(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 3)
О ПРИЕМЛЕМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
В КАЧЕСТВЕ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
А. Ф. ПАЦКАЛЕВ
Пацкалев Александр Федорович, профессор Российского государственного торгово-экономического университета, сертифицированный РОО оценщик бизнеса, сертифицированный в экзаменационном центре «Европейский институт сертификации» специалист по оценке недвижимости, доктор экономических наук (г. Москва).
В статье рассматриваются проблемы оценки имущества с целью обеспечения кредитных обязательств. Анализируются требования к оценке объекта для целей залога, исследованы законодательные нормы, регулирующие права собственности и другие вещные права, а также обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Выявлены особенности ипотеки земельных участков, обосновано заключение о пригодности оцениваемого объекта недвижимости в качестве предмета залога.
Ключевые слова: недвижимость, ипотека, право собственности, вещные права, сделки с имуществом, государственная регистрация недвижимости, аренда, лизинг, долевое строительство, предмет залога.
About the acceptability of property as a pledge
A. F. Patskalev
The article examines key problems of property evaluation for the means of credit obligations provision. The analysis of the requirements for evaluation for the purposes of pledge is given in the article. Regulations of property rights as well as foreclosure of the mortgaged property out of court are investigated. Some issues on the land mortgage are discussed. The conclusion about the acceptability of the evaluated property as a pledge is proven.
Key words: real estate, mortgage, property rights, ownership rights, property transactions, the state registration of property, rental, leasing, share construction, subject of mortgage.
Обзор требований законодательства к оценке для целей залога
Согласно международным стандартам оценки «требуется проводить оценку активов, уже удерживаемых в качестве залога по кредитам или которые еще только предполагается отдать в залог под кредит. Кредитование может проводиться в различных формах, включая ипотечное кредитование или другие формы постоянного или изменяющегося обременения» [9. С. 117].
Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2) рекомендует при оценке для целей залога определять рыночную стоимость [11. С. 1].
«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для алогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [11. С. 2].
При этом рыночная стоимость определяется в следующих случаях:
— при изъятии имущества для государственных нужд;
— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Рекомендаций по учету специфики оценки для целей залога в ФСО N 2 не содержится, но они имеются в международных стандартах оценки.
В международных стандартах оценки дано следующее определение ипотечной стоимости: «Стоимость имущества, определенная путем осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества, общей и местной конъюнктуры, текущего использования и возможных альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки ипотечной стоимости элементы спекулятивного характера принимать во внимание не следует. Ипотечная стоимость должна документироваться ясно и прозрачно» [9. С. 118].
Оценка, подготавливаемая для целей кредитования, не обязательно получится такой же, как и оценка, выполненная для целей бухгалтерского учета, особенно для целей финансовой отчетности. Несмотря на то что может быть использована схожая база оценки, такая как рыночная стоимость, допущения, на которых основывается оценка, могут оказаться другими.
Так, например, базовым принципом многих оценок, подготавливаемых для финансовой отчетности, является предпосылка, что предприятие продолжит свое функционирование как действующее. Однако зачастую такая предпосылка не будет являться надлежащей для оценок, проводимых в целях кредитования. При оценке имущества для целей кредитования оценщики, как правило, должны устанавливать рыночную стоимость этого имущества в соответствии с международными стандартами оценки. Если обстоятельства таковы, что отступление от базы рыночной стоимости представляется оправданным, то такое отступление должно быть ясно выражено и объяснено в отчете об оценке, а также сопровождаться указанием и определением использованной альтернативной базы и разъяснением причин для такого отступления.
Международные стандарты оценки рекомендуют, чтобы «отчеты об оценке в целях кредитования под залог недвижимого имущества содержали комментарии по следующим вопросам (когда это применимо):
— текущая активность и тенденции на соответствующем рынке;
— прошлый, текущий и ожидаемый спрос на имущество данной категории в рассматриваемой местности;
— потенциальный и вероятный спрос на альтернативные использования;
— текущая рыночная реализуемость заложенного имущества, а также вероятность ее поддержания;
— воздействие на стоимость залога любых будущих событий, которые можно предвидеть (на дату оценки);
— принятый подход к оценке и степень, в которой оценка подкреплена основанными на рынке свидетельствами» [9. С. 119].
При оценке объектов, приносящих доход, стандарты обязывают оценщика обратить внимание кредитора на значительную разницу между стоимостью объекта в режиме действующего предприятия и объекта, на котором:
— бизнес прекращен;
— запасы вывезены;
— лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском аннулирования;
— имущество пострадало от нецивилизованного обращения;
— существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования.
Если имущество имеет более высокую стоимость альтернативного использования, кредиторы должны быть осведомлены о любом потенциале повышения стоимости. Тем не менее базой расчета стоимости для целей залога является прежде всего существующее использование имущества.
При рассмотрении имущественного актива в качестве предмета залога для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о следующих характеристиках объекта:
— ликвидность;
— стоимость;
— значимость (существенность) актива для бизнеса собственника;
— прогноз изменения стоимости предмета залога во времени;
— размер издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.
Обязательность определения указанных характеристик, за исключением стоимости, не предусматривается ФСО. Но этот перечень содержит необходимую информацию, и он должен быть оговорен на этапе постановки задания на оценку. Особо следует обратить внимание на показатель ликвидности, который существенно влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. В связи с этим степень ликвидности объекта оценки целесообразно изучить в первую очередь в целях корректной постановки задания на оценку.
Общие положения, регулирующие права собственности
и другие вещные права
В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) дано содержание понятия собственности, в соответствии с которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц.
Оценке подлежит имущество, на которое имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Например, заказчик имеет право собственности на здание, а земельный участок под зданием находится на правах аренды (или бессрочного использования). В таком случае определять рыночную стоимость земельного участка неправомерно, корректным будет определение рыночной стоимости права аренды земельного участка (или права бессрочного пользования им).
Собственник может передать свое имущество в оперативное управление, хозяйственное ведение или доверительное управление другому лицу. Передача имущества в оперативное управление, хозяйственное ведение или доверительное управление не влечет переход права собственности к другому лицу, которое обязано осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст. 212 ГК РФ).
Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников защищаются равным образом.
Наряду с правом собственности могут быть другие вещные права, к которым относятся:
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
— право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. ст. 274 и 277 ГК РФ);
— право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом (включая собственника) в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ.
Приобретение права собственности на имущество регулируется статьей 218 ГК РФ:
— право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом;
— поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества;
— право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;
— в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8]. При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно (ст. 163 ГК РФ):
— в случаях, указанных в законе;
— в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок такого вида эта форма не требуется.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).
Обращение взыскания на заложенное имущество
во внесудебном порядке
Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 7 июля 2011 года) (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Так, в статье 55 этого Закона указано следующее:
«1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
2.2) предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности».
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
Особенности ипотеки земельных участков
Статьей 62 Закона об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки земельных участков, а именно:
«1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности».
Анализ и заключение о приемлемости оцениваемого объекта
недвижимости в качестве предмета залога
Залог недвижимости и земельных участков осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, согласно статье 5 которого предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, в том числе по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Закона об ипотеке.
Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (ст. 135 ГК РФ).
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества также применяются к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с ГК РФ финансовая аренда (лизинг) является разновидностью договора аренды и потому к ней применимы нормы, регулирующие общие положения аренды. Так, в пункте 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено следующее: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор».
В соответствии со статьей 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 этого Закона. Также Законом об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Согласно статье 69 Закона об ипотеке при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК РФ).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Таким образом, по результатам анализа требований существующего законодательства к документам, которые заказчику необходимо представить для подтверждения права собственности на объект недвижимости, можно сделать вывод о том, что объект оценки в составе недвижимого имущества может являться предметом залога.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (по состоянию на 20 февраля 2009 года).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (по состоянию на 20 февраля 2009 года).
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (в редакции от 22 июля 2005 года).
4. Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Федеральный закон от 18 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 7 июля 2011 года).
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
7. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
9. Международные стандарты оценки. 8-е издание, 2007. М.: РОО, 2009.
10. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 «Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1)».
11. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 «Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2)».
12. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 «Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3)».
13. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 «Федеральный стандарт оценки (ФСО N 4)».
14. Грязнова А. А., Федотова М. Ф. и др. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2010.
