ЗАВИСИМОСТЬ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ОТ ТРЕБОВАНИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
А. Е. ТАРАСОВА
Тарасова Анна Евгеньевна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института ФГОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ», кандидат юридических наук.
В статье исследуется проблема реализации права общей долевой собственности на жилое помещение при наличии в составе сособственников владельцев «карликовых» долей. Автором сравнивается правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение и правовой режим коммунальной квартиры. В статье делаются выводы о необходимости системного совершенствования гражданского и жилищного законодательства с учетом особенностей таких правовых объектов, как жилые помещения.
Ключевые слова: общая долевая собственность, ограничение размера доли, правовой режим жилого помещения.
Dependence of legal regulation of ownership relations with regard to living accommodations on requirements of housing legislation A. E. Tarasova
The article studies the problem of realization of right of joint share ownership to living accommodation having in the composition of owners the possessors of «dwarf» shares. The author compares legal regime of joint share ownership to living accommodation and legal regime of communal flat. The article makes conclusions on the necessity of systemic improvement of civil and housing legislation taking into consideration the peculiarities of such legal objects as living accommodations.
Key words: joint share ownership, limitation of size of share, legal regime of living accommodation.
С введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) отношения собственности в жилищной сфере оказались раздвоенными между двумя отраслями законодательства: гражданского и жилищного. При этом в юридической литературе, в том числе в актах судебного толкования, делаются тщетные, на наш взгляд, попытки искусственного распределения нормативного материала и его приоритетов между Гражданским и Жилищным кодексами. В то время как столь необходимого механизма системного совершенствования указанных актов в едином направлении не предлагается. Не решает указанную проблему и Концепция развития гражданского законодательства. В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разграничение сфер правового регулирования отношений собственности между гражданским и жилищным законодательством предлагается построить по критерию вычленения из содержания права собственности правомочия пользования с определением в этой части отношений как жилищных. В остальном отношения собственности сохраняются в области регулирования гражданского законодательства. В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, поэтому судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений) <1>. ——————————— <1> Российская газета. N 123. 2009.
Представляется, что такой подход к правовому регулированию не позволяет эффективно воздействовать на отношения, объектом которых выступают жилые помещения. Современное жилищное законодательство, которое должно учитывать все формы обеспечения граждан жильем, все основания его использования, не может не оказывать влияния на общегражданские основы отношений собственности. И именно жилищное законодательство, определяющее и раскрывающее особенности правового режима жилых помещений, должно способствовать развитию частных начал гражданского права применительно к жилым помещениям и регулированию их оборота. В рамках исследуемой проблематики рассмотрим следующие практические коллизии, которые возникают вследствие несистемного развития гражданского и жилищного законодательства в их взаимодействии. Проблема касается осуществления права общей долевой собственности на жилое помещение при наличии в составе собственников владельцев незначительных по размеру, так называемых карликовых, долей. В настоящее время указанные отношения регулируются исключительно гражданским законодательством без его надлежащей связи с законодательством жилищным. Само понятие собственности, его содержание и виды определяются в ГК РФ. Право собственности выражается в трех классических правомочиях: владения, пользования и распоряжения, и означает для собственника полную хозяйственную свободу и господство, как фактическое, так и юридическое, в отношении принадлежащей ему вещи. В то же время свобода и господство собственника в отношении вещи определяются правовым режимом объекта. И жилое помещение — это тот вид объекта, для которого императивно установлен специальный правовой режим, ограничивающий свободу собственника целевым назначением жилого помещения. Собственник вправе использовать жилое помещение только для личного проживания и/или проживания членов своей семьи, иных граждан на возмездной и безвозмездной основе. Целевое назначение жилого помещения подчиняет себе все три правомочия, входящие в содержание права собственности. И хотя существо ограничения явным образом проявляется в правомочии пользования, в действительности оно влияет на осуществимость права собственности в целом. В то же время в механизме правового регулирования отношений собственности на жилье влияние особенностей правового режима жилых помещений не раскрыто и не реализовано в полной мере. И упрощенный подход, сводимый к конкуренции кодексов в регулировании указанных видов отношений, приводит лишь к регрессу, что проявляется на практике в виде «бессилия» закона. Так, в соответствии с гражданским законодательством жилое помещение выступает в качестве неделимой вещи, на которую могут возникнуть право индивидуальной собственности одного лица и право общей собственности нескольких правообладателей. Общая собственность в гражданском праве подразделяется на совместную и долевую. Проблема осуществимости права собственности на жилое помещение проявляется как раз в отношениях общей долевой собственности. Это связано не только с характером взаимоотношений между сособственниками, которые могут оказаться друг другу совершенно посторонними людьми, но прежде всего с размером самой доли в праве общей собственности на жилое помещение. Следует заметить, что даже при формировании на жилое помещение отношений общей долевой собственности гражданское законодательство исходит из неделимости помещения как объекта прав. У каждого правообладателя имеется лишь идеальная доля в праве общей собственности на квартиру, но не отдельные помещения в ней. В то время как жилищное законодательство допускает в единственном случае фикцию делимости жилого помещения, выделяя коммунальные квартиры. В коммунальной квартире ее части (комнаты), непосредственно предназначенные для проживания, находятся в собственности (пользовании) отдельных друг от друга правообладателей, помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием (коридоры, кухни, санитарные помещения), находятся в общей долевой собственности (общем пользовании) правообладателей комнат в коммунальной квартире. При наличии правового режима общей долевой собственности на квартиру само жилое помещение не становится коммунальным в том понимании, которое придает коммунальному жилью жилищное законодательство. Таким образом, правовой режим коммунальной квартиры и правовой режим квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких правообладателей, формально не одинаков и подпадает под регулирование различных отраслей законодательства, соответственно жилищного и гражданского. По существу же квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, мало чем отличается от квартиры коммунальной, право проживать в ней имеют все собственники. Каждый из участников аналогично правообладателям коммунальной квартиры получает в свое пользование отдельные части квартиры, сохраняя право общего пользования вспомогательными бытовыми помещениями. Однако в отличие от жилого помещения, находящегося целиком в общей долевой собственности разных лиц, в коммунальной квартире изолированные ее части (комнаты) находятся в исключительном пользовании (собственности) отдельных лиц. Эти части квартиры признаются самостоятельными жилыми помещениями (ст. 16 ЖК РФ) и должны отвечать всем требованиям, предъявляемым законодательством к жилому помещению (ст. 15 ЖК РФ). Правообладатели помещений в коммунальной квартире самостоятельны и независимы от своих соседей по квартире в определении юридической судьбы своих помещений, вправе сдавать помещения внаем, вселять в них других лиц, приватизировать свои помещения. В жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности, состояние правовой зависимости собственников друг от друга проявляется более сильно, чем в коммунальной квартире. В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. При этом положения п. 2 ст. 247 сформулированы таким образом, что обеспечивают преимущества владельцам маленьких долей за счет долей иных сособственников. Из ст. 247 ГК РФ не следует, например, что компенсация собственникам за использование общего жилого помещения иными собственниками в отступление от размера их идеальных долей выплачивается только при согласии на это собственников. Как раз напротив, правило о компенсации предусмотрено практически как безальтернативное на случай невозможности определения порядка пользования общим имуществом соразмерно идеальным долям собственников в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Применительно к жилому помещению эта норма буквально означает, что часть жилого помещения, приходящаяся на долю собственника, может быть и не соответствующей нормативам, необходимым для проживания лица в этой части жилого помещения. Такая «техническая ущербность» доли по смыслу п. 2 ст. 247 ГК РФ восполняется за счет долей других сособственников, которые в этом случае могут рассчитывать только на получение компенсации. Такое правило представляется справедливым, только если отступление размера долей от реального соотношения частей общего имущества для целей его использования не является существенным. В случае же с наличием в составе общей собственности «карликовой» доли одного из правообладателей для иных собственников (собственника) ситуация может сложиться тупиковая. При возникновении отношений общей долевой собственности на жилое помещение, не являющееся коммунальной квартирой, гражданское законодательство не устанавливает правила о соответствии той части жилого помещения, которая приходится на долю сособственника, требованиям, которым должно отвечать жилое помещение как объект жилищных прав. Это принципиально отличает правовой режим жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, от правового режима коммунальной квартиры. Отмеченное различие в нормативных указаниях является недостатком правового регулирования. В результате владельцы «карликовых» долей могут вполне законно обеспечить себе право пользования всем жилым помещением либо той частью, которая существенно превышает размер их доли в праве собственности, фактически лишая другого сособственника права собственности и нормального его осуществления. Полагаем, что к таким объектам, как жилые помещения, применение п. 2 ст. 247 ГК РФ без согласия на то собственников недопустимо, поскольку речь идет как раз об удовлетворении собственниками своей потребности в проживании. В данном случае механизмы защиты прав сособственников при общей долевой собственности на жилье обеспечивают некоторым из них положение даже более худшее, чем проживание в коммунальной квартире. При этом помимо ст. 247 ГК РФ норма п. 4 ст. 252 ГК РФ способствует неопределенно длительному сохранению таких «коммунальных отношений» в совсем не коммунальной квартире. В п. 4 ст. 252 ГК РФ императивно установлен закрытый перечень оснований прекращения права собственника на «карликовую» долю в общей долевой собственности. Только при одновременном наличии следующих условий, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Как правило, такое условие, как отсутствие существенного интереса в пользовании общей квартирой, разрушается при отсутствии у собственника «карликовой» доли иного жилья. И в этой ситуации остальные собственники (собственник) обречены поступаться своей долей в квартире в пользу владельца «карликовой» доли, не имеющего иного жилого помещения. Это, с одной стороны, обеспечивает соблюдение норм ст. 247, 252 ГК РФ, с другой стороны, приводит к необоснованному, на наш взгляд, ограничению права собственности других сособственников и противоречит понятию и назначению жилого помещения как объекта жилищных прав. По сути, речь идет о неправомерном ограничении (фактически лишении) конституционного права на жилище (ст. 25, 40 Конституции РФ) одних участников долевой собственности в пользу других. На наш взгляд, положения ст. 247 и п. 4 ст. 252 ГК РФ применительно к жилым помещениям не отвечают Конституции РФ, гарантирующей каждому гражданину неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения. Положения п. 4 ст. 252 ГК РФ уже являлись предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ, но опять же с позиции защиты владельцев «карликовых» долей (по жалобе одного из таких правообладателей норма п. 4 ст. 252 ГК РФ была рассмотрена Конституционным Судом РФ). Конституционное толкование положений п. 4 ст. 252 ГК РФ было дано с учетом того механизма реализации нормы, который в ней заложен. Так, в Определении Конституционного Суда РФ N 242-О-О от 7 февраля 2008 г. указано, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Конституционный Суд РФ постановил, что оспариваемое положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает, вопреки мнению А. А. Сангаджиева и О. А. Сидорова, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности <2>. ——————————— <2> Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации» // КонсультантПлюс.
Таким образом, следует признать, что у участников общей долевой собственности на жилое помещение даже отсутствует законный способ защиты против владельцев «карликовых» долей, чье право собственности не может быть прекращено по инициативе иных участников общей собственности. Маловероятно, что владелец «карликовой» доли будет заинтересован требовать выдела своей доли согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, так как более интересным для него, и это доказывает практика, оказывается использование площади жилого помещения, существенно превышающей его идеальную долю, что происходит за счет долей иных участников общей собственности. Представляется, что законодатель не обеспечил в нормах ГК РФ оптимального баланса интересов всех участников общей долевой собственности на жилое помещение и необходимую связь положений гражданского и жилищного законодательства РФ, которая бы позволила соблюдать и конституционный принцип неприкосновенности права собственности, и принципы неприкосновенности жилища и недопустимости лишения прав на него. Неоднозначно складывается в этом вопросе и судебная практика. Одни судебные акты сводятся к отказу в исках участникам долевой собственности о выселении владельцев «карликовых» долей и прекращении их права собственности, ввиду того что п. 4 ст. 252 ГК РФ не предоставляет участникам долевой собственности права на предъявление таких требований. Выплата компенсации, прекращающей право собственности владельца «карликовой» доли, возможна только при заявлении самим владельцем этой доли иска о ее выделе или разделе общей собственности <3>. ——————————— <3> Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 января 2011 г. N 33-777/2011 // КонсультантПлюс.
Большинство судебных актов по аналогичным делам сводятся к формальному применению п. 4 ст. 252 ГК РФ (по совокупности предусмотренных в нем условий), судами делается вывод о невозможности прекращения права собственности владельца «карликовой» доли, если у него отсутствует иное жилье. От разрешения вопроса о том, как при этом будут складываться отношения пользования между сособственниками, суды самоустраняются. Так, в одном деле по иску Я. о прекращении права собственности своей бывшей супруги (доли возникли за счет паенакоплений в жилищно-строительном кооперативе) на долю в праве на квартиру (размер доли ответчика составлял чуть более 1% от всей квартиры) суд, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие у владельца «карликовой» доли иного жилого помещения, а следовательно, на наличие у нее существенного интереса в использовании общего жилого помещения. Суд не принял во внимание возражения истца о том, что невозможно иметь существенный интерес в использовании объекта, технически не способного обеспечить такую потребность, исходя из части площади квартиры, приходящейся на «карликовую» долю собственника. По делу проводилась судебно-техническая экспертиза, и установлено, что нельзя выделить в пользование собственнику «карликовой» доли часть квартиры, которая бы отвечала согласно жилищному законодательству нормам и требованиям, предъявляемым к объектам для проживания. В заключении эксперта также указано, что невозможно определить и порядок пользования квартирой соразмерно идеальным долям сособственников в праве общей собственности на жилое помещение. Таким образом, вопрос о проживании в общей квартире посторонних друг другу сособственников при наличии между ними неразрешимой ситуации об определении порядка такого использования оказался за рамками судебного рассмотрения. А вопрос был формально разрешен по п. 4 ст. 252 ГК РФ отказом в иске о прекращении права собственности на «карликовую» долю <4>. В результате интересы владельца «карликовой» доли оказались юридически обеспеченными при отсутствии надлежащего механизма защиты другого сособственника, доля которого являлась достаточной для обеспечения себе права пользования жилым помещением. ——————————— <4> URL: pervomajsky. ros. sudrf. ru.
Такое условие, как наличие существенного интереса в пользовании общим жилым помещением, не было рассмотрено судом с учетом объективной возможности пользования имуществом именно как объектом жилищных прав. Следует отметить, что требования к объектам жилищных прав устанавливает жилищное законодательство, включая требования санитарные, технические, о норме площади, минимально необходимой для проживания в жилом помещении, и другие (ст. 15 ЖК РФ). Однако применительно к жилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц, суды не рассматривают отдельные части помещения, приходящиеся на доли каждого сособственника, в качестве жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Таким образом, «маска общей долевой собственности на неделимое жилое помещение» прикрывает проблему осуществимости каждым сособственником права собственности в пределах своей доли. И с объективной стороны такое условие, как отсутствие существенного интереса в пользовании общим жилым помещением, судами, как правило, не рассматривается. Хотя если обратить внимание на формулировку выводов о применении п. 4 ст. 252 ГК РФ в Определении Конституционного Суда РФ N 242-О-О, Конституционный Суд РФ ссылается на необходимость оценки судами субъективного характера такого условия, как существенный интерес в использовании общего имущества, учитывая при этом соответствующее указание Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 36). Поскольку выделяется субъективный критерий интереса, ориентиры которого предлагаются вышестоящими судебными инстанциями и подлежат оценке судами, рассматривающими конкретное дело, должен быть и объективный критерий, который также необходимо учитывать, применяя п. 4 ст. 252 ГК РФ для определения существенности интереса владельца «карликовой» доли в использовании общего имущества. Существуют лишь единичные примеры из судебной практики, демонстрирующие применение норм гражданского законодательства в системе с нормами ЖК РФ и обнаруживающие объективный критерий существенного интереса в использовании общего имущества. Так, в аналогичном деле суд, применяя ст. 252 ГК РФ, рассмотрел условие о наличии существенного интереса в пользовании общим жилым помещением не только с субъективной стороны — отсутствие у участника долевой собственности иного жилого помещения и потребность в использовании именно общего помещения, но и с объективной стороны — соответствие части общего жилого помещения, которая соразмерна доле участника, требованиям, предъявляемым жилищным законодательством к жилым помещениям. Р. обратилась с иском к С. о выплате денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру и снятии с регистрационного учета, указывая, что решением районного суда г. Омска произведен раздел паенакоплений за вышеуказанное жилое помещение, за ней признано право собственности на 62/63 доли квартиры, за С. на 1/63 доли квартиры. Поскольку доля ответчика является незначительной и ее выдел в натуре невозможен, просила признать за ней право собственности на всю квартиру, выплатив стоимость доли С. Суд удовлетворил иск, указав, что в соответствии со ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника в имуществе незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. При этом для удовлетворения требования о выплате компенсации необходимо наличие всех трех перечисленных условий. Однако для определения, имеет ли собственник в использовании общего имущества существенный интерес, следует учитывать и реальную возможность собственника пользоваться принадлежащим ему имуществом, без значительного ущемления прав иных сособственников <5>. ——————————— <5> Бюллетень судебной практики Омского областного суда. 2006. N 2(27) // КонсультантПлюс.
Учитывая различные подходы, складывающиеся в судебной практике, необходимость сочетания применительно к жилым помещениям не только принципа неприкосновенности собственности, но и принципа неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения права на него, следует признать актуальность реформирования положений гражданского законодательства, в частности ст. 252 ГК РФ, и приведения в системное соответствие норм гражданского и жилищного законодательства. Так, П. В. Крашенинниковым был внесен законопроект об ограничении размера доли в праве собственности на жилье <6>. Данный законопроект предлагает изменения в ЖК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах территории РФ» и Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 109-ФЗ «О миграционном учете граждан и лиц без гражданства в РФ». Законопроектом предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Так, при общей площади жилого помещения до 30 кв. м доля в праве собственности должна составлять не менее 1/2, при общей площади жилого помещения от 30 кв. м до 60 кв. м — 1/6, при общей площади жилого помещения от 60 кв. м до 120 кв. м — 1/10, при общей площади жилого помещения свыше 120 кв. м — 1/15. Указанные правила не должны распространяться на случаи, когда доля в праве собственности возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. ——————————— <6> Паспорт проекта Федерального закона N 494206-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // КонсультантПлюс.
Полагаем, что представленный законопроект как раз отражает тот самый объективный критерий, который связан с возможностью осуществления права пользования (и как следствие — права собственности) на общее жилое помещение каждым участником долевой собственности соразмерно своим долям. Объективный критерий — это соответствие той части общего жилого помещения, которая соразмерна доле собственника, площади жилого помещения, минимально необходимой для проживания в нем с учетом требований жилищного законодательства. Указанное направление реформирования подхода к общей долевой собственности на жилое помещение следует развивать и установить правовые последствия нарушения положений, которые предлагается внести в законопроект. Ведь об изменении нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ в законопроекте ничего не говорится. Главным образом законопроект направлен на ограничение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, при этом размер долей является незначительным и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Законопроект ориентирован прежде всего на борьбу с массовыми регистрациями по одному адресу проживания, т. е. с институтом мнимой регистрации граждан по месту жительства. В то же время следует отметить общее правильное начало, которое выбрано в законопроекте и касается особенностей оборота долей в праве общей долевой собственности с учетом законодательного ограничения их минимального размера. При этом необходимо последовательно закрепить все особенности, изменить основания прекращения права собственности на «карликовые» доли, привести в соответствие нормы гражданского и жилищного законодательства о правовом режиме жилых помещений.
