Маркин С. В., старший преподаватель кафедры гражданского права Ростовского государственного экономического университета (РИНХ).
В проект Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации включены положения, затрагивающие понятие и классификацию земельных участков как объектов права собственности.
Согласно указанному проекту Федерального закона в Гражданский кодекс предлагается включить отдельную главу, предусматривающую право собственности на земельные участки и иные природные объекты. Следует сразу же отметить, что если в действующем Гражданском кодексе имеются нормы, закрепляющие право собственности и другие вещные права на землю, то в проекте Федерального закона в указанной главе имеются нормы только о праве собственности на земельный участок и отсутствуют нормы об иных вещных правах на него. Однако вывод о том, что земельные участки помимо права собственности могут находиться у субъектов гражданских правоотношений и на иных вещных правах, можно сделать из правовых положений, устанавливающих понятие и виды вещных прав. В частности, в соответствии со ст. 223 проекта ГК РФ вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права.
Ограниченные вещные права устанавливаются на вещь, находящуюся в собственности другого лица.
К ограниченным вещным правам согласно проекту относятся:
— право постоянного землевладения (глава 20);
— право застройки (глава 20.1);
— сервитут (глава 20.2);
— право личного пользовладения (глава 20.3);
— ипотека (глава 20.4);
— право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5);
— право вещной выдачи (глава 20.6);
— право оперативного управления (глава 20.7);
— право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).
Прежде чем перейти к обзору тех изменений, которые имеются в проекте Федерального закона относительно понятия земельного участка, его видов и его правового режима, следует рассмотреть правовое регулирование земельного участка как объекта права собственности в действующем законодательстве.
Проект Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ был разработан на основе концепции гражданского законодательства, в которой были отражены основные идеи о необходимости внесения изменений в действующее гражданское законодательство в связи с изменением социально-экономических условий. В частности, авторами концепции была заложена и идея о включении в Гражданский кодекс всех правовых положений, касающихся имущественных земельных отношений. По мнению авторов концепции, необходимость этих изменений вызвана тем, что гл. 17 ГК РФ, посвященная праву собственности и другим вещным правам на землю, по политическим причинам была «заморожена» и вступила в действие только в 2001 г., почти одновременно с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации, в который были включены многие нормы (о праве собственности и других вещных правах на земельные участки, о договорах купли-продажи и аренды земельных участков и др.), относящиеся к числу гражданско-правовых по своей юридической природе. В результате предлагаемых изменений ГК РФ, по мнению авторов концепции, соответствующие нормы Земельного кодекса станут беспредметными и дублирующими гражданско-правовую регламентацию, а потому подлежащими исключению из него. Земельный кодекс в полном соответствии с юридической природой земельного права превратится в акт публично-правовой кодификации.
Разграничение сфер действия гражданской, земельной и иных отраслей российского права и законодательства является в настоящее время одной из самых острых проблем не только природоохранного, экологического права, но и общей теории права. Несомненно, Гражданский кодекс РФ играет и должен продолжать играть важнейшую роль в обеспечении стабильности имущественных отношений, защите их добросовестных участников, в обеспечении реализации вещных прав на землю и иные природные объекты.
Представляется справедливым рассматривать землю не только как недвижимое имущество, но прежде всего как основу жизни и деятельности людей, как природный объект и природный ресурс, как важнейшую составную часть природы, и перенос всех основных правовых положений, касающихся имущественных земельных отношений, из Земельного кодекса в Гражданский кодекс представляется весьма оспоримым. Предложение об устойчивости отношений по обороту земельных участков и иных природных объектов, включенных в оборот, по-прежнему заслуживает поддержки (хотя острота проблемы, существовавшая в 90-х годах прошлого века, миновала), но не путем полного переноса регулирующих их норм из природоресурсных актов в ГК РФ, а путем сохранения ведущей роли ГК РФ в обеспечении стабильности имущественных отношений и структуры регулирования природоохранных, природоресурсных отношений. По нашему мнению, законодателю не следует уходить от выверенной и оправдавшей себя в теории и на практике формулы ч. 3 ст. 129 ГК РФ (почерпнутой из западноевропейского законодательства), согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Эта формула основывается на ч. 1 ст. 9, ч. ч. 2 и 3 ст. 36 Конституции РФ и получает последующее отражение в ст. 209 ГК РФ, ч. 3 ст. 3 и других ЗК, ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса РФ, ч. 2 ст. 4 Водного кодекса РФ и в других федеральных природоресурсных законах.
Механический перенос многих положений федеральных законов о земле и других природных ресурсах в ГК РФ не принесет автоматически повышения эффективности и добросовестности исполнения их природоохранных предписаний, поскольку данные нормы увязаны по смыслу и логически с целым комплексом норм, закрепленных в других нормативных актах, и их применение в такой редакции будет более эффективным.
Юридическое понятие «земельный участок» в действующем законодательстве дается не в гражданском, а в земельном законодательстве.
Впервые оно было закреплено в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре». Согласно указанной статье земельный участок рассматривался как часть поверхности земли (в т. ч. поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Несколько позднее в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок был определен как часть поверхности земли (в т. ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Различия в сфере применения этих разных по своему содержанию понятий заключались в том, что согласно ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» закрепленное в нем понятие земельного участка имело специальный характер и должно было применяться только для целей данного Федерального закона. Понятие земельного участка, приведенное в ст. 6 ЗК, имело общий характер.
В результате принятия Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» понятие «земельный участок» было усовершенствовано. Ныне согласно ст. 11.1 ЗК земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Понятия «земля», «земельный участок» связаны с понятием недвижимости. Земельный участок — это не только природный объект и природный ресурс, но и недвижимость. Исключение почв из понятия земельного участка привело к тому, что ныне это определение не соответствует реально существующему определению земельного участка как объекта права собственности. Так, согласно п. 2 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой. Как предусматривает ст. 1181 ГК, при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходит также находящийся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой.
В содержании понятия земельного участка указан только один из признаков, с помощью которого осуществляется его индивидуализация как объекта прав на землю, — определение границ участка, причем якобы этот признак является главным. Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т. е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Это означает, что границы земельного участка устанавливаются посредством определения географических координат основных (угловых) точек его границ. Статья 7 этого Закона относит к числу уникальных характеристик земельного участка описание местоположения границ участка, его площадь и др. Дополнительным сведением считается адрес объекта недвижимости.
В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. Она имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности и для всего человеческого сообщества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В то же время это не означает введения необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому осуществление права собственности в отношении земельных участков регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.
Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника.
В проекте ГК по-новому определяется сам земельный участок. Согласно п. 1 ст. 287 проекта ГК объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.
Указанная статья содержится в главе проекта ГК о праве собственности на земельный участок и другие природные объекты. Анализ указанной главы проекта ГК позволяет сделать вывод о том, что все основные положения о праве собственности на земельный участок, о его понятии, порядке его раздела и выдела из него доли, а также правовые положения о правах и обязанностях собственников земельных участков, основаниях приобретения и прекращения права собственности на земельный участок, ограничениях прав на земельный участок перенесены из Земельного кодекса в Гражданский кодекс, вероятнее всего, с целью последующего исключения этих правовых положений из Земельного кодекса. Представляется весьма оспоримым внесение в п. 1 ст. 287 ГК РФ терминологических конструкций, которые фактически тождественны, т. к. описание и удостоверение в установленном порядке границ земельного участка и представляет собой государственный кадастровый учет, а государственный кадастровый учет не может быть осуществлен без соответствующего описания и удостоверения земельного участка. Поэтому представляется целесообразным п. 1 ст. 287 ГК РФ сформулировать следующим образом: «Объектом права собственности может являться участок поверхности земли, прошедший государственный кадастровый учет».
Особый интерес вызывает предложенная редакция ст. 294 проекта ГК РФ, предусматривающая содержание соседских прав. Так, согласно указанной статье собственник земельного участка обязан:
— не возводить здания или сооружения, в отношении которых очевидно, что их существование или использование будет иметь следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок;
— принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку из-за ненадлежащего содержания собственником существующего здания (сооружения), в т. ч. обязан снести здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;
— устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок;
— допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных и иных работ в целях доступа к зданию или сооружению, расположенному на соседнем земельном участке, при необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;
— свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им;
— не возводить на своем земельном участке здания и сооружения и не осуществлять посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений;
— не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;
— не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;
— не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;
— воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей.
Собственник земельного участка имеет право, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:
— собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке;
— срезать и оставлять себе препятствующие использованию земельного участка корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка;
— требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит за разумные пределы;
— требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между земельными участками или в установлении иной разделительной линии между земельными участками (межевых знаков на общих границах), а также в разумных расходах по эксплуатации таких объектов.
Можно предположить, что появление указанных прав и обязанностей собственника земельного участка, ранее не существовавших ни в земельном, ни в гражданском законодательстве, с принятием проекта ГК вызовет много вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим считаем целесообразным законодателю при принятии соответствующих изменений ГК РФ принять акт аутентического толкования отдельных терминов и нормативных положений, содержащихся в ст. 294 проекта ГК РФ, что позволит сократить количество споров при разрешении соответствующих гражданских дел в правоприменительных органах.
