(Дашко А. В.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2012, N 8)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ДОГОВОРЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
А. В. ДАШКО
Дашко Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры частного права Российского государственного гуманитарного университета.
В статье рассматриваются вопросы правового режима недвижимости в договоре доверительного управления имуществом на примере имущественных комплексов, а также вопросы, касающиеся правового регулирования оценки указанных объектов, в том числе при залоге прав на них.
Legal regulation of immovable property valuation in trust A. V. Dashko
Dashko Alexander Viktorovitch, candidate of laws, associate professor, associate professor of the private law Department of Russian state university for the humanities.
The article is concerned with the legal regime of immovable property according to a trust agreement basing on the example of assets and the questions related to legal regulation of the aforementioned objects valuation, as well as with the rights to these objects under lien.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ недвижимость — это объект гражданских прав, имеющий свободное обращение в имущественном обороте. Сегодня действуют два критерия отнесения вещей к категории недвижимости: материальный — это земля и все то, что тесно с ней связано, и формальный — то, что указано в законе. В связи с этим представляется справедливым утверждение И. П. Пискова, что «отечественная система недвижимых объектов не соответствует классическому учению о недвижимости, которое понимает под недвижимым имуществом исключительно земельный участок с улучшениями (составными частями)…» <1>. Не вдаваясь в подробности относительно планов разработчиков Концепции развития гражданского законодательства об устранении формального критерия из ГК РФ, но принимая во внимание особую практическую ценность правового режима указанных объектов, остановимся на тех аспектах их правового регулирования, которые связаны с двумя видами предпринимательской деятельности: оценочная деятельность и профессиональное доверительное управление имуществом. ——————————— <1> Писков И. П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею В. С. Ема / Отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011. С. 253.
Исследуя правовой режим недвижимости, следует отметить, что легального определения указанного понятия не существует. Вместе с тем С. С. Алексеев определяет его как «итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте» <2>. ——————————— <2> Алексеев С. С. Общая теория права: В 2 т. Т. II. М., 1982. С. 116.
Согласно ст. 130 ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы: объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе; объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению (например, здания, сооружения, леса, многолетние насаждения); объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости, в частности, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы, жилые помещения. В доверительное управление может передаваться не любая недвижимость, поэтому недвижимость следует понимать не только в юридическом или физическом смысле, но и в экономическом, поскольку в экономическом плане недвижимостью является объект, который требует потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие, а также обладает свойством извлечения дохода для удовлетворения интереса выгодоприобретателя. Именно поэтому одним из наиболее распространенных объектов доверительного управления, подлежащих оценке, являются предприятия и другие имущественные комплексы. Предприятие отнесено к объектам недвижимости не по своим природным и физическим свойствам, а в силу прямого указания Федерального закона (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Данное обстоятельство, в свою очередь, требует учитывать специфику как самих предприятий, так и прав на них и сделок с ними. В соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. В их числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Таким образом, в состав предприятия входит как недвижимое, так и движимое имущество. Обязательным признаком предприятия как особого объекта гражданских прав, отличающим его от иных имущественных комплексов, следует признать его фактическое использование для осуществления предпринимательской деятельности, как это предусмотрено п. 1 ст. 132 ГК РФ. Особые требования предъявляются к договору доверительного управления недвижимым имуществом. Во-первых, он должен быть заключен в письменной форме, во-вторых, он считается заключенным с момента передачи имущества по акту приема-передачи, и, в-третьих, доверительный управляющий начинает свою деятельность с момента государственной регистрации доверительного управления. При этом в законе не предусмотрена оценка объекта недвижимости как обязательная процедура, что снижает эффективность в управлении и не дает достаточных гарантий учредителю управления или выгодоприобретателю при защите своих интересов. В соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Это означает, что договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в простой письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отношении договора доверительного управления предприятием как имущественным комплексом следует отметить, что общие нормы о форме договора доверительного управления имуществом, определенные в ст. 1017 ГК РФ, не включают каких-либо специальных правил, хотя бы и в виде отсылочных норм. В данном случае возможно применение норм о форме продажи предприятия по аналогии. Такой договор продажи предприятия в соответствии со ст. 561 ГК РФ заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При заключении договора доверительного управления предприятием соблюдение требований, предъявляемых к форме договора продажи предприятия, необходимо не только в силу формального применения принципа аналогии закона к сходным правоотношениям, но и для согласования сторонами существенного условия договора о составе имущества, передаваемого в доверительное управление (п. 1 ст. 1016 ГК РФ), и обособления имущества, переданного в доверительное управление, от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего, который должен отражать это имущество (предприятие) на отдельном балансе и вести по нему самостоятельный учет. Кроме того, применительно к данному договору действует правило о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, которая должна осуществляться в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Поскольку договор доверительного управления недвижимым имуществом государственной регистрации не требует, проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, оснований нет. В соответствии со ст. 8 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <3> проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в частности при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Оценка имущества при передаче его в доверительное управление проводится с целью последующего объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. ——————————— <3> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
В соответствии с п. 1 ст. 1172 ГК РФ по заявлению лиц, указанных в абзаце втором настоящего пункта, должна быть по соглашению между наследниками произведена оценка наследственного имущества. При отсутствии соглашения оценка наследственного имущества или той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто, производится независимым оценщиком за счет лица, потребовавшего оценки наследственного имущества, с последующим распределением этих расходов между наследниками пропорционально стоимости полученного каждым из них наследства. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27 мая 2002 г. N 350 «Об утверждении предельного размера вознаграждения по договору хранения наследственного имущества и договору доверительного управления наследственным имуществом» <4> предельный размер вознаграждения по договору хранения наследственного имущества и договору доверительного управления наследственным имуществом не может превышать 3% оценочной стоимости наследственного имущества, определяемой в соответствии с п. 1 ст. 1172 ГК РФ. ——————————— <4> СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2096.
Недвижимое имущество в процессе его эксплуатации способно приносить доход в виде арендной платы или в виде так называемого косвенного дохода в экономии от затрат на аренду другого недвижимого имущества. Доход как экономическая величина зависит от различных факторов, таких, как вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, строение или сооружение и др.), рыночной конъюнктуры, состояние объекта, его амортизация. Все эти факторы обусловливают необходимость рыночной оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет рыночную стоимость. Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости производятся во многих случаях, в частности в случае приватизации объекта, передачи его в аренду, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы. Особняком стоят случаи передачи объектов недвижимого имущества в доверительное управление. В соответствии с п. 4 ст. 1022 ГК РФ доверительный управляющий может предоставить залог в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления имуществом. В силу залога выгодоприобретатель как залогодержатель наделяется преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами. Следует учитывать, что если доверительным управляющим является юридическое лицо, то требование выгодоприобретателя будет удовлетворено в порядке четвертой очереди (абз. 5 п. 1 ст. 64 ГК РФ) и регулироваться Гражданским кодексом РФ. Если же доверительным управляющим выступает индивидуальный предприниматель, его требования будут удовлетворены также в порядке четвертой очереди, однако регулироваться эти правоотношения будут Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» <5> (абз. 5 п. 2 ст. 134). ——————————— <5> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Согласно положениям ст. 348 ГК РФ выгодоприобретатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения доверительным управляющим обеспеченного залогом обязательства только по обстоятельствам, за которые доверительный управляющий отвечает. Уточняется и момент, с которого возможно такое обращение, — день наступления срока, когда доверительный управляющий обязан осуществить перечисление выгодоприобретателю определенной договором денежной суммы или передать иное имущество. Требования выгодоприобретателя могут быть удовлетворены как при обращении в суд, так и во внесудебном порядке. Внесудебное обращение на предмет залога возможно в случае, когда такой порядок будет предусмотрен соглашением между выгодоприобретателем и доверительным управляющим (п. 1, 2 ст. 349 ГК РФ). Суд не удовлетворит требования выгодоприобретателя в случае, если размер дохода по сравнению с размером заложенного имущества будет незначительным или несоразмерным его стоимости (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Более того, если не доказано иное, незначительность и несоразмерность требований предполагаются в случае, когда одновременно соблюдены следующие условия: сумма не исполненного доверительным управляющим обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Высший Арбитражный Суд РФ разъясняет, что судам в этом случае следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель, т. е. доверительный управляющий (ч. 1 ст. 65 АПК РФ) <6>. ——————————— <6> См.: пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 4.
Доверительный управляющий предоставляет один предмет в качестве залога как учредителю управления, так и выгодоприобретателю. Поскольку правом на обращение в суд с иском о возмещении упущенной выгоды наделяется только выгодоприобретатель, его требования могут быть отклонены в силу их незначительности и несоразмерности. Поэтому, на наш взгляд, необходимо предоставлять два разных предмета залога: один, соразмерный стоимости объекта недвижимости, передаваемого в доверительное управление, предоставляется учредителю управления как собственнику, другой предмет — соразмерный приблизительному размеру дохода — выгодоприобретателю. В качестве залога выгодоприобретателю может быть передано, например, движимое имущество. Учитывая систематический характер предоставления дохода выгодоприобретателю, при предоставлении доверительным управляющим залога необходимо руководствоваться положениями п. 3 ст. 348 ГК РФ, согласно которому при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев допускается обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В этом случае будет иметь значение порядок обращения взыскания на предмет залога. Высший Арбитражный Суд РФ указывает на право выгодоприобретателя-залогодержателя обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд в случае, если между ним и доверительным управляющим было заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае 12-месячный срок должен предшествовать дню направления выгодоприобретателем как кредитором доверительному управляющему уведомления об обращении взыскания на предмет залога <7>. ——————————— <7> См.: пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10.
Преимущества залога как обеспечительной меры в договоре доверительного управления состоят в выделении доверительным управляющим имущества, по стоимости соответствующего размеру предполагаемого дохода. Наличие такого имущества должно давать выгодоприобретателю реальные возможности для удовлетворения его требований в случае нарушения обязательства должником. Следует учитывать, что стороны и выгодоприобретатель должны заключить отдельный договор о залоге в письменной форме под страхом признания его недействительным. Договор должен включать условия о предмете залога и его оценке, существе, размере и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, а также о том, у какой из сторон будет находиться заложенное имущество. При заключении договоров доверительного управления наследственным имуществом нотариусам следует принимать во внимание дату обращения наследников с заявлением о принятии наследства. После принятия заявления от заинтересованных лиц он заводит наследственное дело, если оно не находится в производстве, запрашивает сведения, необходимые для заключения договора, а при необходимости направляет поручения на совершение процессуальных действий за пределами нотариального округа. После заключения договора доверительного управления один экземпляр договора должен храниться у нотариуса в наследственном деле. На нем должна быть сделана пометка о том, за каким реестровым номером он зарегистрировал принятие мер по управлению наследственным имуществом (ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате <8>), какой взыскан тариф за совершение этого нотариального действия (ст. 22.1 Основ). ——————————— <8> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
Следует учитывать, что расходы по составлению необходимых документов (например, акт инвентаризации, заключение оценщика) должны быть отнесены на счет расходов, связанных с управлением наследственным имуществом, и возмещаться за счет наследства в пределах его стоимости (ст. 1174 ГК РФ). Некоторые авторы не соглашаются с подобным распределением расходов. Например, по мнению Б. Б. Черепахина, «расходы на управление наследственным имуществом и его охрану не относятся к правопреемству, так как это собственно расходы самих наследников. В связи с тем, что принятие наследства имеет обратную силу к моменту открытия наследства, с этого последнего момента все расходы по управлению имуществом и его охране должны нести сами наследники» <9>. ——————————— <9> Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 403.
ГК РФ, к сожалению, не уточняет, подлежит ли оценке имущество, передаваемое в доверительное управление. В практике, например, Московской области встречаются случаи, когда от нотариусов требуют заключить договор доверительного управления без определения стоимости передаваемого имущества <10>. Нотариусы правомерно отказывают наследникам в заключении такого договора. В частности, проблемы возникают, когда необходимо оценить предприятие. Поэтому целесообразно включить в ст. 1171 ГК РФ норму, устанавливающую оценку передаваемого имущества. ——————————— <10> См.: Акимов Г. Б. Доверительное управление наследственным имуществом // ЭЖ-Юрист. 2007. N 20. С. 13.
Библиографический список
1. Акимов Г. Б. Доверительное управление наследственным имуществом // ЭЖ-Юрист. 2007. N 20. 2. Алексеев С. С. Общая теория права: В 2 т. Т. II. М., 1982. 3. Писков И. П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею В. С. Ема / Отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011. 4. Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.
