ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПОСТАВКОЙ
КОММУНАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ НА ОБЩЕДОМОВЫЕ НУЖДЫ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
В. В. СТАРЧЕНКОВА
Старченкова В. В., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.
С 1 сентября 2012 года отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354).
Большинство норм названных Правил повторяют нормы, установленные в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее — Правила N 307). Однако вводятся и новые нормы, в частности нормы, согласно которым все потребители отдельно оплачивают стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно в помещении и предоставленных на общедомовые нужды. Это правило касается и пользователей нежилых помещений в многоквартирных домах.
В Правилах N 307 также была установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать коммунальные ресурсы, доведенные до границы сетей, входящих в состав общего имущества (абзац второй пункта 7 указанных Правил), однако в платежном документе отдельно плата за ресурс, поставленный на общедомовые нужды, не выделялась.
В данной работе, с учетом продолжающейся реформы законодательства, внимание уделено следующим основным проблемам: определению объема коммунального ресурса, поставленного на общедомовые нужды, и взысканию задолженности; особенностям взыскания платы за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества многоквартирного дома, с владельцев нежилых помещений.
В целях подготовки настоящей статьи исследована имеющаяся практика рассмотрения дел данной категории за 2009 — 2012 годы, а также постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ).
Учитывая характер этих дел, их социальную значимость, представляется важным своевременный анализ причин отмен в кассационной инстанции принятых судебных актов, а также выявление разной судебной практики и установление единообразного применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дел указанной категории.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Аналогичные нормы содержатся и в ЖК РФ, например в части 1 статьи 37, частях 1 и 2 статьи 39.
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА КОММУНАЛЬНОГО РЕСУРСА, ПОСТАВЛЕННОГО
НА ОБЩЕДОМОВЫЕ НУЖДЫ, И ВЗЫСКАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления.
Как известно, граница балансовой принадлежности сетей исполнителя коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организации располагается на вводе в жилой дом (абзац второй пункта 7 Правил N 307, пункт 21 Правил N 354), а потому для правильного определения количества поставленного в жилой дом коммунального ресурса, в том числе на общедомовые нужды, абоненту необходимо иметь общедомовые приборы учета.
Что касается установки приборов учета в многоквартирных домах, нужно отметить следующее. В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию до 27 ноября 2009 года (дата вступления в силу названного Закона), обязаны были оснастить свои дома общедомовыми приборами учета воды, тепловой и электрической энергии, а также индивидуальными приборами учета воды и электрической энергии и ввести установленные приборы в эксплуатацию в срок до 1 июля 2012 года. С этого момента вплоть до 1 июля 2013 года указанные приборы учета подлежали принудительной установке.
Однако на практике видно, что до настоящего времени далеко не все многоквартирные жилые дома оборудованы общедомовыми приборами учета.
В силу пункта 1 статьи 544 ГК РФ оплата производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Действующее нормативное регулирование отношений по энергоснабжению (пункт 1 статьи 157 ЖК РФ) предусматривает учет фактического потребления коммунальных услуг одним из двух способов: либо по показаниям приборов учета, размещенных на сетях абонента на границе эксплуатационной ответственности между ресурсоснабжающей организацией и абонентом, либо расчетным путем исходя из количества жителей (площади помещений) и утвержденных нормативов потребления.
Согласно пункту 25 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306 (в редакции, действовавшей до 30 июня 2012 года; далее — Правила N 306), при определении нормативов потребления коммунальных услуг учитывались нормативные технологические потери коммунальных ресурсов (технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома). Также при установлении нормативов учитывались коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 26 названных Правил).
С учетом приведенных правовых норм сформировался единообразный подход к разрешению споров, связанных с определением объема поставленного в многоквартирные дома коммунального ресурса. Этот подход сводится к тому, что при отсутствии общедомового прибора учета либо в случае выхода его из строя объем отпущенного в жилой дом коммунального ресурса должен определяться ресурсоснабжающей организацией на основании нормативов потребления коммунальных услуг, которые устанавливаются для домов определенной группы независимо от наличия у их жителей индивидуальных приборов учета. При этом показания индивидуальных приборов учета не принимаются во внимание. Иное означало бы, по существу, перемещение границы эксплуатационной ответственности и, следовательно, возложение на ресурсоснабжающую организацию ответственности за потери в сетях, находящихся в управлении исполнителя коммунальных услуг; кроме того, это лишило бы смысла установку общедомовых приборов учета, по показаниям которых управляющая организация должна осуществлять расчеты (Постановления Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5290/09, от 23.11.2010 N 6530/10).
Аналогичный подход нашел отражение в Постановлениях Федерального арбитражного суда (далее — ФАС) Северо-Западного округа, в частности от 20.10.2011 по делу N А56-36262/2010, от 12.12.2011 по делу N А56-57485/2010, от 24.01.2013 по делу N А56-23016/2012, от 16.07.2013 по делу N А05-14117/2012 и др.
Следовательно, учет поставленного в жилой дом коммунального ресурса по показаниям общедомовых приборов учета либо расчетным путем исходя из количества жителей (площади помещений) и утвержденных нормативов потребления обеспечивает в том числе и учет ресурса, предназначенного для содержания общего имущества многоквартирного дома.
В связи с изложенным примечательным является дело, рассмотренное Арбитражным судом Республики Карелия, предметом которого являлось взыскание гарантирующим поставщиком с управляющей организации задолженности за потребленную электрическую энергию для целей использования на общедомовые нужды.
Особенность дела состояла в том, что в спорный период (2010 — 2011 годы) на территории Республики Карелия вопреки требованиям пунктов 2 и 26 Правил N 306 норматив потребления электроэнергии на общедомовые нужды не учитывался при установлении норматива потребления этой коммунальной услуги, а был выделен в качестве самостоятельного и отдельного и установлен в размере 7 кВт/ч на одного человека в месяц.
При проверке в рамках дела N А26-5735/2011 законности нормативного акта, установившего данный норматив, суд указал, что оснований для применения величины 7 кВт/ч на одного человека в месяц в расчетах между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией при отсутствии общедомового учета не имеется.
В связи с этим управляющая организация полагала, что не должна оплачивать электроэнергию, поставленную на общедомовые нужды.
Тем не менее суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 544 ГК РФ, частью 1 статьи 157 и частью 1 статьи 158 ЖК РФ, указали, что определение объема поставляемого в дома коммунального ресурса при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета лишь с применением показаний индивидуальных приборов учета граждан в нарушение названных норм права незаконно освобождает граждан — потребителей и исполнителей коммунальных услуг от обязанности по оплате коммунального ресурса, израсходованного на содержание мест общего пользования. Ввиду того что поставленный в жилые дома на общедомовые нужды коммунальный ресурс должен быть оплачен, суды удовлетворили иск, указав, что какие-либо убедительные доказательства несоответствия расчета истца количеству фактически поставленной на общедомовые нужды электроэнергии ответчик не представил. Кроме того, ответчик не сослался на возможность применения в расчетах иной величины, отражающей фактическое электропотребление.
Оставляя без изменения принятые по указанному делу судебные акты, кассационная инстанция указала, что освобождение управляющей организации от оплаты электроэнергии, поставленной на общедомовые нужды, противоречит требованиям части 1 статьи 158 ЖК РФ, а также пункту 89 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 N 530 (далее — Основные положения N 530) (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2013 по делу N А26-7901/2011).
Таким образом, даже в случае отсутствия установленного норматива потребления коммунальной услуги исполнитель не может быть освобожден от оплаты фактически поставленного ресурса, объем которого в этом случае стороны вправе определить расчетным путем.
Примером этому может служить спор, рассмотренный Арбитражным судом Новгородской области, предметом которого также являлось взыскание гарантирующим поставщиком стоимости электрической энергии, поставленной на общедомовые нужды жилых домов.
Гарантирующий поставщик обратился с иском к управляющей компании и муниципальному образованию в лице администрации, определив сумму исковых требований по мощности лампочек в подъездах и числу часов их использования.
Поскольку нормативы потребления населением электрической энергии на территории района установлены не были и каких-либо доказательств, опровергающих расчет истца, ответчиком не представлено, суды удовлетворили требования гарантирующего поставщика.
Данное дело примечательно еще и тем, что стоимость электроэнергии на общедомовые нужды в ходе его рассмотрения взыскана с муниципального образования.
При определении надлежащего ответчика суды установили, что администрацией муниципального образования и управляющей компанией заключен договор, который не возлагает на управляющую компанию исполнение обязательств по управлению жилыми домами и обеспечению жилого фонда электрической энергией.
Учитывая непредставление доказательств выбора собственниками квартир в домах, снабжаемых истцом электрической энергией, способа управления этими жилыми домами, а также непроведение муниципальным образованием вопреки требованиям части 4 статьи 161 ЖК РФ конкурса по отбору управляющей организации и незаключение договора управления многоквартирными домами с управляющей организацией, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которому к вопросам местного значения поселения относится организация в границах поселения электроснабжения населения, суды пришли к выводу о том, что лицом, обязанным оплатить стоимость электрической энергии, поступившей в жилые дома на общедомовые нужды, является муниципальное образование (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2011 по делу N А44-693/2009).
В деле Арбитражного суда Архангельской области при рассмотрении иска гарантирующего поставщика к муниципальному предприятию жилищно-коммунального хозяйства о взыскании стоимости электроэнергии, поставленной на общедомовые нужды, суды не оценили надлежащим образом договоры, заключенные предприятием и муниципальным образованием, из содержания которых не следовало, что на предприятие возложены функции по управлению жилыми домами и обеспечению жилого фонда коммунальными услугами.
Тем не менее иск был удовлетворен за счет предприятия.
Отменяя решение суда первой инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция со ссылкой на статьи 161 и 162 ЖК РФ указала, что для правильного разрешения спора необходимо установить, является ли предприятие управляющей организацией, у которой с момента выбора собственниками способа управления жилыми домами и передачи объектов возникает обязанность по обеспечению находящихся в управлении многоквартирных домов коммунальными услугами, в том числе услугой электроснабжения. В том случае, если предприятие статусом управляющей организации не обладает, суду предложено решить вопрос о привлечении муниципального образования к участию в деле в качестве ответчика, поскольку в силу статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к ведению органов местного самоуправления относятся вопросы организации электроснабжения в границах поселения, и в этом случае муниципальное образование как владелец внутридомовых сетей будет являться исполнителем коммунальных услуг (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2013 по делу N А05-495/2013).
На практике нередко возникают споры о том, кто должен взимать плату за коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Как правило, между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией не появляется разногласий относительно того, кто должен собирать с жителей плату за коммунальные услуги на общедомовые нужды: если исполнитель коммунальных услуг взимает плату по индивидуальным приборам учета, он собирает и плату за ресурс, поставленный на общедомовые нужды.
Однако в некоторых случаях, чаще всего в сфере электроснабжения, разногласия относительно обязанности по сбору платы за электроэнергию, поставленную на общедомовые нужды, все же возникают.
Это касается тех случаев, когда владельцы жилых и нежилых помещений плату за коммунальные услуги по индивидуальным приборам учета вносят непосредственно ресурсоснабжающей организации.
Так, в ходе рассмотрения Арбитражным судом Архангельской области спора о взыскании задолженности за электроэнергию управляющая компания (ответчик), возражая против иска, ссылалась на то, что сбытовая компания (истец) самостоятельно взимает плату с граждан и других владельцев помещений в жилом доме, а потому именно она должна выставлять потребителям счета на оплату общедомового расхода электроэнергии.
Не соглашаясь с возражениями ответчика и взыскивая с него задолженность за поставленный ресурс, суды указали, что договором энергоснабжения, заключенным сторонами, охватывается поставка электроэнергии для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества), а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях. Поскольку объем электроэнергии, поставленной в жилые дома, стороны договорились определять на основании данных приборов коллективного (общедомового) учета, установленных на вводе в жилые дома, в соответствии с пунктом 3 Правил N 307, пунктами 88, 89, 90 Основных положений N 530, статьями 155 и 162 ЖК РФ, управляющая компания как исполнитель коммунальных услуг обязана уплатить задолженность, определенную по показаниям общедомовых приборов учета (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2009 по делу N А05-581/2009).
Аналогично разрешены споры со сходными обстоятельствами арбитражными судами других округов. Так, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2012 по делу N А17-7870/2011, ФАС Центрального округа от 08.11.2011 по делу N А36-4680/2010, ФАС Уральского округа от 24.02.2011 N Ф09-394/11-С5 указано на обязанность управляющей компании как исполнителя коммунальных услуг собирать с жителей и вносить ресурсоснабжающей организации плату за электроэнергию, поставленную на общедомовые нужды. При этом суды посчитали, что получение ресурсоснабжающей организацией платы за потребленную электроэнергию от граждан по индивидуальным приборам учета не прекращает обязательства управляющей организации как исполнителя коммунальных услуг и абонента по договору энергоснабжения производить оплату электроэнергии.
Таким образом, при разрешении подобных споров при управлении домами управляющими организациями внесение жителями платы за электроэнергию по индивидуальным приборам учета непосредственно ресурсоснабжающей организации суды толкуют как внесение платы за исполнителя коммунальных услуг. При этом суды не считают, что между жителями и ресурсоснабжающей организацией возникают договорные отношения по энергоснабжению. Такая позиция судов согласуется с частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, согласно которой собственникам помещений многоквартирных домов предоставлено право внесения платы за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно ресурсоснабжающей организации при условии, что об этом принято решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
С исполнителя коммунальных услуг также подлежит взысканию задолженность по оплате электрической энергии, поставленной на общедомовые нужды находящихся в его управлении многоквартирных жилых домов в части, приходящейся на энергопотребление владельцев нежилых помещений.
Гарантирующий поставщик обратился в арбитражный суд с иском к управляющей компании о взыскании задолженности за потребленную на общедомовые нужды электрическую энергию в части, приходящейся на энергопотребление владельцев нежилых помещений.
Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что исполнитель коммунальных услуг в силу подпункта «в» пункта 49 Правил N 307 и пункта 89 Основных положений N 530 обязан приобретать электрическую энергию у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) для целей использования на общедомовые нужды, а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях.
Поскольку в соответствии с положениями статей 539, 544 ГК РФ оплата принятой энергии является обязанностью абонента и оплате подлежит фактически принятое абонентом количество энергии, суды посчитали, что обязанность по оплате электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды владельцами нежилых помещений, расположенных в находящихся в управлении ответчика многоквартирных домах, также лежит на последнем как исполнителе коммунальных услуг. Руководствуясь указанными выше нормами права, установив факт поставки электрической энергии в многоквартирные дома, находящиеся в управлении ответчика, через присоединенную сеть, в том числе собственникам и владельцам нежилых помещений, суды признали верным представленный истцом расчет, произведенный по формуле N 9 в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 приложения N 2 к Правилам N 307, подлежащего применению при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и отдельных или всех помещений в многоквартирном доме индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.10.2012 N Ф03-4248/2012).
Аналогичный подход нашел отражение в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 25.03.2013 N Ф03-549/2013, от 15.04.2013 N Ф03-938/2013.
ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ ПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЙ РЕСУРС,
ПОСТАВЛЕННЫЙ НА ОБЩЕДОМОВЫЕ НУЖДЫ,
С ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Исполнители коммунальных услуг, оплачивающие ресурсоснабжающим организациям коммунальный ресурс, поставленный на общедомовые нужды, в свою очередь, нередко обращаются в суды общей юрисдикции с исками к гражданам о взыскании аналогичной платы, а в арбитражные суды — к собственникам и арендаторам нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.
На практике встречаются случаи, когда владельцы нежилых помещений уклоняются от бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и отказываются от оплаты коммунальных услуг, поставленных на общедомовые нужды.
В то же время указание собственников нежилых помещений на то, что они не пользуются услугами по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме (отопление, электроснабжение мест общего пользования), имеют собственный вход в нежилое помещение, не освобождает их от обязанности нести расходы, необходимые для содержания всего жилого дома в целом.
Так, оставляя в силе принятые по делу судебные акты об удовлетворении требований товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за снабжение электроэнергией мест общего пользования, суды отклонили как не основанный на нормах действующего законодательства довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение и он не пользуется указанными услугами (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009).
Аналогично разрешил дело со схожими фактическими обстоятельствами ФАС Дальневосточного округа.
Удовлетворяя иск энергоснабжающей организации, ссылавшейся на то, что предприниматель не оплачивает электроэнергию на общедомовые нужды, суды исходили из обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме нести бремя расходов по содержанию общего имущества жилых домов, в которых расположены принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения (статьи 210, 249 ГК РФ, статьи 39, 158 ЖК РФ).
Ссылку предпринимателя на отсутствие обязанности производить оплату на общедомовые нужды при наличии у магазина отдельного входа и выхода независимо от подъездов дома, обеспечение тепло-, водо — и электроснабжением независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям суды не приняли, установив, что помещение магазина расположено в многоквартирном доме, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом. Содержание собственного помещения и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают его собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.02.2012 N Ф03-6508/2011).
В судебной практике длительное время не было ясности относительно определения лица (собственник или арендатор нежилого помещения), обязанного вносить плату за коммунальные услуги.
Связано это с тем, что в действующем жилищном и гражданском законодательстве отсутствует специальное правовое регулирование отношений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, где их фактическим потребителем выступает арендатор нежилого помещения.
В итоге в практике арбитражных судов сформировалось два разных подхода к разрешению споров о взыскании стоимости поставленных ресурсов.
В одном случае суды признавали, что обязанность арендатора нежилого помещения оплачивать коммунальные платежи может вытекать не только из добровольно принятого на себя обязательства при заключении договора энергоснабжения, но и следовать напрямую из закона, а именно из пункта 2 статьи 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Суды, придерживающиеся данного подхода, исходили из того, что сфера применения указанной нормы права не ограничивается обязательством из договора аренды, а установленное ею правовое регулирование распространяется на отношения арендатора с третьими лицами по поводу использования переданного ему имущества. Названная статья толковалась судами как устанавливающая обязанность арендатора содержать имущество, в том числе вносить плату за все необходимые эксплуатационные расходы.
Полагая, что в понятие «содержание имущества» применительно к объектам недвижимости входит, в числе прочего, оплата коммунальных платежей в пользу исполнителей коммунальных услуг и ресурсоснабжающих организаций, суды удовлетворяли предъявляемые к арендаторам требования о взыскании соответствующих платежей на основании норм об обязательствах из неосновательного обогащения (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 по делу N А51-15108/2010, ФАС Уральского округа от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2012 по делу N А05-7098/2011).
Согласно другому подходу в отсутствие договора на поставку энергоресурсов, который прямо определяет лицо, оплачивающее их потребление, обязательство по внесению платы за коммунальные услуги должен нести собственник переданного в аренду помещения.
Такой вывод суды основывали на толковании статьи 210 ГК РФ, устанавливающей, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Также суды ссылались на то, что абонентом (потребителем), а значит, субъектом, на которого при отсутствии письменного договора возлагается обязательство по оплате энергоресурсов, является собственник помещения, выступающий и в качестве собственника соответствующих энергопринимающих устройств.
В этом случае при разрешении споров суды не принимали во внимание условия договоров аренды, которые предусматривали необходимость заключения арендатором имущества договоров на поставку коммунальных ресурсов, указывая, что соответствующие положения регулируют лишь отношения сторон договора аренды и не могут трактоваться как создающие обязанность арендатора по оплате в пользу третьего лица — поставщика коммунальных ресурсов (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 06.07.2011 по делу N А42-4364/2010, ФАС Центрального округа от 15.02.2012 по делу N А48-1544/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.11.2012 по делу N А82-15299/2011).
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права по указанной категории споров на рассмотрение Президиума ВАС РФ было передано дело N А72-6044/2011 Арбитражного суда Ульяновской области, решением по которому задолженность по внесению коммунальных платежей взыскана с арендатора нежилого помещения.
Отменяя принятые по названному делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Президиум ВАС РФ со ссылкой на статью 210 ГК РФ, части 3 и 4 статьи 154 ЖК РФ указал, что ГК РФ и ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед управляющей компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен, а в договоре аренды, по условиям которого арендатор обязался заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, этот договор не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось.
Президиум ВАС РФ указал, что суды, взыскивая с арендатора плату за коммунальные услуги, ошибочно применили пункт 2 статьи 616 ГК РФ, который регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).
Таким образом, если арендатор добровольно не принял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг, эти услуги должен оплачивать собственник нежилого помещения.
Однако если арендатор заключил договор на снабжение помещения ресурсами, то он не должен оплачивать коммунальный ресурс, поставленный на общедомовые нужды многоквартирного жилого дома.
В рамках дела Арбитражного суда Мурманской области удовлетворен иск предпринимателя (арендатора нежилого помещения) к ресурсоснабжающей организации о взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие оплаты электроэнергии, израсходованной на общедомовые нужды.
При рассмотрении спора суды руководствовались статьей 39 ЖК РФ, согласно которой бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложено на собственников помещений. Именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает у арендатора возникновения каких-либо обязательств перед ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, ввиду того что ресурсоснабжающая организация предъявила к оплате часть электроэнергии в отсутствие обязательств по договору и правовых оснований, а истец произвел оплату за потребленную им электроэнергию в полном объеме, суды (с учетом положений статьи 1102 ГК РФ) пришли к выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2013 по делу N А42-2205/2012).
ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИЛОЖЕНИЯ
К ПРАВИЛАМ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ
СНАБЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ
ОКАЗАНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124 (далее — Правила N 124), вступили в силу 7 марта 2012 года. Они применяются к отношениям, вытекающим из договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах), заключенных до вступления в силу этих правил управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами с ресурсоснабжающими организациями, в части прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу этих Правил.
В пункте 3 Постановления Правительства Российской Федерации о введении в действие Правил N 124 установлены особенности регулирования правоотношений между исполнителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями до вступления в силу Правил N 354, то есть до 1 сентября 2012 года.
В частности, в подпункте «е» указано, что объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в многоквартирный дом, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется по формуле согласно приложению, в которой перечислены в качестве слагаемых объемы учитываемых коммунальных ресурсов (в том числе объем коммунального ресурса, определенный за расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям индивидуальных приборов учета).
Верховным Судом Российской Федерации проверялась законность подпункта «е» пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации о введении в действие Правил N 124 по тем основаниям, что им установлен порядок расчета объема коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирный дом, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, при котором не учитываются потери электроэнергии во внутридомовых электрических сетях и электроэнергия, переданная на общедомовые нужды. Решением Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2012 по делу N АКПИ12-604 отказано в признании недействующим названного положения Постановления Правительства Российской Федерации.
Таким образом, с момента вступления в силу Правил N 124 и до вступления в силу Правил N 354 изменился порядок определения объемов потребления коммунального ресурса при отсутствии общедомовых приборов учета.
Однако для правильного применения в отношениях между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией формулы, указанной в приложении к Правилам N 124, сторонам спора следует располагать доказательствами ввода индивидуальных приборов учета в эксплуатацию и данными индивидуальных приборов учета на начало и конец расчетного периода. При отсутствии таких доказательств суды взыскивают задолженность за поставленный ресурс, исходя из норматива потребления, который включает потребление ресурса на общедомовые нужды. При этом со ссылкой на пункт 1 статьи 158 ЖК РФ суды указывают, что расчет объема поставляемого коммунального ресурса в дома, не оборудованные общедомовыми приборами учета, с применением только показаний индивидуальных приборов учета граждан фактически освобождает граждан — потребителей и исполнителей коммунальных услуг от обязанности по оплате коммунального ресурса, израсходованного на содержание мест общего пользования (Постановления ФАС Центрального округа от 03.06.2013 по делу N А36-6000/2012, ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2013 по делу N А05-10124/2012, от 16.07.2013 по делу N А05-14117/2012, от 31.07.2013 по делу N А05-6536/2012, ФАС Уральского округа от 22.08.2013 N Ф09-7808/2013).
В то же время при представлении надлежащих доказательств, обосновывающих соответствие расчета объема поставленного в жилой дом ресурса формуле, приведенной в приложении к Правилам N 124, суды признают, что такой расчет соответствует законодательству (Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2013 N Ф09-8983/13).
Подводя итог, следует отметить, что в настоящее время в ФАС Северо-Западного округа сложилась единообразная практика рассмотрения дел, вытекающих из правоотношений по поставке коммунальных ресурсов на общедомовые нужды многоквартирных жилых домов. Анализ приведенных в статье судебных дел, рассмотренных ФАС Северо-Западного округа и другими окружными судами, позволяет сделать вывод о том, что практика по таким делам в настоящее время сформирована, и лишь по некоторым вопросам, недостаточно точно урегулированным законодательством, является спорной. В связи с этим для формирования единого подхода судов к разрешению споров, круг которых определен в настоящей работе, существенное значение имеют постановления ВАС РФ по конкретным делам.
В то же время продолжающаяся реформа законодательства и вступление в силу Правил N 354 повлечет за собой дальнейшее формирование судебной практики и возможное возникновение новых споров.
