо вводить указанный налог по мере готовности тех субъектов Российской Федерации, где такая оценка была проведена, чтобы этот налог можно было начать взимать уже в 2012 году. ——————————— <4> СЗ РФ. 2001. N 31. Ст. 3295. <5> Парламентская газета. 2011. N 32.
Кроме того, ускорению процедур, связанных с оформлением прав на недвижимое имущество, также должны способствовать нормы, закрепленные в таких Федеральных законах, как от 27 июля 2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» <6> и от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» <7>, а также — в Федеральном законе от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <8>, которым внесены изменения как в указанные выше законы, так и в такие основополагающие акты, регулирующие сферу земельных отношений, как Земельный и Градостроительный кодексы, Федеральные законы 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от <9>, от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <10> (далее — Закон о ГКН). ——————————— <6> СЗ РФ. 2010. N 31. Ст. 4179. <7> СЗ РФ. 2011. N 15. Ст. 2036. <8> СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3880. <9> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <10> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Тем не менее указанные новеллы российского законодательства, как представляется, не приводят к желаемому результату, т. е. к сокращению времени, которое заинтересованное лицо вынуждено потратить на оформление прав на недвижимое имущество. Итак, рассмотрим ситуацию оформления несколькими сособственниками дома права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий им дом. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Указанная норма ЗК РФ вызывает вопрос, может ли один из сособственников обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему участка или доли в праве на участок или только все вместе сособственники могут приватизировать участок в общую долевую собственность? Ведь в п. 3 ст. 36 ЗК РФ речь идет о праве указанных лиц, а не об обязанности. Если бы приведенная норма была сформулирована таким образом, что сособственники «приобретают» или им «предоставляется» земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то ответ на указанный вопрос был бы более очевиден. Кроме того, в рассматриваемой норме ЗК РФ речь идет о неделимом земельном участке. А если участок делимый, то все же один из сособственников единолично может обратиться с заявлением в уполномоченный орган о предоставлении ему земельного участка? Прямого запрета на это законодательство не содержит, но при этом в ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) закреплен принцип следования земельного участка судьбе здания, расположенного на нем. Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ и площадь предоставляемого собственникам здания земельного участка определяются с учетом фактического землепользования. Помимо этого, для того, чтобы предоставляемый земельный участок был надлежащим образом учтен в ГКН, его границы должны быть согласованы с правообладателями смежных земельных участков. Из указанных норм следует, что, во-первых, полностью весь земельный участок <11>, на котором расположено здание, находящееся в общей собственности, не может быть предоставлен только одному из сособственников здания. Речь может идти только о какой-то части земельного участка, на котором расположено указанное здание. А во-вторых, при согласовании границ образуемого участка в соответствии с законодательством не может быть учтено мнение остальных сособственников. Несмотря на то что согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу (в рассматриваемом случае — государству), имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, тем не менее такой собственник не имеет формальных оснований для того, чтобы его мнение учитывалось при согласовании границ указанного участка. Заинтересованные лица, с которыми должны согласовываться границы при проведении кадастровых работ, прямо перечислены в ч. 3 ст. 39 Закона о ГКН. К таковым относятся лица, обладающие смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (за некоторыми исключениями, указанными в Законе о ГКН). Но сособственники здания не имеют документально подтвержденного права на земельный участок, на котором располагается принадлежащее им здание. ——————————— <11> До проведения кадастрового учета в отношении сформированного земельного участка соответствующая часть поверхности земли не является земельным участком с юридической точки зрения, т. к. согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а точнее в соответствии с Законом о ГКН.
Кроме того, каким образом в каждом конкретном случае определить, делимый участок или нет? Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» <12> п. 2 ст. 6 ЗК РФ, который содержал определение понятия «делимый земельный участок», признан утратившим силу. ——————————— <12> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3597.
По всей видимости, теперь, чтобы разобраться в том, является ли участок делимым, необходимо обратиться к Закону о ГКН. На основе анализа норм данного Закона, устанавливающих случаи, в которых в проведении кадастрового учета может быть отказано, возможно сформулировать более четкие характеристики части поверхности земли, которые характеризуют ее как самостоятельный земельный участок. Из ст. 27 Закона о ГКН вытекают три основных критерия. Во-первых, образуемый земельный участок должен располагаться в границах одного муниципального образования, т. к. согласно п. 5 ч. 3 ст. 27 Закона о ГКН орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта. Во-вторых, образуемый земельный участок должен иметь свой собственный вход, т. е. к участку должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. Что касается формулировки Закона о ГКН (п. 4 ч. 3 ст. 27) относительно необходимости установления прохода или проезда, то, по всей видимости, это зависит от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Т. е. если на участке располагается дом (как в рассматриваемом случае), то должен быть обеспечен проезд по крайней мере для автомобиля пожарной охраны. И третий критерий — это соответствие образуемого земельного участка установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Согласно п. 2 ч. 3 ст. 27 Закона о ГКН в постановке на кадастровый учет земельного участка будет отказано, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. В соответствии с действующим законодательством предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков зависят от категории земель и разрешенного использования. На этапе подачи заявления собственником здания о предоставлении ему земельного участка, на котором оно расположено, до этапа принятия уполномоченным органом решения о предоставлении участка на практике проходит далеко не один месяц, как это предусмотрено в п. 6 ст. 36 ЗК РФ. А ведь именно в решении о предоставлении земельного участка указывается его категория и разрешенное использование. Определить, каковы будут участки всех сособственников здания, расположенного на предоставляемом земельном участке, без проведения кадастровых работ и кадастрового учета практически невозможно. Более того, в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка всеми сособственниками здания и проведения в отношении образуемого участка кадастровых работ также далеко не всегда есть возможность определить, является участок делимым или нет. Даже если размер участка позволяет разделить его в соответствии с долями сособственников в здании без ущерба для соблюдения предельных размеров земельного участка, участок может иметь определенную конфигурацию границ, а сособственники здания — неравные доли в праве собственности на здание (которые одному из них позволяют выделить в конечном итоге участок в счет своей доли с соблюдением предельных размеров земельных участков, а другому — нет), а также исторически сложившийся порядок пользования. Таким образом, можно сделать вывод о том, что сособственники здания, расположенного на земельном участке, могут только совместно обратиться с заявлением о предоставлении им земельного участка и только в общую долевую собственность вне зависимости от того, делимый участок или нет. В судебной практике возникает немало вопросов, связанных с делимостью земельного участка, а также соблюдением собственниками здания порядка обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок <13>. ——————————— <13> Сухова Е. А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008; СПС «КонсультантПлюс».
Итак, согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок сособственники здания совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 «Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» <14>. ——————————— <14> Российская газета. 2007. N 282.
В частности, необходимо представить нотариально удостоверенные <15> копии документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, и документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей). Помимо этого необходимо представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, выданную не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в ЕГРП. На практике нередко орган местного самоуправления требует представить и выписку из ЕГРП, и нотариально удостоверенную копию правоустанавливающего документа на здание. Также понадобится выписка из ЕГРП, выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления, о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, к заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок. ——————————— <15> Письмо Минэкономразвития РФ от 2 июня 2008 г. N Д08-1593 «О применении Приказа Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 «Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008. N 8 (ч. II).
Ключевым документом, который необходимо приложить к заявлению о приобретении прав на земельный участок, является кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи заявления. Из рассматриваемого п. 5 ст. 36 ЗК РФ прямо не следует, в какой момент заявители должны представить необходимые для предоставления земельного участка документы. Нужно ли эти документы представлять одновременно с заявлением о приобретении прав на земельный участок или возможно их представить позже. При этом согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст. 36 ЗК РФ заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка. В связи с этим можно сделать вывод о том, что заявление и необходимые документы должны предоставляться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления одновременно, т. к. в противном случае указанный орган власти, не имея сведений об испрашиваемом земельном участке, не сможет принять соответствующее решение. Далее в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В то же время, согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения исполнительного органа государственной власти, уполномоченного на предоставление земельных участков, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Во-первых, о каком заявлении в данной норме идет речь — о заявлении о предоставлении земельного участка или об ином заявлении о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории? Значит, необходимо в этом случае подать два заявления? Но как же подать первое, если невозможно представить все предусмотренные законодательством документы, необходимые для его подачи? Учитывая содержание п. 7 ст. 36 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что в случае, когда кадастровый учет земельного участка не проводился, в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, предоставляется одновременно два заявления о предоставлении участка и о выдаче схемы расположения участка на кадастровом плане территории. В соответствии с п. 8 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заинтересованным лицам и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. По всей видимости, далее уполномоченному органу необходимо руководствоваться п. 6 ст. 36 ЗК РФ и в течение месяца подготовить проект соответствующего договора о передаче земельного участка и направить его заявителю. К настоящему времени правоприменительные органы выработали практику предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Тем не менее обращает на себя внимание нечеткость формулировок ЗК РФ, которая в отдельных случаях ведет к злоупотреблениям со стороны должностных лиц соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления, затягиванию процедур предоставления земельных участков и коррупции. Действительно, на основе норм, закрепленных в ст. 36 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что процедура предоставления земельного участка должна занять два-три, а при отсутствии кадастрового учета испрашиваемого земельного участка — максимум пять-шесть месяцев. На практике от первоначального обращения заинтересованных лиц в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, до момента регистрации их права на земельный участок может пройти несколько лет. Процедура предоставления земельного участка растягивается на столь долгое время в связи с нечеткостью урегулирования данной процедуры, отмеченной выше, а также с необходимостью получения заинтересованным лицом документов в различных органах государственной власти и местного самоуправления. Ускорению процедур получения документов из различных органов государственной власти и местного самоуправления призваны способствовать нормы, закрепленные в Федеральном законе «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — Закон о государственных и муниципальных услугах), а также Федеральном законе от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в законодательство, касающиеся организации межведомственного информационного взаимодействия при предоставлении государственных и муниципальных услуг. Насколько исполнение норм указанных законов будет способствовать сокращению времени, затрачиваемому заинтересованными лицами на приватизацию земельных участков, остается вопросом. Итак, изначально все сособственники здания, расположенного на приватизируемом земельном участке, должны прийти к соглашению между собой, что они начинают процедуру приватизации. В этот момент они должны осознать, что во все органы государственной власти и местного самоуправления, задействованные в процедуре приватизации, сособственники здания должны являться одновременно и представлять соответствующие заявления и документы. Чтобы этого избежать, наиболее целесообразно оформить доверенности на одного из сособственников или на третье лицо. Далее, сособственники берут выписки из ЕГРП о праве на здание и об отсутствии прав на земельный участок, чтобы приложить их к заявлению о приватизации. После этого нередко обнаруживается, что участок не учтен в ГКН. В этом случае сособственникам необходимо подать в орган местного самоуправления заявление с просьбой о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Как указывал в своем письме Росреестр, утверждение схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала не относится ни к вопросам местного значения, ни к вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления <16>. ——————————— <16> Письмо Росреестра от 14 мая 2010 г. N 14-3722-ГЕ «О рассмотрении обращения по вопросу подготовки схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах территорий» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2011. N 2; СПС «КонсультантПлюс».
Согласно п. 2 ст. 2 Закона о государственных и муниципальных услугах муниципальная услуга, предоставляемая органом местного самоуправления, — деятельность по реализации функций органа местного самоуправления, которая осуществляется по запросам заявителей в пределах полномочий органа, предоставляющего муниципальные услуги, по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» <17> (далее — Закон о местном самоуправлении) и уставами муниципальных образований. Действительно, в указанном Законе подготовка и выдача схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории среди вопросов местного значения поселения, муниципального района, городского округа не значится. Таким образом, при осуществлении данной функции, которой наделил органы местного самоуправления Земельный кодекс РФ, но не предусмотрел Закон о местном самоуправлении, требования к взаимодействию с заявителем при предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также требования к межведомственному информационному взаимодействию при предоставлении государственных и муниципальных услуг, установленные Законом о государственных и муниципальных услугах, на них не распространяются. ——————————— <17> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.
Таким образом, органы местного самоуправления самостоятельно устанавливают перечень документов, необходимых для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Как правило, для подготовки и получения указанной схемы заинтересованное лицо должно предоставить кадастровый план территории, полученный в Росреестре или ФГУ «Земельная кадастровая палата» <18> (выдается не позднее трех недель со дня получения запроса (15 рабочих дней)), а также технический и кадастровый паспорт здания, выданные организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации — государственной или муниципальной организацией технической инвентаризации — унитарным предприятием, службой, управлением, центром, бюро <19> (далее — БТИ) (выдается в течение месяца с даты получения заявления (запроса)) <20>. Для получения кадастрового и технического паспорта здания помимо их стоимости необходимо, как правило, оплатить стоимость инвентаризации зданий, расположенных на приватизируемом земельном участке. Если в полученном техническом паспорте в отношении строений, расположенных на участке, будет содержаться отметка о том, что разрешения на них не представлены, это будет означать, что сначала нужно ввести в эксплуатацию эти постройки, получив соответствующие разрешения и согласования от органов пожарного, газового, архитектурного надзора и органа местного самоуправления. После этого необходимо представить полученные документы о согласовании в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания. ——————————— <18> См.: Приказ Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» // Российская газета. 2010. N 82. <19> См.: Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787. <20> См.: Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» // СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901.
Далее указанные документы представляются в орган местного самоуправления (отдел архитектуры), который в течение месяца за плату подготавливает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и выдает заявителю. Обращает на себя внимание то, что приведенная выше достаточно непростая процедура в законодательстве нигде прямо не предусмотрена. Далее, согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Законом о ГКН. Лицом, осуществляющим кадастровые работы, является кадастровый инженер — физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (ст. 29 Закона о ГКН). Сведения о кадастровом инженере вносятся в государственный реестр кадастровых инженеров, который ведется органом кадастрового учета (Росреестром). Получить сведения о кадастровом инженере, а также о том, не аннулирован ли его квалификационный аттестат, возможно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр или на официальном сайте Росреестра в сети Интернет по адресу http:// www. rosreestr. ru/ cadastre/ activity/ grki. Согласно ст. 35 Закона о ГКН кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ. Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда (ч. 4 ст. 36 Закона о ГКН). В соответствии с ч. 3 ст. 47 предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 марта 2015 года. Надо отметить, что далеко не во всех субъектах РФ утверждены нормативные правовые акты, устанавливающие максимальные расценки на кадастровые работы. Так, например, акты об установлении максимальных цен кадастровых работ на земельные участки приняты в Республике Ингушетия <21>, в Алтайском <22> и Краснодарском <23> крае. В отдельных субъектах РФ похожие акты были приняты в связи с так называемым Законом о дачной амнистии <24>, поэтому их нормы касаются только тех участков, которые предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного или гаражного строительства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства <25>. Причем даже в актах субъектов РФ, утверждающих предельные расценки кадастровых работ, принятых после вступления в силу Закона о ГКН, речь по-прежнему идет только об участках с указанным разрешенным использованием <26>. Такие акты не применимы к рассматриваемому в данной статье случаю приватизации земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в общей долевой собственности, т. к. на этапе проведения кадастровых работ для такого земельного участка уполномоченным органом еще не определен вид разрешенного использования. ——————————— <21> Постановление Правительства Республики Ингушетия от 29 сентября 2008 г. N 225 «Об установлении максимальных цен кадастровых работ на земельные участки» // Вести Республики. 9 октября 2008 г. N 121. <22> Постановление администрации Алтайского края от 3 сентября 2008 г. N 366 «Об установлении предельных максимальных цен на кадастровые работы» // Сборник законодательства Алтайского края. 2008. N 149. (ч. 1). Сентябрь. С. 106. <23> Приказ Региональной энергетической комиссии — Департамента цен и тарифов Краснодарского края от 18 февраля 2010 г. N 3/2010-нс «Об утверждении Прейскуранта рекомендуемых максимальных цен на кадастровые работы (услуги), выполняемые государственными унитарными и муниципальными предприятиями Краснодарского края» // Кубанские новости. 25 февраля 2010 г. N 31. <24> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881. <25> См., напр., Постановление администрации Новосибирской области от 2 февраля 2007 г. N 11-па «Об установлении предельных максимальных цен кадастровых работ» // Советская Сибирь. 20 февраля 2007 г. N 32 — 33; Постановление правительства Тюменской области от 25 декабря 2006 г. N 320-п «Об установлении предельных максимальных цен кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» // Сборник постановлений, распоряжений губернатора Тюменской области, правительства Тюменской области. 2006. Декабрь. <26> См., напр., Закон Тульской области «Об установлении предельных максимальных цен кадастровых работ на территории Тульской области» // Тульские известия. 25 декабря 2008 г. N 263.
В Законе о ГКН не установлено, кто может являться заказчиком кадастровых работ. Например, ранее согласно п. 2 письма Роснедвижимости от 4 марта 2008 г. N ВК/0878 «Об оформлении документов, необходимых для кадастрового учета» <27> на титульном листе описания земельных участков (которое принималось на кадастровый учет в качестве межевого плана до 1 июля 2009 г.) кроме реквизитов кадастрового плана земельного участка (территории) и карты (плана), сведения которых использовались в качестве основы, указывались наименование, дата и номер регистрации правоустанавливающего документа на земельный участок (решения о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка и т. п.). То есть лицо, являющееся заказчиком кадастровых работ, должно было обладать правоустанавливающим документом на данный земельный участок. Сейчас вывод о том, что заказчиком кадастровых работ может являться только правообладатель земельного участка, из Закона о ГКН или из утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ формы межевого плана <28> сделать нельзя. Таким образом, заказчиком может являться любое лицо, даже не имеющее никакого отношения к земельному участку, в отношении которого эти работы проводятся. ——————————— <27> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2008. N 3. Документ отозван с исполнения письмом Роснедвижимости от 30 января 2009 г. N ИС/ВК/0242. <28> Приказ Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» // Российская газета. 2008. N 260.
В связи с тем что в данной статье рассматривается случай приватизации земельного участка собственниками расположенного на нем здания, возникает вопрос, вправе ли только один из них выступать заказчиком кадастровых работ в отношении земельного участка без согласия остальных сособственников. Никаких специальных указаний на этот счет в законодательстве нет. Следовательно, можно сделать вывод о том, что заказчику кадастровых работ, являющемуся одним из сособственников здания, не требуется доверенность от остальных сособственников. Тем не менее представляется более логичной ситуация, когда один из сособственников (как указывалось выше) или третье лицо действует на основании доверенностей, выданных остальными собственниками здания. Ведь речь идет о необходимости оплаты работ, выполненных кадастровым инженером. Представляется, в данном случае применима норма, закрепленная в ст. 249 Гражданского кодекса РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. То есть расходы по оплате кадастровых работ должны распределяться между сособственниками здания, расположенного на приватизируемом земельном участке, соразмерно долям в праве собственности на здание, в частности, в связи с тем, что участок приватизируется в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание. Кроме того, необходимо учитывать, что установленные актами субъектов РФ максимальные расценки на кадастровые работы далеко не всегда соблюдаются. Нередко цена, указанная в договоре подряда между заказчиком и кадастровым инженером, превышает указанные расценки <29>. Представляется, это связано, в первую очередь, с несовершенством законодательства. ——————————— <29> См.: Определение ВАС РФ от 12.11.2010 N ВАС-14962/10 по делу N А32-2720/2010-70/98-9АЖ. В передаче дела по заявлению о признании недействительным постановления уполномоченного органа о привлечении к административной ответственности за завышение регулируемых государством цен для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как, отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из наличия в действиях заявителя состава вмененного правонарушения, выразившегося в превышении предельной максимальной цены на кадастровые работы (изготовление межевого дела) // СПС «КонсультантПлюс»; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2010 N 17АП-12420/2009-АК по делу N А60-46333/09. Нарушение порядка ценообразования, выразившееся в завышении предельной максимальной цены на кадастровые работы в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также индивидуального жилищного строительства является основанием для привлечения к административной ответственности // СПС «КонсультантПлюс».
В ч. 4 ст. 1 Закона о ГКН дано определение понятия «кадастровая деятельность» — это выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровых работ). То есть кадастровые работы, следует из Закона, это работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для осуществления кадастрового учета конкретного объекта недвижимости. Если точно следовать букве закона, в данном случае получается, что результатом работ являются не документы, а обеспечение их подготовки. Указанная неточность в законодательстве ведет к злоупотреблениям со стороны кадастровых инженеров и к тому, что судебные органы выносят решения в пользу кадастровых инженеров в случаях взимания ими с заказчиков по договорам подряда сумм, значительно превышающих предельные расценки на кадастровые работы, установленные актами субъектов РФ. Так, суды признают, «что из текста договора не следует однозначно, что указанное в нем «описание земельного участка» является именно тем описанием границ земельного участка, которое относится к составной части кадастровых работ. Единственным неопровержимым доказательством того, что кадастровый инженер завысил регулируемые цены, являлся бы результат практического выполнения договора, из которого усматривалось бы, что инженер осуществил только межевание (кадастровые работы) и ничего более того» <30>. При этом в договоре подряда записывается отдельно цена межевания земельного участка (кадастровых работ) и большая часть суммы — за составление описания земельного участка (межевого плана). Нередко кадастровые инженеры включают в договор отдельной строкой оплату своих консультационных услуг. ——————————— <30> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2010 по делу N А70-10450/2009. Непредставление уполномоченным органом доказательств, подтверждающих завышение кооперативом регулируемых государством цен на кадастровые работы, свидетельствует об отсутствии факта совершения административного правонарушения // СПС «КонсультантПлюс».
Если обратиться к ГК РФ, то согласно п. 1 ст. 702 по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Таким образом, в Законе о ГКН необходимо закрепить, что результатом кадастровых работ являются именно документы, необходимые для кадастрового учета объекта недвижимости, т. е. применительно к земельному участку — межевой план. Обращает на себя внимание, что согласование границ земельного участка, в отношении которого подготавливается межевой план, также никоим образом не включается по тексту Закона о ГКН в понятие «кадастровые работы». Ни для кого не секрет, что кадастровые инженеры нередко возлагают свои обязанности по согласованию местоположения границ земельного участка на заинтересованное лицо, т. е. на заказчика кадастровых работ. Это касается и публикации в официальном местном средстве массовой информации извещения о проведении собрания заинтересованных лиц — правообладателей смежных земельных участков и согласования местоположения границ участка с ними в индивидуальном порядке. Таким образом, кадастровые инженеры игнорируют обязанности, возложенные на них ч. ч. 7 и 11 ст. 39 Закона о ГКН, несмотря на то, что, по всей видимости, по смыслу Закона о ГКН все эти обязанности включаются в понятие «кадастровые работы». Никакой ответственности за неисполнение указанных обязанностей кадастровым инженером действующим законодательством не предусмотрено. Заказчику оспаривать действия кадастрового инженера, как правило, не имеет смысла, т. к. он в первую очередь заинтересован в скорейшей подготовке документов, необходимых для кадастрового учета. Что касается сроков проведения кадастровых работ, то согласно ч. 6 ст. 36 Закона о ГКН типовые нормы времени выполнения кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Но на данный момент каких-либо нормативно закрепленных сроков не существует. После подготовки межевого плана земельного участка заинтересованное лицо — как правило, собственник здания, расположенного на нем (представитель сособственников здания), обращается с заявлением о проведении кадастрового учета земельного участка в Росреестр (ФГУ «Земельная кадастровая палата»). Согласно ч. 2 ст. 20 Закона о ГКН с заявлением о постановке на учет объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости или любые иные лица. Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней (фактически — 28 дней) со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете (ч. 1 ст. 17 Закона о ГКН). В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона о ГКН при постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с 21-го рабочего дня (29-го дня), следующего за днем истечения срока проведения кадастрового учета, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости. Далее, по смыслу ст. 36 ЗК РФ кадастровый паспорт земельного участка сособственникам расположенного на нем здания необходимо представить в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков. Надо отметить, что к этому времени сроки действия выписок из ЕГРП, которые необходимо представить в уполномоченный на предоставление земельных участков орган, в соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ и Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 истекли, и необходимо их вновь запрашивать в Росреестре. Несмотря на то что из п. 8 ст. 36 ЗК РФ следует, что на рассматриваемом этапе в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, необходимо представить только кадастровый паспорт участка, тем не менее по логике указанный орган должен убедиться в том, что заявители действительно являются правообладателями здания, расположенного на данном участке, а участок находится в государственной или муниципальной собственности, и ранее никому не был предоставлен. Это необходимо в связи с тем, что, как указывалось выше, с момента первоначального обращения заинтересованных лиц, в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, до представления кадастрового паспорта проходит значительное количество времени (1,5 — 2 года и более). Помимо этого, орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, затребует с каждого заинтересованного в предоставлении земельного участка сособственника расположенного на нем здания, который состоит в браке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, ибо такое согласие необходимо для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Для тех, кто не состоит в браке, требуется удостоверенное нотариусом заявление такого лица в том, что оно не состоит в зарегистрированном браке. Это еще один документ, не поименованный в Перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370. Итак, далее, согласно п. 8 ст. 36 ЗК РФ орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка собственникам, расположенного на нем здания и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Как дальше должна продвигаться процедура предоставления земельного участка, который недавно был поставлен на кадастровый учет, ЗК РФ умалчивает. Исходя из логики ст. 36 ЗК РФ необходимо заключение соответствующего договора. Если земельный участок предоставляется в собственность, а точнее в рассматриваемом случае, в общую долевую собственность собственников здания, расположенного на данном участке, то орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, должен заключить с ними договор купли-продажи участка. Существенным условием договора продажи недвижимости согласно ст. 555 ГК РФ является цена передаваемого по договору имущества. Согласно ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <31> земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются собственниками зданий, расположенных на таких участках, по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в размере, кратном ставке земельного налога. Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Но кадастровая стоимость земельного участка напрямую зависит от категории земель, к которой он отнесен, и вида разрешенного использования <32>, а в рассматриваемом случае земельный участок до сих пор не отнесен к какой-либо категории земель и применительно к нему не установлен вид разрешенного использования. ——————————— <31> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148. <32> Приказ Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» // Российская газета. 2006. N 212.
Исходя из норм ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» <33> до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу названного Федерального закона, осуществляется органами местного самоуправления городских округов, муниципальных районов, а применительно к иным землям — органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления. ——————————— <33> СЗ РФ. 2004. N 52 (часть I). Ст. 5276.
Таким образом, в решении о предоставлении земельного участка собственникам здания, расположенного на нем, будет указана категория земель, к которой отнесен участок и вид его разрешенного использования. После этого необходимо внести указанные данные в отношении земельного участка в государственный кадастр недвижимости, для исчисления кадастровой стоимости земельного участка. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр (ФГУ «Земельная кадастровая палата») об учете изменений объекта недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 20 Закона о ГКН с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости. Собственником земельного участка в рассматриваемом случае является государство или муниципальное образование, от лица которых должен обращаться соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. В данном случае заинтересованными лицами являются сособственники здания, расположенного на земельном участке, о предоставлении которого они ходатайствуют, а не орган государственной власти или местного самоуправления. Поэтому не совсем корректно в данном случае предоставлять право на обращение с заявлением о кадастровом учете изменений земельного участка (об учете его категории земель и вида разрешенного использования) только его собственнику. Часть 8 статьи 15 Закона о ГКН предусматривает, что орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения ГКН, в частности, касающиеся категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, представляет в орган кадастрового учета копию такого решения. Примечательно, что с 1 июля 2012 г. указанная норма будет действовать в новой дополненной редакции, которая гласит о том, что в случае, если в орган кадастрового учета поступило заявление о кадастровом учете в связи с изменением указанных в п. п. 7, 13, 14, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН сведений об объекте недвижимости и при этом соответствующие копии документов не поступили из уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе. А согласно ч. 1 ст. 17 Закона о ГКН (в ред. Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ) срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Несмотря на благие намерения законодателя, приведенные нормы Закона о ГКН никак не скажутся на положении собственников здания, желающих приобрести земельный участок, на котором оно расположено. Им все равно придется ждать, когда соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления обратится в орган кадастрового учета с заявлением о проведении учета в связи с уточнением сведений, касающихся категории земель предоставляемого земельного участка, и вида его разрешенного использования. Причем речь в данном случае должна идти не об информационном взаимодействии, а именно об обращении с заявлением о проведении кадастрового учета с выдачей по его окончании кадастровой выписки об объекте недвижимости, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона о ГКН. Сами заинтересованные сособственники здания, их представитель могут обратиться с заявлением об указанном учете, но орган кадастрового учета им откажет в проведении учета на основании п. 5 ч. 2 ст. 27 Закона о ГКН в связи с тем, что с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо. Законодательно не предусмотрено, в какие сроки орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, обязан обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений предоставляемого участка. В связи с этим также не представляется возможным установить в рассматриваемом случае, в какие сроки с момента принятия решения о предоставлении земельного участка органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на предоставление земельных участков, должен быть подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи (или аренды) земельного участка. После заключения договора необходимо осуществить государственную регистрацию прав сособственников на предоставленный им земельный участок. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Итак, из всего вышесказанного можно выделить несколько наиболее значимых моментов, которые затрудняют и удлиняют по времени процедуру предоставления земельного участка собственникам расположенного на нем здания. Во-первых, это необходимость получения заинтересованными лицами выписок из ЕГРП относительно их прав на здание и на земельный участок. Как указывалось выше Федеральным законом от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, в действующее законодательство внесены значительные изменения, касающиеся информационного межведомственного взаимодействия. Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ в новой редакции исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Законом о государственных и муниципальных услугах перечень документов. Органы, предоставляющие государственные и муниципальные услуги, вправе требовать от заявителя представления документов, удостоверяющих личность гражданина; правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП; документов Архивного фонда Российской Федерации и других архивных документов, переданных на постоянное хранение в государственные или муниципальные архивы; решений, приговоров, определений и постановлений судов общей юрисдикции и арбитражных судов и других документов, перечисленных в ч. 6 ст. 7 указанного Закона. Все остальные документы, которые находятся в распоряжении органов и организаций, предоставляющих государственные и муниципальные услуги, должны запрашиваться органом, в который обратился заявитель, путем направления межведомственного запроса в соответствии со ст. ст. 7.1 и 7.2 Закона о государственных и муниципальных услугах. Срок подготовки и направления ответа на межведомственный запрос не может превышать пять рабочих дней со дня поступления межведомственного запроса в орган или организацию, представляющие документ и (или) информацию. Тем не менее, согласно ч. 5 ст. 74 Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ п. 5 ст. 36 ЗК РФ в редакции указанного Закона не применяется до 1 июля 2012 г. в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов РФ или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг. В то же время согласно письму Минэкономразвития РФ от 19 мая 2011 г. N Д23-2123 <34> в настоящее время в целях приведения положений Приказа Минэкономразвития России N 370 в соответствие с нормами Закона о государственных и муниципальных услугах разработан проект Приказа Минэкономразвития России «О внесении изменений в Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370», в соответствии с которым планируется исключение из названного Перечня таких документов, как выписки из ЕГРП о правах на здание, находящееся на приобретаемом земельном участке и о правах на приобретаемый земельный участок или об отсутствии зарегистрированных прав на него. Представляется, планируемые нововведения несколько облегчат заинтересованным в предоставлении земельного участка лицам прохождение процедуры предоставления участка. ——————————— <34> http:// subschet. ru/ subschet. nsf/ docs/ C3257427001FF632C32578D500358582.html; http:// www. testkadastr. ru/ index. php/ news/ 237-177.html; http:// fsir. ru/ news/ laws/ detail. php? ID=23124
Также предполагается из указанного Перечня исключить кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка. На этом вопросе необходимо остановиться подробнее. Выделим необходимость оформления и предоставления кадастрового паспорта земельного участка в процедуре предоставления участка в качестве второго момента, который затрудняет и удлиняет по времени процедуру предоставления земельного участка собственникам расположенного на нем здания. Как указывалось выше, для того, чтобы получить кадастровый паспорт земельного участка, необходимо провести кадастровые работы, результатом которых является межевой план участка, представляемый на кадастровый учет. В связи с этим были рассмотрены проблемы сопутствующие этой процедуре, ложащиеся на плечи заинтересованных лиц и не урегулированные действующим законодательством. В то же время ст. 9 Закона о государственных и муниципальных услугах предусматривает требования к оказанию услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных и муниципальных услуг. Из указанной формулировки Закона достаточно сложно понять, о чем идет речь. Путем системного толкования норм ст. 9 и п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона о государственных и муниципальных услугах можно сделать вывод о том, что речь идет об услугах различных органов власти и организаций, которые не могут быть оказаны путем межведомственного запроса, и совершать соответствующие действия для получения таких услуг должны сами заинтересованные лица. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 352 «Об утверждении Перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления федеральными органами исполнительной власти государственных услуг и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг, и определении размера платы за их оказание» <35> к таким услугам, в частности, отнесены технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства, а также проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования. ——————————— <35> СЗ РФ. 2011. N 20. Ст. 2829.
Однако в ч. 1 ст. 9 Закона о государственных и муниципальных услугах говорится о перечне услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных и муниципальных услуг и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-распорядительные полномочия государственных и муниципальных услуг. Так вот, если услуги, связанные с технической инвентаризацией объектов капитального строительства, оказывают БТИ, осуществляющие свою деятельность в организационно-правовой форме государственных унитарных предприятий <36>, то кадастровые работы осуществляют граждане, зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя (ч. 1 ст. 31 Закона о ГКН). В связи с этим возникает вопрос о правомерности включения кадастровых работ в указанный Перечень услуг, утвержденный Постановлением Правительства РФ N 352. ——————————— <36> См.: Приказ Госстроя РФ от 26 августа 2003 г. N 322 «Об утверждении Правил проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса сооружений городской сети кабельного телевидения» // Российская газета. 2004. N 23.
То же самое касается соответствующих актов субъектов РФ и органов местного самоуправления. Так, Постановлением Правительства Воронежской области от 15 апреля 2011 г. N 298 <37> в перечень необходимых и обязательных услуг включены кадастровые работы, а в Вологодской <38> и Сахалинской областях <39> — кадастровые работы и осуществление государственного кадастрового учета. Что касается местного уровня, то, например, решением Вологодской городской Думы от 4 июля 2011 г. N 728 в указанный перечень включены выполнение кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета и выдача кадастрового паспорта земельного участка <40>. ——————————— <37> Постановление правительства Воронежской области от 15 апреля 2011 г. N 298 «Об утверждении Перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления исполнительными органами государственной власти Воронежской области государственных услуг и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг» // Собрание законодательства Воронежской области. 2011. N 4. Ст. 263. <38> Постановление правительства Вологодской области от 18 апреля 2011 N 398 «Об утверждении Перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг органами исполнительной государственной власти области и оказываются организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг органов исполнительной государственной власти области» // Красный Север. 2011. N 70. <39> Постановление правительства Сахалинской области от 13 июля 2011 г. N 279 «Об утверждении Перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления органами исполнительной власти Сахалинской области государственных услуг и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении государственных услуг, и об установлении порядка определения размера платы за их оказание» // Губернские ведомости. 2011. N 132(3819). <40> Решение Вологодской городской Думы от 4 июля 2011 г. N 728 «Об утверждении Перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальных услуг администрацией города Вологды и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении таких муниципальных услуг» // Вологодские новости. 2011. N 26.
Таким образом, с одной стороны, в целях приведения в соответствие с Законом о государственных и муниципальных услугах (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ) Приказа Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 предполагается исключить из Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок кадастровый паспорт земельного участка, с другой стороны, на местном уровне уже после 1 июля 2011 г. принимаются акты, прямо противоречащие федеральному законодательству. Кроме того, налицо некоторая абсурдность норм действующего законодательства. Для чего только услугу по получению кадастрового паспорта законодатель возлагает на орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, если в любом случае по итогам проведения государственного кадастрового учета заказчику (заинтересованному лицу) выдается кадастровый паспорт участка? Тогда как кадастровые работы и кадастровый учет, занимая у заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц большую часть времени во всей процедуре предоставления участка, включаются, как видно из приведенных примеров, в перечни услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных и муниципальных услуг, т. е. относятся к услугам, оказания которых должны «добиваться» сами заинтересованные лица. И, в-третьих, еще одним моментом, который затрудняет и удлиняет по времени процедуру предоставления земельного участка собственникам расположенного на нем здания, является выдача органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Как указывалось выше, данная процедура фактически не урегулирована законодательством ни земельным, ни о государственных и муниципальных услугах, что позволяет органам местного самоуправления требовать любые документы от заявителей и устанавливать произвольно цены на изготовление этой схемы. Итак, проведенный выше анализ законодательства, регулирующего одну единственную процедуру предоставления земельного участка собственникам здания, расположенного на нем, показал, что, несмотря на осуществляемое в достаточно быстром темпе совершенствование законодательства, направленное на снижение административных барьеров и повышение качества и доступности государственных и муниципальных услуг, рассматриваемая процедура (как и множество других) была и остается дорогостоящей (вне зависимости от цены земельного участка), затратной по времени и практически непосильной для реализации среднестатистическим работающим гражданином, не имеющим юридического образования.
