ЕДИНСТВО СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫХ
С НИМИ ОБЪЕКТОВ КАК ОДИН ИЗ ОСНОВОПОЛАГАЮЩИХ ПРИНЦИПОВ
ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
О. И. КОРОТКОВА
Короткова О. И., доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Орловского государственного университета, судья Советского районного суда г. Орла, кандидат юридических наук.
Под правом собственности в РФ понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. Право собственности предоставляет собственнику права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Согласно п. 2 ст. 8 Конституции РФ и ст. 212 Гражданского кодекса РФ в России признаются и гарантируются следующие равноправные формы собственности: государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и частная. Конституция также допускает существование иных форм собственности.
Разнообразие земельных правоотношений связано именно со статусом земельных участков, порядком распоряжения ими, неразрешенностью вопроса о разграничении государственной собственности на землю.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу абзаца 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
Земельные споры могут возникнуть в связи с изъятием участка, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица.
Кроме того, длительная, запутанная и, как правило, плохо согласованная процедура оформления права собственности на землю порождает множество споров.
Определяющим при решении вопроса о признании права собственности на земельные участки во всех случаях является правильно выбранный способ защиты данного права и его реализация.
Зачастую при оформлении права собственности на земельные участки граждане вынуждены прибегать к судебной защите своих прав.
Так, одним из способов установления права собственности на земельный участок является судебная защита права частной собственности на данный вид имущества.
Например, Ш. Е.И. обратилась в Железнодорожный районный суд г. Орла с иском к Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области, администрации г. Орла, Орловскому областному музыкальному училищу о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником гаража, расположенного по адресу: г. Орел, площадь Мира, д. 9а, бокс X. Указанный гараж был приобретен ею в 2005 г. по договору купли-продажи у Х. Ю.Ю., которая, в свою очередь, в 1996 г. приобрела его у Орловского областного музыкального училища.
В ходе оформления прав на земельный участок под гаражом для последующей его приватизации в июле 2010 г. он был внесен в государственный кадастр недвижимости и на него получен кадастровый паспорт и кадастровый план территории.
Администрацией г. Орла Ш. Е.И. было отказано в утверждении границ земельного участка по тем основаниям, что он расположен в границах участка, предоставленного Орловскому областному музыкальному училищу в бессрочное (постоянное) пользование.
Поскольку в силу ст. 37 ЗК РСФСР с переходом права на гараж право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания гаража, перешло сначала к Х. Ю.Ю., а затем в соответствии со ст. 35 ЗК РФ и к Ш. Е.И., то она просила признать за ней право собственности на земельный участок площадью 28 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, площадь Мира, N X.
Представитель Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области исковые требования не признал.
Судом при рассмотрении спора было установлено, что Орловскому областному музыкальному училищу на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 9, площадью 1758 + 14,7 кв. м.
В 1996 г. гараж, расположенный по адресу: г. Орел, пл. Мира, 9, принадлежащий на праве собственности Орловскому областному музыкальному училищу, продан Х. Ю.Ю. по договору купли-продажи.
Х. Ю.Ю., в свою очередь, продала указанный гараж общей площадью 28,4 кв. м истице по договору купли-продажи от января 2005 г., право собственности на который зарегистрирован Ш. Е.И. в феврале 2005 г.
Данное обстоятельство подтверждается копиями договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права.
Таким образом, в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 35 ЗК РФ вначале Х. Ю.Ю., а затем Ш. Е.И. по мере приобретения гаража в собственность приобрели право на использование соответствующей части земельного участка, занятого гаражом, на тех же условиях и в том же объеме, что и Орловское областное музыкальное училище.
Согласно справке N 262 от 17.05.2010, выданной Управлением архитектуры и градостроительства г. Орла, спорному земельному участку присвоен адрес: г. Орел, пл. Мира, д. 9а.
В целях оформления прав на спорный земельный участок, занимаемый гаражом, произведено его межевание и он поставлен на кадастровый учет, что подтверждается копией кадастрового паспорта земельного участка.
Поскольку гараж, расположенный на спорном земельном участке, принадлежит Ш. Е.И. на праве собственности, указанный земельный участок состоит на кадастровом учете, истица и предыдущий собственник гаража владели и пользовались им на праве постоянного бессрочного пользования, то, руководствуясь абзацем 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Решением Железнодорожного районного суда Орловской области от 30 сентября 2010 г. исковые требования Ш. Е.И. были удовлетворены. За Ш. Е.И. было признано право собственности на земельный участок общей площадью 28 + 2 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, площадь Мира, N 9а.
Вместе с тем, не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области обратился с жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда.
В кассационной жалобе Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области просил решение суда отменить как незаконное и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Ссылаясь на ст. 36 ЗК РФ, п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указывал на то, что спорный земельный участок может быть передан истице в собственность только за плату, так как ни Х. Ю.Ю., ни истице указанный участок не предоставлялся для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства.
Считал, что предоставить истице земельный участок в собственность возможно только в случае обращения учредителя ОГОУ СПО «Орловский музыкальный колледж» в Департамент имущества с заявлением о разделе земельного участка и отказе от права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, занятый гаражом.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда посчитала, что не влечет отмену решения суда довод в жалобе на то, что спорный земельный участок может быть передан истице в собственность только за плату, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.
Так, истица в данном случае ставила вопрос не о предоставлении ей земельного участка, а о передаче ей в собственность земельного участка, право пользования которым на соответствующих условиях перешло к ней от прежнего продавца и к продавцу от предыдущего продавца на основании ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР, в ред. от 24.12.1993, и ст. 35 ЗК РФ, в ред. от 25.10.2001.
Также судебная коллегия указала, что не может являться основанием для отмены решения как необоснованный и довод жалобы о том, что предоставить истице земельный участок в собственность возможно только в случае обращения учредителя ОГОУ СПО «Орловский музыкальный колледж» к ответчику с заявлением о разделе земельного участка и отказе от права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, занятый гаражом.
Спорный земельный участок состоит на кадастровом учете как самостоятельный земельный объект, и с переходом права собственности на гараж от ОГОУ СПО «Орловский музыкальный колледж» к Х. Ю.Ю. право указанного колледжа на постоянное бессрочное пользование земельным участком в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР, в ред. от 24.12.1993, утрачивается.
В связи с тем, что в кассационной жалобе Департамента не было приведено доказательств, свидетельствующих о нарушении судом при вынесении решения норм материального права, влекущих его отмену, судебная коллегия решение Железнодорожного районного суда Орловской области от 30 сентября 2010 г. оставила без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области об отмене решения — без удовлетворения.
Данный пример судебной практики в Орловской области является лишь малой долей из многообразия споров о признании права собственности на земельные участки.
Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве.
Разрешение таких споров зачастую осложняется большим количеством нормативных актов, регулирующих земельные отношения на федеральном и региональном уровне.
Ни для кого не секрет, что земля была и остается самым надежным капиталом. Поскольку только право собственности на земельный участок предоставляет возможность лицу владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды, проблемы, связанные с оформлением, приобретением и установлением права собственности на земельные участки, остаются наиболее актуальными в наши дни.
В связи с этим вопросы, возникающие в процессе реализации прав на приобретение в собственность земельных участков, требуют дополнительного теоретического осмысления с учетом возникающих проблем при их практической реализации.
