(Воробьева Е. А.) («Журнал российского права», 2012, N 3)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК, ТРЕБУЮЩИХ СОГЛАСИЯ (ОДОБРЕНИЯ) ТРЕТЬИХ ЛИЦ
Е. А. ВОРОБЬЕВА
Воробьева Елена Александровна, аспирант ИЗиСП.
На примере регулирования субарендных отношений и отношений с арендными правами показано решение спорных моментов, касающихся случаев получения согласия на сделку при отсутствии прямого указания на это в законе при залоге арендных прав на земельные участки и др. Определены правовые последствия отсутствия необходимого согласия на сделку.
Ключевые слова: согласие, третье лицо, одобрение, субаренда, форма согласия, срок действия согласия, генеральное согласие.
Legal regulation of transactions subject to approval (acceptance) of third parties E. A. Vorobieva
This article describes the issues that arise in the regulation of transactions requiring consent (approval) of third parties. On an example of regulation of subrent relations and relations with the rent rights are shown the decision of the problem points arising in practice of application of similar relations, such as: cases of reception of the consent to the transaction, not specified directly in the law, feature of reception of the consent to the transaction at pledge of the rent rights to the ground areas depending on a legal conditions of the ground areas and others. Legal consequences of absence of the necessary consent to the transaction are defined.
Key words: consent, a third party, approval, sublease, consent form, consent period of validity, general consent.
Сделки, для совершения которых требуется согласие со стороны третьего лица, получили широкое распространение. Законодательная или договорная необходимость подобного согласия либо его отсутствие принципиально влияет на юридическую судьбу сделки. Согласие третьего лица на совершение той или иной сделки может требоваться в силу разных причин, связанных, как правило, с наличием у третьего лица юридически значимого интереса, который может быть затронут совершением сделки: изменение имущественного положения третьего лица, влияние на его субъективные права и обязанности. Иногда получение согласия третьего лица необходимо в целях восполнения недостаточной дееспособности стороны сделки (например, при совершении сделки несовершеннолетним) или в публичных интересах (например, для недопущения ограничения конкуренции на товарных рынках при определенных условиях антимонопольный орган дает согласие на совершение сделки). В гражданском законодательстве множество статей содержат требование о необходимости получения согласия на сделку, однако классифицировать их проблематично ввиду отсутствия единого критерия. Возможно лишь сгруппировать их по наиболее общим признакам. Сближение в правовом регулировании отношений, содержащихся в ГК РФ, с правилами регулирования соответствующих отношений в праве стран ЕС, применение опыта современного развития гражданского права зарубежных стран, таких как, например, Германия, Франция, Нидерланды, поддержания единообразия регулирования гражданско-правовых отношений в государствах — участниках СНГ требуют обновления российского гражданского законодательства. И такая работа ведется. Во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» была разработана Концепция совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) <1>. ——————————— <1> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. URL: http://www. privlaw. ru/index. php? section_id=24.
Изменения, предложенные разработчиками Концепции, коснулись как корректировки существующих правил в ГК РФ, так и введения новых правовых регуляторов. В частности, в отношении совершения сделок, требующих согласия (одобрения) со стороны третьего лица, было предложено некое общее регулирование. Результатом дальнейшего совершенствования гражданского законодательства стал проект федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ <2> (далее — законопроект), который в основном соответствует названной Концепции. ——————————— <2> URL: http:// www. arbitr. ru/ press-centr/ news/ 31202.html.
В качестве общих положений, регулирующих сделки, требующие согласия (одобрения) третьих лиц, предлагается ввести ст. 157.1 «Согласие на совершение сделки», в которой указывается на то, что если согласие необходимо в силу закона, то о даче такого согласия или о его отказе сообщается стороне сделки или иному заинтересованному лицу. Согласие должно быть выражено в форме, ясно свидетельствующей о том, что оно было дано, и если на это требуется определенная форма, то она должна быть соблюдена, как того требует закон. В законопроекте предложено деление согласия на виды в зависимости от момента его дачи: до заключения сделки или после ее совершения (предварительное согласие или последующее (одобрение)). В настоящее время момент дачи согласия на сделку не везде законодательно определен, поэтому и судебная практика неоднозначна в решении этого вопроса. В одних случаях суды считают, что согласие должно быть выражено предварительно, в других презюмируется, что при получении одобрения сделки, совершенной без получения необходимого согласия со стороны третьего лица, снимается ничтожность такой сделки, и сделка признается действительной, но это не вполне соответствует правовой природе ничтожной сделки <3>. Таким образом, введение деления согласия на виды должно положительно сказаться на общем регулировании сделок, требующих согласия (одобрения) третьих лиц. Кроме того, в законопроекте содержится положение о том, что в согласии на сделку, по общему правилу, должна быть определена сделка, на которую дается согласие, описаны ее стороны и существенные условия. Это правило распространяется и на последующее одобрение сделки. ——————————— <3> См.: Гутников О. В. Ничтожные сделки, совершенные без согласия третьих лиц. URL: http:// www. pravpred. ru/ Articles/ hozspor-art/ nichtognie %20sdelki %20bez %20soglasiya %203.html.
Однако предложенные положения о согласии на совершение сделки не позволяют в полной мере судить о правовой природе такого юридического факта, как согласие. Вопрос этот неоднократно поднимался в юридической литературе и остается дискуссионным до сих пор. Поэтому следует обратить внимание на предложенные в законопроекте положения относительно возможности отзыва выданного согласия на сделку. Насколько такое введение будет способствовать стабильности гражданского оборота? Лицо, которое дает согласие на сделку (в частноправовой сфере), если к нему не применялись противоправные меры воздействия (введение в заблуждение, обман, насилие и проч.), действует по своей воле и обдуманно. Поэтому, возможно, необходимо ввести срок, в течение которого выданное согласие на сделку не подлежит отзыву, если иное не установлено законом, иным правовым актом или в согласии не указана возможность его отзыва. В законопроекте предлагается ввести возможность отзыва выданного согласия на сделку до момента ее совершения. Это согласуется с п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей. Лицу должна быть предоставлена возможность отзыва выданного согласия на сделку, но случаи или условия, при которых такой отзыв возможен, должны быть законодательно закреплены, если участники правоотношения не договорились, что такой отзыв возможен. В свою очередь, в законопроекте содержится положение о том, что право на отзыв согласия может быть ограничено законом или соглашением с лицом, управомоченным давать согласие, с отнесением на лицо, отозвавшее согласие, риска неблагоприятных имущественных последствий, вызванных отзывом согласия на сделку. Без внимания разработчиков законопроекта остался вопрос, касающийся срока действия согласия. В настоящий момент этот срок: 1) либо ограничивается периодом действия договора, где согласие выступает производным элементом, необходимым условием дальнейшей судьбы последующего договора (например, согласие арендодателя, данное арендатору на заключение договора субаренды, действует в пределах срока первоначального договора аренды); 2) либо определяется самостоятельно участниками правоотношений; 3) либо закрепляется нормативно <4>; 4) либо нормативно не определяется (бессрочное согласие). ——————————— <4> В соответствии с ч. 8 ст. 33 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» решение антимонопольного органа о даче согласия на осуществление сделок, иных действий прекращает свое действие, если такие сделки, иные действия не осуществлены в течение года с даты принятия указанного решения; в п. 10 Приказа Росгидромета от 23 ноября 2010 г. N 388 «Об утверждении Порядка предварительного согласования совершения федеральным бюджетным учреждением, подведомственным Федеральной службе по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, крупных сделок» установлено, что «решение о предварительном согласии на совершение крупной сделки либо отказе в предварительном согласии действительно в течение трех месяцев со дня его принятия».
Конкретизация срока действия согласия положительно повлияет на регулирование сделок, требующих согласия (одобрения) третьих лиц, внесет четкость в их правовое регулирование. Необходимость введения таких норм подтверждается правоприменительной практикой, где часто возникают вопросы относительно момента дачи такого согласия, формы и способа его выражения, возможности отзыва выданного согласия и др. Если рассматривать арендные отношения, то в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником. Арендатору предоставлена возможность сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с обязательным условием получения согласия на совершение этих действий от собственника имущества, если иные положения не установлены ГК РФ, другим законом или иным правовым актом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Так как к договору субаренды применяются правила договора аренды, арендатор, получив согласие от арендодателя на сдачу имущества в субаренду, должен учитывать целевой характер использования имущества. Как показывает судебная практика, при планировании изменения цели использования имущества, указанного в договоре аренды <5>, необходимо в обязательном порядке вновь получить согласие от арендодателя, и сделать это следует до заключения договора <6>. ——————————— <5> Учитывать целевое предназначение имущества необходимо и в другом случае. Так, за унитарными предприятиями закон устанавливает принцип специальной правоспособности (ст. 49 ГК РФ), и собственник имущества для определенных целей и в соответствии с задачами уставной деятельности унитарного предприятия наделяет это унитарное предприятие соответствующим имуществом. Изменения, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, влекут недействительность сделки по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены ли они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). <6> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 октября 2006 г. по делу N А56-37854/2005.
Имущество, передаваемое в субаренду, может содержать определенные принадлежности. Целесообразно, давая согласие на передачу имущества в субаренду, включить такие принадлежности в опись, так как при возврате субарендованного имущества могут возникнуть вопросы с действительным составом возвращаемого имущества. Если такой перечень не был составлен, возврату подлежит все имущество в совокупности со всеми принадлежностями, а в случае несогласия возвратить таковые у арендодателя возникает право требовать их возврата в судебном порядке на основании ст. 135, 622 ГК РФ <7>. ——————————— <7> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2005 г. N Ф04-8596/2005(17408-А75-24); Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2009 г. N 09АП-21499/2009-ГК.
В залог с согласия собственника могут быть переданы и права аренды. Однако в случае прав аренды земельного участка следует обратить внимание на то, что до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) существовало общее для всех правило об обязательном получении согласия собственника земельного участка на совершение подобных действий (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это касалось любых земельных участков с различным правовым положением, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности. После введения в действие ЗК РФ в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, было установлено специальное правило, в силу которого право аренды такого земельного участка может быть передано в залог арендатором без согласия собственника земельного участка. Для этого достаточно в письменной форме уведомить собственника и заключить договор аренды на срок более пяти лет. Необходимо отметить, что до 1 января 2007 г. в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) существовало исключение из порядка, установленного ЗК РФ, точнее, несоответствие Закона об ипотеке ЗК РФ и ГК РФ. Если соответствующий договор аренды был заключен после введения в действие ЗК РФ, арендатор мог заложить право аренды только с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Относительно несоответствия норм ЗК РФ и ГК РФ в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» было отмечено: «Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков». Что касается Закона об ипотеке, то после 1 января 2007 г. в его п. 1.1 ст. 62 Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ были внесены изменения, содержащие описанный выше уведомительный порядок передачи в залог арендных прав в отношении государственных и муниципальных земель при сроке аренды свыше пяти лет, что полностью стало соответствовать ст. 22 ЗК РФ. Для остальных земельных участков действует общее правило об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав в залог. Однако п. 2 ст. 615 ГК РФ требует согласия арендодателя, а п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке — согласия и арендодателя, и собственника. Этими субъектами могут быть разные лица, и бывают ситуации, когда собственник неизвестен, например, ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и получить такое согласие, а значит, реализовать право аренды арендодателем невозможно <8>. ——————————— <8> См.: Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Под ред. Л. А. Новоселовой, М. А. Рожковой. М., 2008. С. 10.
На практике часто возникают ситуации, когда стороны по договору аренды включают в него положение о том, что арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду (так называемое генеральное согласие). Однако наличие этой оговорки не отменяет необходимость получения согласия арендодателя в случае, если в субаренду передается часть арендованного имущества. Данное утверждение подтверждается судебной практикой. Так, нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности физических лиц (арендодателей), было передано в аренду юридическому лицу. Часть помещения впоследствии была передана в субаренду индивидуальному предпринимателю, являющемуся одновременно одним из собственников переданного в аренду помещения. Суд первой инстанции указал на ничтожность договоров субаренды, так как в результате заключения данного договора и передачи в субаренду части помещений фактически произошел раздел общей долевой собственности. Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие согласованной воли всех участников долевой собственности на распоряжение спорным объектом, в связи с чем данные договоры не соответствуют требованиям ст. 209, 246, 608 ГК РФ и не порождают для сторон, их заключивших, правовых последствий. Суд кассационной инстанции подтвердил правильность решений суда первой инстанции, обосновав свое решение следующими аргументами. У юридического лица не было права сдавать часть арендованного имущества в субаренду без согласия всех сособственников, так как это имущество является иным, нежели указанное в договоре аренды. И указанное в договоре согласие собственников сдавать арендованное имущество в субаренду касается всего имущества, а не части, доли имущества, т. е. иного имущества с иными техническими характеристиками <9>. ——————————— <9> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 6 мая 2010 г. N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008.
Несоблюдение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ — неполучение согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду — является существенным нарушением условий договора, что дает арендодателю право в соответствии со ст. 619 ГК РФ потребовать досрочного расторжения договора аренды <10>. Такая сделка без согласия арендодателя является ничтожной и в соответствии со ст. 168 ГК РФ не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе и права арендатора требовать с субарендатора уплаты арендной платы и неустойки за просрочку ее внесения. ——————————— <10> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19 мая 2009 г. N 17426/08; Определение ВАС РФ от 29 апреля 2009 г. N ВАС-4895/09; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 апреля 2009 г. N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09.
Показательным является пример регулирования субарендных отношений применительно к лесным участкам. Так, письмом Рослесхоза от 21 апреля 2009 г. N МГ-03-54/2471 «О выдаче согласия на сделки с арендованными лесными участками или арендными правами» установлено, что в случае, если арендатор изъявит желание передать часть арендованного лесного участка в субаренду, он должен заручиться предварительным согласием на совершение этих действий. В частности, в п. 10 этого письма указано: «В случае, если арендатор обратился в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации с заявлением о выдаче согласия на совершение сделки с частью арендованного лесного участка или соответствующими арендными правами, представляется целесообразным рассматривать вопрос о выдаче предварительного согласия на совершение сделки. При этом в случае выдачи предварительного согласия и после того, как арендатор разделит арендованный лесной участок, проведет кадастровый учет образуемых в результате раздела земельных участков, внесет соответствующие изменения в договор аренды, в установленном порядке зарегистрирует права на образуемые в результате раздела участки, он вправе обратиться за согласием на совершение сделки с арендованным лесным участком или арендными правами. В случае наличия предварительного согласия на совершение сделки с арендованным лесным участком или арендными правами в выдаче согласия на совершение сделки может быть отказано только в случае, если основания для отказа возникли после выдачи предварительного согласия на совершение сделки». Таким образом, получение предварительного согласия на сделку и самого согласия на сделку с частью лесного участка возможно только после проведения необходимых процедур индивидуализации части лесного участка. Подобное правило уместно закрепить на законодательном уровне и применительно к гражданским правоотношениям в качестве общего правила регулирования сделок, требующих согласия третьих лиц: «в установленных законом случаях, учитывая существо совершаемой сделки, на которую дается согласие, необходимо получить предварительное согласие с уточнением предмета и условий сделки, для которой необходимо согласие». В отношении генерального согласия существует точка зрения, что его наличие в договоре не отменяет необходимости получения согласия арендодателя на каждую конкретную сделку передачи арендованного имущества в субаренду, перенаем и т. д. Такая позиция обусловлена тем, что в п. 2 ст. 615 ГК РФ правило о получении согласия арендодателя сформулировано императивно. Отступление от него может быть установлено только ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, и ГК РФ не допускает возможность выдачи генерального согласия непосредственно в договоре аренды. ВАС РФ с таким подходом не согласился. В п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассмотрена ситуация, когда суд первой инстанции посчитал, что, несмотря на наличие в договоре генерального согласия на совершение арендатором сделки перенайма, требовалось получать дополнительное согласие на каждую конкретную сделку. При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует п. 2 ст. 615 ГК РФ. По мнению суда первой инстанции, данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок. Однако суд апелляционной инстанции с решением суда первой инстанции не согласился и отменил его, указав, что норма п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Однако установление в договоре генерального согласия на совершение сделок субаренды, перенайма и т. д. без необходимости в последующем получать согласие на каждую конкретную сделку не вполне соответствует интересам участников гражданского оборота, и прежде всего арендодателя. Например, в случае регулирования субарендных отношений, при принятии решения о выдаче согласия на конкретную сделку у арендодателя появляется возможность получения информации о последующем субарендаторе, а также обсуждения интересующих условий, например об использовании предоставляемого в субаренду имущества. Поэтому в случае закрепления генерального согласия на совершение сделок необходимо учитывать характер совершаемых сделок и применительно к заключению договоров субаренды имущества предусмотреть ответственность арендатора перед первоначальным арендодателем, которая будет иметь отношение и к выбору контрагента по договору субаренды, сохранности имущества, своевременного его возврата и проч. Если же в договоре установлен прямой запрет на передачу имущества в перенаем или в субаренду без согласия собственника этого имущества, при совершении каждой сделки перенайма или субаренды арендатор обязан получить согласие собственника имущества на этот счет <11>. ——————————— <11> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу N А29-3616/2008.
Если в договоре отсутствуют генеральное согласие, запреты на совершение последующих сделок либо договор вообще не регулирует эти вопросы, то в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор должен получать согласие арендодателя на каждую последующую сделку с арендованным имуществом. Если согласие на сделку не было получено, а сделка была совершена, вступают в силу правовые последствия отсутствия такого согласия, которые во многих случаях существуют в виде ничтожности сделки. Такое правовое последствие часто применяется судами ввиду того, что в законе отсутствует конкретизация последствий совершения сделки без требуемого согласия. Это дает возможность суду признать сделку недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ, т. е. не соответствующей требованиям закона, а значит, ничтожной. Лицо, чье согласие не было получено, вправе требовать применения последствий недействительности сделки. Но лицо, на котором лежит обязанность получения согласия, не получив его в силу объективных причин, не может полностью реализовать свое субъективное право, например арендатор не может заключить договор субаренды. Можно привести и такой пример: сделка, на совершение которой необходимо было получить согласие, заключена без этого согласия. Допустим, был заключен договор субаренды. Испрашивать согласие на сделку с арендованным имуществом необходимо было арендатору у арендодателя. Субарендатор мог не участвовать в этих процедурах и не знать о них. Заключив договор субаренды без необходимого согласия собственника имущества, субарендатор подвергается риску признания договора субаренды недействительным со всеми вытекающими для него правовыми последствиями. Как в данном случае защитить добросовестную сторону — субарендатора? Представляется, необходимо ввести правило о признании таких сделок оспоримыми, а не ничтожными. Это даст возможность суду оценить все существующие моменты в рассматриваемом деле и выяснить, нарушаются ли права и законные интересы участников правоотношения при совершении сделки. В некоторых зарубежных правопорядках, например в гражданском праве Германии, большинство сделок, совершенных без необходимого для их совершения согласия, признаются оспоримыми. Данное правило было предложено и разработчиками Концепции развития гражданского законодательства, где указывалось, что ничтожность сделки, совершенной без необходимого согласия, устанавливается только законом, в остальных случаях сделка должна быть признана оспоримой. В этом направлении идет и разработка законопроекта поправок к ГК РФ. Законопроектом предусматривается правило о том, что, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого на нее согласия. Законопроектом определено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением с лицом, которое должно дать согласие на сделку, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на сделку, чем ее недействительность. Некоторые вопросы возникают также при внесении арендных прав в качестве вклада в простое товарищество. При организации простого товарищества вкладчики могут вносить в качестве вклада не только имущество, принадлежащее им на праве собственности, но и имущество, которым они обладают по иным основаниям (ст. 1043 ГК РФ). Например, обладая правом аренды на какое-либо имущество, лицо может внести это право в качестве вклада в простое товарищество. Несмотря на то что прямого указания на арендное право, как право, которое можно внести в качестве вклада при вступлении в простое товарищество, ст. 1042 ГК РФ не содержит, теоретические исследования <12> и судебная практика <13> признают это не противоречащим закону. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). —————————————————————— <12> См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2004. С. 370; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1998. С. 637; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 5: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006. С. 661. <13> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 мая 2008 г. по делу N А43-19271/2007-12-451; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2008 г. N Ф04-7497/2008(16934-А70-11) по делу N А70-5618/12-2007.
Однако при этом возникает вопрос: передавая арендные права, принадлежащие лицу по договору аренды, в качестве вклада в простое товарищество, нужно ли получать согласие от арендодателя на совершение этого действия, так как п. 2 ст. 615 ГК РФ требует получения согласия от арендодателя только лишь при внесении прав аренды в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив? Полагаем, что получение согласия необходимо. Причем сделать это лучше в письменной форме, с указанием срока, в течение которого арендатору принадлежит данное право (не превышающего срока первоначального договора аренды по данному имуществу) <14>. Судебные инстанции тоже подтверждают, что передача права аренды в качестве вклада в простое товарищество без получения на то согласия арендодателя является существенным нарушением условий договора аренды и признается основанием для его расторжения в соответствии со ст. 619 ГК РФ. При рассмотрении конкретного дела суд указал, что права аренды спорного имущества, переданные в общее имущество участников простого товарищества без получения согласия арендодателя на совершение данной сделки, в результате чего другой участник товарищества получил право пользования арендованным имуществом наравне с лицом, являющимся арендатором спорного имущества, существенно нарушили условия первоначального договора аренды, поскольку при заключении сделки арендодатель наделил правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора <15>. ——————————— <14> Если речь идет о государственных и муниципальных предприятиях, то для них в соответствии с п. 4 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предусмотрено прямое указание на получение согласия собственника для заключения договора простого товарищества. <15> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 мая 2008 г. по делу N А43-19271/2007-12-451.
Отсутствие законодательно закрепленной формы выдачи согласия порождает вопросы. Не всегда согласие на сделку может быть выражено в письменной форме, и в этом случае, если у сторон возникает спор о действительности выдачи согласия на сделку, суду приходится учитывать и другие действия, свидетельствующие, что согласие на сделку было выдано и получено. Так, судом было установлено, что согласие считается полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не представил возражений на этот счет, совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением, например, участвовал в переписке с арендатором и третьим лицом по вопросам пользования имуществом, оказывал третьему лицу содействие в пользовании имуществом <16>. ——————————— <16> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. N А56-19356/01.
Во избежание предъявления исковых заявлений относительно действительности согласия на сделку необходимо законодательно закрепить общие диспозитивные положения относительно времени и формы получения согласия. Согласие должно быть выражено в форме, ясно свидетельствующей о том, что лицо выдало согласие на сделку. И если законом будет установлена письменная форма выражения такого согласия, то в нем необходимо отражать, относительно какой сделки дается согласие, ее предмет и существенные условия. Таким образом, при регулировании сделок, требующих согласия на их совершение со стороны третьего лица, на примере регламентации субарендных отношений и отношений с арендными правами целесообразно установить следующие правила: 1) при изменении целевого характера использования имущества, передаваемого в субаренду, необходимо получить согласие арендодателя; 2) в согласии на передачу в субаренду имущества необходимо описать состав передаваемого имущества с учетом всех принадлежностей, в противном случае придется возвратить все имущество со всеми принадлежностями; 3) для залога прав аренды требуется согласие собственника имущества (законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (п. 2 ст. 607 ГК РФ)); 4) наличие в договоре аренды общей оговорки о праве арендатора сдавать имущество в субаренду не отменяет необходимости получения согласия арендодателя в случае, если в субаренду передается часть арендованного имущества. Если в договоре отсутствуют генеральное согласие, запреты на совершение последующих сделок либо договор вообще не регулирует эти вопросы, то в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ на каждую последующую сделку с арендованным имуществом арендатор должен получать согласие арендодателя; 5) при внесении арендного права в качестве вклада в простое товарищество необходимо получить согласие арендодателя, хотя норма п. 2 ст. 615 ГК РФ прямого указания на такое действие не содержит; 6) форма выражения согласия должна с достаточной определенностью свидетельствовать, что согласие выдано, и если на это требуется определенная форма, то она должна быть соблюдена, как того требует закон. В выданном согласии целесообразно указывать, относительно какой сделки дается согласие, а также ее предмет и существенные условия.
Библиографический список
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 5: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2004. Гутников О. В. Ничтожные сделки, совершенные без согласия третьих лиц. URL: http:// www. pravpred. ru/ Articles/ hozsporart/ nichtognie %20sdelki %20bez %20soglasiya %203.html. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). —————————————————————— Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1998. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Под ред. Л. А. Новоселовой, М. А. Рожковой. М., 2008.
