АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПЛЕНУМА ВАС РФ N 54 ОТ 11 ИЮЛЯ 2011 Г.
А. ЕВДОКИМОВ
11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) принято Постановление N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54).
В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных, моделей. Стоит отметить, что Постановление N 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление N 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА
Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил. Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» <1>. ——————————— <1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18 июля 1991 г. N 29. Ст. 1005.
Последующее развитие законодательства об инвестициях <2> также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа. ——————————— <2> См.: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. 1 марта 1999 г. N 9. Ст. 1096; Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 12 июля 1999 г. N 28. Ст. 3493.
Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора. Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено главным образом 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиции», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права <3>, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее) <4>. ——————————— <3> Ibid. <4> Ibid.
Однако, если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств/предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности. Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ДО ПОСТАНОВЛЕНИЯ N 54
Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т. д. К примеру, в Определении от 10 марта 2011 г. N ВАС-1948/11 по делу N А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства. Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов <5>. ——————————— <5> См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2010 г. по делу N А19-21773/09, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 июня 2009 г. N Ф04-3400/2009(8403-А70-44) по делу N А70-6516/5-2008.
Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно: 1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу. Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае. При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы/оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора; 2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства. Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства <6>, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации <7>. ——————————— <6> Статья 5 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». <7> См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2009 г. по делу N А33-8169/2008, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2009 г. по делу N А28-5650/2008-202/31.
При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства; 3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору. Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект/часть объекта строительства <8>. ——————————— <8> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. N КГ-А40/10341-10 по делу N А40-21499/09-3-248, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2010 г. по делу N А56-53082/2009.
Постановление N 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении N 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» <9>. ——————————— <9> ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ // Российская газета. N 292. 31 декабря 2004 г.
НОВЕЛЛЫ ПОСТАНОВЛЕНИЯ N 54. КВАЛИФИКАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ
ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т. д. В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении N 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи <10>. ——————————— <10> Пункт 4 Постановления N 54.
ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора <11>. ——————————— <11> Пункт 2 Постановления N 54.
КРИТЕРИИ КВАЛИФИКАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА
Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении N 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.
Критерии Договор подряда Договор простого (строительного подряда) <12> товарищества <13>
Модель Одна сторона предоставляет Каждая из сторон вносит объединения для строительства земельный вклады (передает земельный инвестиций участок, находящийся у нее участок, вносит денежные в собственности или на ином средства, выполняет работы, праве. Другая сторона поставляет строительные обязуется осуществить материалы и т. д.) с целью строительство. достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.
Возникновение Право собственности на Первичное право первичного здание или сооружение, собственности на вновь права созданное по договору, создаваемое недвижимое собственности возникает у стороны, имущество (здание или на объект предоставившей земельный сооружение) возникает у строительства участок, с момента лица, имеющего в государственной регистрации собственности либо на ином данного права в ЕГРП. праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Распределение Если по условиям договора Общая долевая собственность объектов сторона, осуществившая сторон договора простого строительства строительство, имеет право товарищества на созданное между в качестве оплаты по нему недвижимое имущество участниками получить в собственность возникает с момента инвестиционного помещения в возведенном государственной регистрации процесса здании, названный договор общей доли собственности в следует квалифицировать как ЕГРП. смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
——————————— <12> Пункт 6 Постановления N 54. <13> Пункт 7 Постановления N 54.
Однако, как показывает практика, большинство инвестиционных договоров следует трактовать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В связи с этим острым становится вопрос возникновения права собственности инвестора на объект строительства.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ИНВЕСТОРА НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА
В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права. В Постановлении N 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательства <14> не могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество <15>. ——————————— <14> Supra сноска 6. <15> Пункт 4 Постановления N 54.
Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором). Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.
СИСТЕМА ИСКОВ
С принятием Постановления N 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости. Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ тем самым исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства. Основным требованием, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ) <16>. Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице. ——————————— <16> Пункт 5 Постановления N 54.
Вид иска Условия удовлетворения иска Применяемая норма ГК РФ
I. Иск о понуждении 1) имущество имеется в Статья 398 ГК РФ продавца к исполнению натуре; обязательства по 2) им владеет продавец по передаче недвижимой договору, и вещи по договору. 3) право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП.
II. Иск о проведении 1) недвижимая вещь перешла Пункт 3 статьи 551 государственной во владение покупателя ГК РФ регистрации перехода (инвестора), но права собственности. 2) право собственности на объект зарегистрировано за продавцом.
III. Иск о возврате 1) у продавца отсутствует Пункты 3 и 4 статьи 487 уплаченной продавцу недвижимое имущество и статья 15 ГК РФ денежной суммы, (например, недвижимое уплате начисленных имущество не создано или на нее процентов, а создано, но передано также возмещении другому лицу), либо причиненных убытков. 2) право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.
Как отметил ВАС РФ в Постановлении N 54, иски о признании права собственности должны оцениваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору <17>. ——————————— <17> Ibid.
ЧТО ДЕЛАТЬ ИНВЕСТОРУ?
Очевидно, что представленная позиция ВАС РФ в рамках действующего законодательства несколько снижает эффективность защиты прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости. Постановление N 54 вынуждает субъектов инвестиционной деятельности более тщательно подходить к оформлению отношений в сфере строительства недвижимости. Как представляется, особое внимание инвесторам следует уделить выбираемой схеме отношений (в рамках договора купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества либо в рамках комплексного договора), особенностям выхода инвестора из проекта с учетом вопросов судебной защиты своих прав.
