Юрий Канцер, юрист, аспирант РАНХиГС при Президенте РФ, г. Волгоград.
Действующее законодательство не содержит конкретного порядка разрешения вопроса о возврате стоимости затрат, понесенных строительной фирмой на строительство объекта, планируемого на арендованной земле. Речь идет о случаях, когда подрядчику по разным причинам не удается завершить строительство объекта, а правовые основания для дальнейшей работы на участке отсутствуют: договор с администрацией прекратил свое действие. На примере конкретного дела рассмотрим, как разрешить такую ситуацию.
Фабула дела
Строительная фирма на основе аукциона заключила договор аренды муниципального земельного участка для целей строительства многоэтажного жилого дома.
Договором стороны согласовали, что срок аренды устанавливается на три года. Арендатор обеспечил создание проектно-сметной документации на строительство, утверждение градостроительного плана земельного участка, получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, выдачу разрешения на строительство.
Строительная организация в период действия договора аренды предпринимала действия для реализации целей строительства, о чем свидетельствуют многочисленные заключенные договоры с контрагентами.
Однако арендатор не смог завершить строительство жилого дома в силу финансовых трудностей. Договор аренды прекратил свое действие.
Вместе с тем строительная фирма, пользовавшаяся земельным участком, выделенным для целей строительства, вложила материальные средства для возведения нулевого цикла жилого дома, которые остались на данном земельном участке.
Администрация на протяжении всего срока фактического нахождения строительной фирмы на участке после действия договора (нахождения нулевого цикла жилого дома) продолжает взыскивать с арендатора стоимость аренды по договорной цене, и суды удовлетворяют иски.
Зарегистрировать возведенное сооружение как объект незавершенного строительства не представляется возможным в силу отсутствия прав на земельный участок под ним.
Арендатор находится в сложном положении: уйти и забрать с собой все возведенное на участке он не может и в то же время, не реализуя никакой деятельности, обязан платить администрации арендную плату.
Возникают вопросы: как вернуть арендатору стоимость всех понесенных затрат? Каким способом судебной защиты должен воспользоваться арендатор, чтобы взыскать размер всех затрат? Судебной практики с аналогичными обстоятельствами крайне мало, при этом арбитражные суды не едины в своем мнении.
Конституционные основы
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ устанавливается общепризнанный правовой принцип, определяющий, что осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Данный правовой принцип с учетом его универсальности применяется в том числе к правам и обязанностям юридических лиц. Администрация не должна пользоваться статусом публичного собственника и ставить преграды арендаторам муниципальной земли в реализации целей строительства.
В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, а также ст. 1 ГК РФ субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.
Публичные интересы, перечисленные в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату. Цели одной рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.
Из этого общего правила следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, указанные в ст. 55 Конституции РФ. Применительно к ст. 36 ЗК РФ можно говорить, что имеющиеся в ней ограничения прав обоснованы публичным интересом.
Публичный собственник в любом случае не может пользоваться земельным участком, занятым строением. Он несет лишь бремя собственника, которое может быть в той или иной части переложено на иное лицо на основании договора.
В судебных актах КС РФ (Постановления от 24.05.2001 N 8-П, от 03.06.2004 N 11-П, от 05.04.2007 N 5-П, от 10.11.2009 N 17-П, от 03.02.2010 N 3-П, от 20.12.2010 N 21-П, от 23.04.2012 N 10-П и др.) сформулирован общеправовой принцип запрета различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях. Статья 8 Конституции РФ гарантирует единство экономического пространства, свободу экономической деятельности, признание и равную защиту частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности.
Убытки
В силу системного применения ст. ст. 124 — 126, 210, 215 ГК РФ, ст. 6 БК РФ, ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» иск о взыскании стоимости затрат на строительство объекта, который остался на муниципальной земле, возможно предъявить к муниципальному образованию в лице местной администрации.
Вопрос заключается лишь в правильно избранном способе защиты. Одним из способов является требование о возмещении убытков.
Арендатор может понести имущественные потери как в связи с разработкой указанных документов, так и в связи с арендными платежами, покупкой строительных материалов, арендой транспорта и техники, заключением договоров на выполнение строительных работ, выплатой заработной платы штатным сотрудникам, налоговыми платежами и пр.
Согласно положениям ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. п. 1, 2 ст. 15); убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (ст. 16), при этом вред, причиненный государственными органами, возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта РФ или казны муниципального образования (ст. 1069).
Для примера рассмотрим одно из дел.
Исковые требования по делу основаны на положениях ст. ст. 16 и 1069 ГК РФ и мотивированы тем, что в результате предоставления в аренду земельного участка, непригодного для строительства, истец понес убытки в виде затрат на подготовку территории для строительства, разработку проектной документации, арендную плату и др.
Три судебные инстанции признали требования подлежащими частичному удовлетворению. Руководствуясь ст. ст. 15, 16, 1069, 1082, 1083 ГК РФ, суды посчитали, что ответчик не принял достаточных мер к установлению возможности предоставления спорного земельного участка под строительство, при этом реальный ущерб истца суд определил с учетом затрат на подготовку, осуществление строительства и обеспечение сохранности объекта.
ФАС ВВО Постановлением от 29.02.2012 N А43-1011/2011 сделал вывод о наличии оснований для возмещения истцу убытков и учел при этом, что в полном объеме подлежат возмещению расходы, осуществленные до того момента, как стало известно о наличии спора о правомерности предоставления спорного земельного участка. Действия истца после этого момента суд оценил как грубую неосторожность самого потерпевшего. Отказывая во взыскании упущенной выгоды, рассчитанной ввиду возможности размещения вложенных в строительство денег на депозите банка, суд фактически исходил из недоказанности размера взыскиваемой суммы. Поэтому требования были удовлетворены частично.
В деле N А53-9800/2011 Минэкономразвития Ростовской области предъявило к обществу иск о расторжении договоров аренды, взыскании арендной платы. Общество предъявило встречный иск — о взыскании убытков (стоимости затрат на строительство).
В данном случае прямой противоправности государственных органов не имеется, однако требования сформулированы на основании следующего нормативного изменения.
Поскольку Федеральным законом от 03.11.2010 N 281-ФЗ «О внесении изменений в статью 9 Федерального закона «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Ростовская область была исключена из числа регионов, на территории которых организуются игорные зоны, а игорная зона «Азов-Сити» была ликвидирована, деятельность по организации и проведению азартных игр на указанной территории стала юридически невозможна. Поэтому возникли имущественные потери, заключающиеся в стоимости затрат на начальную стадию строительства объектов на данной территории.
В итоге и первоначальный иск, и встречный иск были удовлетворены.
Основным риском в обозначенном подходе является доказывание всех условий применения правил взыскания убытков, таких как противоправность, вредные последствия, причинная связь, вина причинителя вреда. Особенно сложно доказать противоправность действий администрации.
Неосновательное обогащение
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Пункт 3 ст. 1103 ГК РФ предусматривает, что, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, предусмотренные правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательства.
Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению и к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного обязательства, поскольку в данном случае оплата была произведена в связи с договором, но не на его основании (исходя из п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, а также с устоявшейся арбитражной практикой можно сделать вывод, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
В данном случае применение правил о неосновательном обогащении к администрации по поводу фактического нахождения какого-то имущества на территории муниципального участка осложняется доказыванием противоправности завладения таким имуществом. А в случае, если изначально договор аренды заключался на предусмотренных законом основаниях, доказать это практически невозможно. Поэтому рассматриваемый подход является рискованным.
Компенсация улучшений
Для квалификации сложившихся обстоятельств важно понимать следующее. Совокупность находящихся на земельном участке объектов и сам земельный участок представляют собой единый комплекс (в нашем случае — нулевой цикл строительства жилого дома), а сооружения следует рассматривать как комплекс объектов недвижимости вспомогательного характера (строительная площадка с армированным фундаментом).
В подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В рассматриваемом деле такое сооружение представляет собой улучшение земельного участка, поскольку его можно использовать для дальнейшего возведения дома. Названное сооружение не является самостоятельной недвижимой вещью, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.
Спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью, при этом бывший арендатор правом собственности на данный земельный участок не обладает. Строительная фирма также не может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Указанное выше соответствует правовым позициям, изложенным в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008, от 26.01.2010 N 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11, от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006.
В связи с тем что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право — право собственности. Применительно к ст. 135 ГК РФ их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В рассматриваемом случае на земельном участке имеются объекты, отвечающие указанным признакам. Выполненные строительной организацией в процессе строительства работы привели к появлению на земельном участке объекта, отличного от собственно земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, и перемещение указанного объекта без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.
Согласно ст. 622 ГК РФ передача недвижимого имущества в пользование по срочному договору аренды предполагает его возврат собственнику по истечении срока договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем п. 2 ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на сооружения, строения, возведенные арендатором, возникает у арендатора. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные объекты, так как они принадлежат арендодателю в условиях отсутствия арендных отношений в настоящее время.
Это означает, что строительная фирма как бывший арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство нулевого цикла жилого дома и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором, в соответствии со ст. ст. 616 и 623 ГК РФ.
Последний вывод сделан на основе новейшей правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 28.05.2013 N 17085/12.
О целях строительства, а значит, и характерных улучшениях администрация была поставлена в известность уже в силу предоставления земельного участка по договору аренды для строительства конкретного дома.
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Факты дела, описанные выше в фабуле, нормы и судебная практика подтверждают обстоятельства начала строительства на законных основаниях, фактического возведения нулевого цикла жилого дома, невозможности перемещения результата строительства в другое место, доказывают, что наиболее приоритетной квалификацией возмещения затрат является компенсация внесенных таким образом улучшений в арендованный участок, за которые строительная фирма с учетом позиции ВАС РФ имеет право получить компенсацию своих затрат, определенных экспертным заключением.
