(Литвинов Д. В., Филина Т. В.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2013, N 12)
ЗАЩИТА ПРАВ АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ОДНОСТОРОННЕМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ В ГОРОДЕ МОСКВЕ <*>
Д. В. ЛИТВИНОВ, Т. В. ФИЛИНА
——————————— <*> При подготовке статьи использовались материалы судебной практики по состоянию на июнь 2013 года.
Литвинов Д. В., адвокат, управляющий партнер ООО «Содружество земельных юристов», старший преподаватель кафедры земельного права Государственного университета по землеустройству (г. Москва).
Филина Т. В., юрист ООО «Содружество земельных юристов» (г. Москва).
Авторы статьи анализируют вопросы защиты прав арендаторов земельных участков в городе Москве в случае досрочного одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, основываясь на соответствующих законодательных нормах. С учетом арбитражной практики выделяют основные проблемы, которые возникают у арендатора в случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Предлагают возможные способы минимизации последствий расторжения договора.
Ключевые слова: одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, расторжение договора аренды, внесудебное расторжение договора, возмещение затрат арендатора, договор аренды земельного участка.
Advocacy landholder at unilateral termination of the lease in Moscow D. V. Litvinov, T. V. Filina
The authors analyzed the protection of the rights of tenants of land in Moscow in the event of early unilateral termination of the lease by the lessor initiative, based on the relevant legislative provisions. Given arbitration practice allocate major problems that arise from the tenant in the event of early termination of the lease land. Suggest possible ways to minimize the consequences of termination.
Key words: unilateral termination of land leases, extrajudicial termination of agreements, reimbursement of costs of the lessee, lease of land.
На каком основании
Согласно положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» орган государственной власти (арендодатель) может в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в собственности городов Москвы или Санкт-Петербурга и заключенный до 1 января 2011 года, в случаях существенного нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении. В качестве существенных нарушений условий договора выделяются: 1) неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимости в срок, предусмотренный договором; при отсутствии указания срока в договоре — в срок, на который выдано разрешение на строительство объекта, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов от общего объема его строительства, реконструкции; 2) отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию в случае, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. Проекты решений о расторжении договоров аренды земельных участков принимаются на заседании Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (далее — также ГЗК). Указанный порядок установлен Положением о Рабочей группе и Постановлением правительства Москвы от 16 ноября 2010 года N 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы».
Выражаю несогласие
Арендатор земельного участка вправе выразить несогласие с расторжением договора аренды путем направления письменного возражения в адрес арендодателя. Относительно земельных участков, расположенных на территории города Москвы, арендодателем выступает правопреемник Москомзема и Департамента земельных ресурсов — Департамент городского имущества города Москвы (далее — также ДГИ).
С какого момента договор считается расторгнутым?
Согласно Закону N 137-ФЗ [1] в случае, если арендатор не направляет письменных возражений относительно расторжения договора, то договор считается расторгнутым по истечении месяца с момента вынесения решения ГЗК. Если арендатором были направлены письменные возражения, то договор аренды считается расторгнутым со дня направления ДГИ повторного уведомления, которым указанный орган подтверждает ранее принятое решение о расторжении договора аренды. Такой порядок признания договора расторгнутым противоречит Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельных участков, предоставленных для строительства, являются долгосрочными и заключаются на срок от 5 до 49 лет. Соответственно, согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) они подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, установлено, что при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись в ЕГРП погашается. Следовательно, согласно положениям гражданского законодательства договор считается расторгнутым только после погашения соответствующей записи в ЕГРП, а не после вынесения решения ГЗК. После вынесения решения о расторжении договора осуществляются следующие действия: 1) ДГИ в рамках своей компетенции готовит проект постановления о расторжении договора аренды, который направляется в правительство Москвы; 2) в соответствии с положениями частей 2 и 13 статьи 11, части 9 статьи 13 Закона города Москвы от 20 декабря 2006 года N 65 «О Правительстве Москвы» решение о расторжении договора аренды оформляется посредством издания правительством Москвы соответствующего правового акта; 3) после издания правительством Москвы указанного правового акта возможно внесение записи о расторжении договора в ЕГРП. Хотя само решение ГЗК о расторжении договора аренды не прекращает договорных отношений, после вынесения такого решения арендатору затруднительно получить документацию для строительства. Таким образом, арендатор фактически лишается возможности осваивать земельный участок.
Кто виноват?
При защите нарушенного права арендаторам необходимо учитывать, что оспаривание решения ГЗК, а также распоряжений ДГИ в порядке публичного производства является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы являются поручениями органам исполнительной власти города и не являются действиями, порождающими, изменяющими либо прекращающими гражданские права и обязанности, вытекающие из гражданских договоров, заключенных правительством Москвы с третьими лицами. ГЗК создана для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия. Решение ГЗК является лишь предпосылкой к совершению в установленном законом порядке определенных действий, связанных с расторжением договора аренды земельного участка. Сами решения не изменяют и не прекращают договора аренды земельного участка, следовательно, не нарушают права и законные интересы арендатора (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2013 года по делу N А40-73725/12-150-738). Спор о правомерности действий арендодателя, связанных с расторжением договора аренды, не подлежит рассмотрению по правилам производства по делам, возникающим из публичных отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя имеют гражданско-правовой характер (см.: Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2013 года по делу N А40-143314/12). Лицом, ответственным за одностороннее досрочное расторжение договора аренды, является Департамент городского имущества города Москвы.
Что делать?
В числе ответчиков по рассматриваемой категории дел нередко указываются ДГИ, правительство Москвы, а также префектура соответствующего района. Анализ судебной практики позволяет установить, что исковые требования удовлетворяются только в отношении ДГИ, поскольку правительство и префектура не являются участниками сделки (см., например, решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/12. Решение оставлено без изменения Постановлением Девятого апелляционного арбитражного суда от 1 марта 2013 года по делу N А40-126353/12). В настоящее время единого подхода к формулировке предмета исковых требований нет. Арендаторы предъявляют иски к ДГИ с требованием о «признании незаконным одностороннего отказа ДГИ от договора аренды, оформленного уведомлением… и действующим договора аренды земельного участка» (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2013 года по делу N А40-95609/11-150-785, Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 апреля 2013 года по делу N А40-138892/12). Также заявляются требования о «признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка, выраженном уведомлениями…» (см. Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 1 февраля 2013 года по делу N А40-108226/12-1-425).
Арендодатель всегда прав?
Федеральный закон [1] не предусматривает порядок защиты прав арендаторов земельных участков. Также в нем не содержится понятие «существенное нарушение договора» и не определены критерии существенности. Бремя доказывания незаконности расторжения договора в одностороннем порядке целиком возложено на арендатора земельного участка. Сложившаяся судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что арендатор должен обосновать, в силу каких объективных причин освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки. Объективными признаются причины, не зависящие от воли арендатора, такие, например, как изменение законодательства, несоблюдение государственными органами сроков подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, предъявление дополнительных условий по проектированию объекта недвижимости, предоставление в аренду земельного участка, обремененного объектами недвижимости третьих лиц, о которых при заключении договора арендатор не знал, и в договоре аренды не содержатся эти сведения. При этом отмечается, что согласно положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации из периода неиспользования земельного участка по целевому назначению исключается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. Закон не содержит никаких положений о том, что арендодатель должен доказать не только наличие нарушений со стороны арендатора, но и существенность таких нарушений. На наличие этой обязанности указывается судами. Так, согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2013 года по делу N А40-95609/11-150-785 особый порядок расторжения договора аренды земельного участка предусматривает обязанность арендодателя представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение арендатором условий договора аренды. Такие доказательства принимаются с учетом следующих обстоятельств: — имело ли место нарушение со стороны арендатора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия «существенное нарушение»; — имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором обязательств и использованию им участка в установленных договором целях.
Возмещение затрат арендатора
В случае если договор аренды земельного участка все-таки был расторгнут в судебном порядке, перед арендатором возникает новая проблема — возмещение затрат, понесенных при реализации договора аренды. Законом прямо не предусмотрен порядок возмещения затрат арендаторам земельных участков, поэтому в судебном порядке они должны доказать, что договор аренды имеет характер инвестиционного контракта. Соответственно, в части возмещения денежных средств к указанным договорам применяются положения Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При этом при расторжении договора возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается. Застройщикам компенсируются документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по договору, на сумму которых начисляются проценты (ст. 395 ГК РФ). В Федеральном законе [1] и иных законодательных актах не предусмотрены критерии признания договора инвестиционным, поэтому такие критерии выработаны в судебной практике. Застройщику необходимо доказать наличие основных условий договора, которые по характеру являются инвестиционными, а именно: — проведение аукциона на право заключения договора и внесение платы за договор; — строительство объектов осуществляется на земельном участке, находящемся в государственной собственности и расположенном в границах города Москвы; — строительство объектов за счет собственных средств или привлеченных средств инвестора; — распределение площадей в строящихся и реконструированных объектах; — порядок расторжения спорного договора, то есть договор должен быть расторгнут на основании решения ГЗК (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2013 года по делу N А40-52211/12-16-485). Орган, ответственный за возмещение затрат при расторжении инвестиционных контрактов, — Департамент экономической политики и развития города Москвы. Решение о возмещении принимается на заседании ГЗК. По правилам возмещения денежных средств, при расторжении инвестиционных контрактов застройщик должен предоставить в Департамент экономической политики и развития города Москвы следующие документы: 1) аудиторское заключение, подтверждающее достоверность отражения в бухгалтерском учете застройщика затрат в рамках реализации проекта, а также суммы таких затрат; 2) учредительные документы, договор аренды земельного участка со всеми дополнительными соглашениями к нему, справка о правовых актах, послуживших основанием для заключения договора, правовое обоснование возмещения затрат из бюджета города; 3) документы, подтверждающие прямые фактические затраты, связанные с проектированием и строительством объекта; 4) документы, подтверждающие оплату денежных средств в доход бюджета города Москвы. Документы формируются по разделам, на каждый из которых составляется опись, прошиваются и скрепляются печатью организации. Согласно судебной практике арендаторам возмещаются следующие затраты: — понесенные при проведении работ по разработке проектной документации; — понесенные при выплате денежных средств за технологическое присоединение к электрическим сетям; — денежные средства, фактически уплаченные инвестором в доход бюджета города Москвы. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» фактически не содержит положений, защищающих добросовестных арендаторов, которые не смогли выполнить работы по освоению земельного участка в установленный срок по объективным причинам, не зависящим от них. Поскольку обязанность доказывания неправомерности расторжения договора полностью возложена на арендатора земельного участка, исход судебного разбирательства зависит от того, сможет арендатор представить неоспоримые доказательства своей невиновности или нет. В связи с этим арендаторам земельных участков рекомендуется оспаривать такие действия государственных органов, как необоснованная невыдача документов (например градостроительного плана земельного участка), незаконный отказ в согласовании градостроительной документации, поскольку подобное бездействие затягивает сроки реализации строительства, в результате договор, заключенный с городом, не исполняется.
Литература
1. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 2. Постановление правительства Москвы от 16 ноября 2010 года N 1019-ПП: в редакции от 24 июня 2013 года «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (вместе с Положением о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы)». 3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. 6. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 7. Закон города Москвы от 20 декабря 2006 года N 65 «О Правительстве Москвы». 8. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2013 года по делу N А40-73725/12-150-738. 9. Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12. 10. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2013 года по делу N А40-143314/12. 11. Решение арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/12. 12. Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 1 марта 2013 года по делу N А40-126252/12. 13. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2013 года по делу N А40-95609/11-150-785. 14. Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 апреля 2013 года по делу N А40-138892/12. 15. Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 1 февраля 2013 года по делу N А40-108226/12-1-425. 16. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. 17. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2013 года по делу N А40-52211/12-16-485.
